96年度重訴字第79號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：97 年 11 月 26 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度重訴字第79號原　　　告　大竑企業股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　庚○○ 吳奎新律師上　一　人複　代理人　陳添信律師被　　　告　中華視訊股份有限公司法定代理人　戊○ 訴訟代理人　甲○○ 被　　　告　威爾邦國際貿易有限公司法定代理人　丙○○ 被　　　告　千瑞國際開發股份有限公司法定代理人　己○○ 被　　　告　辛○○ 宏景科技股份有限公司上　一　人法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　陳志偉律師複　代理人　凌見臣律師壬○○ 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國97年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告威爾邦國際貿易有限公司應自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路一一一之三號八樓、一一一之五號八樓、一一一之六號八樓、一一一之七號八樓、一一一之八號八樓房屋如附圖斜線所示面積二百二十四點四九平方公尺部分遷出，並將上開房屋返還予原告。被告威爾邦國際貿易有限公司應自民國九十六年六月十二日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬肆仟壹佰參拾伍元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告威爾邦國際貿易有限公司負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告威爾邦國際貿易有限公司如以新臺幣伍佰肆拾貳萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告威爾邦國際貿易有限公司如以新臺幣柒拾柒萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序方面㈠被告中華視訊股份有限公司（下稱中華視訊公司）於原告起訴時，其法定代理人原為王麗雲，嗣變更為戊○，並已聲明承受訴訟，此有被告中華視訊公司函文1 件附卷可稽（本院卷二第84頁），核無不合，應予准許。㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第262 條分別定有明文。本件原告起訴主張被告無權占有其所有之不動產，依民法第767 條規定訴請被告遷讓返還所佔用之不動產，並依民法不當得利或侵權行為之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償，乃聲明：「⒈被告中華視訊公司應自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並自民國95年12月9 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）100,000 元。⒉被告威爾邦國際貿易有限公司（下稱威爾邦公司）應自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之5 號8 樓、123 之6 號8 樓房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告100,000 元。⒊被告威爾邦公司、臺灣新報社應自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之3 號8 樓房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告50,000元。⒋被告威爾邦公司、千瑞國際開發股份有限公司（下稱千瑞公司）應自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之6 號8 樓房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告50,000元。