臺灣新北地方法院94年度訴更字第12號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴更字第12號

原告

甲○○

原告

丁○○

原告

乙○○

共同訴訟代理人

沈志成 律師

被告

丙○○

訴訟代理人

陳佳瑤 律師

　　　　　　謝宜雯　律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國95年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：原告於民國94年3 月8 日，經由法院拍賣程序拍得坐落臺北縣三重市○○段第1869地號之土地（下稱系爭土地），取得系爭土地之所有權，並於同年3 月16日辦畢所有權登記；惟系爭土地前經被告擅自於如附圖斜線部分所示、面積884 平方公尺之範圍內（即系爭土地全部）搭蓋違章建築1 棟（下稱系爭建物），作為攤販集中市場使用，而無權占有系爭土地；詎被告非但無返還系爭土地之意，甚者於94年4 月11日以律師函向原告主張其為系爭建物之所有人，拒不返還系爭土地予原告，經原告於94年4 月21日以律師函請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還予原告，仍未獲置理；爰依民法第767 條中段、前段之所有物妨害除去請求權、所有物返還請求權之規定，請求被告將系爭建物拆除，並將無權占有之系爭土地返還予原告等語。原告聲明求為判決如主文第1 項所示，並為以供擔保為條件之假執行宣告。

二、被告對於原告前經法院拍賣程序拍得系爭土地，並登記為系爭土地之所有權人，及系爭建物確為被告所搭建作為攤販集中市場使用等事實均無爭執，惟以：被告前於74年間起，向訴外人即當時系爭土地之所有人葉務本、葉明文、葉靖涵、葉五典、葉瑞伶等5 人（下稱葉務本等5 人）承租系爭土地，連同其餘另行租得之土地，合併以之建屋開發，作為攤販集中市場使用；嗣系爭土地由訴外人即原告之前手正豐化學股份有限公司（下稱正豐公司）取得，被告即依當時民法第425 條規定，向正豐公司主張租賃關係仍繼續存在，因正豐公司亦有改建市場建物之計劃，故與被告商討改變租金內容及給付之方式，雙方乃與訴外人廖煌銓共同於84年4 月1 日簽定合作協議書，約定被告應於正豐公司通知之期限內，將系爭土地上現有之攤販遷出，而興建完成後之大樓地下一樓則歸被告所有，大樓興建期間正豐公司應另覓地點供原有攤販使用等情，亦即正豐公司與被告合意以正豐公司因上開協議內容所得受之利益（包含：得與被告合建及被告同意配合搬遷之利益、正豐公司興建大樓後不論出售或使用之獲利），作為被告租用系爭土地之租金；本件被告既為系爭土地之承租人，依民法第426 條之2 、土地法第104 條規定，被告對於系爭土地自有優先承買權，惟系爭土地之拍賣過程中，執行法院並未以書面通知被告是否行使優先承買權，依前揭條文規定，原告依拍賣程序拍定取得系爭土地之所有權，自不得以之對抗被告，無從請求被告拆屋還地；又被告與正豐公司間就系爭土地既有租賃關係存在，依民法第425 條第1項規定，其租賃關係對於受讓人之原告仍繼續存在，且系爭土地之拍賣公告，已註明系爭土地現作市場使用，拍定後不點交等語，顯見原告於投標時，已明知系爭土地上有租賃關係，而原租賃關係復未經執行法院除去，對於拍定人之原告自仍屬繼續存在，被告本於租賃關係占有系爭土地，並非無權占有等語，資為抗辯。被告聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，原告主張：原告於94年3 月8 日，經由法院拍賣程序拍得系爭土地，並於同年3 月16日辦畢所有權登記，被告前於系爭土地上如附圖斜線部分所示、面積884 平方公尺之範圍內，搭蓋系爭建物作為攤販集中市場使用，並於94年4 月11日以律師函向原告主張其為系爭建物之所有人，經原告於94年4 月21日以律師函請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還予原告，均未獲被告置理等事實，業據原告提出與其所述相符之系爭土地登記謄本及異動索引列印資料、被告94年4 月11日律師函、原告94年4 月21日律師函等各1 件為證（均影本），並經本院勘驗現場及囑託臺北縣三重地政事務所測量人員現場測量屬實，有本院勘驗筆錄1 份及臺北縣三重地政事務所檢送之土地複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張：被告占有使用系爭土地，屬無權占有等語；被告則以：被告為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先承買權，原告因拍定取得系爭土地之所有權，不得以之對抗被告，且被告對於系爭土地之租賃關係，並未經執行法院除去，其租賃關係對於原告仍繼續存在，被告非屬無權占有等詞置辯。從而，本件所應審究者，乃被告就系爭土地，是否確有其所辯稱之租賃關係存在？

