臺灣新北地方法院 - 九十二年度訴字第一六二三號（給付居間報酬）

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　九十二年度訴字第一六二三號原　　　告　乙○○○ 訴訟代理人　徐揆智律師被　　　告　五惠實業股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　郭惠吉律師賴俊榮律師被　　　告　丙○○　　住臺右當事人間請求給付居間報酬事件，於中華民國九十三年二月二十日言詞辯論終結，本院判決如左：主文原告之訴及其執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：１被告五惠實業股份有限公司應給付原告新台幣（下同）三百十三萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。２前項給付如執行無效果時，由被告丙○○給付之。３願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：１原告仲介被告五惠實業有限公司（以下簡稱五惠公司）所有坐落於桃園縣蘆竹鄉 ○○○○段溪洲小段二一八之三地號等二十二筆土地之買賣，約定買賣成交時，應由五惠公司給付原告仲介費五百萬元，給付時間為土地完成過戶與訴外人國鎰建設開發股份有限公司（以下簡稱國鎰公司）名下及國鎰公司代償被告五惠公司之債務完成時，由被告五惠公司給付原告仲介費之一半，剩餘二百五十萬元，五惠公司應隨時給付。被告五惠公司僅給付一百八十七萬元，尚欠三百十三萬元，茲以起訴狀繕本送達為催告，被告五惠公司應給付原告三百十三萬元。２被告丙○○為鼓勵原告促成國鎰公司與被告五惠公司之土地買賣及合作開發前項二十二筆土地，被告丙○○向原告表示，仲介費用為總價款百分之一，如有不足，由其設法補足差額，被告丙○○並於八十九年一月三十一日立同意書交予原告。是被告丙○○應依同意書所載，就五惠公司不給付之三百一十三萬元，負給付之責。３原告協調五惠公司及國鎰公司促成買賣長達一年多，原告無數次之奔走，開會協商廢寢忘食，每天數十通電話聯絡，因被告事後不付土地買賣仲介費，導致原告無力繳納電話費而遭電信局停話。原告全力投入本件仲介，致無暇兼顧會計事務所業務，導致客戶嚴重流失，業務幾乎停擺損失慘重，依仲介工會之收費標準，買賣雙方合計必需支付成交價百分之六之仲介費，而一般民間仲介費之給付標準，是買賣雙方各付百分之三或百分之二，但本件仲介費只有百分之一，已較一般行情為低，何況被告本應給付之仲介費為五百五十萬元，被告於書立同意書時僅寫五百萬元，本件報酬已無酌減之理由。４被告所提出之原告出具予國鎰公司之同意書，係原告於房屋將被拍賣前夕，需錢孔急，遭國鎰公司董事長丁○○指使蔡文惠脅迫所簽，原告業已撤銷該同意書之意思表示。該同意書非寫給五惠公司，五惠公司無權主張該同意書所載之事項而為抗辯。５訴外人國鎰公司於另案亦主張其與被告五惠公司之間是買賣土地，不是合作開發，被告五惠公司辯稱原告須等到開發完成才能請求給付仲介費，與事實不符，不足採信。６原告否認有同意將仲介費用四分之一給付被告五惠公司員工分紅，倘原告有同意，應有書面約定，且應記載於八十九年二月十八日承諾書上才對，被告丙○○既已立具就仲介費不足百分之一部分設法補足，豈會反而要求原告另付他三十五萬元，被告五惠公司稱有給員工分紅，應有被告公司所得扣繳資料可稽，請求向台北市國稅局函調被告五惠公司八十九年度所得稅申報資料以明被告員工是否有分紅乙事。乙、被告五惠公司方面：一、聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。２如受不利益之判決請准供擔保免為假執行。二、陳述：１本件原告並非單純仲介土地買賣，而係仲介土地合作開發。兩造就其餘之仲介費二百五十萬元，係約定於土地開發完成後為給付，並非約定簽約後隨時給付，故土地開發完成前，被告五惠公司並無給付全部仲介費之義務。被告五惠公司至八十九年五月九日始與國鎰公司簽訂土地合作開發契約書，是八十九年二月十八日承諾書，顯然有利於原告，被告承諾提前履行給付義務，復參酌原告於九十年四月十一日以「因時空與合作開發之條件有所變更」，而減收國鎰公司應付之仲介費，顯然仲介費係約定於土地開發完成後始給付，否則原告就國鎰公司應負擔之仲介費豈有拖延近一年，始減價收取之理？