臺灣新北地方法院八十八年度訴字第六四七號

臺灣板橋地方法院民事判決　八十八年度訴字第六四七號

原告

僑新企業股份有限公司

原告

乙○○

原告

戊○○

原告

丁○○

原告

甲○○

被告

丙○○

右當事人間請求返還土地等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將坐落台北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地如附圖所示Ａ部分面積六、六九平方公尺上之地上建物拆除，並將該土地返還原告及其他共有人全體。

（二）被告應給付原告僑新企業股份有限公司新臺幣（下同）五萬一千八百一十二元，及自民國八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月給付原告僑新企業股份有限公司壹佰肆拾貳元。

（三）被告應給付原告甲○○七千六百八十四元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月給付原告甲○○二十一元。

（四）被告應各給付原告戊○○、丁○○七千四百五十六元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月各給付原告戊○○、黃春美二十元。

（五）被告應給付原告乙○○七千零七十六元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月給付原告乙○○十九元。

（六）被告應就坐落台北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地上之建物即門牌台北縣三重市○○街七巷九號基層面積七六平方公尺，向台北縣三重市地政事務所辦理變更登記為基層面積六八、四二平方公尺。

（七）被告應將坐落台北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地上之門牌台北縣三重市○○街七巷五號至十五號僑新大廈Ｅ棟地面層如附圖所示Ｄ部分面積七、五八平方公尺之安全梯出口通道返還原告及其他共有人全體。

（八）前揭第一項至第五項，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）坐落台北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地（下稱系爭土地）係兩造及其他共有人所共有，原告僑新企業股份有限公司、乙○○、廖寶珠、丁○○、甲○○之應有部分分別為三三一七分之六八一、九三、九

八、九八及一○一。詎被告未經原告之同意，即無權占用其屋後空地即系爭土地如附圖所示Ａ部分，面積六、六九平方公尺（下稱系爭Ａ部分）及Ｂ部分，面積五五、三九平方公尺（下稱系爭Ｂ部分），充為花園、廚房等使用。系爭Ｂ部分，業經兩造住處大樓管理委員會於八十六年六月十五日收回，惟系爭Ａ部分則仍為被告占用至今，經原告多次促請被告拆除之並返還土地，均不獲置理。又如附圖所示Ｃ部分，面積二、二平方公尺（下稱系爭Ｃ部分），係屬坐落於系爭土地上之台北縣三重市○○街七巷五號至十五號僑新大廈Ｅ棟（下稱系爭大樓）之安全樓梯間，而為共同使用部分，依民法第七百九十九條規定，數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，系爭Ｃ部分應為系爭大樓各區分所有權人所共有，詎被告竟於八十一年間無權占用系爭Ｃ部分，建築水泥浴廁，迄於八十七年三月三十日，始經台北縣政府工務局強制拆除之。按「未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分」（最高法院七十四年度第二次民事庭會議決定參照），為此，原告爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告拆除其無權占用之系爭Ａ部分如聲明第一項所示，並將該土地返還原告及其他人共有人全體，又被告無權占用系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分，受相當於租金之不當得利，並使原告受有無法使用之損害，爰依不當得利法則，請求被告給付原告各自起訴起前五年，及自起訴狀繕本送達被告翌日起算至返還系爭Ａ部分之土地之日止，返還相當於租金之財產上利益，即如聲明第二項至第五項所示之金額（計算方式如附表一）。

（二）次查，系爭大樓之安全梯出口通道即如附圖所示Ｄ部分，面積七點五八平方公尺（下稱系爭Ｄ部分），既為公共施設，即應為系爭大樓之全體區分所有權人所共有，且此部分，並不在被告原買受房屋範圍之內，現竟登記為被告所有之建物即門牌台北縣三重市○○街七巷九號基層面積七六平方公尺之一部分，被告又經常將該安全梯之出入口封死、上鎖，或堵塞出口通道，影響公共安全甚鉅，復因系爭大樓之共同使用部分，並未另編建號單獨登記之；原告均為系爭大樓之區分所有權人，自得訴請被告返還此項不當得利，爰請求被告就安全梯出口通道即系爭Ｄ部分辦理變更登記如聲明第六項所示，並將該部分返還均為系爭大樓之區分所有權人之原告及其他共有人全體。

（三）對被告抗辯之陳述：

１、被告占用系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分，係無權占用，且為惡意，並無民法第一百八十二條第一項免負價額償還責任規定之適用：

⑴被告購屋時，該大廈業已完工，是被告對於其所購買房屋之面積、隔局、使用用途等等，均知之甚稔，如真有被告所指之坪數短少等問題，其購屋時何以不向出賣人主張權利？

⑵關於被告占用其屋後空地（即系爭Ａ、Ｂ部分），原告從未同意被告使用，早於七十三、八十三年間，即分別有訴外人林錦雲、及戊○○、張楊玲珠、陳百陞等住戶，對被告提出竊佔罪之告訴，是系爭大樓之其他住戶並不同意被告任意占用共用部分。原告戊○○於被證八、被證九之訴狀中，雖曾謂「一樓住戶所使用之屋後空地係指防火巷以內，屋垣後方之空地」、「依上開合約第四條．．．而依本大樓平面圖及鈞院至現場履勘，被告屋後至防火巷為止，確係預留空地，且被告已搭蓋廚房等違建，此部分，告訴人等尊重契約精神，從未指該部分係竊佔」等語，惟此僅係原告戊○○及訴外人陳百陞、張楊玲珠等對於被告所提出預訂房地委建合約書第四條之意義之說明而已，並非原告戊○○承認其亦受此項約定之拘束。

⑶抑有進者，大樓之安全樓梯間為供公眾使用之公共設施，屬共同使用之公共設施，應為系爭大樓區分所有權人之原告及其他區分所有權人（包括被告）所共有，而被告於系爭Ｃ部分建築水泥浴廁供為己用之行為，業經臺灣高等法院八十四年度上易字第五三一四號刑事判決判處竊佔罪刑確定在案。

⑷末查，系爭大樓之住戶，業已成立管理委員會，且於八十五年間訂立「僑新Ｅ棟大廈規約」，並依法向主管機關報備在案，依上開規約之約定，並無將如系爭之Ａ、Ｂ、Ｃ部分約定為被告之「約定專用部分」，是如系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分均為共用部分，被告任意占用，非僅係無權占用，更係惡意占用。

２、系爭大樓之安全梯出口通道即系爭Ｄ部分為公共施設：

⑴查坐落於系爭土地上系爭大樓之安全梯，係供居住於系爭大樓二樓以上之住戶於災變發生電梯無法使用時緊急避難、逃生之用，為系爭大樓之公共施設，而該安全梯之出口通道即Ｄ部分，亦為系爭大樓之公共施設甚明。

