臺灣新北地方法院96年度簡上字第66號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度簡上字第66號

上訴人

緒英科技股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

被上訴人

合願實業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

張振興律師

複代理人

黃麗蓉律師

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國96年1 月30日本院板橋簡易庭95年度板簡字第5460號第1 審判決提起上訴，經本院於96年12月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：⑴其於民國95年6 月1 日起，將台北縣三峽鎮○○路71號2 樓約200 坪建物出租予上訴人，押租金新台幣（下同）20萬元，每月租金10萬元，上訴人應於每月5 日前繳納，租期至100 年5 月31日止。⑵惟立約時，上訴人僅給付20萬元租金，並要求被上訴人先開立70萬元租金及20萬元押租金，共90萬元發票，再給付餘款，惟被上訴人發票給付後，經多方催討，上訴人均拒絕給付其餘租金及押租金。被上訴人乃委託律師於95年9 月15日催告於文到5 日內給付70萬元，逾期終止租約關係。然上訴人於95年9 月19日收受後仍置之不理，故被上訴人以起訴狀繕本之送達，作為終止雙方租賃契約意思表示之到達，兩造之租賃契約於起訴狀繕本送達被告時終止。⑶綜此，兩造之租賃契約既已終止，依據民法第455 條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物之規定，請求上訴人返還租賃物；並依契約第11條第1 項前段「租期未滿1 年退租時，押金不予退還、、、」規定，請求上訴人依約定交付20萬元押租金，及自95年8 月至10月未付之租金30萬元，合計50萬元，並自上訴人95年9 月19日收受催告函後，期限屆滿翌日95年9 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。又租賃契約終止後，上訴人無權占有被上訴人租賃物，應自95年11月起按月給付被上訴人10萬元，迄至返還房屋日止之損害賠償，爰依租賃契約及損害賠償之法律關係提起本件訴訟等情。並聲明：⑴上訴人應將坐落台北縣三峽鎮○○路71號2 樓房屋全部遷讓返還被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人50萬元，及自95年9 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並自95年11月1 日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人10萬元。

二、上訴人則以：⑴上訴人就租金不發生給付遲延，縱認給付遲延，亦屬不可歸責於債務人之事由，自不負遲延責任：①按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，民法第430 條定有明文。本件租賃標的物被上訴人未出租予上訴人前，處於閒置狀態，被上訴人將其用電功率因數更改為10，致生超約用電遭罰（即超約附加費及遲付費用14萬0,363 元）未繳，即將遭斷電處分，上訴人為使租賃標的物合於約定營業使用所需之狀態（租賃契約第4 條），乃申請用電功率因數調整為80，依上揭法條所定，上訴人自得從應給付被上訴人之租金內扣除代繳費用。然被上訴人竟退回上訴人所簽發已扣除上開金額之支票，伊始即非上訴人拒付租金，而係被上訴人受領遲延，依民法第234 條規定，應由被上訴人負遲延責任。

②次按出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用之狀態，此觀上揭民法第430 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人自行修繕租賃物或於租金內扣除，係承租人之權利而非義務，出租人不履行其租賃物保持義務或修繕義務時，承租人亦得不行使租金扣除權利而行使同時履行抗辯權（最高法院86年度台上字第1675號裁判要旨參照）。本件上訴人所為申請用電功率因數調整及代繳超約附加費等行為，均屬被上訴人應負而未盡之租賃物保持義務範圍，上訴人自有權於租金內扣除。又系爭租賃標的物內空調機件故障，迄今被上訴人一再表示費用太高而不同意上訴人修復，致使該租賃標的物內一半空間尚無空調可用，鑒於前述被上訴人拒絕於租金內扣除代繳費用及不同意修復空調等原因，上訴人自得主張同時履行之抗辯。③末按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任」，民法第230 條定有明文。本件上訴人原已簽發扣除代繳費用後之租金支票予被上訴人而遭其退回，嗣雖曾為催討，惟其始終不同意上訴人扣除代繳費用，亦不曾向上訴人收取。又上訴人於收受被上訴人委請律師所發催告函當日，即以電話聯繫該律師，欲洽談有關租金應給付之正確金額及給付方法，竟遭拒絕，故縱認上訴人給付遲延，亦屬不可歸責於上訴人之事由，自不負遲延責任。⑵兩造租賃契約不生終止效力，上訴人無返還租賃物及損害賠償之義務：①按本件上訴人從未表示拒付租金，伊始乃被上訴人退回上訴人所開立扣除代繳費用之租金支票，其間爭執均因被上訴人不同意扣除代繳費用及善盡租賃標的物保持及修繕義務之故，迄95年9 月19日被上訴人委請律師發催告函後，仍拒絕上訴人洽談租金應給付之金額及給付方法，嗣上訴人聲請三峽鎮公所調解亦拒絕出席，是上訴人既享有且已表示行使租金扣抵權及同時履行抗辯權，自不發生給負遲延責任問題。②退萬步言，縱認上訴人給付遲延，亦係因被上訴人有上述拒絕受領及未盡對待給付義務等情事，致使上訴人未能完成給付，應不可歸責於上訴人，依上揭民法第230 條所定，上訴人實不負遲延責任，亦即上訴人並無違約情事，故被上訴人無權終止租賃契約，其以本件起訴狀繕本之送達為終止租賃契約意思表示之到達，自不發生終止之效力。③綜上所述，本件系爭租賃契約既不生終止效力，上訴人即非無權占有租賃標的物，被上訴人請求終止租約後自95年11月起每月10萬元，迄至交付日止之損害賠償，即失所附麗。又上訴人既不負遲延責任，則被上訴人請求自上開催告函之期限屆滿翌日95年9 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，自無理由。⑶另本件未有「退租」之事實，被上訴人依系爭租賃契約第11條第1 項前段「租期未滿1 年退租時，押金不予返還．．．」規定，請求交付押金20萬元，亦無理由。⑷被上訴人違約，應賠償上訴人裝修費300 萬元，且被上訴人占用出入口，違法出租予攤販，故被上訴人請求無理由等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審判決上訴人應將坐落台北縣三峽鎮○○路71號2 樓房屋全部遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人50萬元，及其中40萬元自95年9 月25日起、其中10萬元自起訴狀繕本送達翌日即95年10月31日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨應自95年11月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人10萬元；並駁回被上訴人其餘之訴（此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定）。上訴人不服提起上訴，並於本院聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第1 審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、被上訴人主張其於95年6 月1 日起，將台北縣三峽鎮○○路71號2 樓約200 坪建物出租予上訴人，押租金20萬元，每月租金10萬元，上訴人應於每月5 日前繳納，租期至100 年5月31日止，上訴人僅給付20萬元租金，即拒絕給付其餘租金及押租金之事實，業據提出房屋租賃契約書為證，已堪信為真實。被告雖以前詞置辯，惟查：

