臺灣新北地方法院96年度重訴字第307號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 98 年 08 月 21 日
• 法官: 朱耀平、許月珍、王瑜玲
• 法定代理人: 壬○○、庚○○、癸○○
• 當事人: 力瑋實業股份有限公司、立兆股份有限公司、上海商業儲蓄銀行股份有限公司民生分公司

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第307號原　　　告　力瑋實業股份有限公司
法定代理人　壬○○
訴訟代理人　尤英夫律師
複　代理人　黃宗哲律師
被　　　告　立兆股份有限公司
法定代理人　庚○○
訴訟代理人　乙○○
己○○
被　　　告　上海商業儲蓄銀行股份有限公司民生分公司
法定代理人　癸○○
訴訟代理人　丁○○
丙○○
戊○○
甲○○
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國98年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告立兆股份有限公司應給付原告新臺幣貳仟肆佰捌拾萬元，及自民國九十六年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告上海商業儲蓄銀行股份有限公司民生分公司應給付原告新臺幣貳仟肆佰捌拾萬元，及自民國九十六年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上開第一、二項給付，如其中任一被告已為給付，他被告於給付範圍內同免其給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告立兆股份有限公司、上海商業儲蓄銀行股份有限公司民生分公司負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣捌佰貳拾陸萬柒仟元或等值之國泰世華商業銀行可轉讓定期存款單供擔保後，得假執行。但被告立兆股份有限公司、上海商業儲蓄銀行股份有限公司民生分公司如以新臺幣貳仟肆佰捌拾萬元或等值之上海商業儲蓄銀行民生分行可轉讓定期存款單為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告與被告立兆股份有限公司（下稱立兆公司）於民國95年11月3 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將其所有門牌號碼臺北縣五股鄉○○○路63號地下2 層、地上7 層之建物暨其坐落基地（下稱系爭建物）出售予被告立兆公司，約定買賣價金為新臺幣（下同）248,000,000 元，分4 次付款，分別為⒈第1 次付款：系爭買賣契約簽定時，被告立兆公司應給付原告50,600,000元，⒉第2 次付款：雙方應於96年5 月31日前辦理過戶文件簽章，被告立兆公司並應支付原告50,600,000元，⒊第3 次付款：被告立兆公司須於移轉登記前完成銀行貸款之申請、對保及獲銀行核准等手續，抵押權設定與移轉登記同時送件，於銀行核發當日，被告立兆公司應支付原告126,500,000 元，⒋第4 次付款：雙方應於96年6 月30日前辦理點交系爭建物，被告立兆公司同時支付原告尾款25,300,000元。又依系爭買賣契約第9 條第2
項關於違約處罰之約定，原告與被告立兆公司均不得藉故拖延或延遲支付，如有延遲，延遲者應賠償另一方每一日按買賣價金千分之1 作為違約金。另被告上海商業儲蓄銀行股份有限公司民生分公司（下稱上海銀行）於96年4 月20日出具承諾書（下稱系爭承諾書），保證俟原告正式將系爭建物交付予被告立兆公司後，即撥付25,300,000元至原告開設之帳戶內，且不得片面單獨撤銷前開付款委託，否則願依法負損害賠償責任。
㈡而前三次付款，被告均依約履行。詎料，迨至第4 次付款時，被告立兆公司竟以原告尚未點交系爭建物為由拒絕付款，並向本院為清償提存，經本院以96年存字第2581號清償提存事件受理在案，而被告上海銀行亦以被告立兆公司已完成清償提存為由，拒絕依系爭承諾書之約定撥款。然而，被告立兆公司已於96年5 月9 日以前即已進駐系爭建物，自應依約給付買賣價金尾款25,300,000元；至被告立兆公司雖向本院為清償提存，惟其提存書卻附有「提存物受取人需先支付提存人新台幣參佰萬元．．．」之條件，顯未依債之本旨為清償，不生清償之效力。爰依兩造間之契約關係，請求被告連帶給付系爭建物買賣價金尾款25,300,000元，另依系爭買賣契約第9 條第2 項之約定，請求被告立兆公司自其接管系爭建物之翌日即96年5 月11日起至清償日止，按日給付買賣價金千分之1 即248,000 元之懲罰性違約金。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭建物2 樓室內裝潢並非系爭買賣契約之標的：
依原告與被告立兆公司於95年9 月29日簽訂之承購要約書以及於95年11月3 日簽訂之系爭買賣契約書第2 條關於買賣標的物明細之約定可知，雙方買賣標的物之範圍僅限於依地政機關登載為準之土地、建物及法定公共設施，不及於系爭建物之室內裝潢、門窗及他項物件，因該等物件原屬私有用途，其搬遷易受損，變異爭議大，故一般交易習慣上皆不列入交易約定項目，此觀系爭買賣契約第10條第2 項第3 款約定：「乙方（即原告）應將點交日現有裝潢物固定物留給甲方（即被告立兆公司）」亦明。
⒉原告否認系爭建物存有任何瑕疵，亦否認被告立兆公司所提系爭建物2 樓現場照片（即被證24）之形式真正，因該照片未附有日期，無從得知究係系爭買賣契約簽訂前或後所拍攝，且該照片無法確認即為系爭建物2 樓現場，亦無法據此即認定係原告所破壞。
⒊原告已於96年5 月9 日以前，將系爭建物交付予被告立兆公司：
①系爭建物目前正由被告立兆公司排他地占有使用中，且該建物正面外牆亦已標明「立兆股份有限公司」等大字，況被告立兆公司另於96年5 月10日以96兆字第07AA-2號函自承：「．．．本公司已接管該不動產．．．」等語，足證原告已將系爭建物交付予被告立兆公司無訛。②倘原告尚未交付系爭建物予被告立兆公司，被告立兆公司何以能向原告主張不完全給付之債務不履行之責任？蓋不完全給付之債務不履行責任係以債務人「已給付（即已交付系爭建物）」為前提，若債務人已屆清償期仍未履行者，乃屬「給付遲延之債務不履行責任」，非謂「不完全給付之債務不履行責任」。
⒋被告立兆公司不得行使同時履行抗辯權，是其以本院96年度存字第3581號清償提存事件所為之提存，不生清償之效力：
①被告立兆公司所主張之物之瑕疪擔保責任，核其性質為法定之擔保責任，並非契約責任，與原告依契約所負之給付買賣價金義務，並非基於同一雙務契約而生，被告立兆公司自不得主張同時履行抗辯。
②又按他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條第2 項定有明文。被告立兆公司目前已占有並使用系爭建物，且其主張所謂物之瑕疪所生之損害頂多亦僅3,000,000 元，則其就系爭建物買賣價金尾款扣除該損害額之餘款22,300,000元，自無為同時履行抗辯之餘地。
③是被告立兆公司以本院96年度存字第3581號清償提存事件提存系爭建物買賣價金尾款25,300,000元，並附加原告應賠償3,000,000 元之同時履行抗辯條件，與提存法第9 條第1 項第5 款規定不符，自不生清償之效力。
⒌被告立兆公司未舉證證明其對原告有抵銷債權存在及其數額：
①原告否認其與被告立兆公司曾口頭就系爭建物2 樓室內裝潢議價為3,000,000 元，亦否認被告立兆公司所提寶鉑室內裝修有限公司（下稱寶鉑公司）工程預算表（即被證25）之形式及實質上真正，且依原告於91年初委託UB股份有限公司所製作如附圖所示之系爭建物2 樓原始平面設計圖，仍無法證明系爭買賣契約簽訂時，系爭建物2 樓究有何設施以及各該設施之品牌、品名、單價、數量等情，更遑論得以證明雙方訂約時及點交時之原狀各如何，自與待證事實無關。
