96年度訴字第2759號（給付管理費） - 臺灣新北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第2759號原　　　告　臺灣世家公寓大廈管理委員會法定代理人　張志良訴訟代理人　賴玉梅律師周福珊律師王嘉斌律師被　　　告　萬家福股份有限公司法定代理人　己○○ 訴訟代理人　戊○○ 庚○○ 乙○○ 上列當事人間給付管理費事件，本院於98年5月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣參拾捌萬零柒佰零伍元，民國九十六年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之四；餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣拾貳萬陸仟玖佰元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣參拾捌萬零柒佰零伍為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序上理由一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款載有明文。原告原起訴聲明被告應給付原告 987,288元及其法定遲延利息，嗣於97年1月22日具狀聲明為請求被告給付937,896元及其法定遲延利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許。二、原告之法定代理人原為張志良，於本件訴訟進行中變更為丙○○，並依法聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。貳、實體上理由一、原告起訴主張：訴外人丁○○為坐落於台北縣板橋市○○路25巷1之1號1樓及其地下一樓、同市○○路15號地下一樓、同市○○路○段143號1樓及其地下一樓、同段145號地下一樓之建物（以下簡稱系爭建物）所有權人，為原告之區分所有權人，使用坪數為1563.14坪，以每月租金25元計算，每月應繳納管理費新台幣（下同）39,079元。惟丁○○於民國94 年8月30日系爭建物出租予被告使用，租賃期間自94年8 月30 日至104年8月30日止，於該租賃契約第10條第2項中約定，社區管理費，由承租人即被告負擔，依前述約定，詎被告自94年10月起至96年9月止，積欠24個月管理費，總計為 937,896元，被告為公寓大廈管理條例第3條規定之住戶，與區分所有權人丁○○均有繳納管理費之義務，二人為不真正連帶債務，原告曾屢次催請被告給付，惟被告置之不理，爰依公寓大廈管理條例第10條第1項、第21條、被告與丁○○ 間之租賃契約第10條第2項之規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告937,896元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：丁○○為系爭建物之所有權人，甲○○、吳明森、林兆祥、林李麗琴為同市市○○路○段157號1樓及其地下1 樓、同市○○路○段155號地下1樓、同市○○路25巷1號1樓、1 之2號1樓及地下1樓、同市○○路23號地下1樓之所有權人，被告與丁○○、甲○○、吳明森、林兆祥、林李麗琴等人（以下簡稱丁○○等人）於94年8月31日簽訂租賃契約，租期自94年8月31日至104年8月30日止，共計10年。原告曾於92 年10月13日與丁○○等人簽定協議書，同意台灣世家社區採住家及商場空間區隔各自管理，並以台灣世家社區1 樓全部及地下1樓全部作為大型購物商場使用，台灣世家公寓大廈E 棟第2、3、4樓全部及F棟第2、3、4樓作為辦公商場使用，約定大型購物商場及辦公商場之管理費每坪25元。爾後丁○○等人依公寓大廈管理條例第26條之規定另於93年10月23 日成立易購廣場公寓大廈管理委員會（以下簡稱易購廣場管委會），丁○○為易購廣場之區分所有權人，並非原告之區分所有權人，依易購廣場商場管理規約第24條第1 項約定，應由丁○○向易購廣場管委會繳交管理費。依前揭租賃契約第10條第2項約定，社區管理費應由承租人（即被告）自行負擔，意指被告應向易購廣場繳納管理費，而非向原告繳納，若積欠社區管理費，應由易購廣場向被告催討，而非由原告向被告催討。且商場之區分所有權人成立易購廣場管委會後，應由易購廣場管委會向原告繳納管理費，亦非被告。