臺灣新北地方法院八十八年度簡上字第二四四號

臺灣板橋地方法院民事判決　　八十八年度簡上字第二四四號

上訴人

百晨房屋仲介有限公司

法定代理人

乙○○

被上訴人

甲○○

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十五日本院三重

簡易庭八十七年度重簡字第一三三九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：

（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾叁萬捌仟元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）請准供擔保宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）被上訴人與訴外人廖秀月完成系爭不動產之買賣及移轉所有權之登記，雖係經過另一訴外人謝健治而完成，但買賣契約之成立及過戶移轉，乃由上訴人之媒介而完成。訴外人廖秀月自知理虧，已與上訴人達成和解並給付上訴人應得之仲介費。但被上訴人仍拒絕給付，上訴人除依原審主張之民法第一百八十四條第一項後段作為請求權基礎外，另依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款，主張請求之基礎事實同一而於第二審程序中追加依民法第五百六十八條第一項及兩造簽訂之不動產買賣要約承諾書第六條之規定，請求被上訴人給付按成交價格百分之一計算之仲介報酬。

（二）被上訴人與訴外人廖秀月共同以違背善良風俗之方法，即以詐欺之手段，侵害上訴人之仲介費債權，上訴人依民法第一百八十四條第一項後段及第一百八十五條規定，認被上訴人、廖秀月及謝健治三人應負連帶賠償責任，而請求被上訴人賠償上訴人所受損失，並無不合。蓋上訴人同意返還被上訴人已支付之要約保證金新臺幣（下同）六十六萬元，係因被上訴人於其與訴外人廖秀月成立買賣契約後，以詐欺方法表示不買而陷上訴人於錯誤，才會退還前開要約保證金退還，並非上訴人承諾解除仲介契約而退還。

三、證據：除援用第一審所提證據外，別無其他證據提出。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決：如主文第一項所示。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）契約與侵權行為之基礎事實不同，不同意上訴人於第二審訴訟程序中為訴之追加。

（二）兩造間不動產買賣要約承諾契約於委任期間內因買賣價金無法達成一致而未成交，是上訴人曾於另一份不動產買賣要約承諾書上加記類似「同意作廢本件買賣」之文字，並製作記載相同作廢文字之收據，以玆證明上訴人確實返還六十六萬元之要約金，惟該份不動產買賣要約承諾書及收據均遭上訴人收回，上訴人於八十七年九月二十四日原審開庭時，亦自認該份不動產買賣要約承諾書原本及收據均收回繳交總公司，復經原審當庭諭知上訴人提出該二份文書。嗣上訴人於八十七年十月十五日原審開庭時雖否認曾收回上開要約書，卻不否認已返還六十六萬元之要約金予被上訴人，依民事訴訟法第三百四十五條規定，有關被上訴人主張系爭要約書及收據上記載有類似「同意作廢本件買賣」之文字等情，應認為真實，顯見兩造間之不動產買賣要約承諾契約業經合意解除。

（三）上訴人主張其返還六十六萬元之保證金係被上訴人實施詐欺行為所致，被上訴人予以否認，則上訴人就上開有利於己之事實，應負舉證責任。惟上訴人至今未能舉證有何詐欺或通謀之情事，其主張自難謂為有理。

三、證據：除援用第一審聲請上訴人提出記載有類似「同意作廢本件買賣」字樣之不動產買賣要約承諾書及收據之證據方法外，別無其他證據提出。

理由

一、按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款之情形者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條訂有明文，而第二百五十五條第一項第二款所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，此亦有最高法院九十年度臺抗字第二號裁定意旨可資參照。本件上訴人於原審中係主張被上訴人以背於善良風俗之方法，侵害上訴人之仲介費債權，而依民法第一百八十四條第一項後段作為請求權基礎，其於第二審程序中則另追加民法第五百六十八條第一項及兩造簽訂之不動產買賣要約承諾書第六條之約定，主張依契約請求上訴人之仲介報酬，經查原審之主要爭點在於兩造簽訂之不動產買賣要約書是否業已合意解除，此與追加部分即上訴人得否依前開契約之約定，請求給付仲介費報酬，實具有爭點共同性，且原請求之證據資料於追加之訴亦得予援用，不需另行調查訴訟資料，是應認上訴人於第二審程序中所為之追加，與原審之請求係基於同一之基礎事實，揆諸首揭條文，自毋庸被上訴人同意，即得於第二審程序中為訴之追加，合先敘明。