②原告係因被告立兆公司拒不給付系爭建物買賣價金尾款，又向原告請求賠償損害3,000,000 元，始由其委任之會計師在公開觀測網站上揭露重大訊息謂「本公司估計最大損失為3,000,000 元」等語，並非即承認原告應賠償被告立兆公司所受損害3,000,000 元。
③原告之89年度及90年度合併財務報表雖記載其與磐成設計工程有限公司（下稱磐成公司）就系爭建物簽訂之裝修工程合約總價為12,857,000元，惟此為全新裝潢之價格，尚須扣除折舊及殘餘價值，且系爭建物為地上7 層及地下2 層，平均計算每一樓層之裝修費用亦僅有1,428,555 元，況上開裝修費用並非平均用在每層樓或某一樓層，自不得據此作為被告立兆公司因系爭建物2 樓室內裝潢遭拆卸所受之損害。
④依臺北縣室內設計裝修商業同業公會（下稱臺北縣室內裝修公會）鑑定報告所列系爭建物2 樓毀損之項目，再參酌磐成公司提供之報價單所列單價，縱不扣除折舊，被告立兆公司實際所受損害至多僅274,998 元（計算明細詳如本院卷二第193 頁明細表）。
⑤被告立兆公司抗辯其所受損害之項目大多為門、窗、天花板、隔間牆面、燈具等，依行政院訂頒之固定資產耐用年數表規定，自動門及其他設備（含門窗）等房屋附屬設備之折舊年限為10年，防爆牆之折舊年限亦為10年。而被告立兆公司所指受損設備乃原告於91年2 月6 日所購置，迄至原告於96年5 月9 日將系爭建物點交予被告立兆公司時，已歷時5 年有餘，因此，前述被告立兆公司所受損害金額至少應減為一半即137,499 元。
⑥依被告立兆公司所提系爭建物2 樓現場照片（即被證24）所示，僅部分之門、門框、門斗、天花板、玻璃窗被拆除，並非牆、柱被拆除，根本不會對整棟大樓之結構之安全性造成任何影響，是被告立兆公司抗辯系爭建物2 樓室內裝潢遭拆卸，已對大樓之結構安全性造成嚴重影響等語，顯無可採。
㈣聲明：
⒈被告應連帶給付原告25,300,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨被告立兆公司應自96年5 月11日起至清償日止，按日給付原告248,000 元。
⒉願以現金或等值之國泰世華商業銀行可轉讓定期存款單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告立兆公司之抗辯：
㈠原告未依系爭買賣契約第10條第1 項之約定辦理點交：
⒈原告與被告立兆公司簽訂系爭買賣契約係約定以系爭建物於簽約時之現況買賣，且被告立兆公司有意直接以系爭建物2 樓及7 樓作為辦公室使用，為避免簽約時既存門窗設備與定著物遭到事後拆卸破壞，乃特別在該契約第10條第1 項前段約定：「本買賣不動產按簽約時現況點交，其室內外門窗廚廁及公共設施等定著物，移交前增築部份，乙方（即原告）自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方（即被告立兆公司），現有附屬水、電按簽約時現況交付。」詎被告竟於96年4 月初搬遷時，蓄意大規模拆卸破壞系爭建物2 樓之室內門窗及定著物，經被告立兆公司通知原告應於96年5 月15日前修復完畢，原告仍不願配合，且雙方三度辦理點交均告失敗，被告立兆公司只得於96年5 月16日向本院辦理系爭建物買賣價金尾款之清償提存，並自行重新規劃辦公室樓層及雇工完作遭破壞裝潢之拆除清理工作。
⒉按舉凡因法律行為（例如買賣、租賃、借貸）所生之「特定物占有」之移轉，均會面臨「點交」問題。而點交即清點及交付，其目的在使受點交之人取得對該特定物完全、無瑕疵之占有。本件被告立兆公司蓄意拆除系爭建物2 樓之室內門窗及定著物，未依系爭買賣契約第10條約定交付系爭建物予被告立兆公司，顯非依債務本旨實行提出給付，依民法第235 條第1 項前段規定，自不生提出之效力。至原告於96年5 月7 日以後自行撤走其原設置看守系爭建物之守衛，並不符合系爭買賣契約所定「依簽約時現況點交」及「正式交屋」之要件，而被告立兆公司96年5 月10日96兆字第07AA-2號函雖敘及已「接管」系爭建物一節，但「接管」並非法律上所謂之「正式交屋」，亦非系爭買賣契約所定之「依簽約時現況點交」，是原告主張其已將系爭建物點交予被告立兆公司等語，自屬無據。
㈡被告立兆公司於96年5 月16日所為清償提存具有清償效力：⒈按依提存法辦理提存可以附有對待給付之條件，此為該法第9 條第1 項第5 款後段規定：「提存書應記載下列事項：五、．．．其受取提存物如應為對待給付，或附有一定要件者，並應記載其對待給付之標的或所附之要件。」甚明。
⒉原告於簽訂系爭買賣契約時，明知被告立兆公司有意將系爭建物2 樓及7 樓作為辦公室使用，乃特別在該契約第10條第1 項前段約定「按簽約時現況點交」，竟大規模蓄意破壞系爭建物2 樓之室內門窗及定著物，以致被告立兆公司無法以該建物2 樓作為辦公室使用，即欠缺其於簽訂系爭買賣契約時所保證之品質，且係可歸責於原告之事由致生之瑕疵，原告自應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，被告立兆公司自得請求原告賠償其所受之損害，並與其應給付之系爭建物買賣價金尾款，主張同時履行抗辯。又原告於簽訂系爭買賣契約前，即宣稱系爭建物2 樓室內外門窗廚廁及公共設施等定著物至少值3,000,000 元等語，被告立兆公司亦同意以此金額計入買賣價金總額中，則於原告給付3,000,000 元作為賠償被告立兆公司因系爭建物2 樓室內門窗及定著物遭拆除所受之損害前，被告立兆公司就該建物買賣價金尾款之對待給付，自得行使同時履行抗辯權，是原告向本院為清償提存時，附加原告應賠償3,000,000 元之對待給付條件，於法有據，應生清償之效力。
㈢被告立兆公司得請求原告賠償系爭建物2 樓室內門窗及定著物遭拆卸所受損害及懲罰性違約金，並與原告得請求被告立兆公司給付系爭建物買賣價金尾款債權主張抵銷：
⒈承前所述，原告蓄意拆卸系爭建物2 樓室內門窗及定著物，應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，且該瑕疵及不完全之給付即使於事後補正，亦對被告立兆公司無利益，被告立兆公司自得依民法第360 條及第227 條第1 項準用關於給付不能之規定，請求原告賠償上開遭拆卸裝潢回復原狀所需費用共4,471,636 元，此有寶鉑公司提供之工程預算表（即被證25）可證。
⒉對照原告於91年間委託UB股份有限公司繪製如附圖所示之系爭建物2 樓原始平面設計圖，以及該建物2 樓遭拆卸破壞後之現場照片（即被證24）可知，系爭建物2 樓內部建築隔間結構環環相扣，其損壞重建，往往必須併同相連之區塊一起拆除，足見寶鉑公司工程預算表內所列每一回復工程項目均係實際所需，且符合損害實情。再觀諸原告之89年度及90年度合併財務報表中記載：原告「於90年11月與磐成設計工程有限公司簽訂第二事業大樓室內裝修工程合約，合約總價為12,857千元．．．」等語，而系爭建物除2 樓及7 樓有裝修外，另僅有1 樓入口大門門廳區以及6 樓以石膏板牆隔間充作員工餐廳，其餘部分均未裝修或為空樓層，顯見前述裝修費用多用於系爭建物2 樓及7 樓，平均一層之裝潢費用即約為6,000,000 元左右，此項事實足以說明寶鉑公司估預系爭建物2 樓回復工程需費4,471,636 元之真實性。
⒊臺北縣室內裝修公會出具之鑑定報告，未依本院指示鑑定系爭建物因其2 樓內部裝潢遭拆卸以致減損價值之金額以及該遭拆卸狀況可否修補暨其修補費用若干等節，又於結論中自認「無從依據原始裝修平面圖、照片核對，鑑定出上項價值減損金額，項目修補回復原狀費用金額」等語，是該鑑定報告自不足作為系爭建物存有瑕疵及價值減損之證明。又上開鑑定報告僅以低於市場行情之材料價格回報，完全不符合系爭建物2 樓原有裝修之材料等級，例如牆面原採用矽酸鈣板，但鑑定報告僅以石膏板材料估算，而以石膏板材料作為門牆填補，並不符合室內安全要求，經常使用或發生地震，門牆填補處容易扭曲變形而發生倒塌，怎能以非專業之石膏板來作為修補方式？
