臺灣新北地方法院96年度訴字第2521號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第2521號

原告

冠寶科技股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳崇善律師

複代理人

陳泰源律師

被告

連宇股份有限公司

法定代理人

丙○

訴訟代理人

何乃隆律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國97年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

㈠兩造於民國95年4 月26日簽訂不動產買賣契約，約定由被告向原告購買其所有坐落台北縣土城市○○段42地號，應有部分1/5 之土地，及其上建物即門牌號碼台北縣土城市○○路15巷1 、2 號5 樓房屋，買賣價金為新台幣（下同）2,750萬元，契約簽訂同時被告應付給原告275 萬元，原告於95年4 月26日備齊一切過戶資料，被告應給付原告137 萬5,000元，稅捐機關核發買賣雙方應繳納之稅單3 日內，被告應給付原告137 萬5,000 元，原告完成產權移轉登記並將房屋交付之同時，被告應給付尾款2,200 萬元，系爭房地點交日期至遲於95年5 月26日前即可交屋，原告如有遲延交屋之情形，應賠償被告每日按買賣總價款千分之零．三違約金，如原告毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，被告除得解除契約外，原告同意立即將所收款項加倍返還被告，以為違約損害賠償。兩造並於95年4 月26日至民間公證人事務所就上開不動產買賣契約辦理公證，約定原告如違約時應給付違約金，如不履行時，應逕受強制執行。

㈡原告已依約定履行所有相關之給付義務，並無任何違約之情事，被告不得以上開公證書作為強制執行名義聲請對原告強制執行，惟被告卻仍持上開公證書對原告聲請強制執行，並將原告於上海商業銀行之存款172 萬9,728 元扣押，而原告因對於法律程序不瞭解，並未聲明異議，致上開172 萬9,728 元之存款移轉予被告。故被告受領上開金錢係無法律上之原因，且被告謊稱原告有違約情事，聲請強制執行造成原告財產上之損害，係屬侵權行為，原告自得依不當得利與侵權行為之法律關係請求被告給付17萬9,728元。

㈢為此，依據不當得利與侵權行為之法律關係，請求被告給付172 萬9,728 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

㈠兩造所簽訂不動產買賣契約，除原告所節錄之部分外，尚包括「不動產標的現況說明書」與「冠寶科技土城廠房屋買賣雙方執行事項表」（詳被證一）。系爭不動產買賣契約第1條買賣不動產標示部分，於備註1 中明確載明「出售標的之建物（有增建），賣方對於增建部分之權利義務應併同移轉買方，有關增建部分之權利義務，買賣雙方已確實知悉。」此外，不動產標的現況說明書第14點亦記載「建物部分包含未登記之改建、增建、加建、違建部分。」第27點亦載明「本房地為頂樓，頂樓平台為自己單獨所有使用。」是以，頂樓增建之鐵皮屋，確為買賣契約中之標的物，原告依約有交付頂樓增建鐵皮屋之義務。五樓部分原告業已交付，頂樓增建之鐵皮屋僅交付一處，被告經多次請求交付仍由原告占有中之頂樓增建物，原告主張所有權為其原始取得，拒絕交付予被告。

㈡另參酌不動產買賣契約附件冠寶科技土城廠房買賣雙方執行事項表11之記載「買方（原本上誤載為賣方）移轉3P-308V-250KVA動力用電予賣方。」惟仍今原告僅移轉110KVA動力用電予被告。

㈢綜上所述，原告有未依約交付頂樓增建與提供250KVA動力用電予被告之情事，自屬債務不履行，原告自得請求被告按明賠償買賣總價款千分之０．三，則原告持公證書聲請法院執行處執行原告之財產172萬9,728元，顯有法律上之原因。

