臺灣新北地方法院96年度重訴字第407號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第407號

原告

丙○○

原告

? ? 己○○

原告

? ? 丁○○○

上3人共同訴訟代理人

劉添錫律師

被告

戊○○

被告

庚○○

被告

甲○○原名周德蘭

被告

號

上3人共同訴訟代理人

王炯棻律師

上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國97年2 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條定有明文。本件原告起訴時係以被告戊○○、庚○○、甲○○及乙○○為被告，而被告乙○○亦已委任王炯棻律師為訴訟代理人於本院民國96年10月9 日庭期為言詞辯論。嗣原告於97年1 月15日具狀撤回對乙○○之訴（其繕本已逕送被告，見本院卷第61頁），而乙○○迄至本院97年2 月19日言詞辯論終結亦未提出異議，依據前引規定，原告前揭撤回行為應屬合法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、本件原告起訴主張：

㈠原告3 人前向第3 人陳志煌、秦啟晃買得坐落臺北縣板橋市○○段第2686地號土地（下稱系爭土地），並已辦理所有權移轉登記，為該地之所有人，而被告戊○○、庚○○及甲○○則在該地放置貨櫃經營販賣檳榔業務，為該地之占有人（附圖A 部分土地上有地上物，B 部分土地則屬空地，均為被告所占有）。被告戊○○雖辯稱其於該地有不定期租賃關係，庚○○及甲○○則係得其同意而使用該地，然依民法第449 條，租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年，故被告所主張之不定期租賃關係，業已不存在，而屬無權占有。即使該租約仍然存在，然其既未經公證，依民法第425 條第2 項及最高法院95年度台上字第521 號判決要旨，亦無買賣不破租賃原則之適用，被告自不得以該租約對抗原告。爰依民法第455 條、第767 條，請求被告將系爭土地上如附圖所示A 所示範圍之地上物拆除，並將A 、B 土地返還原告。

㈡對被告答辯所為陳述：

⒈被告雖辯稱民法第449 條不適用於不定期限之租賃契約云云，然該條並無此項限制，故其所辯並不足採（第40頁）。

⒉被告雖依土地法第104 條辯稱：陳志煌、秦啟晃與原告間之買賣行為，不得對抗原告云云，然被告戊○○僅係買受前手之房屋，而非租地的建屋人，亦未出示租地建屋之契約，顯非該條所稱之基地承租人（本院卷第38、40頁）。

㈢爰聲明：

⒈被告應將坐落臺北縣板橋市○○段第2686地號上如附圖所示A所示範圍之地上物拆除，將A、B土地返還原告。

⒉原告願供擔保請求宣告假執行。

二、被告則以下列各語置辯：

㈠系爭土地原為楊金石所有，嗣先讓與竇光厚，竇光厚再於78年間轉讓與陳志煌及秦啟晃，其後始由原告買得。楊金石前將系爭土地租予李樹芳，供其搭建地上物即嗣後整編門牌為臺北縣板橋市○○路○ 段160 號、162 號之平房1間（下稱系爭平房），被告戊○○於53年4 月5 日向李樹芳買得該屋，並繼續向楊金石承租系爭土地。嗣陳志煌及秦啟晃曾於87年間對被告戊○○提起調整租金之訴（案號為鈞院87年度訴字第986 號），陳志煌、秦啟晃與戊○○於該案均不爭執戊○○就系爭土地有不定期限之基地租賃關係，鈞院87年度訴字第986 號亦同此認定（本院卷第30頁）。原告雖依民法第449 條主張該租約已不存在，然依最高法院62年台上字第3128號判例、65年度台上字第2722號判例，該條並不適用於不定期限之租賃契約，故其此項主張為無理由。

㈡陳志煌及秦啟晃雖已將系爭土地讓與原告，並完成所有權移轉登記，然因被告戊○○為該地之基地承租人，依土地法第104 條，承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第3 人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。被告戊○○僅曾於96年7 月底收到原告請求返還土地之律師函，及於96年9 月初收到陳志煌、秦啟晃通知已於96年7 月30日將系爭土地售予原告並完成登記之存證信函，惟從未接獲是否優先承買之通知，依土地法第104 條及最高法院67年台上字第479 號判例，陳志煌、秦啟晃與原告間之買賣行為，不得對抗被告，從而原告並非所有權人，應無民法第767 條之適用，且因其讓與行為不生效力，也無民法第425 條之適用，均不得對被告主張權利。

