臺灣新北地方法院96年度訴字第2204號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第2204號

原告

鑫辰國際不動產投資顧問有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林邦棟律師

訴訟代理人

簡榮宗律師

被告

承展物流股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

呂偉誠律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國97年2 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠緣被告於民國95年6 月間，將其所有坐落台北縣三重市二重埔中興小段16-18 、16-183地號土地及其上建物即門牌號碼台北縣三重市○○○街52之3 號房屋（下稱系爭房地），委由原告居間仲介銷售。兩造並於同年月19日簽訂不動產「專任委託銷售契約書」（下稱委託銷售契約），系爭房地之委託銷售價額為每坪單價新台幣（下同）20萬元，總價金為247,080,000 元，委託銷售期間自95年6 月16日起至95年7 月10日止，亦分別為委託銷售契約第2 條、第3 條所明定。

㈡查原告於委託銷售期間內即為被告覓得第三人碩隆精密工業股份有限公司（下稱碩隆公司），願以被告委託銷售總價額247,080,000 元買受系爭房地，而碩隆公司代表人陳力銓並於同年6 月20日代表碩隆公司簽訂承購系爭房地之要約書，同時簽發500 萬元整之支票為定金，由原告交付該定金支票予被告收執，被告並已收受無誤。

㈢按「委託銷售期間由95年6 月16日起至95年7 月10日止。如甲方在此期間內收受定金，本契約有效期間自動延長至不動產買賣契約書簽訂日止。」、「甲方於乙方銷售期間內不得自行銷售或委託第三者居間仲介銷售」，分別為委託銷售契約第3 條、第5 條所明定。查被告既已於同年6 月20日已收受碩隆公司支付之定金支票，依上開約定，本契約有效期間應已自動延長至系爭房地買賣契約書簽訂日止。換言之，系爭房地依約應由原告專任銷售至成交為止，被告不得再行委託第三人銷售，合先敘明。

㈣次查，原告自接受被告委託以來，即透過各種方式行銷系爭房地，除密集於工商時報及經濟日報等全國性報紙刊登廣告外，更透過原告長期經營之人脈，積極聯絡客戶為被告介紹交易機會，除碩隆公司外，原告並曾安排多組買方至系爭房地看廠，有原告公司代看紀錄為證；且查，第三人丁○○（即系爭房地爾後之成交人，詳後述），亦曾向原告徵詢洽購事宜，此有原告公司客戶來電訪談紀錄在卷可稽，足見原告確實投入相當人力資源為被告尋覓交易機會。職是，縱使爾後碩隆公司因可歸責於己之因素致資金調度困難，不願再購買系爭房地，然被告如依約繼續委任原告專屬銷售，按照原告已定之計畫，原告繼而媒介他人或第三人丁○○與被告完成系爭房地之買賣事宜，應實屬可預期之結果。

㈤系爭委任契約委託期間雖為95年6 月16日至同年7 月10 日止，惟同契約第3 條後段同時明確約定：「如甲方在此期間內收受訂金，本契約期間自動延長至不動產買賣契約書簽定日止」。職是，原告既已於95年6 月20日與訴外人碩隆公司簽定要約書並代被告收受碩隆公司簽發之訂金支票（此為被告所不爭執），則依前揭委任契約條款之約定，系爭不動產應由原告專任銷售至買賣契約書簽定日止，即未經兩造同意終止系爭委託契約前，被告不得自行或委託第三人居間銷售。因之，被告未與原告商議終止系爭委任契約，即逕自委任第三人上揚不動產公司銷售系爭不動產，即屬違約。而依原告所安排之銷售規劃及客戶訪談紀錄，系爭不動產顯有透過原告成功銷售之高度可能已如前述，則被告前述違約行為顯已侵害原告預期之所得利益，依民法第227 條第1 項及同法第216 條之規定，自應負損害賠償責任。

㈥本件訴訟之法律關係，為被告違反兩造間系爭委託銷售契約第4 條及第5 條約定，而生之債務不履行損害賠償債權，因之，本案之訴訟標的即請求權基礎乃係民法第227 條第1 項之不完全給付損害賠償請求權。又本件被告倘依上開約定配合履行，則原告應可獲得前述預期之約定服務報酬，故此部分乃屬原告所失利益，應屬無疑。

