臺灣新北地方法院八十九年度訴字第一一二號

臺灣板橋地方法院民事判決　八十九年度訴字第一一二號

原告

戊○○

訴訟代理人

顏火炎律師

被告

富新機械工程股份有限公司 設台北縣永和市○○路三一號四樓

法定代理人

甲○○ 住台北縣永和市○○路三一號四樓

被告

三幟有限公司 設台北縣永和市○○路三一號四樓

被告

丁○○ 住台北縣永和市○○路三一號四樓

被告

丙○○ 住台北縣永和市○○路三一號四樓

被告

兼右五人共同

訴訟代理人

甲○○ 住台北縣永和市○○路三十一號四樓

兼法定代理人乙○○○　　住台北縣永和市○○路三一號四樓

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、訴之聲明：求為判決

（一）先位聲明１被告應將座落於台北縣永和市○○段二三三地號土地上建物即門牌台北縣永和市○○路三十一號四樓房屋所有權全部遷讓並交還原告。２被告應自民國（下同）八十八年九月一日起迄給付日止連帶按月給付原告新台幣（下同）三萬零六百十元。３本件願供擔保請准宣告假執行。

（二）備位聲明１被告應自八十八年九月一日起迄給付日連帶按月給付原告三萬零六百十元。２本件願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）查座落於台北縣永和市○○段二三三地號土地，持分萬分之一九三，暨其上建物即門牌台北縣永和市○○路三十一號四樓不動產，為原告於八十八年八月四日由　鈞院公開拍賣買受原債務人李秀如所有前揭不動產，並領有不動產權利移轉證書，此有土地暨建物登記簿謄本為證，經查李秀如於八十六年五月二日向華南銀行設定抵押借款時，立有無租賃關係之切結書，核先陳明。

（二）本件拍賣過程因被告主張有租約存在，致拍定後不點交，亦即被告富新公司主張七十八年十一月十日甲○○租與富新公司（法定代理人為甲○○），租金每月陸仟元，租期二十年；八十三年十月一日由甲○○再租與三幟公司（法定代理人乙○○○為甲○○之妻），事實上，系爭房屋現為被告一家四口所居住，除被告夫妻外，尚有其子丁○○、丙○○居住其內，有戶籍謄本為證。