⑵次查，訴外人即出售房屋予給被告之魏濤，於另案臺灣板橋地方法院檢察署七十三年度偵字第八四九０號竊佔案件中已明確證稱：該安全梯出口之通道係大樓之公共設施並未出售予被告等語；且依被告之預訂房屋委建合約書之約定，被告原係以一百五十八萬四千元購買包括陽台及公共設施等面積在內約三七、七四坪之房屋，嗣因發現該屋內有安全梯出口之通道，旋於該合約書之第六條中特別約定「另扣除一０八、九六一元為安全梯通路土地坪數折成價格，該客戶要負保養使用之責」，既曰「該客戶要負保養使用之責」，顯見該安全梯通道並非被告所有，且不在被告買受範圍之內。

⑶按消滅時效，應自請求權人知悉有此項權利時起算，迭經最高法院著有判決可稽。關於被告占用系爭Ｄ部分所受不當得利部分，原告係於八十五年間，經由台灣高等法院八十四年度上易字第五三一四號刑事判決引述魏濤之證言後始知悉此情，時效並未消滅；退萬步而言，若係依訴外人魏濤作證之時間即七十三年十二月十一日起算，亦尚未逾十五年，故被告就此主張罹於消滅時效之抗辯，亦無理由。

⑷末按，土地法第四十三條規定之絕對效力，係為保護善意第三人因信賴登記而設，此有最高法院六十三年台上字第一八九五號判例可供參酌。經查，訴外人柯香玲出售房屋與被告，係直接將房地登記為被告所有，而非由訴外人柯香玲辦妥房屋所有權登記後，再移轉登記與被告，此觀該建物登記謄本登記為「第一次登記」自明；再者，依前揭所述，系爭Ｄ部分為公共施設，且不在被告買受範圍之內，被告並非因信賴登記而取得權利之善意第三人；是被告主張其應受上開規定之保護云云，顯無理由。

三、證據：提出土地登記簿謄本一件、地價證明書二件、照片二張、臺灣高等法院八十四年度上易字第五三一四號刑事判決影本一件、臺灣高等法院八十七年度上訴字第四六五一號刑事判決影本一件、建物測量成果圖一件、被告之建物登記簿謄本一件、原告之建物登記謄本五件、消防安全設備檢查紀錄表影本一件、房屋稅繳款書影本一件、三重市公所函一件、大廈規約影本一件。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，被告願提供現金或同值之無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）就系爭Ａ、Ｂ部分：

１、被告使用系爭Ａ部分之土地作為廚房，並非無權占用，蓋被告於六十七年十一月廿一日向原告僑新企業股份有限公司及僑新大廈購入坐落台北縣三重巿三重埔段過圳小段二一一之一地號土地以及其上建物即門牌台北縣三重過圳街七巷九號一樓，依據雙方所簽之預訂房屋委建合約書第四條已明載：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用」，而所約定之「屋後空地」除實際需要作為公共使用外，自應包括被告屋後屬於系爭大樓住戶共有空地即系爭Ａ、Ｂ部分，而此約定非僅存在於被告與賣方所簽訂之合約書，亦為當時其他系爭大樓購買戶所簽訂契約之同一範本，是以，被告擁有屋後空地之使用權，乃基於被告與賣方、賣方與系爭大樓所有承買人於房地買賣契約上之共同約定，即經全體住戶之同意，自非無權占用，被告並已合法使用二十餘年，自無返還之理。

２、又被告對於屋後防火巷以內之空地即系爭Ａ部分，有合法權源管理使用，復有以下事證可證：

⑴訴外人陳百陞（當時仍為大廈管理委員會主任委員）於另案臺灣板橋地方法院八十四年度易字第二二七六號竊佔案之八十四年七月五日訊問筆錄，已承認買受人與建商均簽訂並同意合約書第四條之約定，即約定屋後前後空地由一樓住戶管理使用等情。

⑵而原告戊○○於上開竊佔案件及高等法院八十五年上易字第五三一四號被告竊佔案件，亦不否認曾有該合約書第四條之約定，惟其將範圍縮小成「一樓住戶所使用之屋後空地係指防火巷以內，屋垣後方之空地」、「依上開合約第四條.... 而依本大樓平面圖及鈞院至現場履勘，被告屋後至防火巷為止，確係預留空地，且被告已搭蓋廚房等違建。此部分，告訴人等（原告戊○○等）尊重契約精神，從未指該部分係竊佔」等語，另訴外人即原告乙○○之妻仰秀美亦曾於前開訴訟以證人身分陳述合約書第四條之管理使用權是指防火巷內之空地等語。

⑶準此，大樓各住戶包括原告等，最起碼對於系爭Ａ部分之土地即被告廚房所在，屬於被告之管理使用權範圍，均有相同認知，絕非善意第三人。

３、原告以公寓大廈管理條例及大廈規約等情，否定被告有權使用屋後空地，或以渠等為善意第三人，不受契約拘束等語，均非事實：

⑴按公寓大廈管理條例施行前，一樓空地使用權既已分管約定由一樓住戶使用，縱於該條例實施後，其專用使用權仍繼續存在於一樓區分所有權人，只是不能對抗善意之受讓人，若受讓人已知讓與人有分管契約存在，且該部分已為分管人占有使用收益繼續中，應受其拘束。因此，樓上之區分所有權人將其房地出售予第三人，因約定空地由原一樓使用繼續狀態中，且明顯可看出，原則上推定該第三人係屬惡意，即其因知情已有分管約定，仍予以購買樓上房屋，自不能對抗一樓之住戶，理之至明。

⑵次按，大法官會議解釋釋字第三四九號曾表示：「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不援用」。該解釋之主旨，係保障善意之第三人，即該第三人在不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形下，自不須受其前手所訂之分管契約拘束。就憲法保障人民財產權之考量上，實值贊同。惟以本案為例，被告使用屋後空地之權利，除了向建商購買、簽訂分管協議之各住戶，應受「房屋前後空地供一樓居住人管理使用」之拘束外，縱使原告有些是嗣後受讓之第三人，因一樓住戶確實使用屋後空地多年，是處於可得知之狀態下，且依民事習慣一樓住戶向來有權使用前後空地，並非前開大法官會議解釋之善意第三人，自難謂原告可不受分管協議之拘束。

⑶再按公寓大廈管理條例第四十三條所規定，本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，固應依本條例規定成立管理組織。惟前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。而系爭大廈係於公寓大廈管理條例施行前即有共同之約定，自不受不得為約定專用部分之限制，準此，原告有權繼續使用屋後空地，毋庸置疑。另僑新大廈Ｅ棟管理委員會本身之設立上，其召集程序上故意排除一樓住戶之參與，且所謂之規約或成立會議紀錄，均未見依法於十五日公告或分送之，被告迄於八十六年間任管理委員會委員後，始分得管理條例及生活規約，形式上已屬可議。就其實質內容而言，部分大廈住戶罔顧當年買賣契約之約定，即前後空地由一樓管理使用，而以多數決方式，侵害一樓住戶之權益，自難謂為合法之範疇。