⒋原告於89年、90年間裝修系爭建物2 樓所採用之材料品質高且堅固耐用，又係作為辦公室使用，不易產生耗損，至今還是嶄新如昔，並無折舊之問題。縱應扣除折舊，亦應依行政院頒佈之固定資產耐用年數表中「辦公用鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋」，其耐用年數為50年，再參酌該表說明四載稱：「．．．固定性之附屬設備無單獨使用價值者，其耐用年數隨其主要設備」等情，按系爭建物2 樓內外牆面、門、窗、門框、窗框、玻璃、天花板、電器．．．等固定性附屬設備之耐用年限為50年計算其折舊。則依磐成公司提出之系爭建物2 樓裝修工程費報價單所載數量及單價，再參酌寶鉑公司提供之工程預算表所載回復工程施作方式，復扣除木門、窗簾盒、窗簾、日光吊燈、電動螢幕、送風機器設備與試車調整等金額，並扣除折舊後，重新計算原告應賠償被告立兆公司該建物2 樓回復原狀費用為3,584,470 元（計算明細詳如被證52 所 示）。
⒌又被告立兆公司已於96年5 月16日將系爭建物買賣價金尾款25,300,000元向本院辦理清償提存，但原告仍未依系爭買賣契約簽約時之現況辦理點交，依該契約第9 條第2 項之約定，自應從96年5 月16日起，按日賠償被告立兆公司依買賣價金千分之1 即248,000 元計算之懲罰性違約金。㈣聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願以現金或等值之上海商業儲蓄銀行民生分行可轉讓定期存款單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告上海銀行之抗辯：
㈠系爭承諾書記載：「本行同意依照立撥款委託書人（即借款人）與出售人（即受款人）雙方共同簽立之撥款委託書（詳上）撥付借款．．．。」等語，而原告與被告立兆公司共同簽立之撥款委託書則記載：「．．．俟〔力瑋實業股份有限公司〕正式交屋後即再將借款新台幣貳仟伍佰參拾萬元整撥付〔力瑋實業股份有限公司〕上項帳戶．．．」等語，惟依被告立兆公司96年5 月15日96兆字第07AA-1號函稱：「點交最終宣告失敗」等語，並無完成上開撥款委託書所定之撥款條件，被告上海銀行自無需依系爭承諾書之約定，將被告立兆公司所借款項撥付至原告指定之帳戶內。
㈡況被告立兆公司已將其應支付原告之系爭建物買賣價金尾款25,300,000元，全數以本院96年度存字第2584號清償提存事件，以原告為提存物受取人辦理清償提存，則該買賣價金支付之事務已無需由被告上海銀行再另行以被告立兆公司動用融資借款方式而撥付之必要。
㈢聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願以現金或等值之華僑商業銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實
㈠原告與被告立兆公司於95年11月3 日簽訂系爭買賣契約，約定由原告出售地下2 層、地上7 層之系爭建物予被告立兆公司，買賣價金為248,000,000 元，並由被告上海銀行於96年4 月20日出具系爭承諾書，承諾於原告正式交屋後將被告立兆公司之借款25,300,000元撥付原告。
㈡原告與被告立兆公司簽訂系爭買賣契約時，自行使用系爭建物地上2 樓、7 樓，地上1 樓、3 樓出租予其他公司使用，地下1 樓及地上4 樓、5 樓、6 樓均為未為使用，地下2 樓則為停車場。被告立兆公司自96年1 月起即依系爭買賣契約第11條約定，借屋裝修系爭建物地下1 樓及地上4 樓、5 樓、6 樓，復自96年3 月起借屋裝修系爭房屋地上1 樓、3 樓。
㈢依系爭買賣契約第4 條之約定，系爭建物買賣價金分4 次付款，被告立兆公司已依約給付第1 至3 次價金共222,700,000 元。
㈣系爭建物已於96年5 月1 日移轉所有權登記予被告立兆公司。又系爭買賣契約第4 條第4 款原約定系爭房屋應於96年6
月30日前辦理點交，嗣原告與被告立兆公司曾協議提前於96年4 月25日、同年5 月4 日辦理點交，惟均未完成。
㈤原告於96年5 月9 日致函被告立兆公司表示：「因貴司已於民國96年5 月7 日全部接管五工五路63號之建物，致本司守衛被迫辭職，頗感遺憾。雖然貴司已全部佔用建物而本司人員亦無法進入建物，致損害本司利益，但本司仍願以和為貴，願與貴司協商」等語。被告立兆公司於96年5 月10日以96兆字第07AA-2號函致原告聲明稱：「本公司為五工五路63號的房屋所有人，因此，本公司接管該不動產乃於法有據；至於貴公司守衛是否留職、離職或仍可轉任其他職務而不需被迫離職等情事，並非本公司權限所在，本公司不便發言」等語。
㈥被告立兆公司於96年5 月16日以原告受領買賣價金遲延為由，將系爭建物買賣價金尾款25,300,000元向本院提存所以96年度存字第3581號清償提存事件辦理清償提存，並附加條件「提存物受取人需先支付提存人新台幣參佰萬元整作為破壞二樓門及室內定著物的損害賠償之後才能受取提存物，領取提存物應經提存人同意。」
五、本院之判斷
㈠原告是否已經交付系爭建物予被告立兆公司？
⒈原告主張系爭建物目前正由被告立兆公司排他地占有使用中，且據被告立兆公司於96年5 月10日以96兆字第07AA-2號函自承其已接管該建物一節，足見其將系爭建物交付予被告立兆公司等語，被告立兆公司則以原告於96年4 月初搬遷時，蓄意大規模破壞系爭建物2 樓室內門窗及定著物，未依系爭買賣契約第10條第1 項所定債之本旨實行提出給付即交付系爭建物予被告立兆公司，自不生提出之效力，至被告立兆公司上開函文所敘「接管」一節，並非「正式交屋」，亦非系爭買賣契約所定之「依簽約時現況點交」等語資為抗辯。
⒉按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。查被告立兆公司自96年1 月起及96年3 月起，即依系爭買賣契約第11條關於借屋裝修之約定，占有系爭建物地下1 樓、地上4
樓至6 樓以及地下1 樓、3 樓，此為兩造所不爭執。而原告主張其已於96年5 月9 日將其原派駐在系爭建物之守衛撤離，即由被告立兆公司排他地占有使用迄今一節，為被告立兆公司所不爭執，復據證人即被告立兆公司員工（現已離職）曾照景到庭結證稱：「直到5 月7 日發生原告法定代理人到系爭建物的事情時，（原告）警衛都還在，那件事情發生後警衛就撤掉了，撤掉之後就換成被告立兆公司的警衛．．．被告立兆公司的警衛是在5 月7 日以前就在，當時有點類似雙警衛」、「（問：原告警衛撤掉後，原告是否就無法進入系爭建物？）是，進入必須要經過被告立兆公司的警衛」等情明確（見本院卷一第279 頁），則參酌原告於96年5 月9 日已自動撤離其原派駐看守系爭建物之守衛，此後即由被告立兆公司派駐警衛管制出入而為實際管領使用，而原告亦未曾向被告立兆公司請求返還系爭建物之占有等情，足見原告於96年5 月9 日撤離守衛時，即有將系爭建物全部範圍交予被告立兆公司之意，被告立兆公司亦已受讓該建物之占有無訛。
⒊至被告立兆公司抗辯原告未依系爭買賣契約第10條第1 項之約定交付系爭建物予被告立兆公司，依民法第235 條前段規定，不生提出之效力等語。按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235 條前段固定有明文。惟該條規定在民法債編之體例上係編排在民法第234 條之後，而民法第234 條乃規定，債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。由此足見，民法第235 條前段所謂債務人現實提出之給付不符合債務之本旨者，不生提出之效力，債權人得拒絕受領該給付，且不負遲延責任，惟債權人已受領該給付，即僅得依債務不履行之規定請求債務人賠償損害或解除契約，不得再謂債務人尚未為給付。準此，原告確已將系爭建物交付予被告立兆公司，業經詳述如前，縱該建物存有瑕疵而不符合系爭買賣契約之約定，亦僅屬原告應否負債務不履行責任之問題，仍無礙於其已為給付之事實。從而，原告主張其將於96年5 月9 日將系爭建物交付予被告立兆公司等語，自堪採信。
