臺灣新北地方法院九十二年度訴字第二四○號

臺灣板橋地方法院民事判決　九十二年度訴字第二四○號

原告

眾德食品工業股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

許坤田律師

被告

第一商業銀行股份有限公司

被告

設台北市○○○路○段三十號

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○ 住台北縣三重市○○路○段九十九號

訴訟代理人

葉大殷律師

複代理人

陳維鈞律師

右當事人間請求第三人異議之訴事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：鈞院九十年度執字第七七九九號被告與得德有限公司間因清償債務事件，就原告所有座落於台北縣五股鄉○○段褒子寮小段六四─一四地號上建物門牌台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號增建部份：三層一○九‧四九平方公尺、四層一一七‧九二平方公尺、五層七一‧九三平方公尺，權利範圍全部，所為之強制執行程序，應予撤銷。

二、陳述：

㈠緣訴外人得德有限公司因積欠被告借款，業經被告向鈞院聲請強制執行，經鈞院九十年度執字第七七九九號裁定強制執行第四次公開拍賣在案。

㈡查鈞院所公告拍賣之系爭上開房屋（即座落於台北縣五股鄉○○段褒子寮小段六四─一四地號上建物門牌台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號增建部份：三層一○九‧四九平方公尺、四層一一七‧九二平方公尺、五層七一‧九三平方公尺，權利範圍全部），皆係原告出資興建，此有原告與得德有限公司所訂租約曾約定「第五條：廠房有改裝之必要甲乙雙方取得協議，由乙方（即原告）自行依需求裝設．．．乙方交還廠房時不得要求任何附加裝設與增建之費用」，即足證明。鈞院所公告拍賣之系爭不動產所有權既屬原告所有，債務人得德有限公司之債權人即被告自無查封之權利。

㈢按強制執行法第十五條規定：「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴」。茲因被告否認原告對系爭房屋有所有權，認系爭房屋為一、二樓主建物之附屬物，為其抵押權效力所及之云云，惟系爭房屋乃原告出資興建加蓋，非一、二樓主建物之附屬物，原告有所有權，被告聲請鈞院查封拍賣，顯係錯誤，爰依上開規定提起本件訴訟。

㈣對被告答辯之說明：

⑴系爭建物非抵押權設定之範圍：系爭建物非抵押權設定之範圍，可由抵押權設定契約書及建物登記謄本之載知悉：抵押權設定之範圍為一、二層及防空避難室，並不包括系爭增建三至五樓，系爭建既非屬抵押權之設定範圍，抵押權之效力自不及之。被告辯稱得德公司以系爭建物全部為被告設定抵押權云云，即與事實不符，至被告所提不動產證明書、設定抵押權申請書非丙○○所簽字，原告否認其真正。

⑵系爭建物為原告所增建，非屬出租人所有，非為擔保物之一部：

⒈系爭建物由原告八十四年間出資興建，有租賃契約及證人等足證，因而所有權屬原告所有。故雖租賃契約曾約定：乙方（即指原告）交還廠房時不得要求任何附加改裝與增建之費用，且硬體設備使用權由甲方所有等語，但此約定係附有條件，即：「乙方交還廠房時」，且僅為「硬體設備使用權由甲方所有」，故在「乙方交還廠房」前，「硬體設備使用權」仍未歸甲方（即出租人）。被告據前開租約之約定即主張「增建物縱為原告所出資惟仍屬出租人所有」云云，實非有理由。

⒉系爭建物在八十四年起即由原告所使用：原告於八十四年向得德有限公司承租一、二層樓後，即由原告出資興建

三、四、五樓並經營做便當，此有八十五年營利事業所得稅申報及員工薪資名冊資料可證。原告於租約屆滿五年時又再向得德有限公司續租，故有八十八年十二月一日的租賃契約。被告辯稱「原告乃於八十八年十二月一日始承租系爭基地與其上建物」云云，顯與事實不符。

⒊又按民法第八百七十七條規定：「土地所有權人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣」，係指土地所有權人在抵押之土地上營造建築物而言，查系爭建物並非由土地所有權人即出租人所興建，即無前開法律之適用，故被告主張依上揭規定拍賣系爭建物亦為無理由。