４、查，共有人之應有部分，係指共有人對共有物所有權所享受權利之比例，其為抽象存在於共有物上，非侷限於共有物之特定部分。各共有人之應有部分為所有權之比例，並非共有物本身，性質上不可能被他共有人無權占有或侵奪，故共有人就應有部分，似無主張第七百六十七條規定之所有物返還請求權之餘地，原告爰依民法第七百六十七條之規定訴請應無該條法律適用而為無理由。又被告亦為系爭土地之共有人之一，惟原告聲明第一項後段部分將土地返還原告及其他共有人全體，此處之其他共有人應解作原告、被告二造以外之人，意謂著將系爭土地返還給不包含被告之全體共有人，即將被告完全排除於共有人之列，該聲明自於法無據。

（二）就系爭Ｃ部分：

１、被告向原告僑新公司及僑新大廈購買台北縣三重過圳街七巷九號一樓房地時，依據雙方所訂立之合約書所載，被告購入房地共計三七．七四坪，包括陽台及公共設施等，而雙方之買賣契約上所附之附圖亦已明白地劃出該安全梯樓梯間為買賣範圍內，並將該部分面積列入買賣之坪數內，且無安全鐵門。從而，被告已購入安全梯樓梯間，自非無權占有。惟於辦理所有權登記時僅登記三一．四六坪（包括騎樓）予被告，少了六．二八坪，相較於其他一樓住戶購入廿一．八八坪，卻登記了二０．二六七五坪，依比例來計算，被告實際上多負擔了三．五坪之價格，而該三．五坪之出入，主要是在於樓梯間有三．一坪的面積及牆壁原設計為凹型，而實際完工後，卻為平坦之牆壁，約有０．四坪之誤差，因此，被告實際購入之坪數確實包含了安全樓梯間，則此部分三．五坪確為被告所出資購買者，理之甚明。而且，依竣工圖及地政事務所製作之複丈成圖所示，安全樓梯間亦均未獨立於被告家門外。是以，被告基於買賣契約，使用該部分，於其上建築浴廁，自有其正當合法性。

２、再者，安全樓梯間之設計及訴外人柯香玲向台北縣政府工務局申請建物使用執照登記時，並非為公共設施，亦未登記所有權屬何人。依僑新大廈原先送審之設計圖可知，安全樓梯間原先設為⑧部分，而其中「其他」部分包含了③④⑤⑧部分，但實際上除了④、⑤確實為公共設施外，其他部分如③之紅線部分則登記於被告之權利範圍內，故由上述，可知於設計時，安全梯樓梯間並非公共設施，亦未登記所有權歸屬。故原告並非安全梯樓梯間之所有權人或共有人，自無法主張返還相當於不當得利之租金。

（三）原告並未主張其受有損害，自未構成不當得利之要件，而無法遽以請求返還利益：

１、按不當得利之成立以一方受有利益，他方致受損害為必要。故如一方受利益而他方未受損害，即不成立不當得利。蓋不當得利乃對於違反公平原則之財產變動，剝奪受益人所受利益，以調整其財產狀態為目的，受益人雖受利益，如果他人之財產未受利益，卻要求返還其利益，即與不當得利為調整不公平之財產狀態之趣旨不符。原告並無損害，亦不得因不當得利制度而獲得特殊利益，理之至明。

２、原告所主張被告所占用之系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分，其中被告將系爭Ｂ部分土地從原來荒蕪之地闢為花園管理使用，綠化整個大廈環境，與大家利益均霑，原告何來損害之有﹖系爭Ｃ部分是位於安全樓梯間樓梯底下，平日根本無人去使用，又何來損害之有﹖原告迄未證明其受有損害，自與法有違。再者，遍查本棟大廈之登記簿謄本，系爭Ｃ部分並非登記為公共設施，亦未登記予大廈全體住戶，大廈其他住戶就此部分並未負擔一毛錢，反而是被告實際負擔了安全樓梯間三．一坪數之價格，原告有何損害﹖而原告又基於何種原因關係主張系爭Ｃ部分之權利，亦請原告舉證證明。

（四）被告縱或受有不當得利，該利益亦已不復存在。按民法第一百八十二條第一項規定，不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負或償還還價額之責任。是退百萬步言，縱被告係無法律上原因使用收益，然而原告所主張之系爭Ｂ部分業於八十六年六月十五日以非法方式收回，系爭Ｃ部分於八十七年三月三十日業已拆除，換言之，被告所受之利益早已不存在，依前開規定，自毋庸負擔返還，亦無償還價額之必要。準此，原告訴請不當得利之主張，全無理由。

（五）就系爭Ｄ部分：

１、台北縣三重地政事務所曾於六十七年十二月間，就被告所有坐落於台北縣三重巿過圳街七巷九號一樓繪製出建物複丈結果圖，該圖已明白地將被告所有建物登記之面積繪製清楚，其中地面層為七十六平方公尺（廿二．九九坪），騎樓地面層為廿八平方公尺（八．四七坪），合計為一０四平方公尺（即三一．四六坪）。而地面層包括原告所稱之安全梯出入口通道即系爭Ｄ部分，該部分登記為店舖，並非登記為公共設施，原告對此亦不否認。既有上述之登記，依吾國土地法第四十三條規定，登記有絕對效力，自無任意變更之理。而登記有絕對效力，乃為保護第三人起見，將登記事項，賦與絕對真實之公信力。至該項公示方法所表彰之物權內容是否與真實狀態一致，在所不問，要言之，此登記之絕對效力，僅為保護因信賴登記而取得不動產之第三人而設，原告自無法亦無權要求辦理變更登記。

２、原告並無請求權基礎主張將被告所有權返還予全體，而原告之指界亦毫無根據，何以不包含騎樓﹖何以不包含整個客廳﹖是以，原告訴請自無理由。又原告既未就該公共設施（土地及建物）支付過任何價金，更遑論支付過任何房屋稅及土地稅，若依原告所請將所謂之安全梯出口通道登記於渠等名下，原告始為不當得利。況且，依原告之聲明所示，渠等僅訴請返還及變更該建物之登記，至於該建物面積之土地持分卻棄而未論，如判決如原告之聲明，將導致原告取得建物，而被告仍繼續負擔該土地持分之地價稅，顯然十分不合理。

３、依據預訂房屋委建合約書可知，形式上出售房屋予被告者，係「僑新大廈」之負責人柯香玲，出售土地予被告者，係地主即原告僑新公司，然系爭房地實則為原告僑新公司所投資興建，因原告僑新公司之營業範圍未包括建設、出售房屋等事宜，因此無法以公司名義對外出售房屋，而改以訴外人柯香玲為契約名義人，惟原告僑新公司均無從解免為實際之出售人。按僑新大廈並非法人組織，契約書上所載負責人柯香玲，時年僅二十餘歲，係訴外人即原告僑新公司董事柯賢鉎及監事陳美月之女兒，而訴外人柯香玲亦曾表示對於出售房屋之細節並未參與，該屋是魏濤負責出售，此可參諸七十三年十一月廿七日訊問筆錄，並為該案件檢察官所是認定，而訴外人魏濤正是原告僑新公司之經理，其妻亦為公司董事。基此，原告僑新公司為系爭大廈房地實際之出售者，而由訴外人魏濤與被告洽談買賣之業務，且暫不追究訴外人魏濤與被告洽談買賣時是否多所欺瞞，以其曾是原告僑新公司之代理人，其心顯偏坦原告僑新公司，其言可否採信，已顯屬可議。況且，何以僅憑其所言，即足推翻合約書之約定，逕而推翻登記簿謄本所載絕對效力之事實？再者，若原告僑新公司所稱安全梯出入口通道並未出售予被告為真，且至遲於七十三年間即已明白得知，原告何以從未主張，卻任憑請求權罹於時效，實顯已常理相悖，由此可知，原告僑新公司、甚至訴外人魏濤所言均屬子虛。