今土地開發完成之條件尚未成就，原告據以請求剩餘之仲介費二百五十萬元，於法無據。２被告已給付一百八十七萬五千元與原告，另六十二萬五千元仲介費，原告同意轉作被告公司員工分紅，由被告付給員工戊○○等人完畢，原告稱被告尚有三百十三萬元未付，即有違誤。３原告未具有仲介土地合作開發或從事土地合作開發之經驗，原告仲介被告與國鎰公司簽訂土地合作開發契約書，有關合作開發條件，均由被告與建商國鎰公司直接洽商議定，原告僅為介紹買賣雙方認識，未能提供合作開發意見，且原告亦自承其於買賣雙方簽約時並未在場，可見原告所任勞務非鉅。況本件契約成立後，因房地產景氣低迷，土地迄今尚未開發完成，被告與國鎰公司虧損甚多，原告已由國鎰公司取得三百三十萬元之仲介費，亦自被告處取得二百五十萬元之仲介費，合計五百八十萬元，係唯一之受益者，原告再向被告請求仲介費二百五十萬元，顯失公平，請求鈞院將兩造約定之報酬酌減為二百五十萬元，並駁回原告之請求。丙、被告丙○○部分：一、聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。２如受不利益之判決請，准供擔保免為假執行。二、陳述：１原告仲介之初，要求國鎰公司及五惠公司各給付總價款百分之一之仲介費。被告因任職於五惠公司，代表五惠公司出面與原告洽商，乃應原告之要求，承諾被告五惠公司應付總價款百分之一之仲介費，如五惠公司同意給付之仲介費不足總價款百分之一，被告同意幫原告爭取。嗣五惠公司已同意給付總價款百分之一之仲介費，並無仲介費不足之問題，至於五惠公司有無付清仲介費，與被告丙○○無關，是原告主張如對五惠公司執行無效果時，由被告丙○○負給付之責，實屬曲解同意書之真意而無可採。況被告僅為五惠公司之員工，豈可能同意於五惠公司之仲介費未付時，由被告負擔保之責。２原告就仲介費用之給付時間，與五惠公司及國鎰公司均約定於土地開發完成後始為給付，本件原告為早日取得仲介費用，乃要求五惠公司在土地完成過戶並代償債務完畢，先行交付仲介費之一半，被告五惠公司亦已給付二百五十萬元。今土地開發完成之條件尚未成就，原告據以請求剩餘之仲介費二百五十萬元，於法無據。理　　由一、本件原告主張：原告仲介被告五惠公司所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段溪洲小段二一八之三地號二十二筆土地之買賣，約定仲介費用五百萬元，於土地完成過戶與訴外人國鎰公司名下，並由國鎰公司代償被告五惠公司之債務完成時，由被告五惠公司給付原告仲介費之二分之一，其餘二百五十萬元，五惠公司應隨時給付，五惠公司已付一百八十七萬元，尚積欠三百十三萬元，請求被告五惠公司給付三百十三萬及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另被告丙○○為促成國鎰公司與被告五惠公司之土地買賣及合作開發成交，向原告表示五惠公司應付總價款百分之一之仲介費，如有不足，丙○○應設法補足差額，茲五惠公司尚積欠原告仲介費三百十三萬元，是被告丙○○依同意書所載，應於五惠公司執行無效果時，由被告丙○○負給付之責，爰請求如訴之聲明第二項等情。二、被告五惠公司辯稱：本件原告並非單純仲介土地買賣，而係仲介土地合作開發。兩造就其餘之仲介費二百五十萬元，係約定於土地開發完成後為給付，並非約定簽約後隨時給付，故土地開發完成前，被告無給付全部仲介費之義務。被告已給付一百八十七萬五千元與原告，另六十二萬五千元經原告之同意，轉作被告公司員工分紅，由被告付給員工戊○○等人完畢，是原告請求給付三百十三萬元即有違誤。況原告未具有仲介土地合作開發或從事土地合作開發之經驗，且原告仲介被告與國鎰公司簽訂土地合作開發契約書，有關合作開發條件，均由被告與建商直接洽商議定，原告所任勞務非鉅，且因房地產景氣低迷，土地迄今尚未開發完成，被告與國鎰公司虧損甚多，原告已由國鎰公司取得三百三十萬元之仲介費，亦自被告處取得二百五十萬元之仲介費，合計五百八十萬元，係唯一之受益者，原告再向被告請求仲介費二百五十萬元，顯失公平，請求鈞院將兩造約定之報酬酌減為二百五十萬元，並駁回原告之請求等語；被告丙○○則以：被告因任職於五惠公司，代表五惠公司出面與原告洽商，應原告之要求，承諾五惠公司應付總價款百分之一之仲介費，如有不足，要幫原告向五惠公司爭取。