臺灣新北地方法院95年度訴字第1619號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第1619號

原告

鑫辰國際不動產投資顧問有限公司

法定代理人

甲○○

被告

承展物流股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

劉志忠律師

上列當事人間請求給付訂金事件，經本院於民國96年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張略稱：

㈠被告自民國95年6月起，即與原告洽商委由原告居間仲介被告所有坐落台北縣三重市○○○段中興小段16 -18、16-183地號土地，與門牌號碼為台北縣三重市○○○街52-3號房屋（下稱系爭房地），並於民國95年6 月19日簽定不動產專任委託銷售契約書（下稱委託銷售契約）。

㈡依該委託銷售契約第八條約定，若有沒收買方定金情事時，原告得先扣除定金百分之20之廣告企劃等雜支費用後，由原、被告各半分配；依委託銷售契約第2 條之約定，委託銷售總價為每坪20萬元整，且於達該價格時原告有權代為收受定金，換言之，即同意簽署系爭房地之買賣契約書；第3 條約定，委託期間自95年6 月16日起至95年7 月10日止，但如被告於委託期間內收受定金時，委託銷售契約期間自動延長至不動產買賣契約書簽定之日止；第7 條約定，系爭房地買賣契約書簽定同時，被告應給付原告成交總價額之百分之2.5為服務報酬；並於第八條約定，若有沒收買方定金情事時，原告得先扣除定金百分之20之廣告企劃等雜支費用後，由原、被告各半分配。

㈢訴外人買方陳力詮獲悉原告居間仲介系爭房地，並經原告與買方於95年6 月16日以碩隆精密工業股份有限公司（下稱碩隆公司）之名義（訴外人陳力詮為其負責人）簽定客戶委託帶看確認書，並於看後甚表屬意，更獲悉原告已與被告簽定委託銷售契約，遂於同年6 月20日（即簽定委託銷售契約之次日）與原告簽定承購系爭房地之要約書（下稱要約書）。

㈣依要約書第1 、2 條之約定，訴外人買方同意承買價為每坪20萬元與設定付款方式，並於簽定本要約書之同時，交付原告500 萬元以為要約金；第3 條約定，若賣方（被告）同意要約書第2 條之買賣條件（承買價與付款方式）時，原告無須再行通知訴外人買方，系爭房地之買賣契約即成立，賣方（被告）所收受之前揭要約金即轉為契約定金之一部；訴外人買方有反悔不買時，定金任由賣方（被告）沒收，而賣方（被告）反悔不賣時，原告需配合訴外人買方督促賣方（被告）加倍返還收受之定金；第4 條約定，訴外人買方於本要約書之有效期間（第7 、8 條之約定，自簽認日期生要約之效力，至95年6 月30日止），除賣方（被告）已承諾第2條之買賣條件外，得以要約撤回書面通知向原告撤回本要約；第5 條約定，訴外人買方應於原告通知之7 日內辦理簽定系爭房地之買賣契約；並於第6 條約定，系爭房地買賣契約書簽定同時，訴外人買方應給付原告成交總價額之百分之1為服務報酬。

㈤原告收受訴外人買方之要約金後，旋即交付被告，並簽定買賣定金收據（下稱買賣定金收據）。其中，確認定金為500萬元（第2 條）與付款方式（第4 條），搬遷期（第8 條），及再次確認委託銷售契約中之系爭房地、服務報酬、及違約罰則。

㈥詎料，訴外人買方雖經原告通知再三而始終未依要約書第5條約定於原告通知之7 日內辦理簽定系爭房地之買賣契約。更有甚者，被告雖一方面以存證信函通知訴外人買方違約之情事而解除買賣契約；他方面竟將定金退還，而損及原告權益。

㈦依最高法院84年度臺上字第2925號判決裁判要旨：媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。參照該裁判要旨，委託人故意拒絕訂約時，履約之報酬尚得依誠信原則而為請求，依舉重明輕之法理或上述之約定，雖被告竟將定金退還，仍無礙於原告請求損害賠償額預定之300萬元。

㈧聲明：

⒈被告應給付原告300 萬元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，依年利率5%計算之利息。

⒉請准依職權宣告假執行。

二、被告抗辯略稱：

㈠買方碩隆公司與被告雙方就尾款如何支付及交付標的等契約必要之點未能合意，且係肇因原告未能對買方碩隆公司履行承諾為其辦理買賣價金全額貸款所致，顯屬不可歸責於買賣雙方之事由：