二、上訴人起訴主張其與被上訴人簽訂有不動產買賣要約承諾書，被上訴人出價一千三百八十萬元委託上訴人買受訴外人廖秀月所有，位於台北縣新莊市○○街三十六號一樓之房屋，不料上訴人通知被上訴人與廖秀月簽立買賣契約時，渠等卻以買賣價格不符為由，拒絕訂立契約，嗣上訴人查知廖秀月仍將上開房屋售予被上訴人，其間雖另有買受人即另一訴外人謝健治，然謝健治購買該屋僅一個月即再行出售予被上訴人，顯不合理，故廖秀月與被上訴人確有惡意不為給付仲介費之共謀，後廖秀月自知理虧，已與上訴人和解並付清應給付之仲介費，惟被上訴人仍拒絕給付，爰依民法第一百八十四條第一項後段、同法第五百六十八條第一項及不動產買賣要約承諾書第六條之約定，訴請被上訴人給付十三萬八千元及遲延利息。被上訴人則以兩造之不動產賣賣要約承諾書既已合意解除，上訴人即無由再行請求仲介報酬，況上訴人對於被上訴人、廖秀月及謝健治間有何詐欺或通謀之情事，尚未能舉證已實其說，自難認其主張有理等語，資為抗辯。上訴人則再以其同意返還被上訴人六十六萬元之要約保證金，係因被上訴人以詐欺方法陷上訴人於錯誤，才會退還前開要約保證金退還，並非上訴人承諾解除仲介契約而退還等語，以為駁斥。

三、查上訴人主張其與被上訴人簽訂有不動產買賣要約承諾書，被上訴人出價一千三百八十萬元委託上訴人買受訴外人廖秀月所有，位於台北縣新莊市○○街三十六號一樓之房屋，不料上訴人通知被上訴人與廖秀月簽立買賣契約時，渠等卻以買賣價格不符為由，拒絕訂立契約，嗣後系爭房屋由訴外人謝健治買受並移轉所有權登記，並旋由謝健治再行出售及移轉登記與被上訴人，廖秀月已與上訴人和解並付清應給付之仲介費等事實，業據上訴人提出不動產買賣要約承諾書影本、建築改良物及土地登記簿謄本各一份、廖秀月出具之和解書影本一件、支票影本六紙、上訴人於八十六年十二月三十一日寄發予被上訴人及廖秀月之存證信函影本一份等件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人主張被上訴人係以詐欺之方法侵害其仲介費之債權，而依兩造契約第六條之約定及民法第一百八十四條第一項後段之規定，訴請被上訴人賠償十三萬八千元之仲介費，則本件首應審酌之點，厥在上訴人之仲介費債權是否已經發生。經查：

