九十二年度重訴字第三０六號｜民事：塗銷不動產所有權移轉登記｜裁判日期：93 年 05 月 13 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度重訴字第三０六號原　　　告　己○○ 訴訟代理人　陳淑芬律師被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　劉立鳳律師右當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記事件，於民國九十三年四月十九日言詞辯論終結，本院判決如左：主文被告應將坐落於台北縣新莊市○○段五一二地號土地（面積二一六點一八平方公尺，權利範圍全部）及其上門牌號碼為台北縣新莊市○○路七三巷三四號房屋（權利範圍全部）於民國九十二年一月七日登記買賣原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。被告應將坐落於台北縣新莊市○○段五一三地號土地（面積二六二點八Ｏ平方公尺，權利範圍全部）及其上門牌號碼為台北縣新莊市○○路七三巷三六號房屋（權利範圍全部）於民國九十二年一月七日登記買賣原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。被告應將前開一、二項所示之不動產騰空返還予附表所示之全體公同共有人。訴訟費用由被告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：如主文所示。二、陳述：（一）緣原告為蔡萬成之次子，被告甲○○則為蔡萬成三子蔡維守之同居人，二人並育有一子蔡俊能。蔡萬成於民國九十二年二月十三日下午不幸過世，原告於蔡萬成過世後，與其他繼承人因遺產繼承事宜所需，對蔡萬成之財產狀況進行調查，竟發現蔡萬成生前所有坐落於台北縣新莊市○○段五一二、五一三地號之土地共二筆及分別坐落該等土地上建號為台北縣新莊市○○段二八三一、九二號之建物（門牌號碼分別為：台北縣新莊市○○路七三巷三四號、台北縣新莊市○○路七三巷三六號）及坐落於台北市○○區○○段二小段一０一地號之土地及其上建物大同區○○段○○段二三０一號（門牌號碼：台北市○○區○○ 街五號），均以「買賣」之原因移轉登記於被告甲○○名下。本件系爭不動產於九十二年一月七日完成移轉登記，而台北市○○區○○街五號及其基地則於九十一年十一月二十八日完成移轉登記。（二）本件以「買賣」為原因而移轉登記於被告甲○○名下之不動產，單以土地之「公告現值」及建物之「課稅現值」為計算，系爭房地總價為：一千六百三十萬八千五百七十四元，分別為土地公告現值：一千四百九十九萬二千零七十四元整，建物價值：一百三十一萬六千五百元。惟查，原告與其他繼承人於蔡萬成生前，從未聽聞蔡萬成有「出賣」不動產予被告甲○○之情事，且由於上揭不動產之過戶時點距蔡萬成死亡時僅不過短短二、三個月時間，若真有買賣之情事，蔡萬成生前使用之銀行帳戶理當有大筆資金之存入，惟經原告遍查蔡萬成生前所使用之銀行帳戶非但查無上述買賣價金存入，甚且發現蔡萬成生前使用多年之銀行帳戶數百萬元之存款亦遭人提領僅剩數千元。（三）被告甲○○並無固定之工作及收入，實不可能有能力支付如此鉅額之不動產買賣價款，關於甲○○無資力乙節可由本院向財政部臺灣省北區國稅局新莊稽徵所函詢之八十八年至九十一年度綜合所得稅相關資料可參，其中八十八年至九十年之所得額平均僅為二十餘萬元，而九十一年度雖突然激增為七十餘萬元（該年度四十二萬元所得竟為蔡萬成企業社所開立，占全年度收入之一半以上）。縱使被告甲○○將歷年來所得所全部存起來毫不花用，亦不過僅有區區一百五十餘萬元而已，試問被告何以可能在九十一年十一月間突然有四百餘萬元之存款用以支付買賣價金？故系爭房地之買賣，因被告自始至終均無法提出合理之資金來源，益證原告主張系爭房地買賣為虛偽不實。