五惠公司已同意給付總價款百分之一之仲介費，並無仲介費不足之問題，至於五惠公司有無付清仲介費，與被告丙○○無關，是原告主張如對五惠公司執行無效果時，由被告丙 ○○負給付之責，實屬曲解同意書之真意等語，資為抗辯。三、原告是單純仲介被告五惠公司與國鎰公司成立土地買賣契約或土地合作開發契約？原告得否請求被告五惠公司給付全部之仲介費？經查：參諸原證一被告五惠公司出具之承諾書開宗明義即載「本公司同意與國鎰建設股份有限公司合作開發．．．」，及原證二被告丙○○出具之同意書記載「本人同意乙○○○因介紹國鎰公司與五惠合作開發．．．」，及被證二被告五惠公司與國鎰公司簽訂之土地合作開發契約書記載「茲因土地廠房合作開發事宜．．．」，及被證一原告立具同意書「本人乙○○○介紹五惠公司之土地坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段溪洲小段二一六地號二十二筆土地，面積共八五０三坪，給丁○○君共同訂定合作開發契約其介紹費（仲介費）以伍億伍仟萬元１％計算計新台幣伍佰伍拾萬元正，因時空與合作開發之條件有所變動，未能照原契約開發故，本人同意仲介費改以新台幣參佰參拾萬元計費」，可知原告所仲介者為土地合作開發契約，非單純買賣契約，是原告所主張被告五惠公司與訴外人國鎰公司買賣成交之時，被告五惠公司即有給付仲介費五百萬元之義務，自與事實不符，為不可採，且倘於買賣成交之時，被告五惠公司即有給付五百萬元之義務，原告自得請求被告給付全部五百萬元，原告何須要求被告五惠公司立具承諾書承諾要在「土地過戶完成在國鎰公司名下及國鎰公司代償債務完成時」，先付仲介費之一半二百五十萬元？另參諸原告於九十年四月十一日立具同意書「介紹費（仲介費）以伍億伍仟萬元１％計算計新台幣伍佰伍拾萬元正，因時空與合作開發之條件有所變動，未能照原契約開發故，本人同意仲介費改以新台幣參佰參拾萬元計費」，倘原告於仲介完成即得請求仲介費，則其於八十九年五月九日（被告五惠公司與國鎰公司簽訂土地合作開發契約之時點）以後，即可起訴請求訴外人國鎰公司給付五百五十萬元，卻反而因「時空與合作開發之條件有所變動」，於九十年四月十一日同意以六折之金額受償，原告雖稱該承諾書係受訴外人國鎰公司董事長丁○○指使蔡文惠脅迫所簽，惟原告未能舉證以實其說，自不可採，綜合以上事證，被告五惠公司所辯「兩造約定，土地過戶完成在國鎰公司名下及國鎰公司代償債務完成時，先付仲介費之一半，其餘仲介費二百五十萬元，約定於土地開發完成後為給付」，應為可採。而被告五惠公司與訴外人國鎰公司之合作開發案，至今因故尚未開發完成，此為兩造所不爭執，則被告五惠公司給付另一半仲介費之清償期尚未屆至，是原告不得請求被告五惠公司給付另一半之仲介費。四、依被告五惠公司與原告之約定，被告五惠公司應於土地過戶與訴外人國鎰公司名下，並由國鎰公司代償被告五惠公司之債務完成時，先給付原告仲介費之一半二百五十萬元，就此部分被告五惠公司是否業已清償完畢？被告辯稱：原告同意將仲介費二百五十萬元之四分之一即六十二萬五千元，轉為被告之員工分紅，被告並已給付員工戊○○等人完畢等語，並舉證人戊○○為證，戊○○證稱「（問：是否知道被告五惠實業股份有限公司負責人要求原告乙○○○將仲介費酬勞四分之一給被告員工，作為分紅？）知道，被告在簽承諾書給原告時，我也在場，被告法代甲○○跟原告乙○○○說仲介案成功，員工也很辛苦，所以向原告乙○○ ○要求是否能夠將酬勞四分之一分給員工，原告乙○○○也同意。（問：為何原告同意分紅給被告公司沒有另立書面？）當時簽承諾書還沒有給原告錢，原告說領到錢再直接扣錢。（提示原證一承諾書予證人。問：是否為該份承諾書？）是的，聽說在付酬勞一半時，扣掉四分之一，另外再付一半酬勞時，亦扣四分之一，作為分給被告員工的紅利，另外一半酬勞是在開發完成後再付，這是被告法代在簽承諾書時跟原告所談的，原告口頭同意。（問：付第一筆酬勞的二分之一，是你付給原告？）