㈦第查，被告與碩隆公司雖未能簽訂買賣契約，然因原告積極行銷該筆房地，仍有多組買方代由原告安排看屋會談，足見系爭房地確實尚有諸多成交機會（包括嗣後成交之丁○○亦曾前來詢問），顯證原告依實際計畫確有另行成交之高度可能。故原告依委託銷售契約第7 條規定，向被告請求買賣成交總價額的2.5%作為服務報酬，自應屬原告可得預期之利益。被告爾後以總價額212,000,000 元出售系爭房地於訴外人蘇逸進，原告即據此請求上開總價額212,000,000 元的2.5%即530 萬元，作為所失利益之補償金額，實合法有據。

㈧併為聲明：

⒈被告應給付原告530 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

㈠本件原告已於95年8 月間以相同事實及主張對被告提起請求給付報酬事件，經鈞院95年度訴字第1619號判決駁回原告之訴，原告不服上訴，復經臺灣高等法院96年度上字第520 號判決駁回原告之上訴，因原告未再上訴而已確定在案。

㈡原告於上開另案中即主張：被告於95年6 月19日就所有系爭房地與原告簽訂系爭委託銷售契約。嗣後訴外人陳力詮（碩隆公司之代表人）於95年6 月20日與原告簽定承購系爭不動產之要約書，並簽發500 萬元之支票為訂金由原告交付與被告，然碩隆公司始終未與被上訴人簽訂系爭不動產之買賣契約，反將定金支票返還碩隆公司，致損害原告之權益云云，惟業經上開96年度上字第520 號確定判決認定：「六、綜上所述，本件被上訴人就系爭不動產與買方碩隆公司無法達成買賣意思表示之合致，致為被上訴人解除買賣契約之預約，並返還上開五百萬元之定金支票予買方碩隆公司，既全係因上訴人無法履行其對買方碩隆公司所為可辦理全額貸款之承諾所致，自屬因可歸責於上訴人之事由…」等語。

㈢由上開另案第一、二審確定判決內容，已明確認定，本件被告與碩隆公司係因不可歸責雙方之事由而合意解除買賣預約，且確係因原告無法履行其對買方碩隆公司所為辦理全額貸款之承諾，自屬因可歸責於原告事由；以及被告係於系爭委託銷售契約所約定委託期間屆滿後（即95年7 月10日屆期），始於95年7 月21日另出售與第三人蘇逸進等事實，上開確定判決所認定之結果，對原告有拘束力，原告自不得再為與該確定判決意旨相反之主張；足見本件原告起訴狀內容所主張被告違約云云，均與事實不合，亦明顯違反上開確定判決拘束力，故原告所為主張及請求，均應屬無理由。

㈣本件當時實際情形應為碩隆公司因原告公司無法代其辦理全額貸款而無法與被告簽約，乃一再前來與被告公司洽商希望解約退款，被告瞭解其難處後，乃於95年7 月11日（即兩造委託期間屆滿後）寄發「三重二重埔郵局第453 號存證信函」向碩隆公司表示解約及同意退還其訂金等情，並同時以副本通知原告，而碩隆公司於翌日收到上開信函後，乃即前來與被告簽訂解約協議及取回訂金支票。碩隆公司因無法辦理全額貸款而無法與被告簽約，以及事後被告同意退還訂金解約，係應屬可歸責原告而不能歸責於被告。

㈤關於原告主張依兩造銷售契約第3 條後段所約定「如甲方在此期間內收受訂金，本契約期間自動延長至不動產買賣契約書簽定日止。」，主張兩造契約期間於95年7 月10日以後仍繼續存續云云，應屬無據，茲說明如后：

⒈系爭委託銷售契約第3 條所約定情形，應指被告已收受定金並於其後與買方簽訂買賣契約期間，兩造委任契約仍屬存續而言，然本件於被告收受碩隆公司定金後，即因原告無法為碩隆公司辦理全額貸款，導致碩隆公司迄至95年7月10日委託期間屆滿時仍無法與被告公司簽訂買賣契約，乃屬可歸責原告公司之事由所致，為前案確定判決所確認之法律事實，已如前述。