㈣為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠兩造於95年4 月26日簽訂不動產買賣契約，約定由被告向原告購買坐落台北縣土城市○○段42地號，應有部分1/5 之土地，及其上建物即門牌號碼台北縣土城市○○路15巷1 、2號5 樓房屋，買賣價金為2,750 萬元，契約簽訂同時被告應付給原告275 萬元，原告於95年4 月26日備齊一切過戶資料，被告應給付原告137 萬5,000 元，稅捐機關核發買賣雙方應繳納之稅單3 日內，被告應給付原告137 萬5,00 0元，原告完成產權移轉登記並將房屋交付之同時，被告應給付尾款2,200 萬元，系爭房地點交日期至遲於95年5 月26日前即可交屋，原告如有遲延交屋之情形，應賠償被告每日按買賣總價款千分之零．三違約金，如原告毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，被告除得解除契約外，原告同意立即將所收款項加倍返還被告，以為違約損害賠償。兩造並於95年4 月26日至民間公證人事務所就上開不動產買賣契約辦理公證，約定原告如違約時應給付違約金，如不履行時應逕受強制執行。

㈡被告於95年4 月26日分別交付面額275 萬元、137 萬5,000元之支票一紙予原告，並由代書莊裕權代為保管。

㈢被告以原告違反上開不動產買賣契約為由，持上開公證書為執行名義向本院執行處聲請對於原告之財產為強制執行，經本院執行將原告於上海商業銀行之存款172 萬9,728 元移轉予被告。

㈣系爭不動產買賣契約第1 條買賣不動產標示部分，於備註1中明確載明「出售標的之建物（有增建），賣方對於增建部分之權利義務應併同移轉買方，有關增建部分之權利義務，買賣雙方已確實知悉。」此外，不動產標的現況說明書第14點亦記載「建物部分包含未登記之改建、增建、加建、違建部分。」第27點亦載明「本房地為頂樓，頂樓平台為自己單獨所有使用。」

㈤系爭不動產買賣契約附件冠寶科技土城廠房買賣雙方執行事項表11記載「賣方移轉3P-308V-250KVA動力用電予賣方」。

㈥被告給付予原告之尾款2,200萬元於95年6月19日兌現。

㈦系爭房屋頂樓建物之分布情形如附於本院卷第162 頁之現況圖所示，其F 部分為系爭買賣5 樓房屋之附屬部分，5 樓內部有樓梯連結F 部分，原告已交付被告占有使用，鐵皮屋_A、鐵皮屋_B、機房_B部分則係被告自行搭建使用，畫斜線部分（即機房_A、鐵皮屋_C、鐵皮屋_E、）之建物係原告所搭建，並未交付予被告。

四、本件爭點與本院判斷：原告主張兩造於95年4 月26日簽訂不動產買賣契約，約定由被告向原告購買坐落台北縣土城市○○段42地號，應有部分1/5 之土地，及其上建物即門牌號碼台北縣土城市○○路15巷1 、2 號5 樓房屋，買賣價金為2,750 萬元，及被告以原告違反系爭不動產買賣契約為由，持上開公證書為執行名義向本院執行處聲請對於原告之財產為強制執行，經本院執行將原告於上海商業銀行之存款172 萬9,728 元移轉予被告之事實，已據兩造所不爭執，自堪信為真實。是本件之爭點應為原告有無違反系爭不動產買賣契約之情事，茲分項析述如后：

㈠原告有無將其加蓋之頂樓增建物全部交付予被告之義務：

①查系爭房屋頂樓建物之分布情形如附於本院卷第162 頁之現況圖所示，其F 部分為系爭買賣5 樓房屋之附屬部分，5 樓內部有樓梯連結F 部分，原告已交付被告占有使用，鐵皮屋_A、鐵皮屋_B、機房_B部分則係被告自行搭建使用，畫斜線部分（即機房_A、鐵皮屋_C、鐵皮屋_E、）之建物原告尚未交付予被告等情，已據兩造所不爭執。觀諸系爭不動產標的現況說明書第27點記載：「（若本委託標的非頂樓時，本欄無須填寫）本房地為頂樓，頂樓平台為自己單獨所有使用」等語，及原告於該項上勾選「是」之事實（詳本院卷第49頁），可見兩造間買賣之系爭5 樓房屋包含頂樓之增建物，否則，原告斷無於此欄須勾選「是」之理，則原告自有將機房_A、鐵皮屋_C、鐵皮屋_E交付予被告之義務。