㈢原告訴訟代理人先於鈞院96年10月19日庭期時表示對於被告戊○○曾經為基地承租人之事實不爭執（本院卷第38頁），嗣又以民事準備書狀（三）略改稱戊○○僅買受地上物，沒有出示租地建屋的契約，自非土地法第104 條租地建屋之權利人云云（本院卷第40頁），前後矛盾，應無可採。另系爭平房乃李樹芳興建後轉讓與被告戊○○，依最高法院85年度台上字第51號判決意旨，當由被告戊○○取得基地承租人之權利。

㈣爰聲明：

⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件下列各項事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、慈律律師事務所函及收件回執、本院87年度訴字第986 號民事判決書、陳志煌及秦啟晃寄予被告戊○○之存證信函（本院卷第4 至7 、27至33頁）附卷可稽，均堪信為真實。

㈠系爭土地原為楊金石所有，嗣先讓與竇光厚，竇光厚再於78年間轉讓與陳志煌及秦啟晃，其後始由原告買得，並於96年7 月30日辦理所有權移轉登記，其中原告丙○○、丁○○○應有部分各5 分之2 ，原告己○○應有部分為5 分之1 ）。

㈡楊金石前將系爭土地租予李樹芳，供李樹芳在該地搭建系爭平房，被告戊○○則於53年4 月5 日向李樹芳買得該屋。

㈢被告除占有如附圖A 部分所示平房及其後另以貨櫃搭建而成之鐵皮屋外，亦占有B 部分所示空地。

㈣陳志煌及秦啟晃曾於87年間對被告戊○○提起調整租金之訴（案號為本院87年度訴字第986 號），陳志煌、秦啟晃與戊○○於該案均不爭執戊○○就系爭土地有不定期限之基地租賃關係，本院87年度訴字第986 號亦同此認定。

㈤原告委託劉添錫律師於96年7 月27日以律師函請被告戊○○將坐落系爭土地之物品騰空，將土地返還原告，被告戊○○於96年7 月30日簽收該律師函。

㈥陳志煌、秦啟晃於96年9 月3 日以存證信函通知戊○○其已將系爭土地售予原告，並已辦妥移轉登記，請被告戊○○於96年9月30日前騰空遷讓，否則將訴請賠償。

四、本件兩造對於楊金石與李樹芳就系爭土地有基地租賃契約、被告戊○○向李樹芳購買系爭平房及與原告之前手陳志煌及秦啟晃間就系爭土地有不定期限之租賃契約等情並無爭執，僅爭執該租約是否有民法第449 條之適用、本件有無民法第425 條第2 項之適用、被告戊○○有無土地法第104 條之優先承買權，及原告主張依民法第455 條請求被告返還土地有無理由等節，茲分述如下：

㈠按民法第449 條第1 項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾20年者縮短為20年」，可以瞭然（最高法院62年台上字第3128號判例、65年度台上字第2722號判例參照）。本件被告戊○○與原告之前手陳志煌及秦啟晃間就系爭土地之租賃契約既未定有期限，依據前引判例意旨，即無民法第449 條第1 項規定之適用，自不當然因已屆滿20年而消滅，是原告主張該租約因已逾20年而不存在，尚無可採。

㈡關於系爭基地租賃契約之變更及效力部分：

⒈查民法第426 條之1 ：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」雖係於89年5 月5 日施行，惟此條乃依最高法院43年台上字第479 號判例、48年台上字第227 號判例、52年台上字第2047號判例意旨而增訂，亦即在該條文施行之前，租地建屋之契約如無相反之特約，仍可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。查楊金石與李樹芳就系爭土地有基地租賃契約乙節，既為兩造所不爭執，則於李樹芳其後將其所興建之系爭平房讓與被告戊○○時，依據前揭說明，應認被告戊○○對於出租人楊金石仍有基地租賃關係之存在。