（四）再查，依照本院向台北縣新莊地政事務所函調之系爭不動產買賣案之相關文件所載，此次買賣總價高達一千六百三十萬八千五百七十四元，且系爭二筆土地之增值稅亦高達四百六十五萬五千八百一十七元（即台北縣新莊市○○段五一二地號土地：一百八十七萬五千六百六十二元，同段五一三地號土地：二百二十八萬零一百五十五元），然觀諸被告甲○○提出之不動產買賣契約，系爭二間房地之價金竟僅有三百萬元，是以原告之父親蔡萬成尚需負擔高達四百一十五萬五千八百一十七元之土地增值稅，顯與「買賣」之要件及正常交易情形相違，且被告甲○○亦否認蔡萬成之真意係「贈與」，故無法單憑被告甲○○提出之買賣契約即認定蔡萬成與被告甲○○間確有買賣之合致。（五）被告甲○○係陳稱其為蔡萬成生前之看護，自蔡萬成八十二歲起，其即受蔡萬成之三子蔡維守之「聘僱」，照料蔡萬成之生活起居近二十年之久，是以蔡萬成在情感上已視被告甲○○如其所出，為達成其照顧被告甲○○晚年生活之心願，乃於其生前以較低廉之售價出賣系爭不動產予被告甲○○云云，惟核被告甲○○所言，根本不是事實，茲詳加說明如下：⑴蔡萬成生於民前十年九月十四日，死亡時間為九十二年二月十三日，享年一百零三歲，原告之父蔡萬成育有三子七女，長子蔡維和已於八十一年四月二十三日死亡，而三子蔡維守因向無固定職業又曾因吸食安非他命等因素，甚少對蔡萬成之生活起居有所照料，是蔡萬成之日常生活起居皆係由原告、原告之妻等人照料，非由被告甲○○照料。⑵原告因從事建築業，除了利用假日公餘閒暇時全家人一起陪同蔡萬成出遊外，平日因無法天天親自陪同蔡萬成四處遊玩，因此特地僱請戊○○先生擔任蔡萬成之專用司機，每天幾乎開車載蔡萬成及其乾女兒丁○○女士（專職負責照料蔡萬成之生活起居），出去四處走走運動，尤其蔡萬成生活方式十分有定律，進出都有私人用車代步，因而每日進出之情形，均為管理該棟大樓之保全人員知之甚詳。⑶因此，被告甲○○竟於蔡萬成死後謊稱其負責顧照蔡萬成已二十餘年，蔡萬成為感謝被告甲○○多年來對其個人及其孫子之細心看護乃以較低廉之售價出賣系爭不動產予被告甲○○云云，實係「睜眼說瞎話」，蓋不知被告甲○○照顧蔡萬成之證據何在？俗語云「凡走過必留下痕跡」，若被告甲○○確曾照顧蔡萬成近二十年，其必定經常陪同蔡萬成四處遊玩或於重要節日時與蔡萬成留影合照或保有蔡萬成生前之遺物等，試問被告甲○○能舉出實證嗎？反觀證人丁○○女士照顧蔡萬成十餘年，與蔡萬成感情甚篤，時常陪同蔡萬成四處遊玩散心，使其常保持愉快之心情，此由蔡萬成遠行至美國旅行時亦帶同丁○○女士陪同前往，且有蔡萬成生前日常生活照片多張可資為證，另丁○○女士照顧蔡萬成十餘年，此十餘年中甚少見蔡維守或被告甲○○前來探望蔡萬成；更有甚者，證人戊○○自八十八年底到九十一年四月間由原告僱請擔任蔡萬成之專屬司機為期二年餘之時間內，竟只有看過被告照顧蔡萬成二、三次（當原告出國時），由此更明被告甲○○陳稱其曾照顧蔡萬成近二十年等情，顯係虛偽。⑷又若被告甲○○果與原告之父親蔡萬成有深厚之情誼，則何以於蔡萬成出殯時，均未見被告甲○○前來參加？尤其原告之父親之法定繼承人除蔡維守（為被告之同居人）外，尚有十三位（含孫兒之代位繼承），平日均與父親蔡萬成相處融洽、和樂融融，豈可能蔡萬成於生前獨獨為感謝被告甲○○照顧，而將自己之祖產（即座落於台北市○○區○○段二小段一０一地號土地及其上門牌號碼為台北市○○區○○街五號之建物，上開房地之公告現值即高達三千餘萬元，且該建築物為一透天建物復位於台北市○○路商業鬧區市值更高達近億元）賤售予被告甲○○？此實與情理大大相悖，蓋以台北市○○區○○街五號之房地為例，該屋屋齡有百餘年之歷史，係原告父親蔡萬成一生經營「蔡生源食品股份有限公司」之發源地，在情感上蔡萬成豈可能於死亡前匆匆賤賣予被告甲○○？（六）觀諸證人證詞足證，蔡萬成除平日白天時間大部由證人丁○○、戊○○陪伴外，晚上再送回原告家中，且於假日時亦係常由原告家人或蔡萬成之女兒陪伴、照顧。