臺灣新北地方法院94年度訴字第1472號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1472號

原告

蕎晟不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

傅國光律師

被告

甲○○

兼訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國94年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告丙○○、甲○○夫婦就渠等所有坐落台北縣永和市○○路216 號1 、2 、3 樓、5 樓不動產（註：3 樓為被告甲○○所有，其餘為丙○○所有），於民國94年4 月24日，前來委任原告公司仲介銷售，雙方議定以專任委託方式銷售。雙方簽約時，議定委託出售底價為，1 樓3180萬元，2 樓790萬元，3 樓590 萬元，五萬750 萬元，經被告同意始簽字訂約，總價計53 10 萬元。被告嗣再修改底價為，1 樓2900萬元，2 樓710 萬元，3 樓530 萬元，5 樓680 萬元，總價計4820萬元。

㈡原告公司於簽訂契約後，認被告已做價位之修正，且對系爭契約未提出任何異議，系爭契約應有充分閱覽，原告旋即開始作業，花費廣告、人力，花費月餘之時間，於94年6 月9日仲介成功，買主王淑芳女士願出價4140萬元購買1 、2 、3 樓，並交付渥旋金200 萬元，原告正擬知被告前來辦理買賣手續之時，被告突來函終止契約。被告終止契約之時間已在其持有契約正本一個半月之後，有充分審閱契約之時間，被告此舉應係受其他仲介同業提高底價，惡意搶件之引誘，被告貪圖差價，礙於委售契約未屆，將受本約第11條約定之6%之違約罰款，故爾藉口終止契約，企圖規避上項約束，俟契約期滿，再行銷售。經原告調閱登記謄本，被告果然於94年8 月15日出售予林文貴、林黃玉春夫婦，並登記所有權完竣，顯可證明被告等片面終止契約，為可歸責於被告之事由。

㈢本件約定委售時間為3 個月，自94年4 月26日至同年7 月23日，原告已仲介買主王淑芳購買，並代收定金200 萬元，被告不賣，已經違反系爭契約第10條「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之，如尚未仲介成交前，因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受委人以委託總價2%計算之違約金，作為違約賠償」之約定。本件委託銷售總價為4820萬元，原告依據系爭契約第10條約定，自得請求按銷售總價2%計算之違約金（即96萬4 千元，其中被告丙○○應給付85萬8 千元，被告甲○○應給付10萬6 千元）。

㈣為此，依據專任銷售委託契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告丙○○應給付原告85萬8 千元，被告甲○○應給付原告10萬6 千元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

㈠被告於94年4 月24日將系爭房屋委託原告銷售，因被告住在彰化，沒有時間處理房子，於是委託原告公司銷售，簽約當時原告之經紀人董再炎只說明委託期間、委託價格及成交後應付之仲介費，其餘契約條文都未說明，即慫恿被告趕快簽名，被告因信任原告為知名品牌，不疑有他，即簽署了四份委託銷售契約書。

㈡事後被告回到彰化，經過1 個多月，覺得原告公司並未有積極之銷售動作，經翻閱委託書始發現，其契約條款對委託人極為不公平，有許多違反法律規定之處。①依消費者保護法規定，消費者對企業所提供之定型化契約有30日以內之審閱期，原告所提供之專任委託銷售契約書明白記載委託人有契約審閱權，且必須有消費者簽章確認，但兩造所簽定之契約，原告並未告知被告有契約審閱期間之權利，且契約亦未提供被告審閱及說明條文。因此，依消費者保護法之規定，對於契約不公平之條款，被告得主張不構成契約內容。②被告委託原告銷售房屋，本即希望原告能努力銷售，但被告委託後，原告卻未認真銷售及回報銷售狀況。被告不得已只得發函終止委託。依契約第10條規定，如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應付受託人以委託總價2%計算之違約金。因此，係因原告於簽立委託書後不努力銷售，有此可歸責於受託人之事由，被告才不得不終止委託，從而，被告終止委託並無須支付違約金。

㈢被告於94年6 月7 日發函終止委託後，原告公司之陳副理打電話給被告，告知原告同意依被告意思解約，被告於是在同年月20日前往原告公司辦理解約手續，原告並同意交還鑰匙給被告。因此，兩造係合意且無條件解約，被告又何須支付違約金？孰知，終止契約後3 個多月，原告卻又反悔要求被告賠償。

㈣為此，聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請。

三、兩造不爭執之事實：

㈠台北縣永和市○○路216 號1 、2 、5 樓房屋均為被告丙○○所有，3 樓房屋為被告甲○○所有。

㈡被告於94年4 月24日將系爭1 、2 、3 、5 樓房屋，先分別以底價3180萬元、790 萬元、590 萬元、750 萬元，專任委託原告銷售，嗣再修改底價為2900萬元、710 萬元、530 萬元、680 萬元。

㈢被告於94年6 月7 日曾寄發存證信函，通知原告即日起終止委託契約。

㈣原告公司曾於94年6 月16日函知被告：「台端之終止契約理由，顯有違約之嫌，且違背誠信原則，本公司礙難同意。... 並請台端賜助，完成與王女士之買賣契約」等語。

四、原告違反訂約前應有合理期間供被告審閱全部條款內容之法律效果：

㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11-1條第1 項、第2 項定有明文。查被告於94年4 月24日至原告公司營業處所，當場與原告就系爭1 、2 、3 、5 樓房屋簽訂專任委託銷售契約書，原告並未提供30日以內之合理期間供被告審閱全部條款內容，則被告於合理審閱期間內自得依消費者保護法第11-1條第2 項之規定，主張系爭專任委託銷售契約書第10條「因可歸責於委託人之事由而終止時，應支付受託人以委任總價2%計算之違約」之條款，不構成契約之內容。

