臺灣新北地方法院94年度訴字第10號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　　94年度訴字第10號

原告

東家創世紀公寓大廈管理委員會

兼上一人

法定代理人

丙○○

共同訴訟代理人

賴青鵬 律師

被告

東宜建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

康樂美興業股份有限公司

法定代理人

甲○○

共同訴訟代理人

陳明暉 律師

複代理人

簡泰正 律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國95年5 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：被告東宜建設股份有限公司（下稱東宜公司）為臺北縣政府工務局所核發84年永建字第374 號建造執照之起造人，興建包含門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段238 號之「東家創世紀」社區公寓大廈（由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ等4 棟建物共同附連而成；下稱系爭公寓大廈），並領有臺北縣政府工務局所核發之89年永使字第018 號使用執照；系爭公寓大廈興建完成後，被告東宜公司為系爭公寓大廈門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段238 號9 樓、9 樓之1 、9 樓之2 等建物之區分所有權人，原告丙○○則為系爭公寓大廈門牌號碼臺北縣永和市○○路22巷10號17樓之5 建物之區分所有權人，嗣系爭公寓大廈更於民國93年7 月5 日成立東家創世紀公寓大廈管理委員會（下稱東家創世紀管委會）；詎被告東宜公司竟未經其他區分所有權人之同意，即擅自於系爭公寓大廈共用部分之臺北縣永和市○○路○ 段238 號8 樓樓頂如附圖斜線部分所示面積785.04平方公尺之平台上（下稱系爭樓頂平台），加蓋鋁門、鋁窗等設施而增建違章建物（下稱系爭建物），將之連同其所有之上開9 樓、9 樓之1、9 樓之2 等專有部分一併出租予被告康樂美興業股份有限公司（下稱康樂美公司），作為經營「康樂美運動健康世界」之健身中心使用；系爭樓頂平台既為系爭公寓大廈之共用部分，為全體區分所有權人所共有，被告東宜公司未得其他區分所有權人之同意，擅自於該共用部分增建系爭建物，自屬對於原告丙○○及其他全體區分所有權人就系爭樓頂平台共有權之妨害，且被告東宜公司將系爭建物出租予被告康樂美公司作為健身中心使用，而占有使用系爭樓頂平台，亦屬無權占有，原告丙○○自得本於其共有人之地位，請求被告將系爭建物拆除，並將無權占有之系爭樓頂平台返還予原告丙○○及其他區分所有權人全體，爰由原告丙○○依民法第767 條中段、前段、第821 條共有物妨害除去請求權、共有物返還請求權等規定，請求被告東宜公司、康樂美公司共同將系爭建物拆除，並將系爭樓頂平台返還原告丙○○及其他區分所有權人全體；又被告東宜公司為系爭公寓大廈之區分所有權人，被告康樂美公司為系爭公寓大廈專有部分之承租人，均屬系爭公寓大廈之住戶，渠等未依系爭樓頂平台之設置目的及通常使用方法為使用，而擅自佔用系爭樓頂平台經營健身中心，顯已違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項之規定，原告東家創世紀管委會為系爭公寓大廈之管理委員會，自得依同條例第9 條第4 項規定，請求被告東宜公司、康樂美公司拆除系爭建物，爰由原告東家創世紀管委會依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項規定，請求被告東宜公司、康樂美公司共同將系爭建物拆除等語。原告丙○○聲明求為判決命被告東宜公司、康樂美公司共同將系爭建物拆除，並將系爭樓頂平台返還原告丙○○及其他共有人全體，原告東家創世紀管委會聲明求為判決命被告東宜公司、康樂美公司共同將系爭建物拆除，並均為以供擔保為條件之假執行宣告。