⑴上訴人抗辯本件租賃標的物被上訴人未出租予上訴人前，處於閒置狀態，被上訴人將其用電功率因數更改為10，致生超約用電遭罰，有超約附加費及遲付費用14萬0,363 元未繳，即將遭斷電處分，上訴人為使租賃標的物合於約定營業使用所需之狀態，乃申請用電功率因數調整為80，上訴人自得從應給付被上訴人之租金內扣除代繳費用等節，為被上訴人所否認。上訴人固提出95年7 、8 月電費通知及收據2 紙為證，然上開電費通知及收據，僅列載收費期間及各項明細而已，並不能證明係被上訴人將用電功率因數更改為10，致生超約用電遭罰，而有超約附加費及遲付費用14萬0,363 元未繳，且收據所載應繳總金額7 月為6 萬4,913 元、8 月為7 萬3,593 元，合計為13萬8,506 元，與上訴人所稱之14萬0,363 元並不相符，又計費期間係自95年5 月26日至6 月28日及6 月28日至7 月27日，乃在兩造95年3 月27日簽約後而由上訴人占有、承租系爭房屋期間，則該部分電費本應由上訴人負擔，故上訴人所辯尚無可取。

⑵上訴人復抗辯系爭租賃標的物內空調機件故障，迄今被上訴人一再表示費用太高而不同意上訴人修復，致使該租賃標的物內一半空間尚無空調可用，上訴人自得主張同時履行之抗辯云云。惟細繹系爭租賃契約書並未特約系爭房屋須設置空調，自難認無空調即未合於約定使用之狀態，是上訴人所辯，自非可採。

⑶至上訴人抗辯被上訴人違約，應賠償上訴人裝修費300 萬元，且被上訴人占用出入口，違法出租予攤販等情，上訴人並未舉證以實其說，已難信為真實，況本件係上訴人違約而遭被上訴人終止契約，上訴人尚應將系爭房屋回復原狀返還被上訴人，又何能請求被上訴人賠償裝修費，且縱被上訴人果有占用出入口，違法出租予攤販之行為，上訴人亦未舉證證明如影響其使用系爭房屋，故上訴人所辯仍無可採。

五、查兩造系爭不動產租賃契約書第3 、6 條約定：「租金及押金（１）每月租金新台幣10萬元，於每月5 日以前繳納。（２）押租保證金新台幣20萬元，於租賃期滿，乙方（即上訴人）騰空交還房屋時，無息返還乙方」、「違約處罰（１）乙方．．．拖欠租金達2 期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」等語，有該契約書附卷可稽，且上訴人對其積欠租金達2 期以上，經被上訴人於95年9 月15日催告限期5 日繳納仍不支付等情，亦為上訴人所不爭執，則被上訴人以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，自屬合法，是系爭租賃契約即應於95年10月30日起訴狀繕本送達上訴人時終止，故被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付95年8 至10月未付之租金30萬元，與自95年11月1 日起至返還房屋之日，按月給付被上訴人10 萬 元之損害賠償金，應予准許。

六、被上訴人另主張依系爭租賃契約第11條第1 項前段「租期未滿1 年退租時，押金不予退還、、、」之約定，請求上訴人依約定交付20萬元押租金云云。惟上述租賃契約第11條特約條款係約定「租期未滿1 年退租時，押金不予退還，租期1年以上未滿2 年退租時，押金退還50% ，租期2 年以上退租時押金全數退還，惟退租需於2 個月前通知（甲方）出租人，以利安排」等語，綜觀其文義，顯見所謂「退租」乃指承租人向出租人要求退租之情形，本件既為被上訴人即出租人對上訴人即承租人為終止契約之意思表示，自與上述特約條款之約定不符，故被上訴人據此約定請求上訴人給付押租金20萬元，即無理由，不應准許。又被上訴人依系爭租賃契約第3 條約定固得要求上訴人給付押租金20萬元，然仍須於上訴人交還房屋時返還之，故實無於契約終止後，先請求再返還之必要，附此敘明。

七、從而，本件被上訴人依租賃契約及損害賠償之法律關係，請求上訴人應將坐落台北縣三峽鎮○○路71號2 樓房屋全部遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人租金30萬元，及其中20萬元自95年9 月25日起、其中10萬元自起訴狀繕本送達翌日即95年10月31日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨應自95年11月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人10萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍所為請求（即押租金20萬元及其利息部分），則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第385 條第1 項前段、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。