⒈訴外人即買方碩隆公司雖有交付前述500 萬元支票為要約定金，但就有關買賣尾款部分，碩隆公司於約95年6 月23日由乙○○代表至被告公司商談時，表示原告事先承諾確可為碩隆公司協調金融機構，將全部買賣價款以貸款支付，碩隆公司方交付上開支票，之後原告竟無法履行承諾，致碩隆公司未與被告簽訂買賣契約。被告委託原告仲介買賣之不動產，係因買受人碩隆公司無力支付買賣價金，致未簽訂買賣契約，非被告拒訂契約；原告既為被告仲介買賣，就買方之資力如何？能否負擔買賣價金？原告事先應予以評估，否則於買賣契約簽立後發生付款糾葛，將使被告蒙受損失。

⑵而有關尾款之支付，原告所提出買賣訂金收據第肆條付款方式第（四）項部分，尾款（總價70%即壹億柒仟貳佰玖拾捌萬元）究係於產權登記完畢三日內給付，抑或於履行貸款核撥同時給付，於被告收受上開支票時買賣雙方尚未議定。且另有關買賣雙方稅金負擔，何時點交（被告仍須使用系爭不動產至95年11月），碩隆公司與被告亦無達成合意，故買賣雙方就尾款如何支付及交付標的等契約必要之點未能合意；未簽訂任何買賣契約，原告亦發函催告碩隆公司出面簽約，故買賣雙方確尚未簽訂買賣契約；且係肇因原告未能對買方碩隆公司履行承諾為其辦理買賣價金全額貸款所致，顯屬不可歸責於買賣雙方之事由，依民法第249 條第4 款之規定，碩隆公司本即得請求返還上開支票。

㈡依「不動產專任委託銷售契約書」第8 條之約定，若被告無沒收定金之情事，原告自無權請求分配；且被告與碩隆公司係因不可歸責於雙方之因素合意解除買賣契約，原告不得向被告請求給付定金，且上開約定未限制被告不得與買方合意解除買賣契約，被告既未有沒收定金之情事，原告自無權依上開特約條款之約定向被告請求分配定金。

㈢原告雖以被告曾以存證信函通知碩隆公司解除契約。惟被告係因原告先以存證信函催告碩隆公司限期簽約，方延續該函意旨發函，然被告與碩隆公司於95年6 月23日既已確認因不可歸責於雙方之事由致無法簽訂買賣契約，故被告於存證信函表明願將上開支票返還予碩隆公司，原告自不得以該存證信函為有利於伊之主張。

㈣原告執行本件仲介業務，有惡意競爭、違反誠信原則及公平交易法：

⒈被告係由95年6 月間，由「劉淑君」洽談出售系爭不動產事宜，而兩造簽訂之契約書未幾，被告旋接獲「地王不動產投資顧問股份有限公司」之存證信函，稱「劉淑君」係該公司離職員工，離職後將該公司客戶資料（含被告）攜往原告公司，違反競業禁止契約，要求被告公司勿支付仲介費用予原告，可證原告有惡意競爭，違反誠信原則之情事。

⒉又依行政院公平交易委員會「對於房屋仲介業之規範說明」，示明：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第24條規定之虞。」本件原告一方面要求碩隆公司簽訂要約書，復要求碩隆公司給付與斡旋金相同性質之系爭支票，且蓄意隱匿要約書與斡旋金之區別之替代關係，有碩隆公司委請徐婉蘭律師所發之律師函可證，足證原告確有違反公平交易法第24條之規定。

㈤縱認原告得向被告請求給付訂金，原告請求金額亦屬過高：

⒈按民法第572 條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」

⒉退萬萬步言，縱認原告得向被告請求給付訂金（被告仍否認有給付義務）。惟原告就系爭不動產之買賣並未為任何廣告企劃，此由兩造之契約書於95年6 月19日簽定，翌（20）日原告旋與碩隆公司簽定要約書可證為真；且原告公司所為其他勞務亦極為有限；又原告於執行本件仲介居間業務亦有違反誠信及公平交易法之處；況被告與碩隆公司合意解除契約並退還支票予碩隆公司，被告並無取得分毫。故原告請求被告給付定金300 萬元，顯屬過高。

㈥被告事後將系爭房地轉賣與他人，比當初要賣給碩隆公司的價錢還要少3500萬元左右，有買賣契約書及發票為證，實際上受有損失，並無原告所稱設辭解約再高價轉售的情形。

㈦聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執的事實(本院卷第102頁)：

㈠被告於95年6月19日就所有坐落台北縣三重市之系爭房地與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書。

