臺灣新北地方法院 - 九十二年度訴字第一八三九號（確認會議無效等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣板橋地方法院民事判決　九十二年度訴字第一八三九號原　　　告　丁○○ 法定代理人　丁○○ 共　　　同訴訟代理人　丙○○　　　住台北市○○街四十二之一號十一樓被　　　告　祥峰公寓大廈管理委員會住台北縣板橋市○○路○段四一九之六號四樓法定代理人　甲○○　　　住被　　　告　乙○○　　　住台北縣板橋市○○街一三一之二號三樓訴訴代理人　甲○○　　　住台北縣板橋市○○路○段四一九之六號四樓右當事人間請求確認會議無效等事件，於民國九十二年十二月二十九日言詞辯論終結，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、原告丁○○請求判決確認被告祥峰公寓大廈管理委員會於民國九十二年二月二十三日（星期日）假「板橋市○○路○段吉立餐廳」召開之祥峰公寓大廈區分所有權人九十二年第一次大會，會議第４案「停車場加蓋或變更使用，全部授權管委會設計，建造及出租，經費由管理費支付」之決議內容為無效。二、被告祥峰公寓大廈管理委員會及被告乙○○應連帶給付原告爭鮮股份有限公司（下稱爭鮮公司，合併前為旺角餐飲股份有限公司）新台幣（下同）一百零一萬五千六百七十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、第二項之請求，原告爭鮮股份有限公司願供擔保，請准予宣告假執行。貳、陳述：一、就原告丁○○請求確認被告祥峰公寓大廈管理委員會之區分所有權人大會會議第４案之決議內容為無效部分：（一）查被告祥峰公寓大廈管理委員會（下稱祥峰管委會）於九十二年二月二十三日（星期日）假「板橋市○○路○段吉立餐廳」召開祥峰公寓大廈區分所有權人九十二年第一次大會，會議中決議第４案，其決議內容為「停車場加蓋或變更使用，全部授權管委會設計，建造及出租，經費由管理費支付」；經查，被告祥峰管委會將本大樓之停車場租賃予另一被告乙○○，而被告乙○○竟在停車場上搭蓋鐵皮屋，做為營業之用，按該鐵皮屋應屬違章建築，核此，不僅嚴重影響本大樓之觀瞻，並已造成原告丁○○所出資設立之旺角餐飲股份有限公司（下稱旺角公司，於訴訟中已合併於爭鮮公司）重大的營業損失，且該鐵皮屋係屬違章建築，應屬違法之建築物，謹先敘明。（二）次查，依公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」；按該停車場係供本大樓之住戶做為停車之用途，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，惟被告祥峰管委會卻將本大樓之停車場租賃予另一被告乙○○，且被告乙○○竟在停車場上搭蓋鐵皮屋（此鐵皮屋應屬違章建築），做為營業之用，此顯已違反公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定，並已造成原告丁○○所出資設立之旺角餐飲股份有限公司重大的營業損失，且實已嚴重損及祥峰大樓區分所有權人及住戶之權益甚鉅。（三）按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」；此為民事訴訟法第二百四十七條第一項前段規定定有明文。按該停車場係供本大樓之住戶做為停車之用途，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，惟被告祥峰管委會卻將本大樓之停車場租賃予另一被告乙○○，且被告乙○○竟在停車場上搭蓋鐵皮屋（此鐵皮屋應屬違章建築），做為營業之用，此顯已違反公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定，並已造成原告丁○○所設立之旺角公司重大的營業損失，且實已嚴重損及祥峰大樓區分所有權人及住戶之權益甚鉅。嗣後，原告丁○○委請律師發函予被告祥峰管委會，請被告祥峰管委會處理相關事宜，惟被告祥峰管委會迄今仍未處理完成。是故，原告丁○○提起本件訴訟，實有即受確認判決之法律上利益，至為明顯。