⒌被告威爾邦公司、樺誠興實業有限公司應自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之7 號8 樓房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告50,000元。⒍被告辛○○應自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之8 號8 樓房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告10,000元。⒎被告中華視訊公司應將門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 號地下1 樓編號381 、382 號停車位返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開停車位之日止，按月給付原告7,000 元。⒏被告威爾邦公司應將門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 號地下1 樓編號412 、413 、414 、418 、455 號及地下2 樓編號24號停車位返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開停車位之日止，按月給付原告21,000元。⒐被告樺誠興實業有限公司應將門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 號地下1 樓編號380 、383 、411 號停車位返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開停車位之日止，按月給付原告7,000 元。⒑被告美華影音科技股份有限公司應將門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 號地下1 樓編號363 、364 號停車位返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開停車位之日止，按月給付原告7,000 元。⒒被告宏景科技股份有限公司（下稱宏景公司）應將門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 號地下2 樓編號25、26、131 、132 、133 號停車位返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開停車位之日止，按月給付原告17,500元。」嗣在訴狀送達後，原告於96年5 月3 日言詞辯論期日當庭撤回對美華影音科技股份有限公司之訴訟，美華影音科技股份有限公司亦當庭表示同意（見本院卷一第250 頁）；原告又於96年8 月13日以民事準備㈢狀撤回對臺灣新報社、樺誠興實業有限公司之訴訟，並撤回對被告千瑞公司請求遷讓返還房屋之訴（見本院卷一第316 至319 頁），復於97年7 月10日以民事準備書狀撤回對被告宏景公司請求返還停車位之訴（見本院卷二第228 至232 頁），再於97年10月8 日以民事聲請狀撤回對被告中華視訊公司請求遷讓返還房屋及停車位之訴（見本院卷二第245 至247 頁），上開被告於收受原告撤回書狀後，均未於10日內提出異議，應視為同意撤回；另原告於確認被告實際佔用房屋及停車位之位置、面積及期間後，擴張或減縮其請求被告遷讓返還之標的以及返還不當得利或損害賠償之金額，並聲明如下二、㈤所示，其先後請求之基礎事實均係主張其透過本院94年度執字第27273 號清償債務強制執行事件應買取得之不動產，遭原債務人出租予被告占有使用等情，並無不同，且其請求被告返還不當得利或賠償損害之金額，亦僅係擴張應受判決事項之聲明，均合於上開規定，應予准許。㈢被告威爾邦公司、辛○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：㈠原告於95年11月17日經由本院94年度執字第27273 號清償債務強制執行事件，拍賣買受債務人佰鈺科技股份有限公司（下稱佰鈺公司）所有之門牌號碼為臺北縣三重市○○路111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓、111 之3 號8 樓、111 之5 號8 樓、111 之6 號8 樓、111 之7 號8 樓、111 之8 號8 樓、123 之5 號8 樓、123 之6 號8 樓、123 之7 號8 樓、123 之8 號8 樓、123 之9 號8 樓、123 之10號8 樓、123 之11號8 樓共14戶房屋（下稱系爭房屋）暨其基地，以及其共同使用部分位於地下1 樓編號363 、364 、380 、381 、382 、383 、411 、412 、413 、414 、418 、455 號暨地下2 樓編號24、25、26、131 、132 、133 號共18個停車位（下稱系爭停車位），經本院於95年12月8 日發給不動產權利移轉證書，並已辦妥所有權移轉登記。