㈡原告曾將訴外人陳力詮簽發之五百萬元支票交予被告。

㈢前述五百萬元支票性質上為立約定金。

㈣原告所發之存證信函（原證五）及被告所發存證信函（原證六）均為真正。

㈤五百萬元支票被告已經返還碩隆公司。

四、本件爭執點(本院卷第103頁)：

㈠系爭不動產買賣不成立，是否不可歸責於買賣雙方？是否可歸責於被告？

㈡原告得否依不動產專任委託銷售契約書向被告請求給付定金中的三百萬元？

㈢原告執行本件仲介業務，有無違反誠信及公平交易法之處？

㈣原告請求之金額有無過高？

㈤被告是否另以高價出售系爭房屋，故設辭解約？

五、本院判斷：

㈠系爭不動產買賣契約，因有不可歸責於買賣雙方之事由致不能履行：

⒈按「被上訴人於簽立係爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂『立約定金』。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件係爭土地買賣之本約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，被上訴人交付之定金，自有民法第249 條第4 款規定之適用。」（最高法院93年度台上字第441 號判決參照）。

⒉本件兩造對於買方碩隆公司於簽立要約書時所交付之500萬元支票性質，均不爭執是以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。

⒊本件買賣有關有關尾款支付一節，買方碩隆公司於要約書是記載「交屋時給付尾款70% 」（本院卷第9 頁），但被告於買賣訂金收據上並未確定尾款（總價70% 即壹億柒仟貳佰玖拾捌萬元）究竟是於「產權登記完畢三日內」給付？抑或於「履行貸款核撥同時給付」？（本院卷第10頁），或同意買方所提於「交屋時給付」？顯然兩造就尾款何時支付一節尚未議定。

⒋本件買賣有關有關何時交屋一節，買方碩隆公司於要約書上並未特別記載，但經證人即原告職員丙○○到庭證稱「買方之前就陸續找廠房，經我帶看之後，有自己看一次，她與她先生又看一次，再找銀行一起看一次，表示要買，她也要急用，因為她現有的廠房是租的，已經爆倉，希望擴充」等語（本院卷第151 頁）；但被告於買賣訂金收據上則特別註明「買方要給賣方搬遷期計四個月，於95年10月底前清空點交」（本院卷第10頁），顯然已將買方碩隆公司要約內容加以限制，在法律上即屬於拒絕原要約而為新要約（民法第160 條第2 項參照），須買方碩隆公司對此項限制加以承諾，買賣契約才能認為成立。對此事項，證人丙○○也證稱：「（賣方希望10月底才點交這件事情，買方有無表示意見？）我記不清楚」（本院卷第153 頁），顯然兩造就何時點交房屋一節也未議定。

⒌再者，就原告職員丙○○是否曾承諾買方碩隆公司「全額貸款」一節而言：

⑴按民法第567 條明文規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」原告既為專營不動產仲介買賣業務，於為被告仲介買賣時，就買方資力如何？能否負擔買賣價金？自有為被告調查之義務。否則買賣契約簽立後發生付款糾紛，將使被告蒙受損失，故原告評估買方資力是否足以履行買賣契約，應為原告執行仲介職責當負之義務。

⑵被告主張原告曾承諾碩隆公司可協調金融機構將全部買賣價款以貸款支付，竟未履行承諾，致碩隆公司事後未能與被告簽訂書面買賣契約，非被告拒訂契約，顯屬不可歸責於買賣雙方之事由等語，並舉證人乙○○為證。

⑶據證人即碩隆公司監察人乙○○到庭證稱：「我們與原告的陳（正興）先生有談到這個問題，我有說我們資金可能不夠，需要全額貸款，如果可以全額貸款，我們就可以買廠房」、「他帶我去看土地的時候，說土地很漂亮，如果能談成，後續可以想辦法，全額貸款沒有問題，後來要簽要約書，碩隆公司的陳（力詮）先生有說要全額貸款，如果沒有全額貸款可是沒有辦法，原告的陳（正興）先生說沒有問題」、「（是否當天就開500 萬支票？）是的，是丙○○先生叫我們開支票，他說這樣比較好談」、「有，一個禮拜丙○○通知我們已經談成，每坪20萬元，我們出動四家往來銀行去看土地，都說無法全部貸款，因為金額太高，我在三天內就告訴丙○○，丙○○說我都還沒有去談，你如何知道不能全額貸款，我說這事不能騙人的，我的往來銀行告訴我，以公司狀況目前沒有辦法貸這麼高，這樣下去我的公司就無法營運，丙○○告訴我後面還有十幾組買方要看，我說那你就讓給他們，他要我開300 萬元支票給他，讓他去將500 萬元支票換回，我說為何要這樣，丙○○說對方不一定願意交回500 萬元支票，對方可能會沒收，才要開300 萬元支票。當天下午我就去找被告公司的陳小姐談這件事情，我說我無法貸款這麼多錢，我現在知道，銀行說無法貸款這麼多錢，我告訴陳小姐是否可以讓給其他人，把500 萬元支票也還給我，我也告訴他我早上有跟丙○○講這件事事情，陳先生告訴我說要開300 萬元才能換回之前的500 萬元支票，陳小姐告訴我如果買賣沒有成立，一毛錢都不會收」、「（問：原告丙○○有無提到可以何方法辦理貸款？）他說可以八成貸款，另外二成要我自己想辦法，原告法定代理人也有幫我想辦法，也有帶我們去找一家銀行（即中小企銀），銀行有在辦理，但是過程很慢，是我們自己說算了不要貸了，因為這樣會拖累到被告，如果被告有其他的人可以賣，就可以賣給別人」、「銀行（中小企銀）人員來拿資料時候，我有說我們的資料不是很漂亮，資本額又不高，如果要貸款的話可能很勉強，銀行人員有說是這樣沒錯，也沒有講總行審核時間須要多久，只是說要報到總行」（本院卷第105-108 頁）。