二、就原告爭鮮公司請求被告祥峰管委會及被告乙○○負責共同侵權之連帶損害賠償責任部分：（一）查，依公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」；按該停車場係供本大樓之住戶做為停車之用途，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，惟被告祥峰管委會卻將本大樓之停車場租賃予另一被告乙○○，且被告乙○○竟在停車場上搭蓋鐵皮屋（此鐵皮屋應屬違章建築），做為營業之用，此顯已違反公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定，並已造成旺角公司重大的營業損失，且實已嚴重損及祥峰大樓區分所有權人及住戶之權益甚鉅，核旺角公司所遭受的重大之營業損失合計為一百零一萬五千六百七十五元。（二）次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」；「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任」；此為民法第一百八十四條第一項前段及同法第一百八十五條第一項前段規定定有明文。依前所述，被告祥峰管委會及被告乙○○顯已對於旺角公司構成共同侵權行為，是故，原告爭鮮公司請求被告祥峰管委會及被告乙○○連帶給付一百零一萬五千六百七十五元，自屬依法有據。參、證據：提出祥峰公寓大廈區分所有權人九十二年第一次大會會議記錄、照片、律師函及回執等件為證。乙、被告方面：壹、聲明：如主文第一項所示。貳、陳述：一、被告祥峰管委會係依法召開區分所有權人會議，且系爭出租物所有權確實為區分所有權人所共有，故區分所有權人會議有權委託出租，且所做決議當然有效。二、原告曾於九十年、九十一年，以相同條件，向被告祥峰管委會承租相同出租物，擺設日式燒鳥餐車，嗣後因故提前解約，管委會乃再召開區分所有權人會議決議辦理出租，期間原告亦有參與議價，然僅出價九千元，而無法承租，故本件實為原告事後挾怨報復，無理興訟，豈有租予原告為合法，租予其他人即非法之理。三、原告所提公寓大廈管理條例第七條（公寓大廈共有部分不得獨立使用供做專有部分），其內涵應是指個別區分所有權人，不得獨立使用或供做個別專有，本件係區分所有權人大會決議出租與收益；明顯與原告之意不合；甚且原告反而非法佔用本大樓防空避難室等公共設施。四、原告主張原出租之機車停車場（本大樓法定空地），為生活上利用上不可或缺之共有部分，乃原告個別之主張，而非真實；原因為：(1) 絕多數區分所有權人，不認同原告個別之主張；故大會一致決議辦理出租。(2) 原告也曾承租兩年，擺設日式燒鳥餐車；當時所有人也都無生活上不可或缺之問題；今原告因價錢而無法承租，反目主張非法，實屬不正當。五、原告主張營業損失一百零一萬五千六百七十五元，其明細是否真實，誠屬可議；又期間係全國SARS影響，全體餐飲業業績大受影響，亦是全國皆知之事，故原告業績下滑應與本案無關；再原告業績好壞，復與被告無直接關連。六、原告非法佔用本大樓防空避難室及其他公共設施，並破壞原有結構，實屬不當；雖經管委會多次催告，原告仍置之不理，其心可議，今再借此催告，並請原告恢復原狀。參、證據：提出九十年租約、九十一年租約、協議書、存證信函及回執等件為證。理　　由一、本件訴訟程序中，原告旺角公司合併於爭鮮公司，法人人格消滅，嗣由爭鮮公司具狀聲明承受訴訟在案，合先敘明。二、原告主張：被告祥峰管委會於九十二年二月二十三日，在「板橋市○○路○段吉立餐廳」，召開祥峰公寓大廈區分所有權人九十二年第一次大會，會議第４案決議「停車場加蓋或變更使用，全部授權管委會設計，建造及出租，經費由管理費支付」，並據以將本大樓之停車場租賃予被告乙○○搭蓋違章鐵皮屋而供作營業之用，不僅嚴重影響本大樓之觀瞻，並已造成原告丁○○所出資設立之旺角公司營業損失一百零一萬五千六百七十五元，因上開決議違反公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，且該停車場係供本大樓之住戶做為停車之用途，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，是決議內容顯屬無效，原告丁○○起訴自有即受確認判決之法律上利益；原告爭鮮公司亦得請求被告連帶賠償一百零一萬五千六百七十五元，爰依民事訴訟法第二百四十七條第一項前段規定及共同侵權行為法律關係，訴請判決如聲明所示等情。