臺灣新北地方法院95年度訴字第694號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 96 年 02 月 08 日
• 法官: 連士綱
• 原告: 乙○○
• 被告: 丙○○

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第694號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　林亦書律師
複　代理人　李建賢律師
被　　　告　丙○○
甲○○
共　　　同
訴訟代理人　陳　隆律師
複　代理人　江倍銓律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國96年1 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及其中新台幣伍拾萬元部分自民國九十四年十二月二十日起、另新台幣伍拾萬元部分自民國九十五年四月三十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣壹佰萬元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：⑴原告於民國94年12月19日經由訴外人住商不動產蘆洲長榮加盟店即萊爾富不動產經紀有限公司仲介，以新台幣（下同）445 萬元之總價，購買被告2 人所共有之坐落於台北縣蘆洲市○○○路○ 段68巷3 號6 樓房屋及
其坐落土地產權（下稱系爭房地）。雙方除簽立不動產買賣契約書外，該仲介公司另以被告2 人於94年11月19日親筆書立之「房地產標的現況說明書」供原告簽認後，併為買賣契約之附件。原告除於簽約當日交付現金10萬元外；另於翌日即94年12月20日匯款40萬元入雙方議定之信託專戶，總計已付清第1 期款50萬元。⑵原告於簽約後查知系爭房地所屬之現代金典大樓社區於兩造簽約前，非但未如被告94年11月19日填載之「房地產標的現況」說明書第9 項所示，有「管理委員會統一管理」妥善維護住戶之權益外，該社區內更有第貳、參、肆號等3 部電梯因長期積欠保養費用，以致遭中國菱電股份有限公司發函催請給付。另事涉該社區各項公共設施安全設備、公共空間等，亦未有統一之管理。此等與住戶切身安全及衛生息息相關之公共設施之定期維護保養等項，直接影響於住戶之居家品質，核屬一般重視居家安全及環境品質之社區大樓買受人於購屋前首須考量之要項。詎被告2
人既長期居住系爭房屋，就該社區於簽約前，早已發生管理不良，甚至連管理委員會早已瓦解，以至於無人管理之地步，顯已危及社區住戶生命財產安全之重大瑕疵及糾葛事項，應屬明知。惟於出具「房地產標的現況說明書」之際，卻刻意隱瞞上情，致原告於渾然不知瑕疵存在，而與之簽立買賣契約，並為價款之交付。⑶嗣經原告查知後，即立為如下之請求及調解：①94年12月底於仲介公司營業處所進行第1 次協調，明確請求被告應就上開重要瑕疵為說明或提出解決方案，惟未獲被告善意回應；②另於95年1 月17日先以三重4
支郵局第46號存證信函催請被告及仲介公司出面協調解決上開事宜，皆未經置理；③又於95年2 月20日向蘆洲市公所調解委員會申請調解，於95年3 月6 日調解日，被告非但仍未提出合理解決上開重大瑕疵之方案，反提出原告須履行契約，否則沒收50萬簽約金之無理要求，致調解不成立；④嗣於95年3 月18日仲介公司再度邀集兩造赴其營業處所協調，並同意提出返還10萬元服務費予原告，俾期兩造順利履約等節，惟被告非但未加同意，且對隱瞞前述重大瑕疵事項，迄無法於約定之點交期日（即95年1 月25日）前改善前述瑕疵等項，毫不自省，反變本加厲，無理要求原告應給付延遲給付價金之違約金，無理無據至極，難令接受；⑤為惟權益，原告爰於95年3 月23日以同前郵局第330 號存證信函解除系爭買賣契約。⑷按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或解少其價值之瑕疵，亦無滅失或解少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責任者，買受人得解除契約」，又「契約解除時，．．．一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第259 條各著有明文。另兩造系爭房地之買賣契約第12條第3 項亦明定「本約簽訂後，乙方（即被告）若有．．．給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返還乙方以支配之配金並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等節。是原告解除系爭買賣契約，並請求被告返還已付之價金50萬元及自94年12月20日即給付日起之法定利息；並依前述契約明文，本件契約既因歸責於被告之事由而解除，被告亦應依約給付與原告所付價款即50萬元同額之懲罰性違約金予原告，以資儆懲等情。並為訴之聲明：⑴被告應連帶給付原告100
