臺灣新北地方法院八十九年度訴第六九七號

臺灣板橋地方法院民事判決　八十九年度訴第六九七號

原告

廣福樓股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

高進福律師

訴訟代理人

高涌誠律師

訴訟代理人

陳幼蘭律師

被告

乙○○ 住台北縣土城市○○路○段三０六號四樓

右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決如主文第一項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠查原告前向被告承租其所有持分二分之一，門牌號碼台北縣土城市○○路六十九號二樓、七十一號一、二樓、七十三號二樓、七十五號二樓及七十七號二樓之房屋六戶，租賃期間自民國八十七年八月一日起至九十三年七月三十一日止，並於簽訂租賃契約時，交付被告新臺幣 (下同) 八十二萬五千元作為押租保證金，合先敘明。

㈡次查，被告所有上開六戶房屋之二分之一持分，全部於八十八年十二月三十日經其債權人銀行聲請法院拍賣並拍定，而由拍定人取得上開房屋之所有權，即被告已喪失該六戶房屋之所有權，而「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在」，民法第四百二十五條定有明文。是故，原告與被告間之租賃契約已由拍定人承受，換言之，原告與被告間已無租賃關係存在，從而，被告收受八十二萬五千元之押租保險金契約即已失所附麗，依押租保證金契約即房屋租賃契約書第五條之約定，自應即將該押租保證金返還予原告。因此，原告便於八十九年一月十八日委請高進福律師代函，催請被告於函到後七日內返還八十二萬五千元之押租金予原告，熟料，被告於接獲該催告函後竟仍置之不理，迄今未將上開押租金八十二萬五千元返還於原告，爰訴請返還押租金八十二萬五千元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈢對被告抗辯所為之陳述：

１、因法院於八十七年十二月十一日發執行命令，扣押被告對原告之租金債權，並發收取命令，故自八十八年一月起至八月為止，此八個月期間原告所應繳付的租金均是由聯邦商業銀行收取。

２、兩造間曾於八十四年時訂立租賃契約，八十七年八月一日再訂立租賃契約時，有以夾頁約定係延續前租約，租期自八十四年八月一日起至九十三年七月三十一日為止，夾頁部分且有被告之印章騎縫。而八十七年八月一日所訂立租賃契約之末頁有載明八十四年八月一日至八十七年七月三十一日間作廢，故可以看出兩造租賃契約是自八十七年八月一日起至九十三年七月三十一日止。

３、就被告所稱廣福樓股份有限公司已於八十五年間解散乙節，原告公司業已重新登記。

三、證據：提出房屋租賃契約書二件、不動產權利移轉證書影本二件、律師函影本一份、本院民事執行處八十七年十二月十一日八十七年度民執土字第一六一○七號執行命令影本一件、聯邦商業銀行板橋分行立據之收據影本八張、原告公司變更登記事項卡影本一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。

二、陳述：

㈠被告與原告就上開房屋各有二分之一持分，原告向被告承租上開房屋之二分之一持分，租約是在八十八年七月三十一日到期，之後雙方之間即無租賃關係存在。原告自八十八年一月以後的租金就沒有再付，因為被告是用原告所付的租金來繳銀行貸款，原告未付租金以致被告沒有錢繳貸款，上開房屋之二分之一持分因而遭銀行聲請拍賣。被告在八十八年七月三十一日租約到期前，於八十八年五月間有寄存證信函給原告，表示到期不再續租，要收回房屋。

㈡原告所提出之法院八十七年十二月十一日執行命令，被告並未收到。又原告雖提出由聯邦商業銀行板橋分行立據之八張收據影本，然該執行事件之分配表上所列聯邦商業銀行之分配金額，並未將已收取之租金扣除。

㈢被告於八十三年間時曾是廣福樓股份有限公司的股東，嗣因公司負責人甲○○侵占公款，被告曾於八十四年間對甲○○提出告訴。而被告雖曾於八十四年間與廣福樓股份有限公司訂定租賃契約，但廣福樓股份有限公司已於八十五年間解散。

三、證據：提出廣福樓股份有限公司變更登記事項卡影本、本院八十七年度促字第三八九二一號支付命令影本及本院民事執行處八十八年十二月四日八十七年度民執土字第一六一○七號通知所附之分配表影本各一件為證。