（三）惟查被告所提租約顯然虛偽不實，依民法第八十七條第一項規定屬於通謀虛偽意思表示，應為無效，其理由為：１系爭不動產被告曾提出七十八年一月一日訂至九十八年一月一日由乙○○○出租與富新公司，企圖阻撓法院強制執行之進行，嗣經　鈞院七十八年度民執正一字第三八一八號予以除去彼二人間之租賃關係，當時在執行程序中，系爭房屋之所有權人為乙○○○，租約為乙○○○所訂，法院之裁定日期為七十八年十月六日，估算該裁定寄出約二個星期送達，應為七十八年十月二十日，斯時該案件尚在執行程序中，且　鈞院也剛除去被告富新公司之租約，富新公司應也在為租賃關係被除去而抗告中，怎麼可能又於七十八年十一月十日隨即由被告甲○○出租與富新公司？試想，法院剛除去富新公司之租賃關係，富新公司又出現另一新租約，其目的除了虛偽作假脫免執行外，別無解釋，且當時甲○○又不是所有權人怎能另立租約？憑何資格另立租約？更況當時系爭房屋在法院查封拍賣中，其所立之新租約，依強制執行法第五十一條之規定亦不生效力，故被告富新公司與甲○○間所立租約根本無效，且違反公司法第五十九條禁止雙方代理之規定。２系爭不動產，如依土地法第九十七條土地及建築物申報總價額年息百分之十計算，系爭土地公告地價每平方公尺柒萬柒仟柒佰伍拾玖元，土地有七０二平方公尺，原告持分萬分之一九三77,759×193/10000 = 1,053,525，房屋拍賣價262,000＋1,053,525×10/100÷12 =30,610，故每月租金至少參萬元，被告竟用區區陸仟元即想佔用系爭房屋二十年，其為惡意無權佔有原告房屋不言可諭，按一間房屋可出租參萬元，有人會用顯不相當之代價租與他人長達二十年嗎？故被告之租約顯為精心設計，意圖阻撓點交房屋及繳納租金而已。３另原告前手曾切結自住，銀行也至現場查證，怎可能會有租約出現？４系爭房屋根本沒有付租金：根據被告甲○○在　鈞院八十八年十一月九日之執行筆錄中陳述：「八十六年被拍賣，由朱鳳珠拍定後我們就未再繳，李秀如是我找來向朱鳳珠買房子，她是我大姐小孩的太太。」，可見被告根本沒有繳交租金，何來租約之可言。５被告三幟公司提出八十三年申報租金支出十二萬元，八十四年三萬六仟元，八十五年以後就未申報，而被告富新公司根本未提出租金支出之申報，更重要的是本件被告甲○○主張伊是出租人，但甲○○根本都沒有申報租金所得之紀錄，此點就可以證明甲○○所擬之租約都是虛假。因為空有租約之約定，但無租金之實際支出，根本不符租約之有償性質，更況兩家公司的法定代理人都是被告甲○○與乙○○○夫婦二人，每次強制執行乙次就換租約乙次，租約一簽就是二十年，租金的約定又是奇低無比，市價三萬元，出租六仟元，此舉顯然就是被告等所精心設計，亦即租期二十年，就很少有人會來拍賣房屋，可以一直住下去，即使後來被人拍定，付租金每月六仟元也划的來，而事實上系爭房屋經過現場履勘亦證實是被告一家人自住，亦有戶籍謄本為證，被告所擬二十年租約顯然就是為了永遠霸佔系爭房屋之惡行，法院豈容為被告所欺瞞。６被告等自住系爭房屋，尚有八十五年民執辰字六五四三號執行筆錄（八十五年七月十三日）詳載：「債務人之妻稱，該屋係自住，未租予他人」，而甲○○之妻乙○○○為三幟公司負責人，難道會不知道在八十三年向甲○○承租房屋之事嗎？可見所謂甲○○出租與三幟公司亦係偽造之一椿。添７同上之八十六年一月二十日執行筆錄，被告乙○○○在場稱：「租賃期限自八十六年至九十六年止，月租一萬五仟元」，如果乙○○○真以三幟公司負責人之名義簽定二十年每月三仟元之租約，她會在八十六年時稱租金一萬五仟元，租期十年的話嗎？由此更可見被告之租約虛偽不實，謊言講多自露破綻。添８原告前手李秀如向銀行貸款時尚切結自住，華南銀行才答應貸款予李秀如，而被告甲○○自稱是利用李秀如去買受房屋，實際上是甲○○一家人住，然後利用李秀如出面切結自住詐取貸款金額，李秀如於八十六年五月八日取得產權然後貸款，貸不到八個月即於八十七年一月十六日即因未繳貸款被查封拍賣，查封拍賣後又提出二十年租約，致使拍賣不點交，此種訴訟詐欺之手法，完全由被告甲○○等一手導演，玩弄法律，惡行重大。添

（四）事實上系爭房屋為被告一家四口居住其內，有戶籍謄本為證，被告甲○○、乙○○○、丁○○、丙○○個人並無佔有之權源，其所提公司有租約存在不過為其無權霸佔之事實找一脫法之藉口而已。為此依民法第七百六十七條之規定，請求被告遷讓並交還系爭房屋，又被告無權佔有原告房屋得到相當租金利益，致使原告受損害，應依民法第一百七十九條不當得利之規定，每月參萬零陸佰壹拾元，負返還責任。

（五）若　鈞院仍認兩造間仍有租賃契約存在者，被告依租賃關係亦有給付租金之義務，惟查每月陸仟元租金顯然過低，每月應給付參萬零陸佰壹拾元，方為合理，其計算方式如前所述。