因此被告甲○○稱其照顧蔡萬成近二十年之久根本非事實，此節亦可由證人丙○○證稱：在被告七三巷住處僅看過蔡萬成一次足證。再者甲○○因與蔡維守為同居人，為事實上之夫妻關係，縱或其曾於九十一年間蔡維守搬至雙鳳路一０三號時，因蔡維守欲盡為人子之責而接蔡萬成同住期間有協助蔡維守照顧蔡萬成之事實，此亦為被告本於蔡維守之同居人身份略盡晚輩照顧長輩之責，本為人情事理之常，且被告甲○○協助蔡維守照顧蔡萬成期間已自蔡萬成企業社領有四十二餘萬元之薪資，則被告甲○○之照顧既獲有對價，蔡萬成何需再為了感謝被告甲○○照顧之意而願意「賠錢」將系爭房地賤賣予被告甲○ ○？顯見系爭房地之買賣應屬虛偽不實。（七）復觀諸被告甲○○所提之台新銀行00000000000000帳號，於九十二年十一月二十五日分別曾轉帳一百八十七萬五千六百六十二元及二百二十八萬零一百五十五元，該兩筆轉帳金額恰為系爭土地之土地增值稅，惟按被告甲○○所提不動產買賣契約第四條第（二）項記載，土地增值稅應歸蔡萬成負擔，何以被告甲○○會由其帳戶轉帳？且縱如被告甲○○所稱「我有用自己的錢向他買，五十萬元訂金及後來墊繳增值稅的錢都是我自己的錢」云云，惟當本院進一步訊問被告甲○○關於付款及墊繳增值稅之資金從何而來？被告甲○ ○竟閃爍其詞並僅答以「我記不太清楚，我要回去查」云云。甚且，本院向財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵函調被告甲○○八十八年度至九十一年度綜合所得稅相關資料，即明被告甲○○八十八年度所得總額僅二十一萬七千元、八十九年所得總額僅十七萬六千元、九十年所得僅十九萬元、九十一年所得雖增加至七十九萬三千元，惟相較於被告甲○○陳稱因買受系爭不動產而繳付之買賣價款暨墊繳增值稅款項，則明顯不足。另觀諸被告甲○○所提之銀行帳戶，係於九十一年八月二十三日始「新開戶」，且開戶時僅存入二十萬元，惟迄今被告甲○○始終未能合理說明其帳戶中為何於開戶之日到繳交土地增值稅當日，短短三個月內即陸續存入四百餘萬元可供花用？輔以蔡萬成自九十一年初因蔡維守稱欲接父親蔡萬成至台北縣新莊市○○路一Ｏ一號二樓居住，原告見其為親弟弟難得欲對父親盡為人子女應盡之義務，當然樂觀其成，也不加以反對，豈料蔡萬成不動產自九十一年一月十八日起即數次以「贈與」及「買賣」名義過戶至蔡維守名下，市價高達數億元之多；甚且於九十一年八月份起蔡萬成世華聯合商業銀行新莊分行（帳號為：000000000000）之存款即多次遭人以金融卡提領現金之方式提款（單就九十一年八月二十六日即提領高達十三次，此豈可能為高齡一百零二歲之蔡萬成所為？而且該帳戶於九十一年十一月二十六日共被提款二十六萬元，同日被告甲○○之台新銀行帳戶內即存入二十萬元；同年十一月二十七日被提款八萬元，同日被告甲○○之台新銀行帳戶內即存入七萬元；甚至於同年八月二十九日，有一筆十萬元之資金係從此帳戶直接轉至被告甲○○之台新銀行帳戶內，並於九十一年十二月二十三日提領至僅剩一千五百一十元。該帳戶中並於九十一年八月三十日有一筆四百零八萬二千八百八十元被轉入蔡萬成之新莊市農會，而該筆四百餘萬元於轉入蔡萬成新莊市農會（000000000號）後，又陸續遭人以現金提領方式提領剩四千一百四十六元。另外蔡萬成新莊市農會（000000000號）數百萬元之存款，於其死亡時亦僅剩一千二百九十二元。由此即明，蔡萬成死亡前一年因與蔡維守及被告甲○○同住，因蔡維守及被告甲○○可方便取得蔡萬成銀行存簿、印鑑章及金融卡使用，斯時蔡萬成已高齡一百零二歲豈可能一天到晚需要大筆金額花用，惟蔡萬成之數個銀行帳戶內之大筆存款竟陸續遭盜領至僅剩千餘元，原告誠有合理之懷疑認為被告甲○○帳戶多筆現金係來自蔡萬成帳戶。（八）依被告甲○○所提之證物製作時間點及內容，在在證明系爭不動產之過戶，業經被告甲○○及蔡維守精心規劃，益徵蔡萬成及被告甲○○間確無買賣意思合致。