４、所謂之安全梯出入口通道，係指當有意外狀況時，作為逃生之用，屬於臨時性之權宜措施，自非當然否定被告之所有權。若採取原告所稱：系爭Ｄ部分係緊急避難、逃生之用，即屬公共設施，而大廈住戶即有權將之訴請返還之看法，則原告僑新公司所有之本大廈地下室，其主用途係作為防空避難室，顯然為公共設施，原告僑新公司是否同樣地亦將返還予全體大廈住戶呢﹖而一樓住戶所登記之騎樓，亦屬公共設施，原告何不一併將之訴請返還呢﹖由此可見原告之主張，實屬荒謬之極。

５、合約書所載「另扣除一０八、九六一元為安全梯通路土地坪數折成價格」並非謂系爭Ｄ部分不在被告買受範圍之內，蓋因原告僑新公司設計上故意錯誤，原來安全梯出口應可直通地下室，但主要用途為防空避難室之地下室竟全部登記予僑新公司，作為絲花裝配工廠，致大廈之安全梯出口無處。原告出資購入系爭房地時，並不知上開設計錯誤，於遷入後，始發現原告之客廳尚能自安全梯進入，嚴重影響被告住家安全，故已非單純扣除該部分之坪數之問題，更直接地影響被告購入之意願。試問，何人願意購入任何第三人可以隨意進入之房屋，特別是被告已負擔了騎樓面積八．四七坪，供大眾使用，而整個客廳（非僅僅只有安全梯走道）亦形同開放，毫無私密性可言，為此，被告曾特別要求原告僑新公司予以補償，因而有折成價格之記載，上開折成價格係造成被告不便之補償措施，而非是安全梯通路未出售之證明。又系爭Ｄ部分若未在被告買受範圍之內，被告何以得辦理該部分之房地登記。次按，既然是安全梯通路「土地」折成價格，則與建物有何關係﹖其文字上之記載亦與「未出售」之用語、解釋有間。況且，若能將「扣除一０八、九六一元為安全梯通路土地坪數折成價格」，解作安全梯通路未出售予被告，究竟是多少坪數未出售，因此屬買賣標的之重要事項，卻未詳細記載，顯與常理不符，亦足證絕非如原告所稱兩造間之買賣不含系爭Ｄ部分。

６、被告稱被告為顧及其居住之私密性，而將該安全梯之出口封閉，上鎖等情，致有妨害住戶之避難逃生，並舉出台北縣警察局三重分局之消防安全設備檢查紀錄表乙件佐證，然而均與事實不符。蓋七十三年間，訴外人即住戶之一林錦雲曾以被告將僑新大廈Ｅ棟太平梯之出入口，以鐵門封閉作為客廳使用云云，提起竊佔告訴，惟經檢察官勘驗現場後，該大樓太平梯出入口確在被告家之客廳內，雖以鐵門將被告客廳與太平樓梯間分隔開，然從被告家中無法將鐵門自鎖住，自太平梯則可任意開啟鐵門，顯見為建設公司設計之疏失，有七十三年偵字第八四九０號不起訴處分書可稽。嗣後，承辦台灣板橋地方法院八十四年度易字第二二七六號及高等法院八十四年度上易字第五三一四之地院法官及高院法官亦均曾親往現場勘驗，均未發現有安全梯之出入口封死、上鎖等情，否則，焉有不予處分之理﹖又鈞院至現場履勘，亦已查證系爭Ｄ部分之安全梯出口並未遭被告上鎖、封閉，且安全梯出口通道部分為被告房屋之內，依房屋構造所示，被告應無自行拆除施作的情形。

７、原告聲明第七項：安全梯出口通道返還原告及其他共有人全體，此處之其他共有人應解作原告、被告二造以外之人，意謂著將系爭土地返還給不包含被告之全體共有人，即將被告完全排除於共有人之列，該聲明自不合法。再者，原告主張：「出賣人移轉於買受人之不動產超過買賣之坪數時，係屬非債清償，欠缺給付目的應成立不當得利」，若其主張為真，原告既非出賣人，即非權利主體，自無權主張返還，當事人顯然不適格。

８、退百萬步言，依原告主張安全梯出口通道即系爭Ｄ部分，並不在被告原買受房屋範圍內，應成立不當得利云云，縱屬事實，然而附圖所示Ｄ部分，自六十九年二月四日即登記於被告名下，原告迄今始主張不當得利而要求變更登記並返還之，時隔已近二十年，其請求權早已罹於時效，自無理由。

三、證據：提出預訂房屋委建合約書影本二件、計算表一件、設計圖影本一件、建物複丈成果圖影本一件、臺灣臺北地方法院檢察署七十三年偵字第八四九０號不起訴處分書影本一件為證。

