臺灣新北地方法院八十九年簡上字第六一號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　八十九年簡上字第六一號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

被上訴人

名佳利有限公司

　　法定代理人?丙○○

右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十一日本院三

重橋簡易庭八十八年度重簡字第二九七號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審簡易之訴駁回。（三）第

一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

二、陳述：

（一）上訴人於八十五年間因借錢在楊梅租地種植西瓜失敗，負債急待清償，因而於八十五年十一月六日委託被上訴人銷售所有座落於桃園縣楊梅鎮○○○段草湳小段八十五地號之土地及其上門牌號碼為桃園縣楊梅鎮○○路○段四九二巷十五號之建物（下簡稱系爭房地），但因簽約不久後，被上訴人即以當時房地產不景氣，委託銷售之價格新台幣（下同）五百七十五萬元太高，無法出售，被上訴人一再電話要求上訴人降價，上訴人未予應允，於委任銷售期間屆滿前十日左右，被上訴人復電告要求降價至四百萬元出售，上訴人當即表示拒絕，被上訴人並答稱：不降價絕對無法出售，就算了，上訴人當時負債甚鉅，需款恐急，且被上訴人明白表示無法以委託之價格出售，上訴人乃自行以高於被上訴人要求削價代售之價格出售，以清償債務，係屬上訴人本身權利之正當行使，並未違約，且對於被上訴人而言，並無受到損失之事實，況依當時情形，被上訴人於銷售期間屆滿前仍無法以委託價格收售，而要求降價，足見即使到了委任期間屆滿，被上訴人亦顯然無法代為出售，並因而取得約定之服務費，是其請求違約金，應無理由。

（二）上訴人因生意失敗，債主迫債甚急，才以高於被上訴人所要求降低之價格，自行以四百九十萬元出賣系爭房地以清償債務，且一直等到銷售期間屆滿前三日即八十六年二月三日始辦理過戶登記，原期待被上訴人在八十六年二月三日辦理過戶前能以約定之五百七十五萬元出售，但看看三天後期間即屆滿，被上訴人方面仍毫無動靜，才辦理過戶。被上訴人並無法舉證在八十六年二月三日過戶前或八十六年二月六日委託期間屆滿日前已代為出售之證據，自無從證明其於八十六年二月六日期滿前能代為如約定價格出售之事實，故被上訴人實亦無可能取得百分之四之服務費至明，被上訴人要求給付百分之四即二十二萬八千元違約金，自非有理由。

（三）按委託銷售契約為被上訴人單方面所設計之定型化契約，其約定委託銷售期間內自行出售即視同違約，而不問緣由均按委託價格百分之四給付違約金，顯違消費者保護法第十二條違反平等原則，此項條款顯有不利於消費者之情形，依同法施行細則第十四條之規定顯有違誠信原則及顯失公平，自屬無效，被上訴人請求給付違約金自不應准許。

（四）按約定違約金額過高者，法院得減至相當金額，民法第二百五十二條定有明文。被上訴人並無法舉證在八十六年二月六日期間屆滿日前其已依約代為出售系爭房第之事實，已如前述。即便認上訴人違約者，依前述上訴人有急迫情形而被上訴人亦顯然無法以約定委銷價格代為出賣，原審竟即按委銷價格百分之四計算違約金，亦嫌過高，有失公平。

（五）系爭房地上訴人之夫乙○○本來委託被上訴人七百萬元出售，後來上訴人與被上訴人簽約委託以五百七十五萬元出售之委託銷售契約書，上訴人無意見，但是因被上訴人無法把房子賣掉，上訴人才把房子出售。

三、證據：提出不動產賣賣契約書一份、土地登記謄本二份為證。

乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論其日到場，據其原審及準備程序所為聲明陳述記載如下：

一、聲明：（一）上訴駁回。（二）上訴費用由上訴人負擔。

二、陳述：

（一）上訴人甲○○於八十五年十一月六日委託被上訴人銷售其所有座落於桃園縣楊梅鎮○○○段草湳小段八十五地號之土地及其上門牌號碼為桃縣楊梅鎮○○路○段四九二巷十五號之建物（下亦稱系爭房地），訂有委託銷售契約書。按契約約定買賣總價為新台幣（下同）五百七十五萬元，委託期間自八十五年十一月六日起至八十六年二月六日止，依契約第八條之規定，上訴人於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者，視同違約，並以委託銷售價格百分之四為違約金。詎上訴人於委託期間即八十五年十二月十三日自行出賣予訴外人賴美惠，並於八十六年二月三日辦理登記完畢，故上訴人已違反約定，爰依法訴請上訴人給付違約金二十二萬八千元 (0000000 X 4％=228000)。