此由被告甲○○提出之診斷證明書，即可證明整件事之幕後主導者為訴外人蔡維守，蓋該診斷證明書上雖記載「無重大精神疾病」，但醫師處置意見為「病人及家人（兒子）要求開立診斷書，故建議其申請司法精神鑑定。」，而所稱之「兒子」正是蔡維守（亦即被告甲○○之同居人）。何以蔡維守無緣無故會於不動產買賣契約書製作前（製作日期記載為九十一年十月三十日）前往台北榮民總醫院之精神科，要求棈神科醫師就蔡萬成之精神狀況為鑑定？又何以蔡維守要求醫院就蔡萬成之精神所作之鑑定，被告甲○○竟能取得並於本件訴訟中作為其有利之證據？輔以被告甲○○所提之不動產買賣契約書、照片之製作時間、內容及錄影帶拍攝之時點與系爭不動產辦理過戶相差僅有五天，換言之，被告甲○○係待取得關於蔡萬成之精神狀況之證據後才辦理系爭不動產之產權過戶登記（過戶之時間為九十二年一月七日），在此之前何以系爭不動產早已於九十一年十一月二十五日完稅，被告甲○○何以遲遲未辦理過戶？反而待於九十二年一月二日拍攝錄影帶後，且於蔡萬成死亡前一個月才匆匆辦理產權之移轉登記？觀諸被告甲○○與蔡維守如此「用心規劃」系爭不動產過戶，適足證明本件不動產買賣確有不實之情事存在。（九）另關於蔡萬成於九十一年九月十九日將坐落於台北縣新莊市○○段四四九地號土地，及其上門牌號碼為台北縣新莊市○○路一Ｏ三號二樓房屋以買賣為原因辦理移轉登記予蔡林美江、蔡俊輝、蔡俊宏部分，此係因該房地早於八十二年一月間辦理第一次保存登記時，便登記為蔡萬成已逝長子蔡維和之子「蔡俊達」所有，亦即該房地原本就是該房（即蔡萬成已逝長子蔡維和）之財產，係蔡萬成於八十二年間即將該房地分配予蔡維和之家族成員，現復從蔡萬成名下移轉登記蔡林美江等三人，係屬「物歸原主」，與本件之情形完全不同，被告甲 ○○以此佐證蔡萬成生前積極處分其所有不動產云云，顯不可採。三、證據：提出、蔡萬成繼承系統表、附表之全體共有人（蔡維守除外）之同意書影本、被告之子蔡俊能之單、蔡萬成日常生活照片多張、台北市○○○○街五號房屋照片及其基地之過戶資料、蔡萬成所有世華聯合商業銀行新莊分行帳號第000000000000 號之存款明細分戶帳、存款對帳單、九十一年八月三十日之取款憑條、蔡萬成所有新莊市農會帳號第000000000號之九十年、九十一年度存往來明細、蔡萬成所有新莊市農會帳號000000000號之九十一年度存款往來明細及台北縣新莊市○○路一０三號二樓建築改良物登記謄本等件為證，並聲請本院函詢有關系爭不動產是否曾於九十、九十一年間申請補發所有權狀等情事、調取於九十一年十一月十三日系爭不動產買賣之移轉登記案卷、調取被告甲○○自八十八年起至九十二年度止各年度之綜合所得稅報稅資料及傳訊證人丁○○、戊○○ 、庚○○等人。乙、被告方面：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：（一）查系爭不動產確係由蔡萬成出賣及移轉登記予被告，此有雙方親自於九十一年十月三十日，在台北縣新莊市○○路一五二巷二八號﹁礎昇代書事務所﹂簽訂之不動產買賣契約書，及押署日期為九十一年十一月十三日之土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書等可稽。又蔡萬成當時雖然已高齡一○一歲，但並無重大疾病，能行走自如，意識亦非常清楚，此除據證人即代書林繼釧、乙○○ 、丙○○到庭證述綦詳外，台北榮民總醫院亦於九十一年七月十一日開立之診斷證明書，亦載明蔡萬成「無明顯的認知功能退步、無妄想、無幻聽等幻覺、無情緒障礙」、「無重大精神疾病」等語，且依九十一年九月三十日蔡萬成本人親至台北市大同區戶政事務所簽名蓋章申請印鑑證明之申請書及台北市中正區區長林菁女士、中正區公所社會科科長王慧燕女士於九十一年十月三日至蔡維守住宅致贈九十一年度重陽節賀禮予蔡萬成時所拍攝之照片及敬老狀、九十二年一月二日原告之妻蔡葉田妹、子蔡俊國至蔡維守住宅探望蔡萬成，當時歡唱卡拉ＯＫ之錄影帶及蔡萬成於九十二年二月十三日死亡後，醫師開立之死亡證明書載明：「單純老邁、病故自宅」等情，均足以佐證蔡萬成雖然年邁，但其生前精神、意識均屬正常，且可自力行走。