三、證據：提出權利移轉證書、土地暨建物登記簿謄本、戶籍謄本、切結書、鈞院七十八年度民執正字第三八一八號裁定、八十八年十一月九日執行筆錄、八十五年民執辰字六五四三號執行筆錄影本各一份、租賃契約書影本三份，並請求調閱本院七十八年民執正字第三八一八號、八十五年民執辰字第六五四二號、八十七年民執水字第一五０一一號民事執行卷宗，及請求訊問證人朱鳳珠、李秀如。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決

（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：被告之答辯及提出之證據均詳如附件所載。

理由

一、原告起訴主張：坐落於台北縣永和市○○段二三三地號土地，持分萬分之一九三，暨其上建物即門牌台北縣永和市○○路三十一號四樓不動產（下稱系爭房地），為原告於八十八年八月四日由本院公開拍賣買受，原不動產所有權人李秀如於八十六年五月二日向華南銀行設定抵押借款時，立有無租賃關係之切結書，但於拍賣時被告竟主張有租約存在，即被告富新公司主張七十八年十一月十日甲○○租與富新公司（法定代理人為甲○○），租金每月陸仟元，租期二十年；八十三年十月一日由甲○○再租與三幟公司（法定代理人乙○○○為甲○○之妻），致拍定後不點交。惟事實上，系爭房屋現為被告一家四口即被告夫妻、其子丁○○、丙○○居住其內，被告所提租約均屬於通謀虛偽意思表示，應為無效，並無合法占有之權源為此依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求判決如先位聲明。若認兩造間仍有租賃契約存在者，被告依租賃關係亦有給付租金之義務，惟每月陸仟元租金顯然過低，每月應給付三萬零六百十元，方為合理。

二、被告則以：系爭房地最早由訴外人陳明惠出售給被告乙○○○，之後因被告乙○○○積欠債務，於七十八年十月十三日經由法院拍賣程序，由訴外人張憲璋拍定取得所有權。再於七十八年十月二十八日，由被告甲○○向張憲璋簽約買回，並約定於簽約當日點交並管業系爭房地。之後又因被告甲○○積欠債務，於八十六年間經由法院拍賣程序，由訴外人朱鳳珠拍定，取得系爭房地所有權。因為拍賣條件為不點交系爭房地，故朱鳳珠即於同年再將系爭房地再轉售給訴外人李秀如（即被告甲○○姪妻）。之後又因李秀如積欠債務，於八十八年八月四日經由法院拍賣程序，由原告拍定取得系爭房地所有權，但拍賣條件仍為不點交系爭房地。但原告所指七十八年十一月十日被告甲○○租與被告富新公司之租約（租期二十年，九十八年十一月十日屆期，月租六千元），及八十三年十月一日由被告甲○○再分租與被告三幟公司之租約（租期二十年，一百零三年九月三十日屆期，月租三千元），均為合法有效之租約，故被告等人並非無權占有。又系爭房地位於台北縣永福橋之橋側下，又處四樓，受風水地理不佳緣故，租金本較其他樓層為低，且被告富新公司當初投下六十九萬五千餘元改良房屋，並將此費用充作押租金，並以押租金利息作為部分租金之補貼，故租金定為六千元，則以每月租金六千元加計押租金利息六千九百五十元計算，每月支付之租金即為一萬二千九百五十元，甚為合理等語置辯。

三、查原告主張系爭房地為原告於八十八年八月四日經由法院公開拍賣程序，買受原屬債務人李秀如所有之不動產，而李秀如於八十六年五月二日向華南銀行設定抵押借款時，立有無租賃關係之切結書等事實，業據提出出權利移轉證書、土地暨建物登記簿謄本、切結書等件為證，且為被告所不爭執，自應認定屬實。因此，本件先位聲明部分，爭點在於原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條主張之所有物返還請求權、不當得利請求權是否均能成立，即被告等人是否為「無權占有」系爭房地？是否受有「相當於租金」之不當利益？至於後位聲明部分，爭點在於原告得否依法請求調高租金。