（二）系爭房地，雙方依造約定是以五百七十萬元之價格委銷售，並不是七百萬元。被上訴人並未要求上訴人降到四百五十萬元、四百萬元或其他價格出售之事。被上訴人否認有要求上訴人降價出售，更無對上訴人說不降價絕對無法出售系爭房地之語。

三、證據：提房地產委託銷售契約書、土地登記謄本、經濟部公司執照、營利事業登記證及戶籍謄本等件為證。

理由

一、本件被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其為一造辯論判決。

二、本件被上訴人原審起訴主張：上訴人甲○○於八十五年十一月六日，以新台幣（下同）五百七十五萬元之買賣總價格，委託期間自八十五年十一月六日起至八十六年二月六日止，委託被上訴人銷售上訴人所有座落於桃園縣楊梅鎮○○○段草湳小段八十五地號之土地及其上門牌號碼為桃縣楊梅鎮○○路○段四九二巷十五號之建物（下簡稱系爭房地），詎上訴人於委託期間內之八十五年十二月十三日自行出賣予訴外人賴美惠，並於八十六年二月三日辦理登記完畢，上訴人已違反系爭房地委託銷售契約第八條之規定，即上訴人於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者，視同違約，應以委託銷售價格百分之四為給付違約金，爰依法訴請上訴人給付違約金二十二萬八千元 (0000000 X 4％=228000)。被上訴人並否認伊有要求上訴人降價出售，更無對上訴人表明不降價絕對無法出售系爭房地之語為據。上訴人則以：系爭房地簽訂委託銷售後，被上訴人以時逢房地產不景氣，委託銷售之價格五百七十五萬元太高無法出售，一再電話要求上訴人降價，並表明不降價絕對無法出售，上訴人因負債甚鉅，需款恐急，且被上訴人明白表示無法以委託之價格出售，上訴人乃自行以高於被上訴人要求削價代售之價格出售，以清償債務，並無違約。上訴人並一直等到銷售期間屆滿前三日即八十六年二月三日始辦理過戶登記，被上訴人並無法舉證在八十六年二月三日過戶前或八十六年二月六日委託期間屆滿日前已代為出售之證據，且依該委託銷售契約為被上訴人單方面所設計之定型化契約，約定委託銷售期間內自行出售即視同違約，而不問緣由均按委託價格百分之四給付違約金，顯違消費者保護法之之規定即顯有違誠信原則及顯失公平，應屬無效。且縱使認本件上訴人有違約者，原審以按該委銷價格百分之四計算違約金，亦嫌過高，有失公平云云置為抗辯。