②原告雖主張：原告及和峰科技有限公司所使用面積合計僅約63坪，並未超過1/5 ，符合公寓大廈管理條例規定云云。惟查原告將系爭5 樓建物出售予被告後，就系爭5 樓建物所在之大樓已無所有權存在，並無使用系爭大樓頂樓之權限，衡諸一般交易常情，自無再保有頂樓增建與違建之理，則系爭不動產買賣契約第1 條買賣不動產標示部分，於備註1 中明確載明「出售標的之建物（有增建），賣方對於增建部分之權利義務應併同移轉買方，有關增建部分之權利義務，買賣雙方已確實知悉」（詳本案院第47頁），系爭不動產標的現況說明書第14點固記載「建物部分包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」（詳本案卷第49頁），自應包含項樓之增建與違建。次查原告目前係向證人甲○○承租系爭大樓4樓之房屋，而證人甲○○於本院97年7 月17日審理時已到庭證稱：頂樓部分我都沒用到，也沒動到，因為頂樓是屬大家共同的，所以，我不贊成頂樓有違規使用情形等語，則證人甲○○出租予原告之建物，僅有系爭大樓之4 樓房屋，如認原告無庸將其於頂樓上之增建與違建部分交付予被告，則原告於其與證人甲○○之租賃契約關係消滅後，就系爭大樓已無任何所有權存在，卻仍可保有頂樓增建與違建部分之所有權，將使系爭大樓頂樓之利用情形徒生爭執，則原告未於其與被告之買賣契約中保留頂樓增建與違建部分之所有權，且又於買賣契約之備註、現況說明書中記載買賣標的包括增建與違建部分，自無從因頂樓之增建與違建部分非系爭5 樓之構成部分，即可不必交付予被告。

③綜上所述，原告依約自有將畫斜線部分之頂樓增建與違建部分交付予被告之義務，原告未依約交付，自屬違約。

㈡原告有無將250KVA動力用電移轉過戶予被告之義務：

①查系爭不動產買賣契約附件冠寶科技土城廠房買賣雙方執行事項表11記載「賣方移轉3P-308V-250KVA動力用電予賣方」之事實，已據兩造所不爭執。原告主張：上開文義中之第2個「賣方」並非誤載，而係原本之動力用電登記在系爭房屋5 樓，但系爭房屋5 樓已賣給被告，因此，要將原告之用電移轉到原告所承租之4 樓等語（詳本院卷第77頁），核與上開事項表之文義相符，自堪憑信。惟原告將系爭5 樓建物之250KVA用動移轉至4 樓後，原告應移轉予被告之動力用電究係110KVA、或250KVA，則未於買賣契約中直接明文約定，觀諸系爭五樓房屋之電用原為360KVA，係五樓與四樓房屋共同使用（詳原證九，附於本院卷第150 頁），則原告將250KVA用電移轉至4 樓後，系爭5 樓房屋之用電即餘110KVA，則原告移轉110KVA用電予被告，並無違約可言。

㈢被告得請求被告賠償之違約金數額：

①查兩造於系爭不動產買賣契約第7 條第4 款約定，賣方（即原告）若遲延交屋之情形，應賠償買方（即被告）每日按買賣總價款千分之零點三之違約金（詳本院卷第48頁）。而被告已於95年6 月19日給付原告買賣尾款2,200 萬元，有被告所提出之資料查詢表1 件在卷足憑，而原告迄今仍未交付頂樓畫斜線之增建與違約部分，則被告抗辯原告自95年6 月28日起自95年6 月28日起即負給付遲延之責任（詳本院卷第84頁），自屬有據，自95年6 月28日起至97年7 月17日本件辯論終結時止，總共為750 日，每日按系爭不動產買賣契約總價2,750 萬元之千分之三計算違約金，計算至97年7 月25日止，違約金總計為618 萬7,500 元。

②按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251 條定有明文。查本件買賣契約之總價款為2,750 萬元，原告未履行部分僅有頂樓增建與違建部分之交付義務，本院認應核減70% ，經核減後被告所得請求之違約金為185 萬6250元，則被告以原告違約為由以公證書為執行名義強制執行原告之存款172 萬9728元，顯有法律上之原因。

五、從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還172 萬9,728 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文