⒉按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425 條定有明文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1 項，並於第2 項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第425 條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就89年5 月5 日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第1 條後段之規定，不適用修正後民法第425 條第2 項之規定（最高法院96年度台上字第976 號判決參照）。查楊金石其後雖將系爭土地讓與竇光厚，竇光厚再於78年間轉讓與陳志煌及秦啟晃，然因前揭基地租賃契約之成立及前揭所有權之讓與行為係在民法債編修正施行前所為，依修正前民法第425 條規定，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，亦即楊金石與被告戊○○間基地租賃契約，業因前揭所有權之讓與而存在於受讓人（本院87年度訴字第986 號判決亦係認定陳志煌及秦啟晃與被告戊○○間有基地租賃關係，可資參照）。原告雖以最高法院95年度台上字第521 號判決意旨為據，主張本件有民法第425 條第2 項之適用，惟其見解因與民法債編施行法之法條文義不符，且並非判例，嗣最高法院亦有前揭持不同見解之判決作成，本院當無庸受其拘束。從而，縱使系爭不定期限之基地租賃契約未經公證，然因其係於民法第425 條第2 項施行前即已成立，本於不溯及既往原則，當無該條項規定之適用，亦即原告與被告戊○○間亦有前揭基地租賃契約存在。

㈢查民法第426 條之2 立法意旨乃在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第104 條之規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。故依土地法第104 條及民法第426 條之2 之規定，租地建屋之出租人於出售出租之土地時，應以書面通知承租人優先承買，否則其出賣之效力不得對抗承租人。本件陳志煌、秦啟晃於將系爭土地讓與原告時，原告固曾委託劉添錫律師於96年7 月27日以律師函請被告戊○○將坐落系爭土地之物品騰空，將土地返還原告（被告戊○○於96年7 月30日始收受），另陳志煌、秦啟晃亦曾於96年9 月3 日以存證信函通知戊○○其已將系爭土地售予原告，並已辦妥移轉登記，請被告戊○○於96年9 月30日前騰空遷讓，否則將訴請賠償，惟此2 通知均在原告與陳志煌、秦啟晃就系爭土地簽訂買賣契約日期即96年7 月17日（見土地登記謄本之原因發生日期，本院卷第4 頁）之後所為，且觀其文義，亦均無通知被告行使優先承買之意，自難認陳志煌、秦啟晃已將出賣條件書面通知優先承買權人即被告戊○○，依土地法第104 條第2 項規定，該買賣契約即不得對抗被告戊○○。換言之，對於被告戊○○而言，縱使原告業與陳志煌、秦啟晃簽訂買賣契約，並已辦理系爭土地之所有權移轉登記，被告戊○○仍非不得主張該買賣契約對其不生效力，進而訴請塗銷該所有權移轉登記。從而，原告即無從本於所有權人地位，主張被告係無權占有而訴請拆除地上物及返還土地。

㈣原告雖另依民法第455 條請求被告返還土地，惟原告與被告戊○○間就系爭土地既有不定期限之基地租賃契約存在，且該租約亦無民法第449 條第1 項規定之適用，則縱該租約自成立時起已逾20年，仍不因此當然消滅，又原告雖曾委託劉添錫律師於96年7 月27日以律師函請被告戊○○將坐落系爭土地之物品騰空，將土地返還原告，然觀其內容，並無任何定期催告通知終止契約之意，即難認已符合民法第450 條第2 、3 項終止未定期限租賃契約之法定要件，自難認該租約業已合法終止，而不符民法第455 條之構成要件。況且，租用建築房屋之基地，非因土地法第103 條所列5 款情形之一，不得收回。本件原告起訴時固曾主張被告將系爭土地出租第3 人從事飛鏢賭博，顯然違反法令使用，符合土地法第103 條第2 款之情形云云，惟被告對此予以否認，原告除未提出其他證據以資證明外，復於本院97年2 月19日言詞辯論期日陳稱不再為此主張。其既無法證明有何土地法第103 條所列5 款情形之一，依據該條規定，亦不得收回該基地。

㈤綜上，因原告與被告戊○○間仍有不定期限之基地租賃契約存在，且尚未終止，復無證據證明有土地法第103 條所列5 款情形之一，且原告之前手亦未踐行土地法第104 條所定通知優先承買權人之法定程序，則原告依民法第455條、第767 條，請求被告戊○○拆除如附圖所示A 所示範圍之地上物拆除，將A 、B 土地返還原告，尚屬無據。又被告庚○○、甲○○與原告間雖無租賃契約或其他債之關係存在，然因係獲得被告戊○○之同意而占有使用系爭土地，本於債之連鎖關係，自得以之對抗原告，故原告另依民法第767 條請求該2 被告拆除地上物及返還土地，同屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條，請求被告將坐落臺北縣板橋市○○段第2686地號上如附圖所示A 所示範圍之地上物拆除，將A 、B 土地返還原告，為無理由，不應准許。原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，核與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。