⒉被告於95年7 月10日委託期間屆滿後，因原告所仲介碩隆公司無法簽約，乃於95年7 月11日寄發存證信函通知碩隆公司解除契約，並同時以副本通知原告公司，經被告前開解約通知後，被告與碩隆公司及原告間已無所謂須繼續簽訂買賣契約之情形存在，自無前開委託銷售契約第3 條所約定委任期間自動延長之情形存在，足見原告前開主張應屬無理由。

㈥答辯聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張：被告於95年6 月間，將其所有系爭坐落台北縣三重市二重埔中興小段16-18 、16-183地號土地及其上門牌號碼台北縣三重市○○○街52之3 號房屋委由原告居間仲介銷售。兩造並於同年月19日簽訂系爭委託銷售契約，委託銷售價額為每坪單價20萬元，總價金為247,080,000 元，委託銷售期間自95年6 月16日起至95年7 月10日止，原告於委託銷售期間內為被告覓得第三人碩隆公司願以被告委託銷售總價額247,080,000 元買受系爭房地，碩隆公司並於同年6 月20日簽訂承購系爭房地之要約書，同時簽發500 萬元整之支票為定金，原告已交付該定金支票予被告收執之事實，業據提出不動產專任委託銷售契約書影本、要約書影本各一份為證（見本院卷第7 、8 頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、又原告主張：原告既已於95年6 月20日與碩隆公司簽定要約書，並代被告收受碩隆公司簽發之定金支票，則依系爭委託銷售契約書第3 條約定，系爭不動產應自動延長至由原告專任銷售至買賣契約書簽訂日止，於未經兩造同意終止系爭委託契約前，被告不得自行或委託第三人居間銷售，然被告與碩隆公司於未知會原告之情形下竟合意解除系爭房地之買賣預約，被告並逕行將前述定金支票返還碩隆公司。被告為規避應給予原告之服務費，旋於解除與碩隆公司間之預約後，即違約另行委託訴外人上揚不動產公司與訴外人丁○○等人接洽系爭房地買賣事宜，並於同年7 月21日透過上揚不動產公司將系爭房地以總價212,000,000 元出售於丁○○、蘇逸進，造成原告因而受有喪失約定報酬之預期利益，以及為媒介系爭房地所支出之廣告行銷費用與人力之損害等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。查兩造所簽立系爭委託銷售契約書第3 條約定：「委託期間由95年6 月16日起至95年7 月10 日 止。如甲方（即被告）在此期間內收受訂金，本契約有效期間自動延長至不動產買賣契約書簽訂日止。」、第5 條約定：「甲方（即被告）於乙方（即原告）銷售期間內不得自行銷售或委託第三者居間仲介銷售。」，是本件兩造爭執要點為：㈠系爭委託銷售契約之有效期間至何時屆至？㈡被告有無於系爭委任銷售契約有效期間另行委託第三人上揚不動產公司居間仲介銷售系爭房地。

五、就系爭委託銷售契約之有效期間至何時屆至部分：

㈠按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院民事判決92年度台上字第315 號判決要旨、95年度台上字第2722號判決要旨、88年度台上字第2230號判決要參照）。