㈡原告交付系爭建物是否未依債之本旨為給付或有物之瑕疵？⒈被告立兆公司抗辯原告於簽訂系爭買賣契約時，明知被告立兆公司有意將系爭建物2 樓及7 樓作為辦公室使用，乃特別在該契約第10條第1 項前段約定「按簽約時現況點交」，竟大規模蓄意破壞系爭建物2 樓室內門窗及定著物，以致被告立兆公司無法以該建物2 樓作為辦公室使用，欠缺其於簽訂系爭買賣契約時所保證之品質，且係可歸責於原告之事由致生之瑕疵，原告自應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任等語，原告則否認系爭建物2 樓室內裝潢屬系爭買賣契約之標的，亦否認其有拆卸破壞該建物2 樓室內門窗及定著物之事實。
⒉按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨參照）。查原告與被告立兆公司簽訂之系爭買賣契約第2 條第1 項、第2 項關於買賣標的物明細乃約定：「⒈土地、建築物標示：已登記者應以登記簿謄本或所有權狀說載之面積為準。土地標示：五工段558-9 地號，持分：全部（1,519 平方公尺）。建物標示：五股鄉○○○路63號，建號：349 ，所有權全部（7,582.20平方公尺）。」「⒉本買賣範圍包括未保存登記建物部份在內。」雖僅標示其買賣標的物包括系爭建物經辦理保存登記之建物暨其坐落基地以及未辦理保存登記之建物。惟觀諸系爭買賣契約第10條第1 項關於房地移交則約定：「⒈本買賣不動產按簽約時現況點交，其室內外門窗廚廁及公共設施等定著物，移交前增築部分，乙方（即原告）自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方（即被告立兆公司），現有附屬水、電按簽約時現況交付。另如有被人侵占，乙方亦須負責排除，俾使甲方完整取得。」乃協議原告應將系爭建物於簽約時存有之室內外門窗廚廁及公共設施等定著物一併交付予被告立兆公司，不得任意取卸破壞，顯見原告依系爭買賣契約所應履行交付買賣標的物之範圍，除系爭建物之結構體外，尚包括該建物於簽約時存有之室內外門窗及公共設施等定著物無訛。
⒊又被告立兆公司抗辯原告於96年4 月初搬遷時，蓄意拆除系爭建物2 樓室內門窗及定著物一節，業據其提出現場錄影光碟1 片、如附圖所示該樓層原始設計平面圖1 紙、遭拆除前之現場照片3 張、遭拆除後之現場照片24張為證（見本院卷一第87頁、第159 至173 頁）。觀諸被告立兆公司提出之上開原始設計平面圖所示（見本院卷一第159 頁），系爭建物2 樓原規劃為辦公室使用，中央設置多張辦公桌椅，四周則隔間為會議室、主管辦公室等，各隔間並安裝單推或雙推門片，此亦為兩造所不爭執，並有被告立兆公司提出現場照片3 張附卷可稽（見本院卷一第160 至161 頁），復據證人即被告立兆公司員工（現已離職）曾照景到庭結證稱：「我有參與那棟大樓網路建設工程的部分，95年11月左右去現場會勘，我是去會勘2 樓及4 、5
、6 樓，．．．，2 樓的部分現場是OA隔間，兩旁還有會議室及實驗室，現場已無人使用，隔間及裝潢設備都完整」等語（見本院卷一第276 頁），以及證人游淑娟到庭具結證述稱：「我在寶鉑設計公司工作」、「立兆公司找寶鉑公司是就系爭大樓全部作平面規劃、估價及施工，這件案子全部都是我負責，立兆公司是從95年終開始接觸這個案子，當時我是經由原告公司的員工王淳寬帶領進入系爭大樓勘查，當時我還帶了多位工班去看現場，目的是為了要估價，我當時是看系爭大樓各樓層」、「我記得進入2
樓的右手邊是會議室，左手邊是實驗室，中間是OA辦公設備」等語明確（見本院卷一第280 至281 頁），堪認屬實。
⒋惟依證人曾照景證稱：「大約是4 月的時候我看到2 樓現場與我先前進去會勘時不同，右邊會議室整面落地玻璃都已經拆走，左邊實驗室有一片玻璃窗也是被拆掉，中間的OA辦公家具都不見了，會議室內的天花板有管線外露，當時並沒有進行採證，後來我通知公司，公司才要求我5 月的時候去現場採證，我分別用相機及DV拍攝」、「（卷內照片及光碟）都是我所拍攝，有些是用相機拍攝，有些是從我拍攝的DV中再攫取畫面出來」等語（見本院卷一第276 至277 頁），以及證人游淑娟證稱：「直到96年4 月原告搬出後我才又到2 樓去看過，但是實際日期我不記得了，當時是因為我們施工的材料想要找空間放，所以才又到2 樓去看，沒想到發現裡面有被破壞的情形」、「原來兩旁會議室及研究室矽酸板隔間都拆掉，門也拿掉，天花板也因部分設備遭拆卸，連帶造成天花板塌陷，其內的管線也跟著掉落，同時隔間遭拆卸時連帶使得周圍的塑膠地板遭到破壞」等語（見本院卷一第281 頁），均證述其等於96年4 月間進入系爭建物2 樓勘查時，發現該樓層原有門、窗以及天花板內部分設備均已遭拆卸。
⒌又經本院於準備程序中當庭撥放證人曾照景至系爭建物2
樓實地攝影之光碟畫面，勘驗結果認：①如附圖編號2 所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar 燈已拆卸，②如附圖編號4 所示隔間之玻璃門已拆卸，③如附圖編號6 所示隔間之玻璃牆、牆框已拆卸，牆框四周牆面損壞，④如附圖編號5 所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，⑤如附圖編號8 所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar
燈已拆卸，⑥如附圖編號9 、10、11所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar 燈已拆卸，門左側牆面整面遭拆卸，四周牆面損壞，⑦如附圖編號12 所 示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-BAR 燈已拆卸，有本院勘驗筆錄1 件存卷足憑（見本院卷一第245 至246 頁），足見證人曾照景、游淑娟證述其等於96年4 月間進入系爭建物2 樓勘查時，該樓層原有門、窗以及天花板內部分設備均已遭拆卸一節，尚非子虛。
⒍再參酌被告立兆公司曾於96年5 月2 日以96年兆字第07AA-2號函檢附系爭建物2 樓室內門窗及定著物遭拆卸之照片，向原告表示：「本公司今天派員前往五工五路63號作實地勘查，發現以下違反契約約定事項，敬請貴公司迅速派員前往處理．．．⒎二樓隔間的門及室內定著物被蓄意取卸破壞．．．不符合簽約當日的實際狀況。」等情，又於96年5 月7 日以96兆字第07AA-1號函檢附系爭建物2 樓於95年11月10日及96年5 月2 日拍攝之現場照片，再度向原告表示：「因為貴公司搬遷時將2 樓拆得滿目瘡痍．．．，貴公司事實上無法在5 月7 日當天完成點交」等語，有上開函文影本2 份在卷可考（見本院卷一第39至52頁、第55至59頁），而原告嗣後函請被告立兆公司出面協調雙方因買賣系爭建物所生爭議時，亦未曾否認其有拆卸系爭建物2 樓室內裝潢之事實，此有原告96年5 月9 日函文影本1 件附卷足憑（見本院卷一第61頁）；況系爭建物2 樓於96年5 月9 日交付予被告立兆公司之前，均係由原告占有使用中，此為兩造所不爭執，足見系爭建物2 樓室內門窗及定著物於系爭買賣契約簽訂後遭破壞之部分，應係原告於96年5 月9 日以前仍占有使用該樓層時所拆卸無訛，是原告猶否認其有拆除系爭建物2 樓室內裝潢之事實，自不足採信。
⒎按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。本件原告與被告立兆公司簽訂系爭買賣契約約定買賣標的物包括系爭建物暨該建物於簽約時存有之室內外門窗廚廁及公共設施等定著物，且該建物2 樓原即隔間作為辦公室使用，但原告將系爭建物交付予被告立兆公司時，該建物2 樓室內隔間之門窗及部分定著物卻遭拆卸，致減少該樓層依契約預定作為辦公室使用之效用，屬物之瑕疵，係未依系爭買賣契約約定之債務本旨而為給付，是被告立兆公司抗辯原告未依債之本旨交付系爭建物等語，堪值採信。
㈢被告立兆公司得否以原告未依債之本旨交付系爭建物或系爭建物存有瑕疵為由，就該建物買賣價金尾款行使同時履行抗辯權？
⒈原告主張其已交付系爭建物予被告立兆公司，被告立兆公司即應依系爭買賣契約第4 條第4 款約定給付買賣價金尾款25,300,000元，詎其遲不給付，應併依該契約第9 條第2 項約定，賠償每一日按買賣總價千分之1 即248,000 元計算之違約金等語，被告立兆公司則以原告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行損害賠償責任而賠償損害為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付買賣價金尾款等語資為抗辯。