⑷經本院詢問結果，原告法定代理人也陳稱：「（問：你與中小企銀接洽時候，是否請銀行幫忙本件需要全額貸款？）我只有請銀行幫忙貸款額度高一點，當初我帶同證人（即乙○○）一起去中小企銀，經理有說一般都是貸八成，請證人提供公司實際帳戶往來資料給銀行評估。」本院再訊問證人證人乙○○亦證稱：「（是否如此？）是的情形就是這樣，我說看能不能再貸款高一點，銀行說要看我們的資料，我有跟丙○○說另外二成的資金我也籌不到，丙○○要我跟原告的何董借錢，我有跟原告法定代理人講你們丙○○說另外二成要我跟你們何董開口，我也不敢開口，原告法定代理人也沒有說要借我們」；當庭原告法定代理人也接續陳稱：「是的，銀行還在評估貸款額度，所以並未確定是否需要向我借錢。何董就是我」等語（本院卷第108-109 頁）。

⑸由上述內容可知，證人乙○○於買賣價格談妥後，即出動四家往來銀行去看土地，但都表示無法全部貸款，再與原告職員丙○○聯繫後，續由原告法定代理人陪同前往中小企業銀行接洽貸款額度，看看是否能比一般貸款八成之額度再高一點，不足部分再考慮由被告法定代理人以私人借款方式補齊，顯然證人所稱「全額貸款」一事，顯非虛構，應可認定屬實。至證人丙○○雖到庭證稱其並無承諾全額貸款一事，惟其為原告之受僱人，自難為不利於原告之證詞，此部份證詞自無法採信。

⒍又查，證人丙○○到庭也證稱：「接近簽約的時候，買方說他的自備款不夠，銀行給的成數不足，剛好賣方也說節稅的問題，希望我們與買方溝通好，所以雙方才沒有在7日內正式簽約。我知道是劉淑君（即原告另一職員）轉達賣方希望先過戶給自然人，再過戶給買方，這需要買方的配合。」等語（本院卷第153 頁），顯然買賣雙方就如何辦理過戶一節，也未達成協議。

㈡綜上所述，原告所提出買賣訂金收據第4 條付款方式第（四）項部分，尾款（總價70% 即壹億柒仟貳佰玖拾捌萬元）究係於「產權登記完畢三日內」給付，抑或於「履行貸款核撥同時給付」，或於「交屋時給付」？於被告收受上開支票時買賣雙方尚未議定。且另有關買賣雙方何時點交房屋、如何辦理過戶等細節，碩隆公司與被告亦尚未達成合意，故買賣雙方就尾款支付及交付標的等契約必要之點既然未能合意，致未簽訂任何買賣契約，同時因原告未能對買方碩隆公司履行承諾為其辦理買賣價金全額貸款之事由，致買賣雙方尚未簽訂買賣契約，顯然本件情形與原告所引用依最高法院84年度臺上字第2925號判決要旨所稱「媒介居間人倘已媒介就緒，委託人故意拒絕訂約」之情形有別。復參照前述最高法院93年度台上字第441 號判決意旨，本件顯屬不可歸責於買賣雙方之事由，致無法簽定買賣契約，亦即預約已不能履行，買方碩隆公司所交付之定金，自有民法第249 條第4 款規定之適用，即碩隆公司本得依法請求返還上開支票。

㈢依「不動產專任委託銷售契約書」第8 條之約定，若被告無沒收定金之情事，原告自無權請求分配；且被告與碩隆公司係因不可歸責於雙方之因素合意解除買賣契約，並依法返還定金，故被告既未有沒收定金之情事，則原告依上開特約條款約定向被告請求給付定金中之之300 萬元，自屬無理由，應予駁回。又其既受敗訴判決，假執行之聲請即無依據，應一併駁回。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