㈡惟查原告係於94年4 月24日收受原告公司之專任委託銷售契約書，並於經過1 月後始主張原告公司未於訂約前給予合理審閱期間（已據被告於94年10月4 日所提出之答辯狀自認無訛），則被告於合理審閱期間屆滿後，是否仍得依消費者保護法第11-1條第2 項之規定主張違約終止計罰條款不構成契約內容，自有進一步研求之餘地。本院基於下列幾點理由認為，原告如未於訂約前有合理期限供被告審閱契約，縱於合理審閱期限屆滿後，亦得主張其條款不構成契約之內容：

①按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容」，92年1 月22日修正前消保法施行細則第11條第1 項、第2 項（現行消保法第11-1第1 、2 項）定有明文。本件上訴人於第一審陳稱：伊於86年4 月14日，始首次目睹系爭買賣契約書，瀏覽未及半小時即簽字，簽字後契約即被台糖公司（被上訴人）收回台北總公司等語，則其據此抗辯：系爭買賣契約書之訂定，被上訴人未給予合理審閱期間，與消保法施行細則之相關規定有違。契約書或付定切結書關於契約審閱權之記載，核與誠信原則有違，該約款為無效，即攸關系爭買賣契約是否因重要約款不構成契約內容或無效，而致不成立之判斷，原審未遑詳予調查，遽為上訴人不利之認定（被上訴人最後一次於88年11月間通知辦理交屋手續，上訴人竟未予置理），自嫌速斷，最高法院94年度台上字第852 判決著有明文。並未認於企業未予合理審閱期間之場合，消費者於審閱期間屆滿後即不得主張消費者保護法第11-1條第2 項之法律效果。

②查兩造於簽訂專任委託銷售契約前，原告並未提供被告充分之契約審閱期間，且復於契約第10條約定：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介或因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付委託總價百分之二計算之違約，金作為違約賠償。」茍該條款構成契約之內容，則被告任意終止契約即須支付違約金，完全剝奪被告充分審閱契約之機會，與所稱審閱契約是不須支付任何對價不符。且被告未事先審閱契約，業已處於弱勢之不利地位，倘對契約內容有所異議而欲終止契約，原告未能接受或堅持依既定契約內容，則被告將有被追償違約金之虞，致被告無法依其意願修訂契約內容。因此，須於本件專任委託銷售契約第10條係屬無效之場合，始能認被告實際上得行使契約審閱權，而無效之條款並不會受被告有無行使審閱權之影響。如原告主張被告得自94年4 月24日取得本件專任委託銷售契約後得行使審閱權，即不得主張第10條之約定係屬有效。反之，原告如主張第10條之約定係屬有效，則無異未給予被告合理之審閱期間，亦不生審閱期間屆滿後被告不得主張條款不構成契約內容之問題，則被告亦得抗辯原告違反消費者保護法第11-1條第1 項之規定，依同法第2 項規定主張本件專任委託銷售契約第10條不構成契約內容。

③次查本件專任委託銷售契約書上雖有契約審閱權之記載：「委託人（即賣方）簽訂本約前，已確實攜回詳閱三天（含）以上並充分瞭解本契約之內容無誤。委託人就受託人所提供之「房屋交易安全制度說明書」於簽訂本約前確已閱讀並明瞭其內容，並同意本不動產買賣使用房屋交易安全制度（指房屋交易安全或履約保證）保障交易安全。委託人簽章：」。然被告並未其上簽章，且本件專任委託銷售契約書係被告於94年4 月26日前住原告營業處所當日所簽訂，原告並未於簽約前有合理期間供被告審閱契約條款，已據兩造所不爭執。而消費者保護法第11-1條第1 項、第2 項並無合理審閱期間屆滿後，消費者即不得主張其條款不構成契約之明文，另參酌同法第11條第2 項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」自應解釋原告公司違反專任委託銷售契約書所載應提供契約審閱期間之義務時，被告於審閱期間屆滿後仍得主張其條款不構成契約內容。

④原告公司係住商不動產之加盟店，而住商不動產於其網頁上明確記載：「在簽訂「專任委託銷售契約書」之前：⒈您可以向經紀人員查詢標的物附近區段的行情，或者要求經紀人員提供已成交物件之行情資料，作為您售屋的參考，並決定合適的銷售價位。⒉若您對房地產相關之法令、貸款及稅費有不清楚的地方，亦可以向經紀人員詢問。⒊在您決定將不動產委託我們仲介時，我們將與您簽訂「專任委託銷售契約書」，簽約前，請您向經紀人要求提供契約書影本供您審閱，若有不明白或不清楚的地方，可以向經紀人要求解說清楚，對於契約尚未完全瞭解前，請勿簽約」（詳http://www.hbhousing.com.tw/Encyclopedia/encyclo_09.asp?title=5）。則住商不動產履行提供客戶審閱契約之義務前，並無意與客戶間簽訂專任委託銷售契約，茍法院認定未履行提供審閱契約義務之法律效果，因審閱期間屆滿即不得主張，將使住商不動產無約束其加盟店，品牌形象無從維持。況未提供客審閱契約之合理期限，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，係屬違反公平交易法第24條規定之行為，自無於民事責任上作偏惠於原告解釋之理。

⑤綜上所述，原告如未於訂約有合理期間供被告審閱契約，則被告於審閱期間經過後，仍得依消費者保護法第11-1條第2項主張本件專任委託銷售契約書第10條之約定不構成契約之內容。

五、從而，原告依據專任委託銷售契約書第10之約定，請求被告給付違約金總計96萬4 千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。