⒉按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，且該瑕疵係因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利，民法第227 條第1 項定有明文。是出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，倘此不完全給付係可能補正，買受人得依給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，倘係不能補正，買受人亦得依民法第226 條第2 項規定請求損害賠償，並有民法第264 條關於同時履行抗辯規定之適用（最高法院93年度臺上字第1671號判決意旨參照）。
⒊承前所述，原告擅自於系爭買賣契約簽訂後拆卸系爭建物2 樓室內裝潢，未依該契約所定債務本旨交付系爭建物，且係可歸責於原告之事由所致，是被告立兆公司抗辯原告應負不完全給付之債務不履行責任等語，即屬有據。又系爭建物2 樓隔間主要之門、窗及天花板內設備遭原告拆卸後，被告立兆公司曾多次致函定期催告原告修復，此有渠96年5 月2 日96兆字第07AA-2號函、96年5 月7 日96兆字第07 AA-1 號函等影本各1 件存卷可證（見本院卷一第39至40頁、第55至56頁），原告均逾期未修復，嗣已經被告立兆公司重新規劃裝修為機器作業區，即無再為修補之可能，則被告立兆公司依關於給付遲延之法則請求原告賠償損害，自非無據，依前揭說明，原告縱已交付系爭建物，但被告立兆公司仍得以原告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付買賣價金之尾款。
⒋從而，原告與被告立兆公司簽訂之系爭買賣契約雖於第4
條第4 項約定：「第四次付款：甲、乙雙方約定於96年6
月30日前辦理點交房屋，甲方同時支付乙方餘款含營業稅新台幣貳仟伍佰參拾萬元整（NT$25,300,000） ，若有逾時視同違約論。」於第9 條第2 項約定：「本契約所定之交屋日（即甲方付清尾款之同意），甲、乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或延遲支付或收受尾款及交屋，如有延遲，延遲者應賠償另一方每一日按買賣價金千分之一作為違約金。」然而，被告立兆公司既已以原告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任為由，行使同時履行抗辯權，其就買賣價金尾款之給付自不負遲延責任，則原告以被告立兆公司未於受領系爭建物之同時給付買賣價金尾款為由，依系爭買賣契約第9 條第2 項之約定，請求被告立兆公司賠償違約金，自不應准許。
㈣被告立兆公司得否請求原告依物之瑕疵擔保或不完全給付之規定負損害賠償責任，以及依系爭買賣契約第9 條第2 項約定賠償違約金，並與原告對其之買賣價金債權互為抵銷？
⒈被告立兆公司抗辯原告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，賠償其拆除系爭建物2 樓室內裝潢以致被告立兆公司所受之損害共3,584,470 元，又原告遲未交付系爭建物予被告立兆公司，亦應依系爭買賣契約第9 條第2 項約定，按日賠償被告立兆公司依買賣價金千分之1 計算之違約金等語，並於本件訴訟程序進行中以其對原告之上開損害賠償及違約金等債權，與原告對其之買賣價金債權互為抵銷，原告則主張被告立兆公司請求賠償損害之金額過高，且其已交付系爭建物予被告立兆公司，無須前揭約定賠償違約金等語。
⒉按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。查原告擅自拆卸系爭建物2 樓室內裝潢，對於被告立兆公司應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，已如前述，而被告立兆公司請求原告賠償損害之金額，先後以雙方曾口頭就系爭建物2 樓室內裝潢議價為3,000,000 元、原告89年度及90年度合併財務報表記載系爭建物裝修工程之費用、寶鉑公司出具之工程預算表等情為據，並聲請囑託臺北縣室內裝修公會鑑定，茲就被告立兆公司前述各項證明方法逐一論斷如下。
⒊查被告立兆公司抗辯原告於簽訂系爭買賣契約時，曾宣稱系爭建物2 樓室內外門窗廚廁及公共設施等定著物至少值3,000,000 元，被告立兆即同意以此金額計入買賣價金總額中，是原告擅自拆卸系爭建物2 樓室內裝潢以致被告立兆公司所受損害至少有3,000,000 元等語，惟原告則否認其曾與被告立兆公司協議系爭建物2 樓室內裝潢以3,000,000 元計價買賣之事實。質之被告立兆公司主張上情，雖提出YAHOO 奇摩股巿網站網頁列印資料1 紙為憑（見本院卷一第80頁），惟該網頁係引用原告於96年7 月1 日在公開資訊觀測網站上公告因其處分系爭建物以致買賣雙方對於標的物裝潢是否有瑕疵之認定不同，估計最大損失為3,000,000 元等情，依其內容，僅係將上開重大交易訊息公告周知，並自行預估可能之最大損失金額，尚無法據此認定原告與被告立兆公司曾議定系爭建物2 樓室內裝潢以3,00 0,000元計算之事實。況被告立兆公司前於96年5 月16日將其應給付之買賣價金尾款向本院提存所以96年度存字第3581號清償提存事件辦理清償提存時，即附加「提存物受取人需先支付提存人新台幣參佰萬元作為破壞二樓門及室內定者物的損害賠償之後，才能受領提存物」之條件，此為兩造所不爭執，並有提存通知書影本1 紙在卷可查（見本院卷一第13頁），則原告嗣於96年7 月1 日以被告立兆公司辦理上開提存時聲明求償之金額3,000,000 元，公告為其預估可能遭受最大損失之金額，亦難認即有自認曾同意以3,000,000 元作為賠償系爭建物2 樓室內裝潢遭拆除所生損失之意思。
⒋次查，原告之89年度及90年度合併財務報表固記載「合併公司於民國九十年十一月與磐成設計工程有限公司簽訂第二事業大樓室內裝修工程合約，合約總價為12,857千元．．．」等語，此為兩造所不爭執，復有該財務報表影本1
件在卷供參（見本院卷一第222 至223 頁），惟單從上開記載，尚無法確悉原告於90年間裝修系爭建物各樓層時，每一樓層實際花費之裝修工程款若干，況原告僅係拆卸系爭建物2 樓室內之部分裝潢，亦不宜以原告先前就單一樓層全面裝修之工程費用，作為認定本件其應賠償擅自拆卸該建物2 樓部分室內門窗及定著物所生之損害金額。
⒌復查，被告立兆公司另提出寶鉑公司出具之工程預算表影本1 件（見本院卷一第175 至179 頁），作為其請求原告賠償系爭建物2 樓遭拆除所受損害金額之依據。然而，上開工程預算表係寶鉑公司受被告立兆公司之委託而製作之文書，難免有迎合被告立兆公司所需之嫌，其公正性及可信性已非無疑。且該工程預算表僅概略列出各項工程之項目、單價及數量，未具體敘明其認定各項工程確有施作必要以及其單價、數量之依據，其中更含括與遭拆卸之系爭建物2 樓室內裝潢無關之「不銹鋼大門」、「鋁製推門」、「不銹鋼小門」、「置物櫃」等工程項目，自不得作為認定原告應賠償系爭建物2 樓室內裝潢遭拆除以致被告立兆公司實際所受損害金額之依據。至被告立兆公司抗辯系爭建物2 樓內部隔間結構環環相扣，其損壞重建，須併同相連之區塊一起拆除一節，則未據其舉證以實其說，自難逕信為真，故其抗辯系爭建物2 樓隔間、天花板及地坪均應悉數拆除重置等語，顯屬無據。