㈠被告辯稱：被告前於74年間起，即已向當時之系爭土地所有人葉務本等5 人承租系爭土地，嗣系爭土地由原告之前手正豐公司取得，依當時民法第425 條規定，被告自得對正豐公司主張租賃關係仍繼續存在等情，並提出葉務本等5 人簽收之租金清單明細影本2 紙為憑；惟查，觀諸被告所提出之上開租金清單明細2 紙，其中僅1 紙載明為「1869地號租金清單明細」，另1 紙僅記載「租金清單明細」者（期間係自76年4 月1 日起至79年2 月1 日止），並未表明該清單所列租金之租賃標的物為何，自難憑以認定為系爭土地之租金明細；而上開「1869地號租金清單明細」1 紙，其上所記載之收取租金期間，係自75年7 月1 日起至79年2 月1 日止，此後則無任何收取租金之紀錄，是縱認上開「1869地號租金清單明細」，確為被告前向葉務本等5 人承租系爭土地之租金明細，然此充其量僅能證明被告有於75年7 月1 日起至79年2月1 日止之期間內，向葉務本等5 人承租系爭土地，尚無從據以證明被告於79年2 月2 日之後，仍有繼續向葉務本等5人承租系爭土地之事實，其理甚明；再觀諸原告所提出系爭土地異動索引列印資料，正豐公司係於83年12月10日，始因買賣而取得系爭土地之所有權，而被告既未能證明其於79年2 月2 日之後，仍繼續承租系爭土地，其辯稱：系爭土地嗣由正豐公司取得後，被告仍得依當時民法第425 條規定，向正豐公司主張租賃關係繼續存在云云，自屬無據。

㈡被告另辯稱：正豐公司於取得系爭土地所有權後，亦有改建市場建物之計劃，故與被告商討改變租金內容及給付之方式，雙方乃與訴外人廖煌銓共同於84年4 月1 日簽定合作協議書，約定被告應於正豐公司通知之期限內，將系爭土地上現有之攤販遷出，而興建完成後之大樓地下一樓則歸被告所有，大樓興建期間正豐公司應另覓地點供原有攤販使用等情，亦即正豐公司與被告合意以正豐公司因上開協議內容所得受之利益（包含：得與被告合建及被告同意配合搬遷之利益、正豐公司興建大樓後不論出售或使用之獲利），作為被告租用系爭土地之租金，足認被告與正豐公司間就系爭土地確有租賃關係存在等情，並提出84年4 月1 日協議書影本1 份為憑；惟查，被告就系爭土地，對於正豐公司並無主張租賃關係「繼續」存在之可言，此詳前述，且觀諸被告所提出上開協議書之約定，其內容無非在確認被告為「溪美市場」之負責人，並分配被告、正豐公司、訴外人廖煌銓等3 方於系爭土地興建大樓之過程中及對於完工後之大樓，各負有何等之任務及渠等之權利義務，核其性質，僅屬被告與正豐公司、訴外人廖煌銓等3 方合作關係之契約，而與租賃契約迥然有別，渺不相涉；被告執以辯稱其與正豐公司間確有租賃關係存在云云，自屬無稽。至上開被告與正豐公司、訴外人廖煌銓等3 方所共同簽定之協議書，其約定內容僅具債權之效力，而於該協議書當事人間始受其拘束，尚不得以之對抗非契約當事人之原告，此為債權效力相對性原則之當然解釋，亦併予敘明。

㈢綜上所述，被告辯稱其為系爭土地之承租人，所執之前開辯詞，均無可採，而被告復未能就其上開所辯情節，另行舉證以實其說，自無從認被告確為系爭土地之承租人。從而，被告既非系爭土地之承租人，其於系爭土地拍賣之際，自無何依民法第426 條之2 、土地法第104 條規定，主張優先承買權之可言，被告辯稱：被告為系爭土地之優先承買權人，原告因拍定而取得系爭土地所有權，不得以之對抗被告云云，顯無足取；又被告既非系爭土地之原承租人，其對於受讓人之原告，自無依民法第425 條第1 項規定主張租賃關係「繼續」存在之餘地，亦不因執行法院於拍賣過程中未除去該「租賃權」，或於拍賣公告中載明「拍定後不點交」而有異，被告辯稱：被告就系爭土地之租賃關係，對於原告仍繼續存在，被告本於租賃關係而占有系爭土地，並非無權占有云云，顯屬無據甚明。

五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段、中段定有明文。本件被告占有原告所有之系爭土地，並於其上搭蓋系爭建物作為攤販集中市場使用，對於原告而言，屬無權占有，此詳前述，且被告所搭蓋之系爭建物，亦屬妨害原告就系爭土地所享有之所有權；從而，原告依民法767 條中段、前段之所有物妨害除去請求權、所有物返還請求權規定，請求被告將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予原告，自屬有據，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。

七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許（擔保金額係按系爭土地公告現值計算之價額為基準）。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。