⑶系爭建物具獨立，非屬從物：

⒈按民法第六十八條規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物」。系爭建物三至五樓為獨立樓層之增建物，與主建物一、二樓均為有個別所有權之建物，且不屬同一人所有，故縱使在功能上有助主建物之使用，但其所有權既非屬於同一人，故依上開民法規定，即非為從物，自無主物之處分及於從物之適用。

⒉建築物尤其房屋，不論公寓大廈皆分樓層，而所謂每一樓層之房屋皆有獨立之產權，除必須使用公共設施外，均有其獨立之出入門口。且公寓大廈常因基地位置關係而被主管機關劃分為住宅用、商業用，而在同棟樓層中亦有住宅、商業之區別。雖有此種使用上之區別，但並不影響其具有獨立性、獨立之產權。

⒊系爭建物增建部份三─五樓公共設施即一至五樓通往各樓之樓梯、一樓大門口為全棟房屋之公共設施，此與一般公寓大廈相同。至於三至五樓之如何使用，或為辦公室、或為宿舍，並不影響其獨立性、產權。被告所舉最高法院判決八十七年台上第一三五六號情形與本案迥不相同。如上開判決認定：「．．．附著於原有三層樓房屋頂出口之部分添附建物，較原有建築之樓層為矮小之磚砌添附於出口之附著物，其出入必須經由原有三層樓房三樓之室內之廚房、餐廳、客廳，始得與外界來往，並無獨立之出入口．．．」等詞，即足見其無獨立之出入門口，此情形即與本案不同。被告據不同事實之法院判決為抗辯，顯為無理由。

⑷系爭租賃契約仍有效，原告並非無權占有：按司法院院字第一四四六號及大法官會議解釋釋字第三○四號解釋各略以：「．．．如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致有上述之影響者．．．不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人，亦當然不能生效」、「民法第八百六十六條規定：『不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響』，如其抵押權因設定地上權或其他權利而受影響者，本院院字第一四四六號解釋認為對於抵押權人不生效力」。上開二解釋均認為：如其抵押權因設定其他權利而受影響者，認為「對於抵押權人不生效力」。本件縱係於設定抵押權後始訂租約，則依前揭解釋，亦僅租約對於抵押權人不生效力。至於承租人與出租人間租約仍然有效。從而承租人占有租賃物並非「無權占有」，被告辯稱：「今租賃契約既經鈞院排除，原告已無權占有」云云，顯為無理由。

⑸增建三至五各樓層具有獨立性，其與一、二樓層之關係正如一般大樓公寓同，亦即共用同一大門、同一樓梯，但各樓層各具獨立性：被告所辯「．．．增建三、四、五樓，並與擔保物為同一出入門戶．．．為被告擔保物之從物．．．」云云，據同一出入門戶即認定為從物，其所辯亦為無理由。

三、證據：提出本院民事執行處通知、租賃契約、本院九十年度執字第七七九九號裁定、系爭建物鑑定報告書、司法院字第一四四六號、大法官會議釋字第三○四號解釋、本昭企業有限公司合約書、昶華機械股份有限公司估價單、原告公司董事、監察人名單、原告公司八十四年營業人銷售額與稅額申報書、八十五年營利事業所得稅計算申報表及員工薪資名冊影本各一份、現場照片八幀為證，並聲請訊問證人江文基、張義榕。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決如主文所示。

二、陳述：

㈠緣案外人得德有限公司於民國（下同）八十五年十月十八日將其所有位於台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號之建物及該建物基地，地號台北縣五股鄉○○段褒子寮小段64-14號之土地，設定新台幣（下同）二千二百萬元抵押權予被告，作為其向被告借款之擔保，立有抵押權設定契約書可證。

㈡嗣得德有限公司於八十八年間將前述擔保物出租予原告，惟此租約業經鈞院91.02.06民事執行處通知除去，復由鈞院91.03.14駁回異議裁定及高院九十一年度抗字第一三八五號抗告駁回而確定排除在案。

㈢就案外人得德有限公司與原告所立租賃契約觀之，原告於承租期間內在被告擔保物上增建三、四、五樓，並與擔保物為同一出入門戶，依該契約第五條「．．．承租人乙方交還廠房時不得要求任何附加裝設與增建之費用，其硬體設備使用權歸出租人甲方所有」約定，顯見增建物縱為原告所出資，惟仍屬出租人所有，亦即仍為擔保物之一部，為被告擔保物之從物，而為被告抵押權效力所及，亦與法院拍賣公告中建物係屬同一標的。