（一）兩造所簽訂之不動產買賣要約承諾書，性質上包含二法律行為，其一為被上訴人委託上訴人，對標的物之賣方即訴外人廖秀月為要約之意思表示，另一則為兩造間所成立之仲介契約。而上訴人仲介報酬請求權之發生，依民法第五百六十八條第一項規定，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，再審究兩造簽訂之不動產賣賣要約承諾書第六條：「買方（即被上訴人）權利義務：⑴買方於簽訂不動產買賣契約書時，應支付購買總價之百分之一作為受託人之服務報酬。此時原要約金即轉作定金作為簽約款之一部份抵付價款（契稅由買方負擔）。⑵買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金（要約金如係票據，買方同意由受託人（即上訴人）逕行提示兌現後交付賣方），其中之一半作為受託人之服務報酬。⑶當賣方反悔不賣時，買方得請求賣方加倍賠償定金。」之約定，亦可知上訴人應於被上訴人與賣方簽訂不動產買賣契約書時，始得請求報酬，縱未能簽訂買賣契約是因被上訴人反悔所致，亦須以賣方同意出售為前提，上訴人才得依前開條文第二項約定，取得原要約金之半數作為服務報酬。故上訴人報酬請求權之發生，係取決於被上訴人與賣方廖秀月間之買賣契約是否成立，堪予認定。又買賣契約之成立，以當事人對於買賣標的物及價金此二必要之點，已經意思表示一致，作為判斷之基礎，然查本件被上訴人委託上訴人買受系爭不動產之出價為一千三百八十萬元，賣方廖秀月委託上訴人出售之價格則先為一千六百六十萬元，後則自一千四百五十萬元降至一千四百萬元，此有上訴人所提之委託銷售契約書影本及契約內容變更何一書影本各一件在卷可憑，惟廖秀月願意出售之價格，均非被上訴人願意買受之一千三百八十萬元，可見買賣雙方對於系爭不動產之價金究為若干，尚未能意思表示一致。上訴人雖另主張其願折價二十萬元以成立本件買賣，並提出上訴人於八十六年十二月三十一日寄發予被上訴人及廖秀月之存證信函影本一件為證，惟此僅能證明上訴人有折價二十萬元之意思，廖秀月是否接受此一條件，進而願以一千三百八十萬元之價格出售系爭不動產，則屬未明。況上訴人於原審八十七年九月二十四日審理中自承：「賣方出價一千四百萬，被告（即被上訴人）出價一千三百八十萬，原告（即上訴人）願折傭二十萬，在八十六年十二月三十一日曾以電話通知被告願折傭二十萬元，並寄存證信函，但遭拒收。」等語，更足徵上訴人對價金之折傭，並未能使買賣雙方因而意思表示一致。上訴人對此一有利於己之事實，又未能再舉證已實其說，揆諸前揭說明，自難認本件買賣契約已然成立，則上訴人之仲介報酬請求權，即亦無從發生。

（二）上訴人復主張嗣後被上訴人仍買該爭房屋，其間雖另經中間人即另一訴外人謝健治，然謝健治購買該屋僅一個月即再行出售予被上訴人，顯不合理，故廖秀月與被上訴人顯有惡意不為給付仲介費之共謀，即被上訴人係以背於善良風俗之方法，侵害上訴人之仲介費債權，依民法第一百八十四條第一項後段，應負損害賠償之責，並提出廖秀月出具之和解書影本一份及支票影本六紙為證，用資證明買賣雙方確有私下自行洽售之情節。然按侵權行為損害賠償請求權之成立，係以「權利」或「利益」受有「不法」之侵害為前提，本件上訴人之仲介費債權尚未發生，既已如前述，則縱然被上訴人與廖秀月確有私下洽售之情事，亦無從認上訴人有何權利或利益受到侵害。再查廖秀月嗣後固曾給付上訴人和解金二十二萬元，惟此係基於廖秀月與上訴人簽訂之銷售委託契約書第八條第四款：「甲方於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方所曾介紹之買方者。」之約定，而觀諸該約定，僅廖秀月客觀上有將系爭不動產出售予上訴人曾仲介之客戶之情事，即為已足，並不涉及買賣雙方主觀上有無故意逃避仲介費之認定，與本件上訴人係本於侵權行為損害賠償而請求，要屬不同之法律關係，尚不能以此證明被上訴人主觀上有何故意侵害之不法意圖。是與侵權行為損害賠償請求權發生之要件，均有未合。

四、縱上所述，本件被上訴人與廖秀月既未成立買賣契約，上訴人之仲介報酬請求權即未發生，自無從依民法第五百六十八條之規定及兩造間不動產買賣契約書第六條之約定，請求被上訴人給付仲介報酬。又上訴人既無仲介報酬請求權，又未能證明被上訴人有何故意不法侵害之情事，亦均與侵權行為損害賠償請求權之要件不合。從而，上訴人基於民法第五百六十八條第一項、兩造之不動產買賣要約承諾書第六條及民法第一百八十四條第一項後段，請求被上訴人給付如其聲明所示之仲介報酬十三萬八千元及自原起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，被上訴人雖聲請命上訴人提出記載有類似「同意作廢本件買賣」字樣之不動產買賣要約承諾書及收據，以資證明兩造之仲介契約業經解除，上訴人不得再行主張仲介報酬等情，然本件仲介報酬請求權既未曾發生，不論兩造之仲介契約嗣後有無解除，均不影響判決結果，爰不另論述，附此敘明。

六、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第一庭~B審判長法官　許瑞助~B法官　許瑞東~B法官　劉元斐

~B法院書記官　洪惠玲