臺灣新北地方法院96年度訴字第1823號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第1823號

原告

全慶不動產經紀有限公司

法定代理人

乙○○

原告

甲○○

原告

前列二人共同

訴訟代理人

范宗熙律師

被告

丙○○

訴訟代理人

陳井星律師

　　　　　　李文欽律師

上列當事人間請求給付服務費等事件，經本院於民國96年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告於96年3 月22日將其所有坐落台北縣三重市○○○段1696號土地所有權應有部分四分之二及台北縣三重市○○○路152 號一及二樓房屋委託原告全慶不動產經紀有限公司（以下簡稱全慶公司）銷售，委託期間自96年3 月22日起至96年6 月30日止，委託金額最後定為2500萬元，有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書可證。原告甲○○則委託原告全慶公司居間仲介購買前揭房地，於96年6 月27日出價2500萬元，其先前於96年6 月12日所開之斡旋金支票60萬元轉為定金，原告甲○○與被告之買賣成交。詎料，經原告全慶公司多次通知被告前來簽訂不動產買賣書面契約（有電話通聯紀錄及簡訊內容可證），被告拒不出面簽約。依專任委託銷售契約第8 條第3 項第3 款之約定「乙方（即原告全慶公司）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」，視為乙方已完成居間仲介之義務，被告應按售價2500萬元之百分之2 即50萬元，給付原告全慶公司服務報酬，並依民法第249 條第3 款之規定及專任委託銷售契約第6 條第4 項之約定，被告應賠付原告甲○○60萬元，為此請求被告給付原告全慶公司50萬元，給付原告甲○○60萬元及均自本訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：依原告之主張，原告甲○○於96年6 月27日即以高價2500萬元預定買受，並交付訂金60萬元，此顯違常情，原告甲○○有無此購買意向或資力，為何於短短數小時內即決定以高價買受不動產，應請原告甲○○出庭舉證並敘明購買系爭不動產之過程，以釐清原告是否藉訴訟詐欺，謀取不法利益。被告於96年3 月22日委託原告銷售，原告之職員許龍安提出專任委託銷售契約書，不待被告詳閱條款內容，即一再催促被告簽名，被告在不完全瞭解契約條款下，即簽名於其上。今年四、五月間，原告法定代理人乙○○稱有買主出價至2200萬元，被告表示實拿2500萬元為最低限度，迄至6 月中旬，原告並未通知有買主欲價購，被告詢問原告法定代理人乙○○，乙○○有問到被告是否懂得使用手機簡訊，被告回答僅會撥打及接聽，其餘功能一無所悉，再至6 月22日前後，乙○○再電告有買主出價至2200萬元，如被告堅持2500萬元，乾脆終止委任，被告隨即答稱可立即解除委任，乙○○始稱願再盡力促銷。乙○○於6 月28日又來電表示有買主出價2350萬元，被告不同意，乙○○又稱2400萬元賣否，被告堅持要2500萬元，乙○○稱2500萬元不易出售，被告回稱應立即解約，乙○○即未再表示意見，此後，至6 月30日止，被告未再接獲原告全慶公司之通知。被告於7 月1日上午8 時許，聯絡乙○○欲取回鑰匙，乙○○竟表示系爭房地業已出售，被告聞言立即駁斥，為何出售未予告知，乙○○竟稱已告知，被告則問何時告知，如何告知，以何種價格成交，買方為何人，為何不通知，請買方立刻出面，乙○○即回答另約時間處理，同日下午17時許，乙○○約被告至其店址，被告依約前往，乙○○竟不在，由原告公司職員張民傑交付不動產買賣意願書，並說係乙○○交待要被告簽名，被告審視契約內容認為漏洞百出，不同意簽署，被告詢問店內另一職員許龍安，問系爭房屋究竟有無賣出，許龍安未回答，張民傑見被告與許龍安交談，即將許龍安推開，不讓許某與被告交談，令被告懷疑高達2500萬元之交易，竟如此草率，恐有內情，被告於7 月3 日上午9 時許，要求原告法定代理人乙○○聯絡買主出面，乙○○聯絡原告甲○○不果，稱會再以電話聯絡，隨即被告即收到原告所為假扣押查封、起訴請求，依整件事情發展過程，顯然係原告所設計詐騙，並欲藉由司法途徑謀取不法利益。被告於96年3 月22日委託原告銷售，原告之職員許龍安提出專任委託銷售契約書，不待被告詳閱條款內容，即一再催促被告簽名，未有三日以上之審閱期，與內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082743號公告相違，該專任委託銷售契約書應屬無效，原告不得依該專任委託銷售契約書為請求。退步言之，縱認該專任委託銷售契約書未因此無效，該契約第6 條第1 款約定「甲方（即被告）同意乙方（即原告全慶公司）為買賣雙方之代理人」，亦與民法第106 條禁止雙方代理之規定相抵觸而無效。又依內政部公告應記載事項第6 條第7 項規定「契約成立後，除委託人（即被告）同意授權受託人（即原告全慶公司）代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權」，被告於96年3 月22日簽署專任委託銷售契約書後，從未授權原告全慶公司代為收受買賣定金，是縱使原告全慶公司有收受原告甲○○之60萬元為定金（被告否認有收受之事實），亦因違反上開規定而無效，原告甲○○應向原告全慶公司請求返還定金才是。末按依專任委託銷售契約書第7 條第7 款約定，原告全慶公司應於收到定金後24小時內送給被告，倘若有無法通知之情形，亦應以郵遞方式書面通知，原告全慶公司竟未通知，而與原告甲○○於短短數日內由定金之沒收或返還之對立者，轉而成為共同原告，於96年7 月2 日共同委託律師聲請假扣押系爭房地，唯一合理之解釋，除原告二人共謀不軌外，別無他情，爰請判決駁回原告之請求。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、被告以：原告甲○○有無此購買意向或資力，為何於短短數小時內即決定以高價買受不動產，應請原告甲○○出庭舉證並敘明購買系爭不動產之過程，以釐清原告是否藉訴訟詐欺，謀取不法利益等語置辯。是本件首就原告甲○○與被告成立買賣契約之過程先予審酌。經查，原告甲○○供稱：今年五月底我與原告的業務員接洽，六月間我第一次出價2350至2400萬元，仲介公司要我提高價錢，所以我提高到2500萬元，六月十幾日我開了六十萬元的支票當作訂金要買這棟房子。我從事製造輪椅的工作，買房子是要出租收取租金用，有可能是自己做店面使用，原告提出存摺可以證明有資力購買系爭房屋，並非如被告所言是與仲介公司詐騙被告。（問原告在支付訂金之前看了幾次房子？）樓上看過兩次，店面從外觀就可以看到，因為我住在附近經過就看到一樓。我還有跟仲介公司要求看權狀。我在六月十幾號開的六十萬元支票是作為斡旋金用的，後來在六月二十七日開價到2500萬元，所以60萬元斡旋金轉為定金。（問：交付斡旋金的日期是否就是開票日？）是的。我是開當天的票。業務員到我家裡來，我開票給業務員的。（問：請提示原證三第一頁不動產買賣意願書，當時是在何處簽寫？）六月二十七日業務員到家裡來簽的。我六月二十七日當天就決定用2500萬元來買系爭房屋。（問：除了交付六十萬元的支票外是否還有交其他的款項給仲介公司？）沒有。（問：承認書上面為何還有寫另付伍拾萬元當乙方的仲介費？）如果簽好買賣契約書以後再付五十萬元給仲介公司當仲介費用。（問：從要買系爭房屋到決定用2500萬元買系爭房屋之間是否有與賣方談過？）我有要求仲介公司找賣方出來，但仲介公司告訴我說有要找原告出來，而且跟我說明、後天就可以簽約，最慢月底前就可以簽約，結果仲介公司跟我說賣方不出面，我一直持續有跟仲介公司聯絡，仲介公司跟我說他也有與賣方聯絡，但賣方不出面，直到七月初賣方都沒有出面等語（見96年10月11日言詞辯論筆錄），復有原告甲○○簽名之不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書等影本可稽，該不動產買賣意願書第二條記載「斡旋金之支付：買方為表示承買上述不動產之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願書同時支付新台幣陸拾萬元整作為斡旋金，支票付款銀行：華南銀行、票據號碼：SC0000000 ，發票日96年69月12日」，堪認原告甲○○確有購買系爭房地之意願，並交付60萬元支票作為斡旋金之事實，應無被告所指藉訴訟詐欺，謀取不法利益之情事。