㈣今租賃契約既經鈞院排除，原告已無權占有，而依民法第六八條第二項「主物之處分及於從物」；又擔保物債權人行使抵押權時，可將擔保物上之增建物併附拍賣，民法第八七七條亦有明文，故被告聲請拍賣系爭標的物，確有權利。

㈤原告無非以系爭建物之三、四、五層為其出資建築，並以江文基、張義榕二人之證言為證，故其應有所有權云云，主張其有排除強制執行之權利，惟查證人張義榕係原告董事長丙○○與董事謝敏男二親等之姻親（按：謝敏男與原告董事長丙○○為夫妻之事實，業經原告於鈞院九十二年三月十日庭期自認），其證言自有偏頗之虞。又縱認張義榕之證言為可採，惟訴外人得德有限公司與原告公司均由謝敏男、丙○○夫妻與其子謝松宏掌控，在此種家族色彩強烈之閉鎖型公司間運作實務上，某筆款項以某公司名義報銷、某筆款項則以另一公司名義報銷原屬稀鬆平常，此由張義榕與江文基二人雖證稱「是謝敏男找我去的」，但卻不知謝敏男於原告公司擔任何種職務即知，抑有進者，張義榕與謝敏男係二親等姻親，江文基係謝敏男之朋友，是在渠等主觀認定上，其承攬之工作均係以謝敏男為定作人，即便張義榕與江文基於系爭工程完工後，依謝敏男之要求，開立以原告為買受人之收據或發票，亦不得據以認定系爭建物第三、四、五層係由原告出資建築。況原告於八十八年十二月一日向得德公司承租系爭建物與其基地，如系爭建物第三、四、五層確係原告出資建築，其當無再向得德公司承租必要，準此，原告主張其為系爭建物第三、四、五層之所有權人，應無可採。

㈥系爭坐落台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號建築物第三、四、五層並非獨立之建築物，而係與第一、二層同屬於同一建築物所有權之客體，至為明確：个 ⑴按建築物是否得獨立作為所有權之客體，應以其在構造上與使用上是否具有獨立性為斷，如欠缺其一，即不得獨立作為所有權之客體；而使用上獨立性應以建築物被區分後，每一區分單位均得作為依建築物單獨使用，與獨立之建築物相同，有完全之經濟效用始可，實務上為辨別一建築物之區分單位是否具使用上獨立性，通常係以該建築物所有權人是否就該建築物之各區分單位以區分所有之型態辦理區分所有權登記，使各區分單位獨立成為一區分所有權之客體，並由戶政機關編訂門牌，從而，如建築物之區分單位未辦理區分所有權登記並編訂門牌號碼，縱其具構造上獨立性，亦因其欠缺使用上獨立性而不得單獨作為所有權之客體。

⑵原告以「系爭建物增建部分三─五樓公共設施及一至五樓通往各樓之樓梯、一樓大門口為全棟房屋之公共設施，此與一般公寓大廈相同。至於三至五樓之如何使用，或為辦公室、或為宿舍，並不影響其獨立性、產權」云云，惟查：

⒈依原告九十二年三月二十六日民事準備狀附件二之建物登記謄本，訴外人得德有限公司係以系爭建築物之全部作為一單獨建築物所有權之客體；且得德公司係於八十八年十二月一日始與原告簽訂「房屋租賃契約書」，將系爭建築物與其基地出租予原告，依該「房屋租賃契約書」第一條規定：「甲方（即得德公司）廠房位置：台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號，現有空廠房乙棟（內含一至三樓，四樓突出部分）‧」、第七條規定：「乙方應以善良管理人之注意使用廠房」等語，得德公司顯因系爭建築物之全部僅有一單獨所有權，乃以一租賃契約將該建築物出租予原告使用，故系爭建築物第三至五層自無使用上之獨立性，不得單獨作為所有權之客體，從而原告主張系爭建築物與一般公寓大廈相同，洵無可取。