㈡被告在前揭強制執行程序中，向本院民事執行處陳報其等與債務人佰鈺公司間就系爭房屋及停車位訂有如下租賃契約：⒈被告中華視訊公司向佰鈺公司承租如附表編號一所示房屋及編號二所示停車位，租期自94年6 月15日起至97年5 月15日止。 ⒉被告威爾邦公司向佰鈺公司承租如附表編號三所示房屋及編號四所示停車位，租期自94年5 月1 日起至99年4 月30日止；又待被告千瑞公司遷出如附表編號五所示房屋後，再於96年6 月12日向佰鈺公司承租該房屋占有使用。 ⒊被告千瑞公司向佰鈺公司承租如附表編號五所示房屋，租期自95年1 月6 日起至96年7 月5 日止。 ⒋被告辛○○向佰鈺公司承租如附表編號六所示房屋，租賃自94年5 月1 日起至99年4 月30日止。 ⒌被告宏景公司向佰鈺公司承租如附表編號七所示停車位，租期自95年12月1 日起至97年11月30日止。㈢惟本院民事執行處係於94年4 月26日將囑託查封登記函送達地政機關而發生查封效力，債務人佰鈺公司於實施查封後所為之上開出租行為，顯然有礙執行之效果，依強制執行法第51條第2 項規定，對於拍定人即原告不生效力。是被告威爾邦公司、辛○○現仍佔用前揭房屋及停車位，自屬無權占有，爰依民法第767 條規定訴請被告威爾邦公司、辛○○遷讓返還。㈣又被告於原告取得系爭房屋及停車位之所有權後，仍無權佔用原告所有之系爭房屋及停車位，為無法律上之原因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法不當得利或侵權行為之規定，請求被告給付自原告取得所有權之翌日即95年12月9 日起至其等返還房屋、停車位之日止，相當於租金之不當得利或損害賠償： ⒈被告中華視訊公司： ①被告中華視訊公司佔用如附表編號一所示房屋，依建物登記謄本所載其建物面積（含共同使用部分）合計為176.38坪，以該房屋月租行情為每坪650 元至700 元，採較低之650 元計算，其自95年12月9 日起至搬離之日即97年5 月15日止共1 年5 月又6 日，合計受有相當於租金1,971,928 元【計算式：650 ×176.38×（12＋5 ＋ 6/30）＝1,971,928 】之利益。 ②被告中華視訊公司佔用如附表編號二所示停車位，以該停車位月租行情每個3,500 元計算，其自95年12月9日起至搬離之日即97年5 月15日止共1 年5 月又6 日，合計受有相當於相金180,600 元【計算式：3,500 ×3× （12＋5 ＋6/30）＝180,600 】之利益。 ⒉被告威爾邦公司： ①被告威爾邦公司自95年12月9 日起至96年6 月12日以前，僅佔用如附表編號三所示房屋，實際佔用面積為314.7 坪，以該房屋月租行情每坪650 元計算，其在上開期間共6 月又3 日，合計受有相當於租金1,247,786 元【計算式：650 ×314.7 ×（6 ＋3/30）＝1,247,786 】之利益。 ②被告威爾邦公司自96年6 月12日起即佔用如附表編號三、五所示房屋全部，實際佔用面積為382.6 坪，以該房屋月租行情每坪650 元計算，其每月受有相當於租金248,690 元【計算式：650 ×382.6 ＝248,690 】之利益，又被告威爾邦公司佔用如附表編號四所示停車位，以該停車位月租行情每個3,500 元計算，其每月受有相當於租金28,000元【計算式：3,500 ×8 ＝28,000】之利益。則被告威爾邦公司應自96年6 月12日起至返還上開房屋、停車位之日止，按月返還所受相當於相金之利益合計276,690 元【計算式：248,690 ＋28,000＝276,690 】。 ⒊被告千瑞公司：被告千瑞公司佔用如附表編號五所示房屋，實際佔用面積為67.9坪，以該房屋月租行情每坪650 元計算，其自95年12月9 日起至搬離之日即96年6 月12日共6 月，合計受有相當於租金264,642 元【計算式：650 ×67.9×6 ＝264, 842 】之利益。 ⒋被告辛○○ 被告辛○○佔用如附表編號六所示房屋，實際佔用面積為79.77 坪，以該房屋月租行情每坪650 元計算，其應自95年12月9 日起至其返還上開房屋之日止，按月返還所受相當於相金51,851元【計算式：650 ×79.77 ＝51,851】之利益。 ⒌被告宏景公司被告宏景公司佔用如附表編號七所示停車位，以該停車位月租行情每個3,500 元計算，其自95年12月9 日起至搬離之日即96年11月30日止共11月又22日，合計受有相當於租金205,333 元【計算式：3,500 ×5 ×（11＋22/30）＝ 205,333 】之利益。㈤聲明： ⒈被告中華視訊公司應給付原告2,152,528 元，及自原告97年10月8 日民事聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉被告威爾邦公司應自如附表編號三、五所示房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並應將如附表編號四所示停車位返還予原告，且應給付原告1,247,786 元及自原告96年7 月27日民事準備書㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年率百分之5 計算之利息，暨自96年6 月12日起至返還上開房屋及停車位之日止，按月給付原告276,690 元。 ⒊被告千瑞公司應給付原告264,842 元，及自原告96年7 月27日民事準備書㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒋被告辛○○應自如附表編號六所示房屋遷出，將上開房屋返還予原告，並自95年12月9 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告51,851元。 ⒌被告宏景公司應給付原告205,333 元，及自原告97年7 月10日民事準備書㈣狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒍願供擔保請准宣告假執行。三、被告中華視訊公司抗辯：㈠被告中華視訊公司於系爭房屋遭查封前之94年4 月中旬即遷入系爭111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋使用，其即有合法使用之權源，惟原告堅持調漲租金，有違買賣不破租賃原則。㈡被告中華視訊公司於95年8 月間與佰鈺公司協調後，將原出租予被告中華視訊公司之系爭111 之2 號8 樓房屋部分轉租予被告威爾邦公司，是自95年9 月被告威爾邦公司正式進駐後，被告中華視訊公司從此不曾再使用系爭111 之2 號8 樓房屋。㈢被告中華視訊公司向佰鈺公司承租之系爭111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋，乃包含系爭111 之1 號8 樓至111 之8 號8 樓房屋共用之大廳及公用走道，原告自不得將之併計入被告中華視訊公司不當得利或損害賠償之範圍。㈣聲明 ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、被告威爾邦公司雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭及提出書狀辯稱：㈠系爭房屋及停車位經本院以94年度執字第27273 號清償債務強制執行事件為強制執行時，已據被告威爾邦公司向執行法院陳報租賃契約，原告自可透過執行法院之公告或現場查訪得知上情，且原抵押權人或原告均未依法請求執行法院排除租賃，被告威爾邦公司即應有權使用系爭房屋及停車位。㈡系爭房屋及停車位之查封日期應係封條上所載之日期即94年5 月1 日，該查封效力於執行法院完成查封行為時發生，不因有無辦理查封登記或何時辦理查封登記而受影響，因善意第三人於承租時僅能由封條外觀得知租賃標的物之權利狀態，故基於對第三人信賴應於保護之法理，被告威爾邦公司與佰鈺公司之租賃契約效力得以存續，方符合保障交易安全。㈢強制執行法第51條第2 項之規定，僅在限制債務人於不動產查封後，不得依土地登記規則第129 條規定辦理所有權移轉登記，非不得與他人為締結處分該不動產之債權契約行為，是被告威爾邦公司與佰鈺公司訂立之租賃契約應為有效，原告承受該租賃契約，自屬當然。㈣聲明 ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、被告千瑞公司抗辯：㈠被告千瑞公司與佰鈺公司簽訂租賃契約時，並不清楚佰鈺公司與原告間之關係；且目前系爭房屋出租行情為每坪500 元，原告以每坪650 元計算不當得利或損害賠償之數額過高。㈡聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。