五、被告復辯稱：被告於96年3 月22日委託原告銷售，原告之職員許龍安提出專任委託銷售契約書，不待被告詳閱條款內容，即一再催促被告簽名，未有三日以上之審閱期，與內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082743號公告相違，該專任委託銷售契約書應屬無效，原告不得依該專任委託銷售契約書為請求。又該專任委託銷售契約第6 條第1 款約定「甲方（即被告）同意乙方（即原告全慶公司）為買賣雙方之代理人」，與民法第106 條禁止雙方代理之規定相抵觸而無效等語。查原告全慶公司所提專任委託銷售契約書開宗明義即記載「委託人（即所有權人）簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上，並已充份瞭解本契約書及其附件之內容無誤（契約審閱期間至少為三日，但委託人已充份瞭解本契約內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限），委託人簽章：丙○○」，則縱有被告所指簽約時未有三日之審閱期，惟被告已充份瞭解契約內容，願意放棄該權利，自不能事後又以審閱期間未達三日，主張契約無效，以規避依照契約應負之義務。次就被告所指「該專任委託銷售契約第6 條第1 款約定，與民法第106 條禁止雙方代理之規定相抵觸而無效」乙節，按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106 條定有明文，可知雙方代理若經本人許諾者，即認無利益衝突之弊，自得准許代理人代理雙方為法律行為，本件被告既已同意原告全慶公司為買賣雙方之代理人，即無理由復以該約定違反雙方代理而主張契約無效。原告全慶公司為被告之代理人，則原告全慶公司自有權限代被告收受買賣定金，且依專任委託銷售契約第6 條第2 款約定「買方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分」，亦可知被告有同意原告全慶公司代為收受定金，且依前揭第6 條第2 款約定，本件買賣契約於原告甲○○出價至2500萬元，兩造意思合致而成立，原告甲○○所繳之斡旋金60萬元轉為定金，被告負有出面訂立買賣契約書面之義務。