是以原告遽稱蔡萬成於九十一年十一月系爭不動產移轉之時，身體狀況已屬不佳云云，顯屬其個人臆測，不足採信。（二）次查系爭不動產之買賣總價款為新台幣三百萬元，被告除於九十一年十一月十一日轉帳匯款五十萬元予蔡萬成外，另剩餘買賣價款，則由被告於九十一年十一月二十五日，分別代蔡萬成繳納系爭土地之增值稅一百八十七萬五千六百六十二元、二百二十八萬零一百五十五元，以代給付，總共支付達四百六十五萬五千八百一十七元，其中逾三百萬元部分，係用以抵付被告另向蔡萬成購買台北市○○區○○街五號房地之部分買賣價款，是以雙方間確實有買賣價金之支付與收受。（三）又按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責」，有最高法院四十八年台上字第二九號判例意旨可稽。查原告起訴主張蔡萬成與被告間並無「買賣」及「移轉不動產所有權」之真正合意，為「通謀虛偽意思表示」，應為無效云云。惟原告並無法舉證證明被告銀行帳戶中之多筆現金係來自於蔡萬成之銀行帳戶。至於原告所舉證人丁○○、戊○○、庚 ○○等人於九十三年一月十五日庭訊時所為之證詞，亦不能證明原告所主張「蔡萬成不可能簽訂系爭買賣契約，將系爭房地出售予被告」之待證事實。且查蔡萬成與被告間確實有買賣及移轉系爭不動產所有權之意思，簽約時蔡萬成精神、意識亦屬正常，且雙方又有買賣價金支付之事實，已詳如前述。此外，蔡萬成對外並無負擔債務，應無須隱匿財產以逃避債權人追討債務等情。應可確信本件絕非通謀虛偽意思表示，而原告之訴顯無理由。（四）末查蔡萬成生前於「九十一年九月十九日」，曾將其名下所有門牌號碼台北縣新莊市○○路一○三號二樓房屋，及其坐落台北縣新莊市○○段四四九地號土地，持分三萬分之二八五，以買賣為原因辦理移轉登記完畢予其已逝長子蔡維和之妻即其長媳蔡林美江、蔡維和之子即其孫蔡俊輝、蔡俊宏。而本件系爭不動產則於「九十一年十月三十日」簽訂私契，時間緊接。此更可佐證蔡萬成生前確實積極處分其所有之不動產，且係移轉登記予其主觀上認為應予照顧之親屬或親近之晚輩。故系爭買賣及不動產所有權移轉，絕非通謀虛偽意思表示。三、證據：提出系爭不動產買賣契約書影本、土地、建築改良物買所有權移轉契約書影本、被繼承人蔡萬成診斷證明書影本、印鑑登記申請書及印鑑證明影本、照片及敬老狀各一紙、錄影帶一捲、蔡萬成死亡證明書一紙、被告所有台新銀行帳戶第00000000000000帳號存摺影本、系爭土地增值稅繳款書影本及台北縣新莊市○○路一０三號二樓之建物及其所在土地登記謄本等件為證，並聲請傳訊證人林繼釧、乙○○、丙○○。理　　　由：壹、程序方面：一、按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」、「公同共有物之處分，及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意」，民法第一千一百五十一條及第八百二十八條第二項分別定有明文。查：本件台北縣新莊市○○段五一二地號土地及其上門牌號碼為台北縣新莊市○○路七三巷三四號房屋與坐落於台北縣新莊市○○段五一三地號土地及其上門牌號碼為台北縣新莊市 ○○路七三巷三六號房屋，原係訴外人蔡萬成所有，蔡萬成於九十二年一月七日將系爭房地以買賣為原因移轉登記予被告甲○○後，嗣於九十二年二月十三日死亡。原告為蔡萬成之繼承人之一，今以蔡萬成與被告間無成立買賣關係之合致為由提起塗銷系爭房地所有權移轉登記之訴，依前開規定，自應得全體繼承人之同意。二、再按「公同共有物被一部分公同共有人為處分行為時，須得處分行為人以外之公同共有人全體之同意，始得起訴」、「因公同共有物被一部分公同共有人為移轉物權之處分，而其他公同共有人對之提起物權契約無效之訴時，如已得處分行為人（包含同意處分人）以外之公同共有人全體之同意，則無論公同共有人中之一人或數人，自均得單獨或共同起訴，要不能謂其當事人之適格有所欠缺」，此有最高法院三十二年上字第一一五號判例及最高法院三十七年上字第六九三九號判例意旨可資參照，是關於公同共有物權利之行使，如事實上無法得公同共有人全體之同意時，例外可無須全體之同意。