萬元，及其中50萬元自94年12月20日起，另50萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：⑴被告否認系爭買賣標的有何原告所主張之瑕疵或欠約所保證之品質，原告據以解除契約並請求加倍返還定金，並無理由。蓋系爭「房地產標的現況說明書」上，就「是否有管理委員會統一管理」內容乙項勾選為「是」，而事後經本院向主管機關查證之結果：系爭房地所屬之「現代金典公寓大樓」，確實早於87年3 月31日即向當地主管機關即台北縣蘆洲市公所報備成立管理組織即「現代金典公寓大廈管理委員會」在案，且至今並未解散，足系爭房地所屬之公寓大廈，確實存在有管理委員會之管理組織無虞。按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議1 次，而管理委員會，則為住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織；此外，公寓大廈管理條例並就區分所有權人會議如何召集、召集程序、決議方法、未符合出席人數規定或未能達成決議時之重新召開會議等程序，作有明文規定，以資遵循。又系爭房地所屬之「現代金典公寓大樓」，亦有區分所有權人第1 次會議會議記錄、管理委員會組織章程、住戶公約等規範，可資遵循，有台北縣蘆洲市公所回函檢附資料可稽，另依證人丁○○即系爭房地所屬公寓大樓93年度之管理委員會主任委員到庭證稱：「（管理委員會在94年住戶大會有無召集？）我記得有一次通知，但沒有人來參加」、「（沒有繼續通知？）很多住戶不繳管理費、也不來開會」、「（不繳管理費，管委會有無作催收的動作？）沒有」、「（93年主委卸任之後，有無辦理交接？）沒有辦理交接，因為沒有改選，無從辦理交接」、「（印章、存摺何人保管？）印章由我保管，存摺由原來的財務委員保管」等語，可證94年度系爭公寓大樓無法順利選出管理委員，係肇因於93年度之管理委員會未依公寓大廈之相關規定，召集區分所有權人會議作成改選之決議，而原告僅屬該大樓住戶之一，且未於管理委員會擔任任何職務，故此事由並非可歸責於原告，且住戶大會之召開及管理委員之改選，有公寓大廈相關法令可資遵循，在事實上並非不可補正之事項，且於新任管理委員就任以前，原管理委員自仍應繼續執行職務，故系爭公寓大樓，確有管理委員會之組織存在無虞。再系爭房地所屬之金典社區於中國信託銀行集賢分行（戶名：現代金典管理委員會）至94年12月21日仍有30 萬8,210元之管理基金，且中國菱電股份有限公司至94年12 月31 日止仍每月定期保養現代金典社區之電梯，足見該社區之電梯仍有完善之維修保養，至於中國菱電公司是否向管委會催款，仍該公司與管委會間之問題，與被告無關。又現代金典社區之住戶亦簽署95年度公共設施電梯、水塔保養同意書，足見該社區至今仍有妥善之管理。針對原告所為不實指控，被告已於95年2 月9 日以存證信函向原告說明上開情事，並促請原告儘速履約，原告經被告提供相關證據並詳加說明後，卻仍堅稱該房地有重大瑕疵要求協調解決，顯見原告所為係惡意遲延履約，要無可採。⑵原告之所以提起本件訴訟，乃因其遲不履行契約給付價金，經被告於95年3 月14日再度催告後仍未給付，因此被告乃於95年3 月24日發函予原告，向原告表示解除契約、沒收已付價金並請求給付違約金，並於95年4 月7 日發函通知系爭買賣之買賣價金信託履約保證單位僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）沒收原告已付之價金，而依買賣價金信託履約保證契約之約定，如有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決之結果作為僑馥建經公司履行保證責任之依據，故原告為求其已付價金不被沒收，始提起本件訴訟。⑶原告請求之違約金過高，請依法酌減之等語置辯。並為答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事項：
⑴原告於94年12月19日經由訴外人住商不動產蘆洲長榮加盟店即萊爾富不動產經紀有限公司仲介，以445 萬元之總價，購買被告2 人所共有之坐落於台北縣蘆洲市○○○路○ 段68巷
3 號6 樓房屋及其坐落土地產權。
⑵雙方除簽立不動產買賣契約書外，該仲介公司另以被告2 人於94年11月19日親筆書立之「房地產標的現況說明書」供原告簽認後，併為買賣契約之附件。
⑶原告除於簽約當日交付現金10萬元外；另於翌日即94年12月20日匯款40萬元入雙方議定之信託專戶，總計已付清第1 期款50萬元。
⑷系爭「房地產標的現況說明書」上，就「是否有管理委員會統一管理」內容乙項勾選為「是」。
⑸原告於95年3 月23日寄發三重4 支郵局第330 號存證信函予被告，以現代金典社區並無管理委員會統一管理為由，解除系爭買賣契約。
⑹另兩造系爭房地之買賣契約第12條第3 項明定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有．．．給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返還乙方以支配之配金並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等節。
四、本件爭點在⑴系爭房地所在之現代金典社區有無管理委員會統一管理？⑵倘無管理委員會統一管理，原告得否以此為由解除買賣契約，請求被告返還已付之50萬元價金，及給付違約金50萬元？經查：