⒍再查，本院依被告立兆公司之聲請囑託臺北縣室內裝修公會鑑定系爭建物2 樓室內裝潢遭拆卸所造成該建物價值減損之金額以及其回復原狀費用各若干，經該會鑑定人員至系爭建物2 樓現場勘查並比對如附圖所示之原始設計平面圖後，發現被告立兆公司已就該樓層重新規劃為機器作業廠區，與原始設計之隔間完全不符，故無法確認該樓層遭拆卸之門、窗、天花板、燈具之實際數量及位置，僅能略估本院囑託鑑定時所指遭拆卸之門、窗、燈具以及遭破壞牆面之金額及數量，此有該公會出具之鑑定報告書1 件附卷可稽（見本院卷一第311 至344 頁）。則上開鑑定報告僅以概略估算之方式，按一般裝潢材料之巿場價格，鑑定系爭建物2 樓室內門、窗、天花板、燈具遭拆除之數量暨其價格，以及其隔間牆面遭破壞之尺寸暨修復費用，即與該樓層室內裝潢實際遭拆除破壞之情形有間，自不宜作為認定原告應賠償系爭建物2 樓室內裝潢遭拆除以致被告立兆公司實際所受損害金額之依據。
⒎而原告於90年間係委託磐成公司裝修系爭建物內部，已如前述，而依磐成公司提出該次裝修工程之報價單（見本院卷二第99至107 頁），乃就固定裝修工程、門樘工程、天花板工程、地面工程、壁面及油漆工程、燈具工程、水電工程、雜項工程、空調系統工程分別列載其施作之項目、單價、數量及品牌，則上開報價單所載之各項工程項目及數量，既均實際施作並安裝於系爭建物內部，自得依該報價單所載施工方法及各項工程項目之單價，實際核算被告立兆公司因系爭建物2 樓室內裝潢遭拆除以致受有損害之金額。又系爭建物2 樓室內裝潢實際遭拆除之門窗及定著物，除本院於準備程序中當庭撥放證人曾照景至現場實地攝影之光碟畫面勘驗後確認已遭拆卸及損壞之部分外，未據被告立兆公司舉證證明原告另有拆卸破壞該樓層其他門窗或定著物，自應以前揭經本院勘驗確認遭拆卸及損壞之門窗及定著物為限，計算被告立兆公司實際所受損害之金額。
⒏茲依本院於準備程序中經勘驗系爭建物2 樓現場攝影畫面所確認其內門窗及定著物遭拆卸破壞部分，並參酌證人即磐成公司設計師辛○○到庭具結後所為之證詞，核算該樓層室內裝潢遭拆卸破壞以致被告立兆公司所受損害之金額如下：
①如附圖編號2 所示隔間部分：
如附圖編號2 所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar 燈已拆卸，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第162 至163 頁）後證稱：「編號2 的門是門樘工程中的第1 項單推門片及門樘貼美耐板，當時拆卸門板的時候有破壞我原本裝修的石膏板隔間及其上所施作的批土油漆，就是報價單上固定裝修工程的第1 小項及壁面及油漆工程第1 小項及第5 小項．．．天花板遭拆卸部分，從拆卸孔留有線路的情形來看，拆卸的部分應該是燈具工程第1 小項的T-Bar 燈，但是無法確定拆卸的組數有幾組」等語（見本院卷二第240 頁），再對照磐成公司提供之報價單所載（見本院卷二第100 、102 頁），該隔間遭拆卸之門及門框為該報價單所示「門樘工程」中之「單推門片及門樘貼美耐板」工程，單價為每樘11,500元，又該隔間遭拆卸之天花板T-Bar 燈為該報價單所示「燈具工程」中之「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4 」工程，單價為每套1,850 元；惟上
開門及門框遭拆卸時併同損壞其四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，以及遭拆卸「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4 」之
套數，則未能確定。
②如附圖編號4 所示隔間部分：
如附圖編號4 所示隔間之玻璃門已拆卸，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第164 頁）後證稱：「編號4 的門是門樘工程中第3 小項單推的玻璃門，但是沒有破壞到石膏板隔間」等語（見本院卷二第240 頁），再對照磐成公司提供之報價單所載（見本院卷二第100 頁），該隔間遭拆卸之玻璃門為該報價單所示「門樘工程」中之「不銹鋼單推玻璃門（10m/m 強化玻璃）」工程，單價為每樘43,000元。
③如附圖編號6 所示隔間部分：
如附圖編號6 所示隔間之玻璃牆、牆框已拆卸，牆框四周牆面損壞，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第165 頁）後證稱：「編號6 是包括固定裝修工程的第4 項及壁面及油漆工程的第4 項，此部分是指玻璃框架，玻璃部分則是雜項工程中之第1 項，玻璃框架的長度大約是5 尺，所使用的玻璃大約90才，也有破壞到石膏板隔間及其上所施作的批土油漆」等語（見本院卷二第240 頁），再對照盤成公司提供之報價單所載（見本院卷二第100 、101 、103 頁），該隔間遭拆卸之玻璃牆係玻璃框架內嵌玻璃，玻璃框架部分包括該報價單所示「固定裝修工程」中之「造型玻璃框貼木皮」以及「壁面及油漆工程」中之「玻璃櫃架噴漆」，長度共5 尺，前者單價為每尺350 元，後者單價為每尺150 元，總價為2,500 元【計算式：（350 ＋150） ×5 ＝2,500 】，又玻璃部分為
該報價單所示「雜項工程」中之「10m/m 清玻璃」，約使用90才，單價為每才110 元，總價為9,900 元【計算式：110 ×90＝9,900 】；惟上開玻璃牆遭拆卸時併同
損壞其四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，則未能確定。
④如附圖編號5 所示隔間部分：
如附圖編號5 所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第165 頁）後證稱：「編號5 的門是門樘工程中第4 小項只有1 樘，也有破壞到石膏板隔間及其上所施作的批土油漆」等語（見本院卷二第240 頁），再對照磐成公司提供之報價單所載（見本院卷二第100 頁），該隔間遭拆卸之門及門框為該報價單所示「門樘工程」中之「雙推門貼美耐板」，單價為每樘21,500元；惟上開門及門框遭拆卸時併同損壞其四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，則未能確定。
⑤如附圖編號8 所示隔間部分：
如附圖編號8 所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar 燈已拆卸，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第166 頁）後證稱：「編號8 的門是門樘工程中的第1 小項，也有破壞石膏板隔間及批土油漆」等語（見本院卷二第240 頁），再對照磐成公司提供之報價單所載（見本院卷二第100 頁），該隔間遭拆卸之門及門框為該報價單所示「門樘工程」中之「單推門片及門樘貼美耐板」工程，單價為每樘11,500元，又該隔間遭拆卸之天花板T-Bar 燈為該報價單所示「燈具工程」中之「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4 」工程，單
價為每套1,850 元；惟上開門及門框遭拆卸時併同損壞其四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，以及遭拆卸「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4 」之套數，則未能確定。
⑥如附圖編號9 所示隔間部分：
如附圖編號9 所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar 燈已拆卸，門左側牆面整面遭拆卸，四周牆面損壞，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第166 、167 、169 頁）後證稱：「編號9 是落地的玻璃窗，我施作的部分是固定裝修工程的第4 項，壁面油漆工程的第4 項、雜項工程的第1 項及第2 項，玻璃框架長度約4 米2 ，玻璃大約112 才，卡典西德大約80才左右，也有破壞到石膏板隔間及批土油漆」、「編號9 靠落地玻璃窗的天花板因為落地窗遭拆卸的原因，使得天花板的骨架也遭到破壞，骨架部分是指天花板工程中的第2 項，該第2 項工程是包括骨架及天花板材的報價」等語（見本院卷第240 頁及該頁反面），再對照磐成公司提供之報價單所載（見本院卷二第100 、101 、103 頁），該隔間遭拆卸之門及門框係玻璃框架內嵌玻璃，玻璃框架部分包括該報價單所示「固定裝修工程」中之「造型玻璃框貼木皮」以及「壁面及油漆工程」中之「玻璃櫃架噴漆」，長度共4.2 尺，前者單價為每尺350 元，後者單價為每尺150 元，總價為2,100 元【計算式：（350 ＋150） ×4.2 ＝2,100 】，又玻璃部分包括該