丙、本院依原告聲請勘驗現場，並囑託臺北縣三重地政事務所派員會同測量製有勘驗筆錄及實測圖附卷，並被告聲請向臺北縣政府調閱六七使字第二六八二號使用執照案卷。

理由

一、本件原告起訴主張坐落台北縣三重市○○○段過圳小段二一一之一地號土地（下稱系爭土地）係兩造及其他共有人所共有，原告僑新企業股份有限公司、乙○○、戊○○、丁○○、甲○○之應有部分分別為三三一七分之六八一、九三、九八、九八及一○一。詎被告未經原告之同意，即無權占用系爭土地上如附圖所示Ａ部分，面積六點六九平方公尺（下稱系爭Ａ部分）及Ｂ部分，面積五五點三九平方公尺（下稱系爭Ｂ部分），充為花園、廚房使用。系爭Ｂ部分，業經管理委員會於八十六年六月十五日收回，系爭Ａ部分則為被告占用至今。又如附圖所示Ｃ部分，面積二點二平方公尺（下稱系爭Ｃ部分）為坐落系爭土地上之台北縣三重市○○街七巷五號至十五號僑新大廈Ｅ棟（下稱系爭大樓）之安全樓梯間，屬共同使用部分，應為系爭大樓各區分所有權人所共有，詎被告竟於八十一年間無權占用，建築水泥浴廁，迄於八十七年三月三十日，始經台北縣政府工務局強制拆除之。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告拆除其無權占用之系爭Ａ部分，並將該土地返還原告及其他人共有人全體，又被告無權占用系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分，受有相當於租金之不當得利，並致使原告受有不能使用被占用部分之損害，爰依不當得利法則，請求被告給付原告各自起訴起前五年，及自起訴狀繕本送達被告翌日起算至返還系爭Ａ部分土地之日止，返還相當於租金之財產上利益，即被告應給付原告僑新公司五萬一千八百一十二元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月給付原告僑新公司一百四十二元，被告應給付原告甲○○七千六百八十四元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月給付原告甲○○二十一元，被告應各給付原告戊○○、丁○○七千四百五十六元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月各給付原告戊○○、丁○○二十元，被告應給付原告乙○○七千零七十六元，及自八十八年五月十一日起至返還前揭第一項之土地之日止，按月給付原告乙○○十九元；另系爭大樓之安全梯出口通道即如附圖所示Ｄ部分，面積七點五八平方公尺（下稱系爭Ｄ部分）為公共施設，且不在被告買受範圍之內，現竟登記為被告所有之建物即門牌台北縣三重市○○街七巷九號基層面積七六平方公尺之一部分，被告並經常將該安全梯之出入口封死、上鎖，或堵塞出口通道，影響公共安全甚鉅，復因系爭大樓之共同使用部分，並未另編建號單獨登記之，原告均為系爭大樓之區分所有權人，自得訴請被告返還此項不當得利，爰請求被告就安全梯出口通道即系爭Ｄ部分辦理變更登記，即將被告所有上開建物之基層面積七六平方公尺，向台北縣三重市地政事務所辦理變更登記為基層面積六八、四二平方公尺，並將該部分返還均為系爭大樓之區分所有權人之原告及其他共有人全體等語。

二、被告則以：其於六十七年十一月廿一日向原告僑新公司及僑新大廈購入坐落台北縣三重巿三重埔段過圳小段二一一之一地號土地以及其上建物即門牌台北縣三重過圳街七巷九號一樓，依據雙方所簽之預訂房屋委建合約書第四條明載：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用」，而前開所約定之「屋後空地」自應包括被告屋後屬於系爭大樓住戶共有空地即爭Ａ及Ｂ部分，而該契約亦為當時其他樓層購買戶簽訂之契約範本，是以，被告丙○○擁有屋後空地之使用權，乃基於被告與賣方、賣方與所有承買人於契約上之共同約定，即全體住戶之同意，自非無權占用，縱使原告有些是嗣後受讓之第三人，因一樓住戶確實使用屋後空地多年，是處於可得知之狀態下，且依民事習慣一樓住戶向來有權使用前後空地，亦非大法官會議釋字第三四九號解釋之善意第三人，自難謂原告可不受分管協議之拘束。再查，原告所提出僑新Ｅ棟大廈規約，依照公寓大廈管理條例第四十三條規定可知，因系爭大樓係於公寓大廈管理條例施行前即有共同之約定，自不受不得為約定專用部分之限制，原告有權繼續使用屋後空地。且僑新大廈Ｅ棟管理委員會本身之設立上，其召集程序上故意排除一樓住戶之參與，形式上已屬可議，就其實質內容而言，部分大廈住戶罔顧當年買賣契約之約定，即前後空地由一樓管理使用，而以多數決方式，侵害一樓住戶之權益，自難謂為合法之範疇。另就系爭Ｃ部分，被告購買系爭房地時，依據合約書所載，被告購入房地共計三七．七四坪，包括陽台及公共設施等，且買賣契約上之附圖亦已明白地劃出該安全梯樓梯間為買賣範圍內，又被告購入房地共計三七．七四坪，但僅登記三一．四六坪（包括騎樓）予被告，少了六．二八坪，相較於其他一樓住戶購入廿一．八八坪，卻登記了二０．二六七五坪，依比例來計算，被告實際上多負擔了三．五坪之價格，而該三．五坪之出入，主要是在於樓梯間有三．一坪的面積及牆壁原設計為凹型，而實際完工後，卻為平坦之牆壁，約有０．四坪之誤差，因此，被告實際購入之坪數確實包含了安全樓梯間。且不論依買賣契約之附圖、竣工圖，抑或地政事務所之複丈成圖，均未將安全樓梯間獨立於被告家門外，是以，被告基於買賣契約，使用該部分，於其上建築浴廁，自有其正當合法性。再者，系爭安全樓梯間並未登記所有權歸屬，是原告並非安全梯樓梯間之所有權人或共有人，自無法主張返還相當於不當得利之租金，而且被告將系爭Ｂ部分從原來荒蕪之地闢為花園管理使用，綠化整個大廈環境，與大家利益均霑，系爭Ｃ部分是位於安全樓梯間樓梯底下，平日根本無人去使用，原告均未受有損害。又退百萬步言，縱被告係無法律上原因使用收益，然而系爭Ｂ部分業於八十六年六月十五日收回，系爭Ｃ部分已於八十七年三月三十日拆除，被告所受之利益早已不存在，依民法第一百八十二條第一項規定，自毋庸負擔返還，亦無償還價額之必要。至於系爭Ｄ部分，台北縣三重地政事務所曾於六十七年十二月間，就被告所有坐落於台北縣三重巿過圳街七巷九號一樓繪製出建物複丈結果圖，該圖已明白地將被告所有建物登記之面積繪製清楚，其中地面層為七十六平方公尺（廿二．九九坪），騎樓地面層為廿八平方公尺（八．四七坪），合計為一０四平方公尺（即三一．四六坪）。而地面層包括原告所稱之安全梯出入口通道即系爭Ｄ部分，該部分登記為店舖，並非登記為公共設施，依土地法第四十三條規定，登記有絕對效力，原告並無請求權基礎主張將被告所有權返還予全體。況且，依原告之聲明所示，渠等僅訴請返還及變更該建物之登記，至於該建物面積之土地持分卻棄而未論，如判決如原告之聲明，將導致原告取得建物，而被告仍繼續負擔該土地持分之地價稅，顯不合理。本件形式上出售房屋予被告者，係僑新大廈（負責人：柯香玲），出售土地予被告者，係地主即原告僑新公司，且為原告僑新公司所投資興建，而訴外人魏濤先生是公司之經理，其妻亦為公司之董事，基此，原告僑新公司為系爭大廈房地實際之出售者，是訴外人魏濤於板橋地檢署七十三年度偵字第八四九０號竊佔案件證稱：該安全梯出入口之通道係大樓之公共設施，並未出售予被告云云，並非足採。又所謂之安全梯出入口通道，係指當有意外狀況時，作為逃生之用，屬於臨時性之權宜措施，自非當然否定被告之所有權，合約書所約定「另扣除一０八、九六一元為安全梯通路土地坪數折成價格」並非謂系爭Ｄ部分不在被告買受範圍之內，乃因原告僑新公司設計上故意錯誤，原來安全梯出口應可直通地下室，原告出資購入系爭房地時，並不知上開設計錯誤，於遷入後，始發現原告之客廳尚能自安全梯進入，嚴重影響被告住家安全，為此被告曾特別要求原告僑新公司予以補償，因而有折成價格之記載，上開折成價格係造成被告不便之補償措施，而非是安全梯通路未出售之證明。而且既然是安全梯通路「土地」折成價格，則與建物有何關係﹖若將「扣除一０八、九六一元為安全梯通路土地坪數折成價格」，解作安全梯通路未出售予被告，究竟是多少坪數未出售？訴外人即住戶之一林錦雲曾於七十三年間以被告將僑新大廈Ｅ棟太平梯之出入口，以鐵門封閉作為客廳使用云云，提起竊佔告訴，惟經檢察官勘驗現場後，該大樓太平梯出入口確在被告家之客廳內，雖以鐵門將被告客廳與太平樓梯間分隔開，然從被告家中無法將鐵門自鎖住，自太平梯則可任意開啟鐵門，顯見為建設公司設計之疏失。嗣後，承辦台灣板橋地方法院八十四年度易字第二二七六號及高等法院八十四年度上易字第五三一四之地院法官及高院法官亦均曾親往現場勘驗，均未發現有安全梯之出入口封死、上鎖等情。又鈞院至現場履勘，亦已查證Ｄ部分之安全梯出口並未遭被告上鎖、封閉，且安全梯出口通道部分為被告房屋之內，依房屋構造所示，被告應無自行拆除施作的情形。縱認至原告主張出賣人移轉於買受人之不動產超過買賣之坪數時，係屬非債清償，欠缺給付目的應成立不當得利為真，原告既非出賣人，即非權利主體，自無權主張返還，當事人顯然不適格。退百萬步言，原告主張應成立不當得利云云，縱屬事實，然而系爭Ｄ部分，自六十九年二月四日即登記於被告名下，原告迄今始主張不當得利而要求變更登記並返還之，時隔已近二十年，其請求權早已罹於時效等語置辯。