二、被告對於座落系爭樓頂平台上之系爭建物為被告東宜公司所自行增建，並出租予被告康樂美公司作為經營健身中心使用等事實均無爭執，惟以：系爭樓頂平台上方為系爭公寓大廈Ｂ、Ｃ、Ｄ棟之10樓至27樓建物，並非屋頂，且依系爭公寓大廈9 樓竣工圖所示，系爭樓頂平台範圍之用途為「游泳池設備空間」，並非作為避難平台使用；再就系爭樓頂平台之權利歸屬而言，系爭公寓大廈住宅區（即Ｂ、Ｃ、Ｄ棟）之各區分所有權人於買受建物時所簽定之買賣契約書，其中關於共用部分之項目、面積及面積分配比例計算之約定，並未包含系爭樓頂平台，即系爭樓頂平台依買賣契約之約定，並不在各區分所有權人所分擔之共用部分範圍內，而關於地政機關之登記資料，系爭公寓大廈住宅區之各區分所有權人所共同分攤之9 樓共同使用部分範圍及面積，依地政機關之測量成果圖，亦均不包含系爭樓頂平台，系爭樓頂平台既未於各區分所有權人之買賣契約中約定共同分攤，亦未登記為各區分所有權人之共用部分，則其所有權自應歸屬於系爭公寓大廈之實際建築者即原告東宜公司原始取得，非屬全體區分所有權人所共有；從而，系爭樓頂平台既非避難用之樓頂平台，亦非全體區分所有權人所共有之共用部分，被告以之作為健身房、有氧教室、門廳並放置桌椅等使用，復未違反其「游泳池設備空間」之使用用途，原告丙○○依共有物妨害除去請求權、共有物返還請求權之規定，及原告東家創世紀管委會依公寓大廈管理條例之相關規定，請求被告拆除系爭建物，並將系爭樓頂平台返還予原告丙○○及其他區分所有權人全體，自屬無據等語，資為抗辯。被告均聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，原告主張：被告東宜公司為臺北縣政府工務局所核發84年永建字第374 號建造執照之起造人，興建系爭公寓大廈，並領有臺北縣政府工務局所核發之89年永使字第018 號使用執照，系爭公寓大廈興建完成後，被告東宜公司為系爭公寓大廈門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段238 號9 樓、9 樓之1 、9 樓之2 等建物之區分所有權人，原告丙○○為系爭公寓大廈門牌號碼臺北縣永和市○○路22巷10號17樓之5 建物之區分所有權人，原告東家創世紀管委會則為系爭公寓大廈於93年7 月5 日成立之管理委員會，嗣被告東宜公司於系爭樓頂平台上增建系爭建物，連同其所有之上開9 樓、9 樓之1 、9 樓之2 等專有部分一併出租予被告康樂美公司，作為經營「康樂美運動健康世界」之健身中心使用等事實，業據提出與其所述相符之臺北縣政府工務局84年永建字第374號建造執照、89年永使字第018 號使用執照暨審查呈判表、公寓大廈管理組織報備證明、「康樂美運動健康世界」廣告各1 件、臺北縣中和地政事務所建物測量成果圖3 紙、建物登記謄本4 紙（以上均影本）、現場照片4 幀等為證，並經本院勘驗現場及囑託臺北縣中和地政事務所測量人員現場測量屬實，有本院勘驗筆錄1 份及臺北縣中和地政事務所檢送之土地複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張：系爭樓頂平台為系爭公寓大廈之共用部分，屬全體區分所有權人所共有等語；被告則否認系爭樓頂平台為全體區分所有權人所共有，並以前詞置辯。從而，本件所應審究者，乃系爭樓頂平台是否為系爭公寓大廈之共用部分，而為全體區分所有權人所共有？

㈠按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；共用部分則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3 條第1 、2 、4 款分別定有明文。