⑴證人即現代金典社區管理委員會前主任委員丁○○具結證稱：「（提示93年6 月27日現代金典管理委員會會議記錄，證人當時是否被推選為主任委員？）是」、「（93年6 月27日以後，每年有無重選管理委員？）沒有，到我這裡就沒有重選」、「（證人任期至何時？）當初選是一年為止」、「（任期屆滿後，管理委員會有無繼續運作？）到94年8 月底就沒有收管理費，也沒有改選」、「（94年8 月底以後，公寓大廈之公共事務如何處理？）個別處理」、「（是否從94年8 月以後就沒有管理員的設置？）是」、「（94年6 月12日之後，貴委員會有無依照會議記錄決議來管理公共事務？）沒有」、「（93年主委卸任之後，有無辦理交接？）沒有辦理交接，因為沒有改選，無從辦理交接」、「（印章、存摺何人保管？）印章由我保管，存摺由原來的財務委員保管」、「（93年的其他委員有無繼續執行職務？）沒有」等語，可見兩造於94年12月19日簽立系爭房地買賣契約時，系爭房地所在之現代金典社區原管理委員會已任期屆滿，並未選任新管理委員以組織管理委員會，顯無管理委員會存在，遑論由管理委員會統一管理社區公共事務。
⑵依卷附台北縣蘆洲市公所95年10月23日北縣蘆工字第0950032833號函覆本院有關「現代金典公寓大樓」報備成立管理組織一案所附文件所示，該社區除87年3 月31日曾就成立管理委員會1 事向該所報備外，其後尚無檢附會議紀錄向該所逐年報備管理委員會之更動及決議事項等事實。又依該社區向蘆洲市公所報備成立時所檢附之現代金典大廈管理委員會組織章程第2 章第8 條明定：「本委員會委員．．．以1 年為1 屆」等節，顯見該93年6 月27日住戶大會所選任之管理委員，早已因任期屆滿1 年而卸任。另依同上組織章程第3 章第1 條明文「大樓管理服務事項由住戶大會授權管理委員會委託政府立案之服務管理公司，依本大廈住戶大會所通過之各項管理章程及公約等，並在管理委員會指揮監督下執行，委託時應訂定契約」等旨，足見有關該社區之管理服務事項，悉應由管理委員會委託政府立案之服務管理公司，並在管理委員會之指揮監督下執行之，故參酌上述證人丁○○所述內容，益徵系爭房地所在之現代金典社區確無管理委員會統一管理。
⑶按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或解少其價值之瑕疵，亦無滅失或解少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責任者，買受人得解除契約」，又「契約解除時，．．．一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第259 條分別定有明文。次按兩造系爭房地之買賣契約第12條第3 項約定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有．．．給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返還乙方以支配之配金並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語，亦如前述。查社區各項公共設施、安全設備及公共空間等事項，有無管理委員會統一之管理，涉及住戶切身安全及衛生，直接影響於住戶之居家品質，亦影響社區內房屋之市場價格，自屬一般買受人於購屋前必須考量之要項，乃被告2 人長期居住系爭房屋，早明知所在社區並無管理委員會統一管理，竟於所出具之「房地產標的現況說明書」上，刻意隱瞞此買賣契約之重要事項，致原告於不知瑕疵存在下，而與之簽立買賣契約，揆諸上揭法條規定及契約約定，原告自得解除契約，請求被告返還價金50萬元及附加自受領時起之利息；並請求被告給付違約金50萬元及法定遲延利息。
五、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條固定有明文。查本院審酌本件被告違約之情況非輕，而原告至少受有仲介費用約10萬元及律師費用10萬元（以2
審級計算）等支出之損害，再參酌原告起訴前屢次與被告協商調解所為時間、金錢等付出亦不少等情，認原告請求被告給付違約金50萬元尚屬適當，至被告抗辯違約金過高則無可取。
六、本件被告2 人係共同出售系爭房地予原告，故被告2 人就系爭買賣契約應負共同責任，而非連帶責任，乃原告竟請求被告連帶給付之，於法自有未合，應將其連帶部分之請求予以駁回。
七、從而，原告依解除契約返還價金及給付違約金之法律關係，請求被告（共同）給付100 萬元，及其中50萬元部分自94年12月20日起、另50萬元部分自起訴狀送達被告（於95年4 月19日寄存送達，經10日於95年4 月29日生效）翌日即95年4
月30日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍則為無理由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2項 ，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　　月　　8 　　日民事第二庭 法　官　連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　　月　　8 　　日書記官　李宏明