報價單所示「雜項工程」中之「10m/m 清玻璃」及「玻璃貼卡典西德」，前者約使用112 才，單價為每才11 0元，後者約使用80才，單價為每才60元，總價為17,120元【計算式：110 ×112 ＋60×80＝17,120】，另該隔
間遭拆卸之天花板T-Bar 燈為該報價單所示「燈具工程」中之「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4 」工程
，單價為每套1,850 元；惟該隔間左側牆面遭拆除而損壞「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍、上開門及門框遭拆卸時併同損壞其相連「輕鋼架礦纖天花板」及四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，以及遭拆卸「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4 」之套數
，則未能確定。
⑦如附圖編號10所示隔間部分：
如附圖編號10所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar 燈已拆卸，門左側牆面整面遭拆卸，四周牆面損壞，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第167 頁）後證稱：「編號10遭拆卸的部分跟編號9 一樣，落地玻璃窗框架的長度約3米3，玻璃約88才，卡典西德約64才」等語（見本院卷二第240 頁反面），再對照磐成公司提供之報價單（見本院卷二第100 、101 、103
頁），並參酌前述編號9 所示隔間遭拆卸之門及門框施作工程計價方式以及證人辛○○所述各項工程實際施作之尺寸，如附圖編號10所示隔間遭拆卸之門及門框，其玻璃框架部分總價為1,650 元【計算式：（350 ＋150
）×3.3 ＝1,650 】，玻璃部分總價為13,520元【計算
式：110 ×88＋60×64＝13,520】，又該隔間遭拆卸之
天花板T-Bar 燈為該報價單所示「燈具工程」中之「2'*2' T-Bar 燈電子式高功率20W ×4 」工程，單價為每
套1,850 元；惟該隔間左側牆面遭拆除而損壞「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍、上開門及門框遭拆卸時併同損壞其四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，以及遭拆卸「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W
×4 」之套數，則未能確定。
⑧如附圖編號11所示隔間部分：
如附圖編號11所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-Bar 燈已拆卸，門左側牆面整面遭拆卸，四周牆面損壞，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第168 頁）後證稱：「編號11遭拆卸部分跟編號9 也一樣，落地玻璃窗框架的長度約2 米，玻璃約56才，卡典西德約42才」等語（見本院卷二第240 頁），再對照磐成公司提供之報價單（見本院卷二第100 、101 、103 頁），並參酌前述編號9 所示隔間遭拆卸之門及門框施作工程計價方式以及證人辛○○所述各項工程實際施作之尺寸，如附圖編號11所示隔間遭拆卸之門及門框，其玻璃框架部分總價為元1,000 元【計算式：（350 ＋150）
×2 ＝1,000 】，玻璃部分總價為8,680 元【計算式：
110 ×56＋60×42＝8,680 】，又該隔間遭拆卸之天花
板T-Bar 燈為該報價單所示「燈具工程」中之「2' *2'T-Bar 燈電子式高功率20W ×4 」工程，單價為每套1,
850 元；惟該隔間左側牆面遭拆除而損壞「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍、上開門及門框遭拆卸時併同損壞其四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，以及遭拆卸「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4
」之套數，則未能確定。
⑨如附圖編號12所示隔間部分：
如附圖編號12所示隔間之門、門框已拆卸，門框四周牆面損壞，室內天花板T-BAR 燈已拆卸，已如前述，而證人辛○○經提示該隔間裝潢遭拆卸破壞之現場照片（即本院卷一第172 、173 頁）後證稱：「編號12的門是門樘工程中第1 項，也有破壞到石膏板隔間及批土油漆」等語（見本院卷二第240 頁反面），再對照磐成公司提供之報價單所載（見本院卷二第100 、102 頁），該隔間遭拆卸之門及門框為該報價單所示「門樘工程」中之「單推門片及門樘貼美耐板」工程，單價為每樘11,500元，又該隔間遭拆卸之天花板T-Bar 燈為該報價單所示「燈具工程」中之「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W
×4 」工程，單價為每套1,850 元；惟上開門及門框遭
拆卸時併同損壞其四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍，以及遭拆卸「2'*2' T-Bar 燈電子式高功率20W ×4 」之套數，則未能
確定。
⑩從而，前揭隔間遭拆卸之門、門框及玻璃牆，於原告委請磐成公司裝修時之價值，固可依上開方式計算其總額為155,470 元【計算式：11,500＋43,000＋（2,500 ＋9,900） ＋21,500＋11,500＋（2,100 ＋17,120）＋（1,650 ＋13,520）＋（1,000 ＋8,680） ＋11,500＝115,470 】。惟如附圖編號2 、5 、6 、8 、9 、10、11、12所示隔間之門及門框遭拆卸時併同損壞其相連「輕鋼架礦纖天花板」及四周「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍、如附圖編號9
、10、11所示隔間左側牆面遭拆除而損壞「石膏板到頂隔間」暨其上「石膏板批土」、「白板牆噴漆」之範圍、如附圖編號2 、8 、9 、10、11、12所示隔間內之「2' *2' T-Bar燈電子式高功率20W ×4 」遭拆除之之套
數，均無法確定，自無法精確計算被告立兆公司就此部分室內裝潢遭拆卸而實際受有損害之金額。
⑪按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。查系爭建物2 樓室內門窗及T-Bar 燈確有部分已遭原告擅自拆卸破壞，且其拆卸時併有損壞其相連之輕鋼架天花板及四周石膏板隔間牆面，惟該樓層事後已經被告立兆公司重新規劃為機器作業廠區，而無法確悉上開損壞之範圍及數量，以致未能確定被告立兆公司實際受損金額，均已詳述如前。則本院對照卷附系爭建物2 樓現場照片（見本院卷一第162 至173 頁）所示其內部裝潢遭拆卸損壞之程度，復參酌證人辛○○另證述門樘或窗框遭拆除時併會破壞到踢腳板，又門窗框架倘係固定在地面者，拆除時亦會破壞到地面，且實際遭破壞之範圍小於一般裝修工程使用之板材寬度大小時，仍應依板材大小寬度整片拆卸後再重新施作等語（見本院卷二第241 頁及該頁反面），再考量依行政院訂頒之「固定資產耐用年數表」規定，系爭建物2 樓室內門窗、隔間牆面、天花板以及燈具，屬該表第1 類第2 項房屋附設設備中之電氣設備及其他設備，耐用年數為10年，而該樓層室內裝潢係原告委請磐成公司施作後並於91年2 月6 日啟用，此據本院向財政部臺灣省北區國稅局新莊稽徵所函調原告申報之財產目錄記載甚明（見本院卷二第157 、169 頁），迄至原告於96年5 月9 日將系爭建物交付予被告立兆公司時，已使用逾5 年等情，乃酌定被告立兆公司因系爭建物2 樓室內裝潢遭原告拆卸以致受有損害之金額為500,000 元，較為允當；被告立兆公司抗辯其所受損害逾此金額之部分，要屬無據，尚難准許。