㈡經查，系爭公寓大廈為前揭公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第2 款所規範之區分所有型態公寓大廈，此為兩造所不爭執；而系爭樓頂平台係座落於系爭公寓大廈Ｂ、Ｃ、Ｄ棟建物8 樓之屋頂上，原屬平台式之挑空空間，連接系爭公寓大廈樓梯間安全逃生出口與8 樓屋頂之避難平台，此亦經本院會同兩造勘驗現場無訛，並有被告所提出之系爭公寓大廈屋頂避難平台竣工圖影本1 紙在卷可按；系爭樓頂平台既非系爭公寓大廈之專有部分，且依其前述原始之挑空設計、連接樓梯間安全逃生出口與屋頂避難平台等特性，顯見系爭樓頂平台係供住戶於緊急時得以迅速通往屋頂避難平台之用，而為系爭公寓大廈全體住戶所共同使用，依前揭公寓大廈管理條例第3 條第4 款規定，系爭樓頂平台自屬系爭公寓大廈之共用部分，為全體區分所有權人所共有，實無疑義；又系爭樓頂平台以其屬共用部分之性質，當然為系爭公寓大廈全體區分所有權人所共有，不因未於各區分所有權人之買賣契約為約定，或未登記為各區分所有權人之共用部分而有異，是被告辯稱：系爭樓頂平台並非屋頂之避難平台，亦未於區分所有權人之買賣契約中約定共同分攤，復未登記為各區分所有權人之共用部分，其所有權應歸屬於系爭公寓大廈之起造人即原告東宜公司原始取得，非屬全體區分所有權人所共有之共用部分云云，自無足採甚明。從而，原告主張：系爭樓頂平台為系爭公寓大廈之共用部分，為全體區分所有權人所共有等語，自堪採信。

五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前、中段定有明文；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，同法第821 條亦有明文。次按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820 條第1 項定有明文，是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院85年度臺上字第1950號判決意旨參照）。本件系爭樓頂平台為系爭公寓大廈全體區分所有權人所共有，已詳前述，而被告東宜公司未經其他區分所有權人之同意，即於其上增建系爭建物並出租予被告康樂美公司占有使用，此亦為被告所不爭執；是被告東宜公司於系爭樓頂平台上增建系爭建物，並將之出租予被告康樂美公司作為健身中心使用，該建物已具有構造上及使用上之獨立性，非僅附合成為系爭樓頂平台之一部，自已構成對於其他區分所有權人就系爭樓頂平台共有權之妨害，且被告東宜公司（間接占有人）、康樂美公司（直接占有人）占有使用系爭樓頂平台，對於其他區分所有權人而言，亦屬無權占有，揆諸前揭條文規定及說明，系爭樓頂平台之其他共有人即區分所有權人，自得請求被告東宜公司除去該妨害，並請求被告東宜公司、康樂美公司返還無權占有之系爭樓頂平台；從而，原告丙○○依民法第767 條中段、前段、第821 條共有物妨害除去請求權、共有物返還請求權等規定，請求被告東宜公司將系爭建物拆除，並請求被告東宜公司、康樂美公司共同將系爭樓頂平台返還原告丙○○及其他區分所有權人全體，自屬有據，應予准許。至原告丙○○固另請求被告康樂美公司將系爭建物拆除，惟查，系爭建物係由被告東宜公司所增建，而出租予被告康樂美公司，此為兩造所不爭執，是被告康樂美公司僅為系爭建物之承租人，對於系爭建物僅能使用、收益，並無處分之權限，自亦無從命其拆除系爭建物；從而，原告丙○○此部分之請求，即屬無據，不應准許。

六、復按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項分別定有明文。經查，被告東宜公司為系爭公寓大廈之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第3 條第8 款之規定，自屬系爭公寓大廈之住戶；又被告東宜公司在屬共用部分之系爭樓頂平台上增建系爭建物，並出租他人作為健身中心使用，非僅壟斷、排除其他住戶對於系爭樓頂平台之共同使用權利，更造成住戶於緊急時欲通往屋頂避難平台之障礙，顯有違系爭樓頂平台之之設置目的及通常使用方式，不因系爭樓頂平台於竣工圖上標示為「游泳池設備空間」而有異；從而，原告東家創世紀管委會依前揭公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項規定，請求被告東宜公司將違反系爭樓頂平台設置目的及通常使用方式之系爭建物拆除，自屬有據，應予准許。至原告東家創世紀管委會另請求被告康樂美公司拆除系爭建物部分，查被告康樂美公司為系爭公寓大廈專有部分之承租人，依公寓大廈管理條例第3 條第8 款規定，固亦屬系爭公寓大廈之住戶，惟被告康樂美公司對於系爭建物既無處分之權限，已詳前述，基於前述之同一理由，自無從命其拆除系爭建物；從而，原告東家創世紀管委會此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。

八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。