⒉其次，依鈞院九十二年四月十八日勘驗結果，系爭建築物之構造與目前使用狀況為：一樓為鋼筋混凝土造，現供烹飪便當內菜餚之廚房使用，並設有通往各樓層之電梯、樓梯；二樓為鋼筋混凝土造，現供無菌包裝室、倉庫使用，以包裝生產完成之便當及堆置供搬運便當使用之籮筐等雜物；三樓為鋼筋混凝土造，現供米倉、辦公室、退冰櫃、冷藏櫃、食材切洗與一般廚房使用；四樓為鋼筋混凝土造，現供會議室、品管室、倉庫使用；五樓主要供一般住居使用，其屋頂為鐵皮搭建，住家牆壁仍為鋼筋混凝土造，除放置一般家庭雜物外，屋內並堆置原告烹飪所需之沙拉油。準此，系爭建築物係整體作為便當工廠使用，各樓層並無使用上獨立性，已如前述，故一樓設置之大門實係該工廠之出入口，與作為公共設施使用之一般公寓大廈大門顯然不同，是原告主張「一樓大門口為全棟房屋之公共設施」，委無可採。

⑶準上，系爭建築物第三至五層既非獨立之建築物，自不得單獨作為建築物所有權之客體，是縱依原告主張，系爭建築物第三至五層確係其出資興建，其亦不得就系爭建築物第三至五層享有所有權；加以系爭建築物第三至五層於八十四年即已存在，得德公司又於八十五年間以系爭建築物之全部與其坐落基地為被告設定抵押權，被告抵押權之範圍自及於系爭建築物之全部與其坐落基地，至屬灼然。

㈦原告另以被告所提「不動產證明書、設定抵押權申請書非丙○○簽字」，否認被證七號為真正，惟查被證七號之不動產說明書、設定抵押權申請書係被告承辦人林玉葉因得德公司以系爭建築物為被告設定抵押權而於八十五年十月十七日作成，斯時被告仍屬公營行庫，所屬員工職務上作成之書面當係民事訴訟法第三百五十五條第一項所稱之公文書，原告否認被證七號之真正，實不可取。

㈧至於原告以其採購相關設備之合約書、八十四年營業人銷售額與稅額申報書、八十五年營利事業所得稅計算申報表及員工薪資名冊資料影本與證人張義榕、江文基之證言主張系爭建築物確係其出資興建，惟依該「八十四年營業人銷售額與稅額申報書」、「八十五年營利事業所得稅計算申報表」與「眾德食品工業股份有限公司董事、監察人名單影本」，原告營業地址乃在台北市○○○路七十號十樓，謝敏男、丙○○夫婦則居住於台北市○○路○段三七二巷十五弄四號三樓，並無法證明謝敏男、丙○○夫婦居住於系爭建築物五樓，或系爭建築物第三至五層為原告所有之事實，是原告之主張，實不足採信。

三、證據：提出抵押權設定契約書、本院91.02.06執行處通知、本院庳年度執字第七七九九號民事裁定、台灣高等法院九十一年度抗字第一三八五號民事裁定、房屋租賃契約書、得德公司設定抵押權申請書與與不動產說明書、最高法院八十七年台上字第一三五六號判決影本各一份、系爭建物現場照片三幀為證。

丙、本院依職權調取本院九十年度執字第七七九九號執行卷宗。

理由

一、兩造不爭執的事實：

㈠訴外人得德有限公司因向原告借款，將其所有位於台北縣五股鄉○○段褒子寮小段一四二二建號建物即門牌號碼為台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號之二層樓建物及該建物座落基地，設定二千二百萬元抵押權予被告，做為借款之擔保，並於八十五年十月二十一日辦理抵押權設定登記。

㈡前開二層樓建物嗣經增建三、四、五樓，增建部分連同一四二二建號之二層樓建物與其座落基地土地，因被告聲請強制執行，現由本院以九十年度執字第七七九九號案件查封並執行中。