㈡原告雖主張：其於委託銷售期間內已為被告覓得碩隆公司，願以被告委託銷售總價額247,080,000 元買受系爭房地，碩隆公司並於同年6 月20日簽訂承購系爭房地之要約書，同時簽發500 萬元整之支票為定金，原告並已交付該定金支票予被告收執，故系爭委託銷售契約之有效期間，應依前開契約書第3 條約定自動延長至系爭不動產買賣契約書簽訂日止等語。惟查：本件原告前曾依系爭委託銷售契約書第8 條約定對本件被告提起訴訟，請求被告給付報酬，歷經本院95 年度訴字第1619號、台灣高等法院96年度上字第520 號審理，均判決原告敗訴確定（下稱前訴訟），業經本院調閱上開民事卷查明。而原告於前訴訟係起訴主張：其將上開碩隆公司簽發之500 萬元定金支票交付被告，然碩隆公司始終未與被告簽訂系爭不動產之買賣契約，依碩隆公司簽立之上開要約書第3 條及系爭委託銷售契約第8 條之約定，本得沒收定金，於扣除百分之20之雜支費用後，由兩造各分配一半，即被告應返還原告300 萬元，詎被告雖以存證信函通知碩隆公司解除買賣契約，卻將該定金支票返還碩隆公司，致損及原告之權益等語。本件被告於前訴訟則抗辯：碩隆公司與被告就買賣價金尾款如何支付，及何時交付標的物等契約必要之點未能達成合意，全係因原告未能履行對碩隆公司辦理買賣價金全額貸款之承諾所致，顯屬因可歸責於原告之事由等語。是被告與碩隆公司就系爭房地未能簽訂買賣契約，係因可歸責於原告或被告之緣故，乃為前訴訟之主要爭點。而經台灣高等法院96年度上字第520 號本於兩造言詞辯論審理結果，認本件被告就系爭不動產與買方碩隆公司無法達成買賣意思表示之合致，致為被告解除買賣契約之預約，並返還上開500 萬元之定金支票予買方碩隆公司，係因本件原告無法履行其對買方碩隆公司所為可辦理全額貸款之承諾所致，自屬因可歸責於原告事由，則原告主張被告雖未沒收上開500 萬元定金，仍應依系爭委託銷售契約書第8 條之約定，就該定金於扣除百分之20之雜支費用後，再就其餘額由原告與被告各分配一半，因請求被告給付300 萬元即屬無據，而駁回原告之訴確定，有台灣高等法院96年度上字第520 號判決書附卷可稽。是依照前開最高法院裁判要旨，就此已經前訴訟法院判斷之重要爭點，於本件後訴訟原告並未提出任何新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，故本件原告自不得作相反之主張，本院亦不得為相反之判斷。因此，原告於本件主張被告與碩隆公司就系爭房地未能達成買賣意思表示之合致，係不可歸責於原告，自不足採。

㈢是系爭委託銷售契約書第3 條雖約定：「委託期間由95年6月16日起至95年7 月10日止。如甲方（即被告）在此期間內收受訂金，本契約有效期間自動延長至不動產買賣契約書簽訂日止。」，然被告所收受碩隆公司之500 萬元定金，既因可歸責於原告之事由，致原告已無法與碩隆公司簽訂買賣契約，被告並已將該定金返還碩隆公司，自無上開委託銷售契約第3 條後段：「如甲方（即被告）在此期間內收受訂金，本契約有效期間自動延長至不動產買賣契約書簽訂日止。」之適用。故系爭委託銷售契約書應於95年7 月10日期限屆至時，即已失其效力。原告主張系爭房地依上開第3 條後段約訂，應自動延長至由原告專任銷售至成交為止，被告已不得再行委託第三人銷售云云，即乏依據，洵無足採。又系爭委任銷售契約係於95年7 月10日期限屆至而失效，並非因被告向原告為終止之意思表示。是原告並主張被告於契約自動延長期間，未與原告商議而終止系爭委託銷售契約，係違反系爭委託銷售契約第4 條：「在委託期間內，非經甲、乙方同意，不得任意終止本契約」之約定，亦屬無據。

六、就被告有無於系爭委任銷售契約有效期間另行委託第三人上揚不動產公司居間仲介銷售系爭房地部分：

㈠原告主張：被告於系爭委託銷售契約有效期間，另行委託訴外人上揚不動產公司居間仲介銷售系爭房地予訴外人丁○○，已違反委託銷售契約第5 條約定，應對其負債務不履行損害賠償責任一節，為被告所否認。是原告就其此部分主張有利於己之事實，自應負舉證之責任。