依前揭租賃契約書第5條第3項約定租金起算日為丁○○、甲○○等人將租賃物交付被告之日起滿150日之翌日視為租金起算日，實際占有為95年4月13日，租金係於95年2月1日起算，自94年10月起至95年1月止管理費，應由丁○○繳付，被告於95年7月23日與丁○○等人終止租約，因此95年8月至96 年9月止之管理費，應向丁○○請求，依被證2所載應繳管理費係自95年2月1日至95年7月23日為224,389元等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見97年12月21日筆錄，本院卷頁26 ）㈠丁○○為坐落於台北縣板橋市○○路25巷1之1號及其地下室、莊敬路15號地下室、同市○○路○段143號及其地下室、同市○ ○路○段145號地下室之所有權人（以下簡稱系爭建物），與甲 ○○、吳明森、林兆祥、林李麗琴等人共同將系爭建物出租與被告，並於民國（下同）94年8月31日簽訂如原證3即被證1之租賃契約，依據租賃契約第10條第2項、第4條、第5條第3項約定，因使用租賃物所生之社區管理費由被告負擔，租賃期間自94年8月31日起至104年8月30日止，租金自本契約租賃物交付被告起滿150日之翌日為租金起算日，被告因丁○○等人無法提供處所以供設置空調冷卻水塔及一樓卸貨區，住戶以花盆、欄杆阻擋、抗爭，致被告無法取得營業登記等原因，而於95年9月8日以律師函函雙方已於95年7月23日終止租約結束營業，並於45日撤離完成。㈡原告與訴外人丁○○、甲○○、吳明森、林兆祥、林李麗琴、長泰建設股份有限公司、黃誠、陳守德、陳守國、楊政達、康秋花、楊政儒等人（以下簡稱丁○○等人）於92年10月13日簽訂如被證2之協議書，約定台灣世家公寓大廈社區區分為住家與商場，台灣世家公寓大廈一樓及地下一樓全部為大型購物商場，丁○○等人就大型購物商場應繳納之管理費為每坪25元，但如台灣世家公寓大廈區分所有權人會議調整住戶管理費時，丁○○等人則就住戶調整之比例調整，丁○○等人另於93年10月23日另依據公寓大廈管理條例第26條之規定，另成立「易購廣場公寓大廈管理委員會」（以下簡稱易購廣場管委會，如被證3）。㈢兩造對於被證3之真正不爭執。㈣兩造同意商場之每坪管理費為25元，丁○○出租於被告之商場面積合計為15463.14坪，如果被告應繳納之管理費為95年2 月1日起至95年7月23日止，合計為224,389元。四、本件爭點及本院判斷原告以被告為原告所管理社區之住戶，依據公寓大廈管理條例第21條、第10條之規定，及被告與丁○○間所簽訂之租賃契約第10條第2項之約定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠原告以被告為原告所管理社區之住戶，依據公寓大廈管理條例第21條、第10條之規定，及被告與丁○○間所簽訂之租賃契約第10條第2項之約定請求被告給付管理費是否有理由？㈡易購廣場是否為合法成立之管委會？茲分述如下：㈠按「住戶指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管理條例第3條第10款、第10條第1項、第21條分別定有明文。準此，承租人、區分所有權人或經區分所有權人同意使用專有部分者，均應負擔管理費，而所謂「不真正連帶債務」即數債務人具有同一目的，本於各別之債務發生原因，就同一內容之給付，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務，因此，承租人或區分所有權人、經區分所有權人同意使用專有部分之人，就管理費之債務，應為不真正連帶債務，合先敘明。且承租人對社區負擔管理費，係基於公寓大廈管理條例之規定，並非依據社區管理規約，準此，被告抗辯原告未提出社區住戶規約，不得請求管理費云云，顯有誤會。㈡原告所管理之社區為住商混合社區，以社區1樓全部及地下1 樓全部作為大型購物商場使用，丁○○等人、長泰建設股份有限公司、黃誠、陳守國、陳守德、楊政達、楊正儒、康秋花與原告簽定被證2之協議書，因面向板橋市○○路大門為顧及居民安全長期封閉，造成商場停車及出入動線受管制，致出租不易，為維護社區安全，由丁○○等人自行籌措經費，實施住商區隔措施，並以此調降管理費並商場對社區安全之回饋，有被證2之協議書可按。準此，依其協議內容，係以雙方仍同屬一個集合住宅社區為目的而訂定該協議，且該協議第2條中仍明定商場部分之管理費受原告監督及同條中仍約定商場及E、F棟住戶使用同一出入門戶之管制方法與地下停車空間之管制方法，亦足證商場部分與住宅部分乃並非完全區隔，參諸雙方於協議書第1條、第2條約定丁○○等人仍有向原告繳納管理費之義務，協議書係就同一集合住宅社區之商場部分因應其管理之特殊性所為管理費減免之約定，並非關於商場部分獨立成立管理委員會之約定，且原告訴請丁○○給付自94年10月起至96年2 月止管理費等訴訟，已達成和解，有原告提出且為被告所不爭之96年度移調字第73號和解筆錄可按（見本院卷頁147），因此，丁○○等人仍係原告所管理之區分所有權人，至為明確。