本件原告提起本件訴訟，已獲得除蔡維守以外之其他公同共有人之同意，業據其提出除蔡維守外如附表其他公同共有人之同意書附卷可稽。而原告主張蔡維守因與被告有事實上之夫妻關係，並育有一子蔡俊能，兩人顯有密切之利害關係，蔡維守實無同意原告提起本件訴訟等情，亦據其提出蔡俊能之件訴訟，當事人適格並無欠缺。貳、得心證之理由：一、原告起訴主張：⑴本件系爭不動產原係原告之被繼承人蔡萬成所有，於九十二年一月七日以「買賣」之原因移轉登記於被告名下。系爭不動產單以土地之「公告現值」及建物之「課稅現值」為計算，總價高達一千六百三十萬八千五百七十四元，而原告與其他繼承人於蔡萬成生前，從未聽聞蔡萬成有「出賣」不動產予被告情事，且上揭不動產之過戶時點距蔡萬成死亡時僅不過短短二、三個月時間，若真有買賣之情事，蔡萬成生前使用之銀行帳戶理當有大筆資金之存入，惟經原告遍查蔡萬成生前所使用之銀行帳戶非但查無上述買賣價金存入，甚且蔡萬成生前使用多年之銀行帳戶數百萬元之存款亦遭人提領僅剩數千元。⑵依被告提出之系爭不動產買賣契約，買賣價金竟僅有三百萬元，是蔡萬成尚需負擔高達四百一十五萬五千八百一十七元之土地增值稅，顯與「買賣」之要件及正常交易情形相悖，而被告實為蔡萬成之三子蔡維守同居人，有事實上之夫妻關係，其縱或有協助蔡維守照顧蔡萬成之事實，惟此為被告本於蔡維守之同居人身份略盡晚輩照顧長輩之責，本為人情事理之常，蔡萬成何需為了感謝被告照顧之意而願「賠錢」將系爭房地賤賣予被告？顯見系爭房地之買賣應屬虛偽不實，是蔡萬成與被告應無買賣及移轉系爭不動產之真正合意，其等意思表示為無效，系爭不動產所有權應屬原告及其他繼承人全體公同共有，爰訴請被告塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，並將系爭不動產騰空返還附件所示全體共有人等情。二、被告則以：⑴系爭不動產確係由蔡萬成出賣及移轉登記予被告，此有雙方親自於九十一年十月三十日簽訂之不動產買賣契約書及土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書等可稽。而蔡萬成當時雖然已高齡一○一歲，但並無重大疾病，能行走自如，意識亦非常清楚，此除據證人即代書林繼釧、乙○○、丙○○庭證述綦詳外，復有台北榮民總醫院於九十一年七月十一日開立之診斷證明書、九十一年九月三十日蔡萬成本人親至台北市大同區戶政事務所簽名蓋章申請印鑑證明之申請書、台北市中正區區長林菁女士、中正區公所社會科科長王慧燕女士於九十一年十月三日至蔡維守住宅，致贈九十一年度重陽節賀禮予蔡萬成時所拍攝之照片及敬老狀、九十二年一月二日原告之妻蔡葉田妹、子蔡俊國至蔡維守住宅，探望公公、爺爺蔡萬成，當時歡唱卡拉ＯＫ之錄影帶、蔡萬成之之死亡證明書可資佐證，是以原告遽稱蔡萬成於九十一年十一月系爭不動產移轉之時，身體狀況已屬不佳云云，顯屬其個人臆測。⑵再系爭不動產之買賣總價款為新台幣三百萬元，被告除於九十一年十一月十一日轉帳匯款五十萬元予蔡萬成外，另剩餘買賣價款，則由被告於九十一年十一月二十五日，分別代蔡萬成繳納系爭土地之增值稅一百八十七萬五千六百六十二元、二百二十八萬零一百五十五元，以代給付，總共支付達四百六十五萬五千八百一十七元，其中逾三百萬元部分，係用以抵付被告另向蔡萬成購買台北市○○區○○街五號房地之部分買賣價款，是以雙方間確實有買賣價金之支付與收受等語資為抗辯。