不是，是被告法代甲○○付新台幣壹佰捌拾柒萬伍仟元支票給原告，該支票是由我負責單位的小姐去領的，所以我知道這件事情，但我沒有當場看到交付支票情形，但是原告乙○○○跟被告法定代理人甲○○拿支票後，我有跟原告說聲謝謝，因為她把酬勞四分之一分給公司員工作為分紅，且原告還有要請員工去吃中餐，我加以婉拒。（問：原告領取支票後，有無聽到原告提到酬勞拿不夠？）沒有。（問：後來被告公司員工有無拿到分紅？）有，由被告公司老闆分給我們，共新台幣陸拾貳萬伍仟元整，被告丙○○亦作相同供述（均見本院九十三年一月八日言詞辯論筆錄），被告五惠公司並稱：法定代理人甲○○於八十九年七月十二日自其子高振凱帳戶中提款六十五萬元，將其中六十二萬五千元分別給付給被告五惠公司之員工丙○○三十五萬元、戊○○十五萬元、郭素環六萬二千五百元、吳素月、陳月珠各三萬一千二百五十元，丙○○併同其他現金五萬元於八十九年七月十二日存入四十萬元，戊○○除保留五千元外，於八十九年七月十二日存入十四萬五千元，郭素環於八十九年七月十三日存入六萬二千五百元，吳素月、陳月珠作為家用未存入銀行等語，此並據被告五惠公司提出存摺影本及證明書為證。參諸原告與被告五惠公司於八十九年二月十八日已立具明確約定「土地過戶與訴外人國鎰公司名下，並由國鎰公司代償被告五惠公司之債務完成時，由被告五惠公司給付原告仲介費之二分之一」，倘原告未同意將六十二萬五千元轉作被告五惠公司員工之分紅，則被告五惠公司於八十九年七月七日僅付一百八十七萬五千元，原告豈會未表示異議且立據收受之，且從八十九年七月七日以後至起訴前，均未向被告五惠公司請求給付未付之六十二萬五千元，復參諸證人戊○○及被告丙○○之供述，被告五惠公司辯稱「原告同意將仲介費二百五十萬元之四分之一即六十二萬五千元轉作被告五惠公司員工之分紅，並已付給被告員工戊○○等人完畢」，應為可採。五、綜上，被告五惠公司已依約履行給付仲介費之一半二百五十萬元予原告，另二百五十萬元，須待土地開發完成後給付，茲因土地開發案尚未完成，則被告五惠公司給付另一半仲介費之清償期尚未屆至，原告不得請求被告五惠公司給付另一半之仲介費。是原告請求被告被告五惠公司給付三百十三萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。六、原告另請求被告丙○○於被告五惠公司執行無效果時，負給付責任；被告丙○○ 則否認其有就被告五惠公司給付仲介費之義務負保證責任之意思，經查：原告係依原證二之同意書為請求，該同意書係記載「本人同意乙○○○因介紹國鎰公司與五惠合作開發，位於桃園縣蘆竹鄉○○○○段溪洲小段２１８－３地號等２２筆土地約８２００坪，地主五惠公司應付所得總價款１％仲介費，如有不足部分應設法補足差額」，該同意書並非記載「如被告五惠公司未給付總價款１％之仲介費，其不足部分由被告丙○○負給付之責」，從文義上，並無被告丙○○就被告五惠公司給付仲介費之義務願負保證責任之意思，而仲介費多少，應由原告與被告五惠公司約定，是被告丙○○立具此同意書，其意應係幫原告向被告五惠公司設法爭取到總價款１％之仲介費，作為誘因，以促使原告撮合被告五惠公司與國鎰公司間之合作開發案，被告丙○○並無任保證人之意，是原告援此同意書，請求被告丙○○於五惠公司不給付時負清償之責，並無可採。況被告五惠公司給付另一半仲介費之清償期尚未屆至，原告不得請求被告五惠公司給付另一半仲介費，如何要求被告丙○○代負履行之責，是原告此部分之請求，亦無理由，應予駁回。七、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及請求調查之證據，不影響本判決之結果，無庸再予審酌，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　三　月　　　五　　　日臺灣板橋地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　陳映如右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　三　月　　　五　　　日 ~B法院書記官　高玉彬

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