㈢前揭不動產由得德有限公司出租予原告使用，目前原告使用範圍為一至五樓。

二、兩造爭點及本院之判斷：

㈠增建部分係原告所出資興建查原告主張增建部分係其於八十四年間出資興建乙節，業經施作者即證人張義榕到場證：「我是負責水電的部分，三、四、五樓是之後才加蓋的，大約是在八十四年四、五月間我去做的，是謝敏男找我去估價施工的，我只知道謝敏男是眾德公司的人，至於他與眾德公司是什麼關係我就不清楚了，加蓋的部分是眾德公司因為是做營養午餐便當要使用，我是向眾德公司去請款的，我開的收據抬頭也是寫眾德公司，我的工資報酬是眾德公司給付給我的」、證人江文基證稱：「我是作水泥的，是謝敏男找我去的，我負責幫他找工人來做，謝敏男是我以前認識的朋友，我不曉得他和眾德公司有沒有關係，工錢是我向謝敏男拿的，我只負責拿工錢，材料是他們自己去買，我是在八十四年三月間去做的，工程做到七月多，水泥是作三、四樓的部分，因為五樓是鐵皮屋」等語綦詳（見本院九十一年三月十日言詞辯論筆錄）；而謝敏男與原告公司代表人丙○○為配偶關係，其本人亦為原告公司董事等情，為原告所自認，並有原告提出之眾得公司董事、監察人名單在卷可稽，足見謝敏男與原告公司關係甚深，證人江文基雖證稱是謝敏男找伊施工，工錢亦係向謝敏男領取，惟謝敏男既與原告公司關係匪淺，再參酌證人江文基施作之水泥工程與張義榕施作之水電係屬同一增建建物，而該增建部分復係供原告公司做營養午餐工廠之用等情，自堪認謝敏男係為原告公司委請證人江文基施作，並由謝敏男代原告公司轉付工程款。被告雖以證人張義榕與原告法定代理人丙○○與謝敏男具有二親等之姻親關係，且訴外人得德有限公司與原告公司均由謝敏男、丙○○夫妻與其子謝松宏掌控，此種家族色彩強烈之閉鎖型公司，某筆款項以某公司名義報銷、某筆款項則以另一公司名義報銷原屬稀鬆平常為由，質疑證人證詞之可信性，但證人既願具結以擔保證言之真實性，且渠等所言亦無矛盾或有違常理之處，被告僅憑憶測而遽予指摘，委無可採，準此，原告主張增建部分係其出資興建，即非無據，自堪信為真實。

㈡增建部分已與原建物附合而成為一整體，不能單獨成為所有權客體，應由原建物所有人即得德有限公司取得所有權：查本件增建係於原有建築物即門牌號碼台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號之二層樓建築物上所加蓋之三、四、五樓部分，其中三、四樓為加強磚造建物，五樓則為鐵皮架（屋），全棟建物於一樓只有一對外出入門戶。目前一至五樓均供原告公司使用，一樓為中央廚房，二樓為包裝室，三樓一部分為辦公室，一部分供冷凍庫使用，四樓為倉庫，五樓則供原告公司法定代理人丙○○夫妻居住使用。一樓與各樓層間在內部有一貨梯（設在一樓廚房內，可通一至四樓）、一電梯（設在一樓大門進入後之右側，可通一至五樓）及一樓梯（設在一樓大門進入後之右側，可通一至五樓）相通等情，業據本院赴現場履勘屬實，有勘驗筆錄在卷可考，並有兩造提出之現場照片數幀附卷足憑。本件增建部分係加建在原有建築物之上，對外出入必須經由原有建物之一樓內部，利用原建物之門戶進出，其本身並無獨立之進出通路，已如前述，足見建部分不能單獨成為所有權客體，應認已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第八百十一條之規定，應由原建物之所有權人即得德有限公司取得增建部分之所有權。

㈢綜上所述，本件增建部分雖為原告出資興建，惟原告所提供之磚石等動產因附合於得德有限公司所有之不動產，已成為該不動產之重要成分，除得德有限公司原有建築物所有權因而擴張外，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。從而，原告主張本院九十年度執字第七七九九號執行事件所查封拍賣門牌號碼台北縣五股鄉○○路○段一一八巷六弄七號之增建即三、四、五層部分，係其出資興建，屬原告所有，被告無查封權利，而依強制執行法第十五條規定提起第三人異議之訴，請求撤銷該部分所為之強制執行程序，為無理由，不應准許。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認與判決之結果已無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官　程怡怡

~B法院書記官　楊舒惟