三、原告主張系爭土地係兩造及其他共有人因區分所有建物而共有，被告占用其所購買一樓之屋後空地即系爭土地上之系爭Ａ、Ｂ部分，充為廚房、花園使用，系爭Ｂ部分，業經管理委員會於八十六年六月十五日收回，系爭Ａ部分土地迄今仍為被告占用，又系爭大樓之安全樓梯間即系爭Ｃ部分，為被告於八十一年間占用建築水泥浴廁，迄於八十七年三月三十日，始經台北縣政府工務局強制拆除，另系爭大樓一樓之安全梯出口外之系爭Ｄ部分，登記為被告所有建物即門牌台北縣三重市○○街七巷九號基層面積七六平方公尺之一部分等情，為被告所不爭執，自堪信為實在。又原告主張被告無權占用系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分，並受有相當租金之不當得利，及無法律上原因，受有系爭Ｄ部分建物面積之所有權登記利益等語，固據提出土地登記簿謄本、照片、臺灣高等法院八十四年度上易字第五三一四號刑事判決影本、臺灣高等法院八十七年度上訴字第四六五一號刑事判決影本、建物測量成果圖一件、建物登記簿謄本等件為證，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應為審酌者，即為被告是否有正當權源占用系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分，及被告對系爭Ｄ部分之建物面積所有權登記是否有不當得利之情形，茲分別論述如下：

四、系爭Ａ、Ｂ部分：

（一）按區分所有建築物之出賣人（尤其是原建築商），如保留屋頂或庭院之專用權，而分別附隨於頂樓或一樓出賣時，區分所有人於買受其他區分所有部分，若於買賣契約中已有此項條之約定，固可視為已承認頂樓或一樓之專用權，倘區分所有人明知有此情形而買受，縱未約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人受其拘束（學者謝在全著．民法物權論．上冊、第二四０頁至第二四一頁，可資參照）。又因區分所有建物之共有部分，性質上係屬分別共有，是以區分所有人間保留專用權之約定或默示承認，即相類於共有物之分管約定，雖不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人，惟如其事實為第三人明知或可得而知，縱屬債權契約性質之分管約定，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力，此參司法院大

號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不援用」自明，是受讓人已知悉分管契約存在者，固應受其拘束，於不知悉分管契約之存在時，倘有可得而知其存在之情形，亦應受其拘束，合先敘明。

（二）查：

１、按民法第七百九十九條前段規定，數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，是以區分所有之建築物，可分為區分所有人之專有部分與區分所有人之共有部分，而上開法條所定，區分所有建築物及附屬物之共同部分，即為專有部分以外之建築物其他部分。查，系爭Ａ、Ｂ部分為系爭大樓之屋後空地，並未經登記為特定區分所有人之專有部分，為兩造所不爭執，則揭諸前開說明，系爭Ａ、Ｂ部分應屬全體區分所有人共有之共同部分，自應由被告就其已取得該部分之約定專用權負舉證責任。

２、又被告抗辯：系爭Ａ、Ｂ部分係其所購台北縣三重過圳街七巷九號一樓房地之屋後空地，為其與出賣人所簽訂預訂房屋委建合約書第四條約定：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用」之房屋後空地範圍，而此約定亦為當時其他區分所有權人購買房地時所簽訂房屋委建合約書之約定等情，業據其提出由其本人所簽訂之合約書影本及由他人所簽訂之合約書節本影本各一件為證，而審閱各該二件合約書之內容，乃屬台北縣三重市○○街一號七層樓公寓房屋Ｅ樓之定型化預訂房屋委建合約書，且均係於第四條約定直接以印刷字體列明：「本戶房屋前後空地除實際需要作為公共使用外，其餘供一樓居住人管理使用，柒樓屋頂平台除供作水櫃及電視天線等公共設施外，供柒樓居住人管理使用，地下室由乙方（即賣方）管理，但遇有空襲時，得供全體住戶避難使用。」，足證此約定應屬系爭大樓預訂房屋委建合約書之定型化約定條款，並為系爭大樓之原始出賣人即原建築商於出售各區分所有建物與買方所簽訂合約書之約定，是被告抗辯系爭大樓之原始出賣人已以定型化契約約定屋後空地由購買一樓者即被告享有使用權等語，應堪採信。又原告僑新公司既為系爭大樓所在基地之土地所有權人，並與被告簽訂土地買賣契約，且為第一次登記取得基地上區分所有建物之所有權，其應屬原約定專用權契約之當事人，自應受此約定之拘束。至其餘原告乙○○、戊○○、丁○○、甲○○雖非系爭大樓之區分所有建物第一次登記所有權人，惟衡諸常情，購屋乃屬審慎考慮之重大情事，購屋者對於所欲購買之不動產現狀，週遭環境，自是經過相當之觀察及評估，原告乙○○、戊○○、丁○○、甲○○對於被告於其屋後空地搭建廚房及花園，隔絕他人進入之明顯使用情形，並非不可得而知，則揭諸前開大法官會議釋字第三四九號解釋之說明，原告乙○○、戊○○、黃春美、甲○○自非屬善意之受讓第三人，其亦應受被告與系爭大樓之原始區分所有權人間所為上開約定專用權之拘束。