被告以丁○○並非原告社區之區分所有權人等語置辯，委無足取。被告既向丁○○承租系爭建物，即為公寓大廈管理條例第3 條第10款所規定之「住戶」或「經區分所有權人同意而為專有部分之使用者」，依據前揭說明，自有繳納管理費之義務，至於丁○○等人是否另成立易購廣場管委會，核與本件為被告為系爭建物之承租人，應向原告繳納管理費之義務無涉。㈢非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。㈠共用部分、約定共用部分範圍之劃分。㈡、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。㈢、公共基金之分配。㈣、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。㈤、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之，【民國95年1 月18日修正】公寓大廈管理條例第26條訂有明文。原告社區辦公、商場部分之出入口與住宅部份出入口同為一起使用，已如前揭協議書所述，自難依據上開規定就商場部分另成立管理委員會。況且，上開規定中明定辦公、商場部分如欲單獨成立委員會，必須經由「區分所有權人過半數書面同意」及「全體區分所有權人會議決議或規約明定公寓大廈管理條例第26條各款事項」。然被告並未舉證易購廣場管委會已經過原告社區區分所有權人過半數書面同意，丁○○等人於93年10月23日成立之易購廣場管委會與前揭規定不符，應屬無效。㈣丁○○等人與被告於94年8月31日簽定被證1之租約，租賃期限自94年8月31日起至104年8月30日止，已如前述，因此，丁○ ○於簽定租約時已交付系爭建物予被告使用，被告自94年8月 31 日起即為經區分所有權人同意而為專有使用者，依據前揭公寓大廈管理條例第3條第10款之規定，自斯時起即有繳納管理費之義務，依據被證1之租約雖約定租金起算日係自交付租賃物起150日，惟此為丁○○與被告就租金起算日之約定，核與被告經區分所有權人同意而為專有使用者之事實無關，因此，被告抗辯應自租金起算日即95年2月1日始有繳納管理費之義務云云，自不足取。㈤另被告抗辯丁○○等人無法提供處所以供設置空調冷卻水塔及一樓卸貨區，住戶以花盆、欄杆阻擋、抗爭，致被告無法取得營業登記等原因，而於95年9月8日以律師函函雙方已於95年7 月23日終止租約結束營業，並於45日撤離完成等情，而丁○○與被告間之租約，因丁○○所交付租賃物，不能達契約目的，作為停車空間及商場使用，已於95年7月23日終止租約，為台灣台北地方法院簡易庭95年度北簡字第57044號民事確定判決所是認，且為原告所不爭，因此，原告請求自94年10月1日起至95年7月23日止之管理費，為有理由，逾此部份，應予駁回。㈥經查，丁○○出租於被告之建物面積為為1563.14坪，以每坪 25元計算管理費，每月應繳管理費39,079元，每月以31日計算，平均每日管理費為1,302.6 元，為兩造所不爭，原告請求自94 年10 月1 日起至95年7 月23日止，合計為9 月又23日，管理費為380,705 元（計算式為：39,079x9+ ｛39079 ÷30X23 ｝=380, 705），綜上述，原告依據公寓大廈管理條例第10條、第21 條之規定，請求被告應給付原告380,705 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起即96年11月21日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，逾此部分，應予駁回。五、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。被告請求原告提出歷年來之區分所有權人會議記錄及對丁○○為召開會議之通知書證、原告社區管理規約等證據，然查，丁○○為系爭社區為區分所有權人，已如前述，自無再行命被告提出前開書證之必要。七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 98 年 6 月 23 日民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 98 年 6 月 23 日書記官陳靜怡

臺灣新北地方法院96年度訴字第2759號

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