三、原告主張：系爭不動產原係原告之被繼承人蔡萬成所有，蔡萬成於九十二年一月十三日死亡後，其始知系爭不動產已於九十二年一月七日以「買賣」之原因移轉登記於蔡萬成三子蔡維守之同居人即被告名下，而系爭不動產單以土地之「公告現值」及建物之「課稅現值」為計算，總價高達一千六百三十萬八千五百七十四元，惟蔡萬成生前使用之銀行帳戶查無上述買賣價金存入，且蔡萬成生前使用多年之銀行帳戶數百萬元之存款亦遭人提領僅剩數千元等事實，業據提出提出謄本、蔡萬成死亡證明書影本、系爭不動產之登記謄本、被告之子蔡俊能之謄本影本、蔡萬成繼承系統表、蔡萬成九十年度及九十一年度綜合所得稅所得資料清單、蔡萬成所有世華聯合商業銀行新莊分行帳號第00000000000 0號之存款明細分戶帳、存款對帳單、九十一年八月三十日之取款憑條、蔡萬成所有新莊市農會帳號第000000000號之九十年、九十一年度存往來明細、蔡萬成所有新莊市農會帳號000000000號之九十一年度存款往來明細本等件為證，堪信為真實。至原告主張蔡萬成與被告間並無買賣及移轉系爭不動產所有權之真正合意，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：（一）依本院函調及被告提出之其向台北縣新莊市地政事務所申請系爭不動產所有權移轉登記時檢附之土地、建物所有權移轉契約書影本所載，系爭土地買賣總價為一千四百九十九萬二千零七十四元，系爭建物總價為一百三十一萬六千五百元，是以土地之「公告現值」及建物之「課稅現值」計算系爭不動之價值，即高達一千六百三十萬八千五百七十四元，而觀諸被告自承及提出俗稱私契之不動產買賣契約，系爭不動產之價金竟僅有三百萬元，兩者差詎之大，實與一般正常買賣交易有違。（二）再依被告提出之系爭不動產價款給付資料即被告所有台新銀行帳戶第0000 0000000000帳號存摺影本及系爭土地增值稅繳款書影本（見九十二年八月十五日被告答辯狀證八）所示，可知被告除於九十一年十一月十一日轉帳匯款五十萬元予蔡萬成外，其餘買賣價款，則由被告於九十一年十一月二十五日，轉出一百八十七萬五千六百六十二元及二百二十八萬零一百五十五元，用以繳納系爭土地之增值稅以代給付，惟被告上開帳戶於九十一年八月二十三日開戶後，其間均係以現金方式存入多筆款項達四百餘萬元，而依本院向財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所函調被告八十八年度至九十一年度綜合所得稅相關資料所載，被告八十八年度所得總額為二十一萬七千元、八十九年所得總額為十七萬六千元、九十年所得為十九萬元，九十一年所得為七十九萬三千元，是衡之常情，上開帳戶之匯入款項實不可能為被告所有，且該帳戶於九十一年十一月二十七日繳交系爭不動產土地稅款及契稅完畢後，又陸續遭以提領現金方式支出，迄於九十二年一月三十日僅餘六千七百九十三元，是被告是否確有系爭不動產買賣價金之支付已非無疑。（三）復觀諸蔡萬成所有之世華聯合商業銀行新莊分行第000000000000 帳號，自九十一年八月起存款即多次遭人以金融卡提領現金之方式提領，迄九十一年十二月二十三日止，遭提領僅剩一千六百二十二元，其中單就九十一年八月二十六日即提領高達十三次，而該帳戶於九十一年十一月二十六日被提款共二十六萬元，同日被告之台新銀行帳戶內即存入二十萬元；同年十一月二十七日該帳戶被提款八萬元，同日被告之台新銀行帳戶內即存入七萬元；甚且同年八月二十九日該帳戶有一筆十萬元直接轉至被告之台新銀行帳戶內（見九十二年九月十二日原告之準備狀原證十四、十五及九十二年八月十五日被告之答辯狀證八）；再該帳戶中一筆四百零八萬二千八百八十元之存款於九十一年八月三十日被轉入蔡萬成所有之新莊市農會第000000000號帳戶後，迄九十一年十月十八日止，該新莊市農會帳戶即遭人以現金提領方式提領剩六萬一千四百四十二元，至九十一年十二月二十三日止該帳戶更僅餘四千一百四十六元；另蔡萬成所有之新莊市農會第000000000號帳戶內數百萬元之存款，迄九十二年一月十六日止亦僅剩一千二百九十二元（見九十二年九月十二日原告之準備狀原證十六、十五、十七、十八），並佐以蔡萬成死亡前一年係與蔡維守及被告同住，蔡維守及被告取得蔡萬成銀行存簿、印鑑章、金融卡使用之方便性、可能性及被告無法對其帳戶多筆現金存款來源提出合理說明等情綜合觀之，原告主張被告實際上未並支付系爭不動產買賣價金，被告與蔡萬成間並未有買賣系爭不動產之真正合意乙節，堪信為真實。