３、至原告雖提出另由系爭大樓住戶於八十五年間訂立之僑新Ｅ棟大廈規約，主張系爭Ａ、Ｂ部分並未經住戶約定為被告之「約定專用部分」等情，惟查，公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日經總統公布，並於八十四年六月三十日生效，依「法律不溯及既往」原則，在該條例生效前，已依分管之約定取得共有物上特定部分之管理使用權者，即不受影響，此參公寓大廈管理條例第四十三條之規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，固應依本條例規定成立管理組織。惟前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」自明。是以本件被告既係於公寓大廈管理條例施行前之六十七年十一月二十一日，即與系爭大樓之原始出賣人即原建築商簽訂預訂房屋委建合約書取得系爭Ａ、Ｂ部分之約定專用權，其使用權自不因嗣後系爭大樓住戶另定規約而受影響。

４、綜上所述，系爭Ａ、Ｂ部分之一樓屋後空地，既經原始區分所有權人約定由一樓住戶理使用，且該專用權之約定，已處於知悉或可得而知之狀態，效力自應及於原告，原告均應受約定專用權之拘束，從而被告占有使用系爭Ａ、Ｂ部分之屋後空地，自有正當權源。原告此部分之主張，為無理由，應予駁回。

五、系爭Ｃ部分：

（一）查，系爭Ｃ部分係屬系爭大樓之安全樓梯間，以牆壁區隔於各樓層區分所有建物之外，且未經登記為任何特定區分所有人之專有部分，為兩造所不爭執，而所謂安全樓梯間，乃係供各樓層住戶於災害發生時，因無法搭乘電梯，須改以樓梯緊急逃生時所設置之空間，既係因應大樓建築物之特性而當然存在，又非屬區分所有建物之專有部分，依民法第七百九十九條規定，自應屬系爭大樓之共同部分，而推定為各區分所有人所（分別）共有，除有約定專用權之情形外，應由各區分所有人按其應有部分，共同使用系爭Ｃ部分所在之安全樓梯間。

（二）次查，被告對於其未取得系爭Ｃ部分之約定專用權乙節並不爭執，僅辯稱：依其房地之買賣契約書附圖、竣工圖、複丈成果圖已劃出該安全梯樓梯間為買賣範圍內，且其購入房地共計三七．七四坪，包括陽台及公共設施等，但僅受登記所有權三一．四六坪（包括騎樓），少了六．二八坪，可知該安全樓梯間應屬其買賣範圍云云，並提出合約書、竣工圖、複丈成果圖及計算表等件為證，然查，系爭Ｃ部分屬系爭大樓之共同部分，且依民法第七百九十九條規定，推定為全體區分所有人共有，已如前述，則被告除證明其對此部分有約定專用權，取得占用之正當權源外，究難以其與原始出賣人間所訂買賣契約之個別約定對抗非屬契約當事人之全體區分所有人。況且，被告竊佔系爭Ｃ部分面積，以建築水泥浴廁一間供己使用之犯行，業經臺灣高等法院八十四年度上易字第五三一四號刑事判決確定在案，已有原告所提判決書影本一件在卷可憑。是被告上開所辯，洵非足採。

（三）各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共人有全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全共有人返還其占有部分，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利（最高法院六十二年台上字第一八０三號判例要旨、八十三年度台上字第五四一號、八十四年臺上字第二八０八號判決要旨可資參照）。被告自八十一年間起，即於系爭大樓安全樓梯間之系爭Ｃ部分，建築水泥浴廁一間供己使用，迄至八十七年三月三十日，始經台北縣政府工務局強制拆除，已如前述，是被告占用系爭Ｃ部分之行為已侵害其他共有人包括原告之所有權，並因此依社會通念可獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六七五號判例意旨參照），堪可認定，原告自得請求被告應給付其於八十三年四月一日起至八十七年三月三十日期間，占用系爭Ｃ部分所受相當於租金之利益。

（四）按建築基地之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地及其建築物之總價額，關於土地價額指法定地價，建築物價額，則指該管縣市地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法第九十七條第一項、第一百零五條、第一百四十八條、土地施行法第二十五條、平均地權條例第十六條分別定有明文，此即法定最高限額租金。查，系爭Ｃ部分面積為二、二平方公尺，為兩造所不爭執，又系爭Ｃ部分所座落土地，八十年七月一日之申報地價為一萬四千二百五十六元，八十三年七月一日之申報地價為一萬四千二百五十六元，八十六年七月之申報地價為一萬五千五百三十六元，有台北縣三重地政事務所函二件可憑。又關於建築物價額，依法雖應依該管縣市地政機關估定之價額為依據，惟目前縣市地政機關尚未辦理估價，是原告於最後言詞辯論庭時主張其僅依土地之價額據為計算返還相當租金之利益，顯較上揭法定租金標準為低，並無過當。又參諸卷附現況圖，系爭Ｃ部分所在之地理位置，鄰近於台北縣三重市○○路、過圳街、重安街之交接處，附近並有臺北縣警察局三重分局、縣立醫院及三重國中，商店林立，交通便利，本院認原告主張以年息百分之八計算法定租金，尚屬允當。則本件原告所得請求相當於租金之不當得利，其計算式應如附表二，並按原告之應有部分比例計算被告應為返還之利益。至於原告逾此部分之請求，為無理由。

六、系爭Ｄ部分：

（一）原告雖主張系爭Ｄ部分，係屬系爭大樓之安全梯出口通道，應為公共設施，且不在被告買受範圍之內，故被告所受系爭Ｄ部分建物面積之所有權登記係屬不當得利云云，惟查：

１、系爭Ｄ部分建物面積，業經登記為被告所有建物即台北縣三重市○○街七巷九號所有權之一部分，有被告所提之台北縣三重地政事務所六十七年十二月六日複丈結果圖影本及建築改良物登記簿在卷可憑，且為兩造所不爭執，則自物權現狀而言，系爭Ｄ部分建物要屬被告專有部分即一樓建物之範圍。

２、又原告主張系爭Ｄ部分應屬安全梯出口通道之公共設施乙節，則為被告否認有所謂「安全梯出口通道」之設施存在，而經本院審酌被告與原始出賣人所簽訂預訂房屋委建合約書之內容，被告所購買之建物面積雖然包含了陽台及公共設施等面積，然該合約書內容並未特別針對被告所購買之「公共設施」項目為列舉約定，而依合約書所附之建物附圖，亦未見原始出賣人有將系爭Ｄ部分規劃為所謂「安全梯出口通道」之設計。另依被告所提其所有一樓建物之建築改良物登記簿，其建物面積除登記地面層七十六平方公尺及騎樓地平面二十八平方公尺外，亦未登記其他「公共施設」之項目及面積。而經本院調閱系爭大樓之起造人於申請使用執照時所送審之竣工圖，系爭Ｄ部分之建物面積亦劃入一樓建物之專有部分，而未區隔為所謂「安全梯出口通道」。甚至於系爭大樓完工後，辦理建物所有權第一次登記時，由台北縣三重地政事務所測繪之一樓建物地面層範圍，亦將系爭Ｄ部分建物面積納入在內，而全部登載為店舖之用途，此有該所之複丈結果圖在卷可參。是以原告主張系爭Ｄ部分為系爭大樓「安全梯出口通道」之公設施設云云，尚非有據。