丙、本院依職權調閱八十七年度民執土字第一六一○七號執行卷宗。

理由

一、原告起訴主張：原告前向被告承租其所有持分二分之一，門牌號碼土城市○○路六十九號二樓、七十一號一、二樓、七十三號二樓、七十五號二樓及七十七號二樓之房屋六戶 (以下稱系爭房屋) ，租賃期間自八十七年八月一日起至九十三年七月三十一日止，並於簽訂租賃契約時交付被告八十二萬五千元作為押租保證金，然系爭房屋全部於八十八年十二月三十日經被告之債權人銀行聲請本院民事執行處拍賣並由拍定人取得系爭房屋之所有權，即被告已喪失對系爭房屋之所有權，而依民法第四百二十五條規定，兩造間之租賃契約已由拍定人承受，換言之，兩造間已無租賃關係存在，故被告收受八十二萬五千元押租保證金依押租保證金契約即房屋租賃契約書第五條之約定，自應返還予原告。至於被告辯稱原告自八十八年一月以後即未再付租金乙節，是因本院民事執行處於八十七年十二月十一日發執行命令，扣押被告對原告之租金債權，並發收取命令，故自八十八年一月起至八月為止，此八個月期間原告所應繳付的租金均是由聯邦商業銀行收取，爰訴請返還押租金八十二萬五千元及法定遲延利息。被告則以：原告向被告承租系爭房屋，租約是在八十八年七月三十一日到期，之後雙方之間即無租賃關係存在，原告自八十八年一月以後即未付租金，因為被告是用原告所付的租金來繳銀行貸款，原告未付租金以致被告沒有錢繳貸款，系爭房屋因而遭銀行聲請拍賣。原告所提出之本院民事執行處八十七年十二月十一日執行命令，被告並未收到，又原告雖提出由聯邦商業銀行板橋分行立據之八張收據影本，然該執行事件之分配表上所列聯邦商業銀行之分配金額，並未將已收取之租金扣除等語資為抗辯。

二、本件原告於八十七年八月一日與被告訂立房屋租賃契約，以每月三十萬元之租金承租系爭房屋，原告並已依契約交付八十二萬五千元之押租金等事實，為兩造所不爭執，且有原告所提出於八十七年八月一日簽訂之房屋租賃契約書一件在卷可憑，自堪信為真實。至於原告另提出之房屋租賃契約書記載：「廣福樓股份有限公司」與被告於八十四年八月一日就系爭房屋訂立房屋租賃契約，被告則稱該「廣福樓股份有限公司」已於八十五年間解散等情，經查，八十四年八月一日與被告訂約之「廣福樓股份有限公司」固已於八十五年十月二十八日經解散登記在案，然八十七年八月一日與被告訂約之對象則為原告 (亦名「廣福樓股份有限公司」) ，此觀兩造分別提出之「廣福樓股份有限公司」變更登記事項卡影本各一件即明。從而，本件起訴之原告係經主管機關核准登記後，於八十七年八月一日與被告訂約，目前仍具法人格，自可肯定；至於八十四年八月一日與被告訂約之「廣福樓股份有限公司」，已於八十五年十月二十八日經解散登記在案，故該份八十四年八月一日房屋租賃契約書應與本件原告主張之租賃關係無關，此先予敘明。

三、查兩造係於八十七年八月一日訂立房屋租賃契約，業如前述，惟原告主張依契約約定租期至九十三年七月三十一日為止，被告則稱租約是在八十八年七月三十一日到期。經查，該份契約所約定之租賃期間，倘如被告所主張是在八十八年七月三十一日到期，則兩造間已無租賃關係存在，固無待言；縱依原告所主張約定租期係至九十三年七月三十一日為止，然因系爭房屋之其中五戶 (土城市○○路六十九號二樓、七十一號一、二樓、七十三號二樓、七十五號二樓) 業經本院民事執行處八十七年度民執土字第一六一○七號執行事件拍定並於八十八年九月間發給買受人權利移轉證書，其餘一戶 (土城市○○路七十七號二樓) 亦經本院民事執行處八十八年度民執實字第一三○二○號執行事件拍定並於八十九月一月間發給買受人權利移轉證書，此有原告提出之權利移轉證書影本二件可稽，則被告既已喪失對系爭房屋之所有權，依民法第四百二十五條第一項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，兩造間就系爭房屋已無租賃關係存在，確無可疑。

四、按兩造於八十七年八月一日訂立之房屋租賃契約書第五條約定「乙方 (按即原告) 應於訂約時，交於甲方 (按即被告) 新台幣八十二萬五千元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」，此係兩造間關於擔保承租人債務之押租金契約，雖被告抗辯：原告自八十八年一月以後至八十八年七月間均未付租金云云，惟查，本院民事執行處八十七年度民執土字第一六一○七號執行程序中，曾於八十七年十二月十一日發執行命令，扣押被告對原告之該項租金債權，並命由執行債權人聯邦商業銀行收取租金，此執行命令且已於八十七年十二月十九日合法送達於被告等情，業經本院依職權調閱八十七年度民執土字第一六一○七號執行卷宗核閱屬實，而原告復主張其依上開執行命令，自八十八年一月起至八月間所應繳付之租金均已交由聯邦商業銀行收取乙節，亦據提出聯邦商業銀行板橋分行立據之收據影本八張為證，從而，被告猶以原告自八十八年一月以後至八十八年七月間均未付租金等詞為辯，即不可採。至於被告又謂該執行事件之分配表上所列聯邦商業銀行之分配金額並未將已收取之租金扣除云云，不論是否屬實，已與兩造間之租金債務無關，本院自無予以論究之必要。綜此，本件兩造間就系爭房屋確已無租賃關係存在，被告業已喪失對系爭房屋之所有權，其主張原告積欠租金之抗辯又不可採，則原告基於兩造間之押租金契約即八十七年八月一日訂立房屋租賃契約書第五條之約定，訴請被告返還押租金押租金八十二萬五千元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，乃屬正當，應予准許。

五、假執行之宣告：本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法　官　戴嘉清

~B書記官　賴早敏