六、被告辛○○雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭陳述辯稱：㈠佰鈺公司同意伊從94年3 月8 日開始使用系爭111 之8 號8 樓房屋。㈡聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。七、被告宏景公司抗辯：㈠被告宏景公司占有系爭停車位，非屬無權占有： ⒈按強制執行之查封程序，原為禁止債務人處分執行財產為目的，非謂債務人因此即應喪失使用收益該財產之權，出租或更新契約，均非處分行為，殊難謂為無效，最高法院45年度臺上字第73號裁判要旨著有明文。縱令被告宏景公司與佰鈺公司就系爭停車位簽訂之租賃契約，係在查封後所為，然依前揭裁判要旨所示，該租賃契約尚難謂為無效。 ⒉次按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定、負擔或其他有礙執行效果之行為對債務人不生效力，固為強制執行法第51條第2 項所明定，並為不動產之強制執行所準用（同法第113 條），但茲所謂債權人，應指該強制執行事件之債權人（例如聲請強制執行之債權人或已參與分配之債權人）而言不及其他，最高法院70年度臺上字第3101號裁判要旨著有明文。原告乃本院94年度執字第27273 號強制執行事件之拍定人，依前揭裁判要旨所示，其顯非該強制執行事件之債權人甚明。準此，原告自不得援引強制執行法第51條第2 項之規定，主張債務人佰鈺公司將系爭停車位出租予被告宏景公司之行為，對其不生效力。 ⒊復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。佰鈺公司將系爭停車位出租予被告宏景公司後，在被告宏景公司占有期間，雖因拍賣以致系爭停車位所有權移轉予原告，然依前揭法條之規定，被告宏景公司與佰鈺公司間之租賃契約，對受讓人即原告自仍繼續存在。職是，被告宏景公司占有系爭停車位乃係根據租賃契約，非屬無權占有。 ⒋再按拍賣之不動產買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者，亦同；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去拍賣者，不在此限，強制執行法第98條定有明文。系爭停車位於拍賣時，執行法院並未排除其租賃契約，並已於拍賣公告中載明「拍賣後不點交」，而原告既仍願投標買受，依前揭強制執行法第98條第2 項之規定，原告自應承受原已存在之租賃契約，豈有於拍定後再行主張該租賃契約對其不生效力之理。㈡被告宏景公司前向佰鈺公司承租系爭停車位，已將租金支付予佰鈺公司，則原出租人之繼受人即原告，自不得就被告宏景公司已給付租金之範圍內，再向請求被告宏景公司給付租金。㈢聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。八、本院之判斷㈠原告主張其於95年11月17日經由本院94年度執字第27273 號清償債務強制執行事件之強制執行程序，拍賣買受債務人佰鈺公司所有之系爭111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓、111 之3 號8 樓、111 之5 號8 樓、111 之6 號8 樓、111 之7 號8 樓、111 之8 號8 樓、123 之6 號8 樓房屋暨其基地，以及系爭編號380 、381 、382 、383 、411 、412 、413 、414 、418 、455 、24、25、26、131 、132 、133 號停車位，經本院於95年12月8 日發給不動產權利移轉證書，並已辦妥所有權移轉登記等情，業據其提出本院不動產權利移轉證書1 份、建物登記謄本11件、臺北縣地籍地價地籍圖資料電資訊服務系統列印資料3 紙等影本附卷可稽（見本院卷一第11至28頁），復經本院依職權調取上開強制執行卷宗查閱無訛，且為被告所不爭執，自堪信為真實。㈡茲先就被告占有使用系爭房屋及停車位之情形認定如下： ⒈原告主張其於95年12月8 日取得系爭房屋及停車位之所有權時，被告中華視訊公司占有使用如附表編號二所示停車位、被告威爾邦公司占有使用如附表編號三所示房屋及編號四所示停車位、被告千瑞公司占有使用如附表編號五所示房屋、被告辛○○占有使用如附表編號六所示房屋、被告宏景公司占有使用如附表編號七所示停車位等情，為被告所不爭執，且經本院於96年6 月12日至現場勘驗查明無訛，有本院勘驗筆錄1 件存卷可參（見本院卷一第294 頁），堪信屬實。 ⒉又原告主張其取得系爭房屋之所有權時，被告中華視訊公司尚占有使用如附表編號一所示系爭編號111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋等語，被告中華視訊公司則抗辯其於95年8 月間與佰鈺公司協調後，已將系爭111 之2 號8 樓轉租予被告威爾邦公司，且自95年9 月以後，即不曾再使用系爭111 之2 號8 樓房屋等語。查被告中華視訊公司於95年1 月16日與佰鈺公司簽訂房屋租賃契約書，約定由佰鈺公司將系爭111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋出租予被告中華視訊公司，租期自94年6 月15日起至97年5 月15日止，租金每月100,000 元（不含稅），此為兩造所不爭執，並有原告提出之房屋租賃契約書影本1 份存卷足憑（見本院卷一第29至33頁）。而被告中華視訊公司雖抗辯其自95年9 月以後即未占有使用系爭111 之2 號8 樓房屋，惟觀諸被告中華視訊公司提出其自94年7 月間起至95年10月間止繳納租金予佰鈺公司之證明可知，其各月繳納予佰鈺公司之租金數額均為10,500元，此有統一發票8 紙、付款申請單4 件等影本在卷可查（見本院卷一第213 至218 頁），其於95年9 月以後所繳納之租金數額並未減少，則其倘自95年9 月以後即未再使用系爭111 之2 號8 樓房屋，何以仍繼續繳納該房屋之租金？顯不符常理。又被告中華視訊公司前於本院96年3 月29日言詞辯論期日中，自認其占有使用系爭111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋之事實無訛（見本院卷一第156 頁），且經本院於96年6 月12日至系爭房屋現場履勘時，亦確認系爭111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋均由被告中華視訊公司充作營業辦公室占有使用中，有本院勘驗筆錄1 件附卷足按（見本院卷一第293 頁），是被告中華視訊公司嗣後否認未占有使用系爭111 之2 號8 樓房屋，自不足採信。從而，原告主張其取得系爭房屋及停車位之所有權時，被告中華視訊公司係占有使用系爭111 之1 號8 樓、111 之2 號8 樓房屋等語，應係屬實。 ⒊而被告中華視訊公司抗辯其於97年5 月15日其與佰鈺公司間之租賃契約所定租期屆滿後，即搬離如附表編號一所示房屋及編號二所示停車位等情，以及被告宏景公司抗辯其於97年11月30日其與佰鈺公司間之租賃契約所定租期屆滿後，即於翌日將如附表編號七所示停車位點交予原告等情，均為原告所不爭執，堪認為真。另被告千瑞公司抗辯其已於96年5 月10日自如附表編號五所示房屋遷出等語，惟為原告為否認。查被告千瑞公司就其自96年5 月10日以後即未占有使用如附表編號五所示房屋一節，並未舉證以實其說，且其迄至96年6 月12日本院前往現場履勘時，始將該房屋鑰匙交還予佰鈺公司，有本院勘驗筆錄1 件在卷可考（見本院卷一第293 頁），顯見被告千瑞公司迄至96年6 月12日以前，對於如附表編號五所示房屋仍有事實上之管領力，自有占有該房屋之事實，是被告千瑞公司抗辯其於96年5 月10日即未占有使用如附表編號五所示房屋等語，不足採信，其實際上乃持續占有使用該房屋迄至96年6 月12日將該房屋鑰匙交還原出租人佰鈺公司為止。 ⒋此外，原告主張被告千瑞公司於96年6 月12日將如附表編號五所示房屋遷讓返還予佰鈺公司後，佰鈺公司旋將該房屋再出租予被告威爾邦公司使用迄今等情，迄至本案言詞辯論終結前，均未據被告威爾邦公司提出書狀或到庭加以爭執，且上情亦經本院於96年6 月12日到場履勘查證無訛，有本院勘驗筆錄1 件在卷可憑（見本院卷第293 頁），亦值採信。 ⒌綜上所述，被告中華視訊公司自95年12月8 日起至97年5 月15日止，均占有使用如附表編號一所示房屋及編號二所示停車位；被告千瑞公司自95年12月8 日起至96年6 月12日止，均占有使用如附表編號五所示房屋；被告威爾邦公司自95年12月8 日起迄今，均占有使用如附表編號三所示房屋及編號四所示停車位，又自96年6 月12日起，占有使用如附表編號五所示房屋；被告辛○○自95年12月8 日起迄今，均占有使用如附表編號六所示房屋；被告宏景公司自95年12月8 日起至95年11月30日止，均占有使用如附表編號七所示停車位。㈢原告主張佰鈺公司於94年4 月26日本院民事執行處囑託地政機關就如附表所示房屋及停車位辦理查封登記而發生查封效力後，始將該房屋及停車位出租予被告使用，顯然有礙執行之效果，依強制執行法第51條第2 項規定，該出租行為對於拍定人即原告不生效力等語，被告則抗辯如附表所示房屋及停車位應於94年5 月1 日執行法院至現場實施查封時始發生查封之效力，且該房屋及停車位於強制執行程序中未經執行法院排除原租賃關係，並已於拍賣公告內載明「拍賣後不點交」，原告既仍願投標應買，依民法第425 條第1 項及強制執行法第98條第2 項之規定，原告應承受原有之租賃關係，至強制執行法第51條第2 項之規定，並未限制債務人與第三人締結租賃契約，是被告與佰鈺公司間就如附表所示房屋及停車位訂立之租賃契約，應為有效等語。