３、再者，所謂區分所有建物之專有部分，係指建物中具有構造上及使用上獨立性，作為區分所有權客體之部分，其範圍係由具有一定平面之長度與一定立體之厚度所構成，與其他專有部分以牆壁、天花板、地板等隔間之。而依上開合約書附圖、竣工圖及複丈結果圖之規劃及本院現場履勘之實際情形，系爭Ｄ部分確為被告所購買一樓店鋪之一部分，且以牆壁、天花板與其他專有部分、共同部分間隔，而使該一樓店鋪具有構造上及使用上之獨立性，則系爭Ｄ部分經登記為一樓建物之專有部分，並無不當。

４、至於被告之預訂房屋委建合約書第六條雖約定有「另扣除一０八、九六一元為安全梯通路土地坪數折成價格，該客戶要負保養使用之責」，惟此約定僅係由被告與訴外人即原始出賣人柯香玲所自行書寫添加於被告之合約書上，並非屬於其他預訂房屋委建合約書上之定型化條款，依債權契約相對性原則，其效力僅得拘束被告與出賣人，第三人即其他區分所有權人（包含原告）並無對被告主張履行合約義務之權利，自難認系爭Ｄ部分已因上開約定而成為系爭大樓之共同部分。

５、至於原告所提由訴外人魏濤於另案臺灣板橋地方法院檢察署七十三年度偵字第八四九０號竊佔案件之證詞，雖證稱：該安全梯出口之通道係大樓之公共設施並未出售予被告等語，有筆錄影本在卷可參，然訴外人魏濤並未說明其究係依據何標準認定系爭Ｄ部分為公共設施，自難僅憑其個人說詞即遽為有利原告主張之認定。

６、綜上，原告主張系爭Ｄ部分為公共設施云云，委無足取。又系爭Ｄ部分既非屬系爭大樓各區分所有權人共有之共同部分，則被告受有此部分建物面積之所有權登記，即無致原告受損害可言。

（二）按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，此參民法第一百七十九條規定自明，而本件原告就被告取得系爭Ｄ部分建物面積之所有權登記，既未受有損害，其向被告主張不當得利，請求被告將系爭Ｄ部分之建物面積辦理變更登記，並返還予全體區分所有人共有，顯無理由。

七、從而，原告依民法第七百六十七條、第八百二十一條及不當得利之法關係，請求被告拆除系爭Ａ部分之地上建物，返還土地，及給付無權占用系爭Ａ、Ｂ、Ｃ部分所受如附表一之不當得利，並請求被告辦理系爭Ｄ部分建物面積之變更登記，返還予原告及其他共有人，於原告請求給付如附表二（即無權占用系爭Ｃ部分所受之不當得利）之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則非正當，應予駁回。

八、兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於本院判決基礎之事實並無影響，不另論述，併予敘明。

九、本判決原告勝訴部分，係屬所命給付之金額未逾一千元之判決（民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款），應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請求免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。原告陳明願供擔保，請准為假執行之宣告，並無必要，是其勝訴部分之假執行聲請，自無庸予以駁回。

十、據上結論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法　官　葉靜芳

~B書記官　陳金鳳~F0~T40┌────────────────────────────────────┐│ 附表一： │├────────────────────────────────────┤│ Ａ部分：（面積六．六九平方公尺）（請求期間83.4.16至返還日止） ││ 83.4.16至86.6.30計3又5/24年 ││ 17820*0.8*6.69*0.08（年息）*（3+5/24）＝24479----Ⅰ ││ 86.7.01至88.5.10計1+31/36年 ││ 19420*0.8*6.69*0.08（年息）*（1+31/36）＝15475---Ⅱ ││ 88.5.11以後法定月租 ││ 19420*0.8*6.69*0.08（年息）*1/12＝693 │├────────────────────────────────────┤│ Ｂ部分：（面積55.39平方公尺）（請求期間83.4.16至86.6.15計3+1/6年） ││ 17820*0.8*55.39*0.08（年息）*（3+1/6）＝200042---Ⅲ │├────────────────────────────────────┤│ Ｃ部分：（面積二、二平方公尺）（依過圳街七巷十一號四樓之二，面積九十 ││ 三平方公尺，課稅現值為306100元為標準） ││ 83.4.16至87.3.30計3+11/12年 ││ 306100*1/93*2.2＝0000 0000*0.08（年息）*（3+11/12）＝2269---Ⅳ ││ 83.4.16至86.6.30計3+5/24年 ││ 17820*0.8*2.2*0.08（年息）*（3+5/24）＝8050---Ⅴ ││ 86.7.01至87.3.30計9/12 年 ││ 19420*0.8*2.2*0.08（年息）*9/12＝2051---Ⅵ │├────────────────────────────────────┤│ Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ+Ⅴ+Ⅵ＝24479+15475+200042+2269+8050+2051＝252366 │├────────────────────────────────────┤│ 僑新公司：681/3317*252366＝51812 ││ 甲○○：101/3317*252366＝7684 ││ 戊○○、丁○○（各）：98/3317*252366＝7456 ││ 乙○○：93/3317*252366＝7076 │├────────────────────────────────────┤│ 88.5.11以後法定月租 ││ 僑新公司：681/3317*693＝142 ││ 甲○○：101/3317*693＝21 ││ 戊○○、丁○○（各）：98/3317*693＝20 ││ 乙○○：93/3317*693＝19 │└────────────────────────────────────┘┌────────────────────────────────────┐│ 附表二： │├────────────────────────────────────┤│ Ｃ部分：（面積二、二平方公尺） ││ （小數點以下四捨五入） │├────────────────────────────────────┤│⑴83.4.16至83.6.30計0.21年 ││ 14256*2.2*0.08（年息）*0.21＝527 ---Ａ ││⑵83.7.1至86.6.30計3年（申報地價每平方公尺14256元） ││ 14256*2.2*0.08（年息）*3＝7527---Ｂ ││⑶86.7.01至87.3.30計9/12年（86.7月之申報地價為每平方公尺15536元） ││ 15536*2.2*0.08（年息）*9/12＝2050---Ｃ ││ │├────────────────────────────────────┤│ Ａ+Ｂ+Ｃ＝527+7527+2050＝10104 │├────────────────────────────────────┤│ 僑新公司：681/3317*10104＝2074 ││ 乙○○：93/3317*10104＝283 ││ 戊○○、丁○○（各）：98/3317*10104＝299 ││ 甲○○：101/3317*10104＝308 │└────────────────────────────────────┘