六、原告全慶公司依據專任委託銷售契約第8 條第3 項第3 款之約定「乙方（即原告全慶公司）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」，視為乙方已完成居間仲介之義務，被告應按售價2500萬元之百分之2 即50萬元，給付原告全慶公司服務報酬等情，被告則辯稱：乙○○於6 月28日又來電表示有買主出價2350萬元，被告不同意，乙○○又稱2400萬元賣否，被告堅持要2500萬元，乙○○稱2500萬元不易出售，被告回稱應立即解約，乙○○即未再表示意見，此後，至6 月30日止，被告未再接獲原告全慶公司之通知。被告於7月1 日上午8 時許，聯絡乙○○欲取回鑰匙，乙○○竟表示系爭房地業已出售，被告聞言立即駁斥，為何出售未予告知，乙○○竟稱已告知，被告則問何時告知，如何告知，以何種價格成交，買方為何人，為何不通知，請買方立刻出面，乙○○即回答另約時間處理，同日下午17時許，乙○○約被告至其店址，被告依約前往，乙○○竟不在，由原告公司職員張民傑交付不動產買賣意願書，並說係乙○○交待要被告簽名，被告審視契約內容認為漏洞百出，不同意簽署，被告詢問店內另一職員許龍安，問系爭房屋究竟有無賣出，許龍安未回答，張民傑見被告與許龍安交談，即將許龍安推開，不讓許某與被告交談，令被告懷疑高達2500萬元之交易，竟如此草率，恐有內情，被告於7 月3 日上午9 時許，要求原告法定代理人乙○○聯絡買主出面，乙○○聯絡原告甲○○不果，稱會再以電話聯絡，隨即被告即收到原告所為假扣押查封、起訴請求，依整件事情發展過程，顯然係原告所設計詐騙，並欲藉由司法途徑謀取不法利益等語。經查，原告甲○○於96年6 月27日出價至2500萬元，此有不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書等影本可稽，衡諸常情，原告全慶公司經由數月之努力，現有原告甲○○願意以被告委託出售之價格買受，原告全慶公司當會即刻通知被告關於買賣契約成交之事，並與被告約定時間簽立買賣契約書面，原告全慶公司法定代理人乙○○亦提出手機簡訊證明其有以手機簡訊通知被告出面簽約，被告雖辯稱不懂如何接收簡訊，惟被告亦不否認原告全慶公司法定代理人乙○○於96年7 月1 日上午8 時許，告知被告系爭房地業已出售，要求出面簽約等情，則被告亦應於通知後五日內，依專任委託銷售契約第6條第2 款約定，出面簽立買賣契約書，惟被告於原告全慶公司起訴前，仍未與原告甲○○簽約，自已違反專任委託銷售契約之約定，是原告全慶公司依據專任委託銷售契約第8 條第3 項第3 款之約定「乙方（即原告全慶公司）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」，視為乙方已完成居間仲介之義務，請求被告按售價2500萬元之百分之2 即50萬元，給付原告全慶公司服務報酬，自屬有據。原告全慶公司請求被告給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即96年9 月4日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。本判決所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告之。

七、原告甲○○依據民法第249 條第3 款之規定及專任委託銷售契約第6 條第4 項之約定，請求被告賠付原告甲○○60萬元等情，按民法第249 條第3 款係指契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，惟本件係被告拒絕履行，並無契約不能履行之情形，自無該條款之適用。而專任委託銷售契約係由原告全慶公司與被告所訂立，原告甲○○並無權利依照該契約第6 條第4項之約定，向被告請求，是原告甲○○依據民法第249條第3 款之規定及專任委託銷售契約第6 條第4 項之約定，請求被告賠付原告甲○○60萬元，為無理由，應予駁回。原告甲○○之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，被告請求函查原告甲○○所簽發之前揭支票由何人提示，毋庸再予調查，附此敘明。

九、結論：依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389條第1 項第5款、第392 條，判決如主文。