四、就先位聲明部分而言：原告雖主張系爭房屋現為被告一家四口即被告夫妻、其子丁○○、丙○○居住其內，被告所提上開二份租約均屬於通謀虛偽意思表示，應為無效，被告等人並無合法占有之權源等情。惟查：

（一）按「當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。故原告應就其主張上開二份租約均屬於通謀虛偽意思表示，應為無效等情負舉證責任。

（二）原告雖主張系爭房地被告曾提出七十八年一月一日訂至九十八年一月一日由乙○○○出租與富新公司之租約，嗣經本院七十八年度民執正一字第三八一八號予以除去彼二人間之租賃關係，法院之裁定日期為七十八年十月六日，斯時該案件尚在執行程序中，怎麼可能又於七十八年十一月十日隨即由被告甲○○出租與富新公司？且當時甲○○又不是所有權人怎能另立租約？當時系爭房屋在法院查封拍賣中，其所立之新租約，依強制執行法第五十一條之規定亦不生效力，故被告富新公司與甲○○間所立租約根本無效，且違反公司法第五十九條禁止雙方代理之規定等語。惟查：⑴原屬被告乙○○○所有之系爭房地，因積欠債務，經本院以七十八年度民執正字第三八一八號案件進行拍賣程序，於七十八年十月十三日由訴外人張憲璋拍定，並於同年月十七日由本院發給不動產權利移轉證書，之後於七十八年十月二十八日，即由被告甲○○以三百八十五萬六千元向張憲璋簽約買回，雙方並約定當日由張憲璋將系爭房地點交被告甲○○管業，此有原告所提出之不動產權利移轉證書、不動產買賣契約書、免繳土地增值稅證明書、契稅繳款書等件在卷為證。因此，被告甲○○於七十八年十一月十日以系爭房地權利人之地位，將系爭房地出租給被告富新公司，並無疑義。⑵又本院七十八年度民執正字第三八一八號案件就系爭房地所為之拍賣程序，既然已於七十八年十月十三日由訴外人張憲璋拍定，強制執行程序即告終結，則被告甲○○於七十八年十一月十日所為之出租行為，即無原告所指違反強制執行法第五十一條規定之情形。⑶再者，被告富新公司之法定代理人自七十二年起至八十一年六月三日止，均為訴外人洪昭一，嗣至八十一年六月三日起，始由被告甲○○擔任法定代理人，此有被告所提出之經濟部八十一年六月十一日經（八一）商一一○九一九號函及雲林縣政府八十一年六月三十日八一府建工字第○六九六一五號函可資證明，是被告於七十八年十一月十日將系爭房地出租予被告富新公司，並無原告所指違反公司法第五十九條禁止雙方代理之規定之情形。⑷因此，被告甲○○於八十三年十月一日，將系爭房地部分再分租與被告三幟公司之租約，因當時系爭房地所有權人仍為被告甲○○，故該份租約亦應認定為合法有效之租約。