㈡惟查，原告聲請訊問之證人丁○○到庭結證稱：其就系爭房地有與被告簽立買賣契約書，並稱：「在95年年初我要找五股工業區的廠房、土地，我找好多家的不動產仲介公司，包括原告公司、上揚公司、地王公司、嘉禾公司等約5 、6 家，那時是在同一時間找，真正跟我比較密切聯絡的只有嘉禾及上揚公司，這筆買賣契約是由上揚介紹的，我記得是在95年7 月10日左右上揚公司帶我去看地，我覺得還不錯，我於95年7 月15、16日左右才去跟地主談，當時上揚公司是由證人乙○○帶我去看地，簽約也是他，沒有其他人，我們是於95年7 月21日左右就簽約。」（問：原告公司之前是否有跟你聯絡系爭廠房的事情？）丁○○答：「完全沒有。」（問：原告公司有介紹其他五股工業區的廠房嗎？）丁○○答：「沒有。」（問：上揚公司什麼時候第一次與你聯繫？）丁○○答：「我在95年初主動與各家仲介公司聯絡。」（問：第一次得到系爭廠房資訊是在什麼時候？）丁○○答：「就是我剛剛講的95年7 月10日去看系爭土地。」（問：你在95年7 月10日透過上揚看土地有沒有與地主說話？）丁○○答：「沒有，當天只是在外面看，沒有遇到地主。」等語（見本院97年1 月25日言詞辯論筆錄）。

㈡另證人即上揚不動產公司負責人乙○○亦到庭結證稱：「蘇先生（即證人丁○○）一直在找廠房，大約找了半年找不到適合的，大約從95年年初就開始找，五股工業區好的廠房不多，所以一直找外圍的廠房，系爭廠房是因為我們業務員找到一個客戶，就是碩隆公司，因為碩隆公司的陳小姐有問題來請問我們公司，我們才知道有這個廠房，當時因為碩隆公司與被告公司就系爭廠房有問題來請教我公司的業務人員，是碩隆公司因為要購買系爭廠房，但是因為貸款有問題沒有辦法解決，所以請教我公司要如何解決，據我所知是原告同意給足額貸款，但是實際上無法貸到，我在95年7 月10日有帶丁○○去看系爭廠房，因為聽我們業務講地主有可能想要賣，我們看過後買方覺得適合，我就請買方去問銀行貸款是否可以貸到，我於95年7 月12、13日左右我個人去找被告公司的劉小姐談，就是在庭上的丙○○小姐，這是我們第一次接觸，劉小姐說買主貸款要貸得下來，另外他只是考慮出售，還要問過其餘的股東，買方確定可以貸款我就約雙方去做簽約成交的動作，95年7 月15日左右買方確定可以貸款，我就去找被告公司劉小姐詢問買方的意願度，問他股東是否願意出售，我去找劉小姐等他同意後我就約雙方見面，雙方是於95年7 月21日簽約當天見面，當時他們談妥價金就簽約。」（問：系爭廠房仲介的價款如何給付？）乙○○答：「仲介價格是兩造依合約書談的，仲介費用是由買方給付。」（問：在95年7 月10日前被告公司是否曾經主動委託上揚公司出售系爭廠房？）乙○○答：「沒有。」（問：本件仲介是被告主動委託你還是丁○○委託你促成？）乙○○答：「是丁○○主動委託我們處理，被告公司沒有主動委託我們出售廠房，完全是我們公司針對蘇先生的需求代找，找到後才配對。... 我們並沒有簽立書面的委託契約，一般的習慣買方不會簽委託書，賣方才有可能簽立委託書，但也不一定會簽，本件被告公司也沒有簽立委託書給我們。」等語。（見本院97年1 月25日言詞辯論筆錄）。

㈢是依上開二名證人之證詞，上揚不動產公司乃係受丁○○之委託代為尋找合適之廠房，被告並未曾委託上揚不動產公司居間仲介銷售系爭房地。且被告銷售系爭房地予丁○○之時間，已在系爭委託銷售契約有效期限95年7 月10日之後。故自不能證明被告有於系爭委託銷售契約有效期間，另行委託上揚公司居間仲介銷售系爭房地。

七、從而，原告以被告違反系爭委託銷售契約第4 、5 條約定，應依民法第227 條第1 項規定負債務不履行損害賠償責任，而請求被告給付530 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即乏依據，應一併駁回。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。