四、依民法第八十七條第二項規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關係該項法律行為之規定」，又按「系爭土地移轉原因之買賣，固為通謀虛偽意思表示，但其隱藏之贈與行為已具備成立要件及生效要件，上訴人不得以其為虛偽之買賣而訴求塗銷兩造間就系爭土地之所有權移轉登記，上訴人既不得請求塗銷此項所有權移轉登記，則其訴求確認兩造間就系爭土地之買賣關係不存在，即無即受確認判決之利益。」此有最高法院六十九年台上字第三九三七號判決可資參照。本件被告與蔡萬成間雖無買賣系爭不動產之真正合意，已如前述，但蔡萬成是否有隱藏贈與而移轉系爭不動產所有權之意思？查：（一）被告固實與蔡萬成之三子蔡維守有事實上之夫妻關係，然依證人丁○○於本院九十三年一月十五日審理時到庭證稱：「他（蔡萬成）是我乾爹，他認我為乾告太太照顧」、「（蔡萬成死前住院時，證人是否曾去看過？）我去過很多次，我有看護蔡萬成達十多天，我沒有看護時，也是每天去看他。」、「（證人去醫院時，是否看過被告在照顧蔡萬成？）都是蔡萬成的二兒子、大女兒、原告太太、證人戊○○等人」等語及證人戊○○於本院九十三年一月十五日審理時證稱：「（蔡萬成住在何處？）都住在新莊市○○路一０一號八樓，我大都到那邊載他，除非原告己○○出國不在。」、「（證人接送過程是否有看過被告有陪蔡萬成？）有，都是原告出國時，才由被告陪。」、「約二、三次」、「（證人何時沒有擔任蔡萬成司機？）九十一年四月十九日離職，那時蔡維守說要盡孝道，蔡維守表示要自己接送，但沒有明確的說要我離職，後來就沒有叫我接送」等語，堪認被告與蔡萬成間之關係，遠不若原告、證人丁○○、戊 ○○與蔡萬成間之情誼，是衡諸常情，蔡萬成斷無於生前將其所有單以土地公告現值及房屋課稅現值計算即高達一千六百三十萬八千五百七十四元之系爭不動產處分贈與被告之可能。（二）被告提出之台北榮民總醫院於九十一年七月十一日開立之診斷證明書上雖記載蔡萬成：「無明顯認知功能退步．．．」等語，惟諸觀諸其上醫師處置意見為：「病人及家人（兒子）要求開立診斷證明書，故建議其申請由司法精神鑑定」等語，是上開診斷證明書已不足以證明蔡萬成簽立系爭買賣契約書時之精神狀態。況且，如蔡萬成果真有將系爭不動產所有權移轉予被告之意思，以蔡萬成生前從商數十年之經驗，其理應聽從醫師之建議另為司法精神鑑定或將系爭不動產買賣契約書交由法院公證以明其志，其均捨不為，益證蔡萬成自始並未有移轉系爭不動產予被告之意思。五、綜上所述，蔡萬成與被告間並無買賣行為之意思表示真正合致，且蔡萬成亦無贈與及移轉系爭不動產所有權予被告之意思，系爭不動產仍屬蔡萬成所有，於蔡萬成死亡後，則為附表所示之繼承人公同共有，原告依民法第七百六十七條及一百七十九條之規定，訴請被告塗銷系爭不動產之所有權移轉登記後，將系爭不動產騰空返還附件所示全體公同共有人，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　五　　　月　　十三　　日臺灣板橋地方法院民事第二庭法官古秋菊右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　五　　　月　　十三　　日書記官王政煌附表：系爭不動產公同共有人名單：羅蔡錦慧、陳蔡明理、蔡錦勉、陳明堯、蔡明敏、蔡明鳳、蔡明信、蔡俊達、蔡俊輝、蔡俊宏、蔡智梅、蔡秀梅、己○○、蔡維守。

臺灣新北地方法院九十二年度重訴字第三０六號

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