（三）原告雖另指稱被告三幟公司僅提出八十三年申報租金支出十二萬元，八十四年三萬六仟元，八十五年以後就未申報，而被告富新公司根本未提出租金支出之申報，而原告之前手即被告甲○○之姪妻李秀如曾切結自住，且被告甲○○在八十八年十一月九日之執行筆錄中陳述：「八十六年被拍賣，由朱鳳珠拍定後我們就未再繳（租金），．．」，另本院八十五年民執辰字六五四三號執行筆錄（八十五年七月十三日）詳載：「債務人之妻稱，該屋係自住，未租予他人」，同上之八十六年一月二十日執行筆錄，被告乙○○○在場稱：「租賃期限自八十六年至九十六年止，月租一萬五仟元」，如果乙○○○真以三幟公司負責人之名義簽定二十年每月三仟元之租約，豈會在八十六年時稱租金一萬五仟元，租期十年的話？由上可見被告之租約虛偽不實，被告根本沒有繳交租金，何來租約之存在等語。惟查：⑴原告自認被告三幟公司曾於八十三年申報租金支出十二萬元，八十四年申報租金支出三萬六仟元，八十五年以後就未申報等情。而被告富新公司主張自簽約日起至八十二年止，每年均支付租金一節，業據提出該公司自七十八年豈至八十二年止國稅局各類所得資料申報書八紙可資佐證。至於被告主張訴外人李秀如於八十六年五月八日過戶完成取得系爭房地所有權後，被告富新公司及被告乙○○○自八十六年六月十三起至八十七年三月二日止，分別以直存帳戶或電匯繳付方式給付租金等情，亦提出匯款證明三紙及被告甲○○活期儲蓄存款存摺一份為證。因此，原告指稱被告並未實際支付租金云云，即不足採信。⑵再者，被告既抗辯曾以直存帳戶或電匯繳付方式給付租金，並提出匯款證明三紙及被告甲○○活期儲蓄存款存摺一份為證，依舉證責任法則，此時應由原告再提出證據以否定被告抗辯之真正，而原告既未提出新事實或新證據加以否定，僅以被告甲○○於八十八年十一月九日之執行筆錄所言加以指摘，即無法為其有利之認定。⑶至於被告乙○○○雖曾稱系爭房地並未出租他人云云，或所稱之出賃期限、租金與契約內容有不符之情形，惟上開兩份租約均為被告甲○○在具有所有權之情形下予以出租，之後被告富新公司、三幟公司亦曾多年申報租金支出，即無法遽以事後被告乙○○○於八十五年七月十三日、八十六年一月二十日所為之言語，據以認定上開兩份租約在簽訂之際係屬於通謀虛偽意思表示而均屬無效。⑷此外，被告富新公司、三幟公司、甲○○主張其雖未依規定全數申報租金支出或收入，惟此乃一般坊間公司及個人節稅之舉，乃社會普遍存在之現象等情，經核與一般社會常情相符，亦應採信。⑸更何況，「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務」（最高法院四十一年度台上字第一一○○號判例參照）。訴外人李秀如取得系爭房地所有權後，即繼受出租人之地位，縱使被告富新公司、三幟公司有原告所指未依約給付租金之情形，亦僅屬李秀如是否得依法終止與該二公司租約之情事而已，無法據此認定上開兩份租約為通謀虛偽意思表示。

（四）再按，民法第四百二十五條原規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，此即所謂「買賣不破租賃」之原則，而自八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條則修正規定為：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」本件中，原告所指之兩份租約訂立日期分別為七十八年十一月十日及八十三年十月一日，而原告取得系爭房地所有權日期為八十八年八月四日，上述日期均在八十九年五月五日新法施行之前，且「強制執行上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即屬代債務人出賣之人）」（最高法院四十七年台上字第一五二號判例參照），故系爭兩份租約既認定有效成立，原告即應受上開「買賣不破租賃」原則之限制，繼受兩份租約出租人之地位。

（五）綜上所述，原告既無法證明上開兩份租約均屬通謀虛偽意思表示而均無效，上開兩份租約即應認定有效成立。又上開兩份租約期限均尚未到期，原告依法應繼受出租人之地位，即應受該租約之限制。從而，原告先位聲明主張上開兩份租均屬無效、被告等人屬無權占有系爭房地，依民法第一百八十四條、一百七十九條所為之請求，即屬無理由，應予駁回。

五、就後位聲明部分而言：原告後位聲明主張若認兩造間仍有租賃契約存在者，被告依租賃關係亦有給付租金之義務，惟每月陸仟元租金顯然過低，每月應給付三萬零六百十元，方為合理等語。惟查，民法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」本件中，上開兩份租約均定有二十年期限，合於該條文但書規定，故原告請求增加租金云云，於法不合，此部分請求，亦無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，於判決結果尚不生影響，遂毋庸一一論列，併此敘明。

七、本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。

八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法　官　劉以全

~B書記官　王麗珍