被告則以：（一）被告祥峰管委會係依法召開區分所有權人會議，且系爭出租物所有權確實為區分所有權人所共有，故區分所有權人會議有權委託出租，且所做決議當然有效；（二）原告曾於九十年、九十一年，以相同條件，向被告祥峰管委會承租相同出租物，擺設日式燒鳥餐車，嗣後因故提前解約，管委會乃再召開區分所有權人會議決議辦理出租，期間原告亦有參與議價，然僅出價九千元，而無法承租，故本件實為原告事後挾怨報復，無理興訟，豈有租予原告為合法，租予其他人即非法之理；（三）原告所提公寓大廈管理條例第七條（公寓大廈共有部分不得獨立使用供做專有部分），其內涵應是指個別區分所有權人，不得獨立使用或供做個別專有，本件係區分所有權人大會決議出租與收益，明顯與原告之意不合；（四）原告主張原出租之機車停車場（本大樓法定空地），為生活上利用上不可或缺之共有部分，乃原告個別之主張，而非真實；（五）原告主張營業損失一百零一萬五千六百七十五元，其明細是否真實，誠屬可議；又期間係全國 SARS影響，全體餐飲業業績大受影響，亦是全國皆知之事，故原告業績下滑應與本案無關；再原告業績好壞，復與被告無直接關連等語置辯。三、原告主張被告祥峰管委會於右揭時地召集區分所有權人會議，於會議第４案決議「停車場加蓋或變更使用，全部授權管委會設計，建造及出租，經費由管理費支付」，並據以將大樓停車場租賃予被告乙○○搭蓋違章鐵皮屋而供作營業使用之事實，業據提出區分所有權人九十二年第一次大會會議記錄及照片等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告陳秋津固主張右開決議違反公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」規定而無效云云。經查：所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第三條第五款著有明文，前述決議內容既為「停車場加蓋或變更使用，全部授權管委會設計，建造及出租，經費由管理費支付」等語，依其文義僅為區分所有權人會議授權管委會管理大樓共用部分而已，並未決議共用部分供特定區分所有權人使用而成為約定專用部分，是原告主張決議無效，顯無可採。五、原告爭鮮公司復主張被告祥峰管委會將大樓停車場出租予被告乙○○搭蓋違章鐵皮屋而供作營業之用，違反公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定，造成原告丁○○所出資設立之旺角公司營業損失一百零一萬五千六百七十五元云云。經查：被告乙○○係本於承租人地位，而非大樓區分所有權人身分，占有使用大樓停車場，該停車場並非公寓大廈管理條例第三條第五款所謂約定專用部分，是被告間之租賃契約，當無違反公寓大廈管理條例第七條第一項第四款、第五款規定，且被告乙○○依租賃關係，就承租之停車場為使用收益，核屬其權利，被告自無不法侵害旺角公司權利之可言，是爭鮮公司請求被告應連帶賠償營業損失一百零一萬五千六百七十五元，亦無理由。六、從而，原告丁○○依民事訴訟法第二百四十七條第一項前段規定，請求判決確認被告祥峰公寓大廈管理委員會於九十二年二月二十三日（星期日）假「板橋市○ ○路○段吉立餐廳」召開之祥峰公寓大廈區分所有權人九十二年第一次大會，會議第４案「停車場加蓋或變更使用，全部授權管委會設計，建造及出租，經費由管理費支付」之決議內容為無效；原告爭鮮公司依共同侵權行為法律關係，請求被告應連帶給付一百零一萬五千六百七十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻、防方法及舉證，於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　一　　　月　　十二　　日臺灣板橋地方法院民事第二庭 ~B法　官　連士綱右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　一　　　月　　十四　　日 ~B書記官　李宏明

臺灣新北地方法院九十二年度訴字第一八三九號

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