三、經查，本件被上訴人起訴主張上訴人甲○○於八十五年十一月六日，以五百七十五萬元之買賣總價格，委託期間自八十五年十一月六日起至八十六年二月六日止，委託被上訴人銷售上訴人所有座落於桃園縣楊梅鎮○○○段草湳小段八十五地號之土地及其上門牌號碼為桃縣楊梅鎮○○路○段四九二巷十五號之建物（下簡稱系爭房地），詎上訴人於委託期間未屆滿前之八十五年十二月十三日自行出賣予訴外人賴美惠，並於八十六年二月三日辦理登記完畢之事實，業據被上訴人提出有銷售契約書及土地登記簿謄本各一件為證，並為上訴人所自認，自堪信為真實。而（一）被上訴人對於上訴人所抗辯被上訴人曾要求降低委託價格，並曾表示不降價絕對無法出售云云之事實，否認其真正，上訴人對此僅空言抗辯，復未能舉證以實其說，參以該上訴人對於被上訴人要求降低之價格於於原審先抗辯為四百五十萬（參見原審第二十六頁上訴人原審答辯狀），嗣又稱原告要求降到四百萬元以下，繼則又稱要求降到四百萬元（參見原審第四十七頁上訴人原審答辯狀），先後陳述亦有不一致，則上訴人辯稱被上訴人要求降價否則無法出售乙節之事，即乏採信之基礎，從而上訴人既未證明被上訴人要求降價，則其進而辯稱：伊係自行以高於被上訴人要求削價代售之價格出售，屬上訴人自身權利之正當行使，並未違約云云，即屬無可採信。（二）依前開兩造所簽訂之房地產委託銷售契約書第三條之約定，系爭房地委託銷售之存續期間係自八十五年十一月六日至八十六年二月六日，此有該兩造所不爭之房地產銷售契約書在卷足憑，是兩造於上開契約有效期間內，依法自應受契約之拘束，上訴人於契約未終止或變更前自應嚴守，不得任意違反上開約定自行出售，此觀上開契約第八條之規定自明，且亦為契約法之基本原理所在，此審之該房地委託銷售契約之本旨內涵，乃兩造間合意定有委託銷售之標的、價格、委託期限，委託之報酬，並課予該委託人與受託人間於委託銷售之有效存續期間內，不得任意違反上開約定自行出售，依約並無排除於雙方意定或法定終止或變更之權限衡之，即無於該上訴人所辯稱締約上有單方附合之不公平或違反誠信原則之情，上訴人辯稱該約定有違公平誠信原則依法無效之事，亦難採信。衡以被上訴人是否能於契約屆滿前之有效期間內，以受委託之價格達成出售系爭房地之目的，則繫諸甚多不確定之因素，非待契約之委託期間屆滿，本無從遽下定論，而本件上訴人既對於其於兩造就系爭房地委託期間未屆滿前之八十五年十二月十三日，因己生意失敗需錢孔急，而自行出賣予訴外人賴美惠，並於八十六年二月三日辦理登記完畢之事實所自認，其為違約之事實自屬無疑。上訴人徒以渠一直等到銷售期間屆滿前三日即八十六年二月三日始辦理過戶登記，被上訴人並無法舉證在八十六年二月三日過戶前或八十六年二月六日委託期間屆滿日前已代為出售之證據，本屬該上訴人於委託銷售期間屆滿前個人推測之詞，更無解於上訴人於兩造前開委託銷售期間未屆滿前即已違約自行出售系爭房地之事實，是認上訴人所辯以該被上訴人縱使委託銷售期間屆滿前亦無法以委託價格代為收售云云之辯解，難為本案有利之斟酌。

四、次查依兩造簽定之系爭銷售契約書第四條規定：「甲方（即上訴人，下同）委託銷售總價為新台幣五百七十萬元整」，第八條規定：「甲方如有下列之情形，應視為乙方（即被上訴人，下同）已完成售出行為，並應給付乙方原委託售價的百分之肆價金為服務費：⑴甲方自行出售或由第三者介紹成交者」，本件上訴人既於契約屆滿前之有效期間內，違約自行出售他人，已如前所認。雖上訴人依約本即應給付被上訴人原委託售價的百分之肆價金即二十二萬八千元 (0000000 X 4％=228000)，作為服務費，然就此約定性質上本屬該契約當事人就一方違約所生之賠償即違約金之約定。按約定違約金額過高者，法院得減至相當金額，民法第二百五十二條本定有明文。本件兩造既就前開房地委託銷售契約所得生之報酬，依其約定故得以該契約有效履行，即達成委託之目的，即以成交之委託價格為約定一定比例成數為服務費（即報酬），然就締約之雙方，如於一方違約而致委託契約無法達成依約定委託價格銷售時，其如仍以該本得獲致契約有效履行之委託價格所定成數之報酬為違約金之計算，即屬過高不合理。是本件上訴人辯以該違約金之約定過高不合理乙事，即尚非無理。爰由本院斟酌以該委託銷售契約之受託人即被上訴人履行可獲得之勞務報酬及委託人即上訴人於該委託契約有效履行所得之出賣價格，與本件上訴人違約實際出售之價格即四百九十五萬元相酌，此有上訴人所提不動產買買契約書為憑，並為被上訴人所不爭，不可一蓋視為等之，特依職權酌減以該上訴人違約實際出售之價格即四百九十五萬元之百分之四，即新台幣一十九萬八千元 (即0000000 X 4％=198000)，為本件違約金之請求為合理公允。

五、綜上所述，被上訴人本於前開兩造房地產委託銷售契約第八條之規定，請求上訴人給付違約金一十九萬八千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十六年十二月二十七日（此有原審送達起訴狀繕本之送達回證在卷足憑）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求與廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法　官　游婷麟~B法　官　徐福晉~B法　官　楊志勇

~B法院書記官　李淑貞