⒐另查，被告立兆公司雖抗辯原告未在其於96年5 月16日將系爭建物買賣價金尾款辦理清償提存之同時，交付系爭建物予被告立兆公司，應依系爭買賣契約第9 條第2 項之約定，應自96年5 月16日起，按日賠償被告立兆公司依買賣價金千分之1 即248,000 元計算之違約金等語，惟原告業於96年5 月9 日將交付建物交付予被告立兆公司，已詳述如前，並無遲延之情事，是被告立兆公司請求原告依上開約定賠償違約金，自屬無據。
⒑綜前所述，原告擅自拆卸破壞系爭建物2 樓室內裝潢，以致未能依系爭買賣契約所定債務本旨交付該建物予被告立兆公司，造成被告立兆公司受有損害，被告立兆公司得依不完全給付之債務不履行責任，請求原告賠償500,000 元，又被告立兆公司另對原告負有給付買賣價金尾款25,300,000元之債務，二者均屆清償期，則被告立兆公司以其對原告之債務不履行損害賠償債權500,000 元，與原告對其之買賣價金債權，互為抵銷，自屬有據。則原告對被告立兆公司之買賣價金債權，經抵銷後，僅餘24,800,000元【計算式：25,300,000－500,000 ＝24,800,000】，且被告立兆公司對原告之債務不履行損害賠償債權既經抵銷而消滅，自不得再以原告未賠償上開損害為由，行使同時履行抗辯權而拒絕給付買賣價金尾款，是原告依其與被告立兆公司間買賣契約之法律關係，請求被告立兆公司給付買賣價金24,800,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年8
月2 日（送達證書附於本院卷一第95頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，自應准許；逾此金額之請求則屬無據。
⒒至被告立兆公司固曾於96年5 月16日以本院96年度存字第3581號清償提存事件，以原告為提存物受取人，將系爭建物買賣價金尾款25,300,000元向本院提存所辦理提存，此為兩造所不爭執，並有提存通知書影本1 紙在卷可證（見本院卷一第13頁），惟觀諸上開提存通知書所載，被告立兆公司辦理提存時，另附加對待給付之條件謂：「提存物受取人需先支付提存人新台幣參佰萬元整作為破壞二樓門及室內定著物的損害賠償之後才能受取提存物。領取提存物應經提存人同意」等語，但被告立兆公司對原告因拆除破壞系爭建物2 樓室內裝潢所生之債務不履行損害賠償債權僅有500,000 元，已如前述，則其為前揭提存時，卻附加條件要求原告應先賠償3,000,000 元之對待給付後始得領取，顯非依債務本旨為之，自不生清償之效力，附此敘明。
㈤被告立兆公司得否依系爭承諾書請求被告上海銀行撥付25,300,000元？
⒈原告主張被告上海銀行曾於96年4 月20日出具系爭承諾書，保證俟原告正式將系爭建物交付予被告立兆公司後，即撥付25,300,000元至原告開設之帳戶內，而原告已將系爭建物交付予被告立兆公司，被告上海銀行即應依上開承諾書撥付25,300,000元予原告等語，被告上海銀行則以原告並未完成系爭承諾書所定正式交屋之撥款條件，且被告立兆公司已將其應支付原告之買賣價金尾款25,300,000元辦理清償提存，即無需再由被告上海銀行另行以被告立兆公司動用融資借款方式撥付上開款項之必要等語資為抗辯。⒉查原告與被告立兆公司前於96年4 月20日共同簽立撥款委託書，謂：「立委託書人即借款人﹝立兆股份有限公司﹞提供座落台北縣五股鄉○○○路63號之房屋（建號849）
及其基地（五工段地號558-9） 應有持分向貴行申請貸款新台幣壹億伍仟壹佰捌拾萬元整。茲委託貴行於借款人辦妥貴行規定之各項借款手續及第一順位抵押權設定登記後，請將該借款新台幣壹億貳仟陸佰伍拾萬元整即撥付出售人﹝力瑋實業股份有限公司﹞設於﹝兆豐國際商業銀行思源分行存款第00000000000 號帳戶﹞內。俟﹝力瑋實業股份有限公司﹞正式交屋後即再將借款新台幣貳仟伍佰參拾萬元查撥付﹝力瑋實業股份有限公司﹞上項帳戶．．．」等語，而被告上海銀行旋即出具系爭承諾書，亦謂：「本行同意依照立撥款委託書人（即借款人）與出售人（即受款人）雙方共同簽立之撥款委託書（詳上）撥付借款．．．」等語，有上開撥款委託書及承諾書等影本各1 件附卷可稽（見本院卷一第11頁），則被告立兆公司因購買系爭建物而向被告上海銀行申請貸款151,800,000 元，並俟原告將系爭建物交付予被告立兆公司後，即由被告上海銀行依原告與被告立兆公司共同簽立之撥款委託書，將被告立兆公司向該銀行申請之部分貸款25,300,000元撥付予原告。而原告已將系爭建物交付予被告立兆公司，業如前述，縱該建物存有瑕疵，惟被告上海銀行依前述約定撥付貸款，既不以該建物確無瑕疵為條件，其即應依系爭承諾書及撥款委託書之約定將上開款項撥付予原告。然原告與被告立兆公司共同委託被告上海銀行撥付上開款項之目的，乃在清償其等間關於系爭建物之買賣價金尾款，惟原告對被告立兆公司之買賣價金債權，經被告立兆公司行使抵銷權後僅餘24,800,000元，亦詳述如前，則原告依系爭承諾書及撥款委託書請求被告上海銀行撥付買賣價金尾款之金額，亦僅應以24,800,000元為限；逾此金額之請求則不應准許。
⒊從而，原告得依系爭承諾書請求被告上海銀行撥付24,800,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年8 月2 日（送達證書附於本院卷一第96頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，自屬有據；逾此部分之請求即屬無據。
㈥末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。被告立兆公司及被告上海銀行對原告固同負給付24,800,000元之債務，惟未據其等約定被告立兆公司及被告上海銀行應付連帶給付之責任，亦無法律之明文規定，則原告請求被告立兆公司及被告上海銀行應連帶給付24,800,000元，自屬無據。惟被告立兆公司依其與原告間買賣契約關係對原告所負之買賣價金給付責任，與被告上海銀行依其與原告間關於系爭承諾書及撥款委託書契約關係對原告所負之給付責任，係基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付各對原告負全部給付義務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任，而為不真正連帶債務，故原告請求被告立兆公司及被告上海銀行各給付24,800,000元，如其中任一被告為給付時，他被告於該給付範圍內同免給付之義務。
㈦綜上所述，原告依其與被告立兆公司間之買賣契約法律關係，請求被告立兆公司給付24,800,000元及自96年8 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，另依系爭承諾書之約定，請求被告上海銀行給付24,800,000元及自96年8 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，均有理由，應予准許，且被告所負上開給付責任，為不真正連帶債務，如其中任一被告為給付時，他被告於該給付範圍內同免給付之義務。惟原告逾前揭部分之請求則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回之。
七、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　21　　日民事第三庭審判長法　官 朱耀平
法 官 許月珍
法 官 王瑜玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　26　　日書記官　黃美雲