經查： ⒈按查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員，依揭示、封閉、追繳契據等方式行之；已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於前揭執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，此觀強制執行法第76條第1 項、第3 項之規定即明。查債務人佰鈺公司所有如附表所示房屋及停車位，前經債權人錄森科技股份有限公司聲請本院以94年度執字第12415 號清償票款強制執行事件為強制執行，復經債權人華南商業銀行股份有限公司聲請本院以94年度執字第27273 號清償債務強制執行事件為併案執行，該房屋及停車位於94年4 月26日經本院民事執行處囑託臺北縣三重地政事務所為查封登記，復於94年6 月7 日由書記官督同執達員前往現場實施查封完畢，此經本院依職權調取上開強制執行卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執，則執行法院囑託地政機關就如附表所示房屋及停車位為查封登記之時間，既在其前往現場實施查封行為之前，依強制執行法第76條第3 項之規定，該房屋及停車位應於94年4 月26日執行法院囑託地政機關為查封登記時，即發生查封之效力，是被告抗辯應於執行法院實施查封行為完成後始發生查封之效力一節，自有誤會。⒉復按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，強制執行法第98條第1 項前段、第2 項前段分別定有明文。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人），是出租人出租租賃物後，該租賃物所有權經拍賣移轉與第三人，亦有上開買賣不破租賃原則之適用。查被告中華視訊占有使用如附表編號一所示房屋及編號二所示停車位、被告威爾邦公司占有使用如附表編號三所示房屋及編號四所示停車位、被告千瑞公司占有使用編號五所示房屋、被告辛○○占有使用如附表編號六所示房屋、被告宏景公司占有使用如附表編號七所示停車位，均既基於其等與佰鈺公司間之租賃契約，則原告嗣後因拍賣取得上開房屋及停車位之所有權，依前揭規定，自應承受該房屋及停車位原有之租賃關係。 ⒊至強制執行法第51條第2 項固規定實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，惟此不生效力僅係相對無效，並非絕對無效。是執行債權人對於執行債務人於查封後拍定前之妨礙執行效果行為，苟於拍賣時並未出面主張為無效，執行法院亦忽視未加除斥逕付拍賣，應買人復依該拍賣條件而應買拍定後，顯然對該執行效果已無妨礙，此時，執行債務人妨礙執行效果之瑕疵行為即因拍定而治癒，執行債權人及拍定人即不得再行主張對其無效。本件被告中華視訊公司向佰鈺公司承租如附表編號一所示房屋及編號二所示停車位之租期係自94年6 月15日起至97年5 月15日止，被告威爾邦公司向佰鈺公司承租如附表編號三所示房屋及編號四所示停車位之租期係自94年5 月1 日起至99年4 月30日止，被告千瑞公司向佰鈺公司承租如附表編號五所示房屋之租期係自95年1 月6 日起至96年7 月5 日止，被告辛○○向佰鈺公司承租如附表編號六所示房屋之租期係自95年4 月1 日起至99年4 月30日止，被告宏景公司向佰鈺公司承租如附表編號七所示停車位之租期係自95年12月1 日起至97年11月30日止，此為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書4 份、車位租賃契約書1 件暨附約2 紙附卷可稽（見本院卷第29至41頁、第52至60頁、本院卷二第28至31 頁），則其等與債務人佰鈺公司就如附表所示房屋及停車位訂立之上開租賃契約，均係成立於該房屋及停車位遭查封之後。然而，執行債權人並未出面主張上開租賃契約為無效，執行法院亦未除斥該租賃關係而拍賣，且於拍賣公告上載明「拍定後不點交」，此經本院核閱94年度執字第27273 號清償債務強制執行卷宗調查屬實，而原告明知如附表所示房屋及停車位有前述租賃關係存在，仍於執行法院第1 次公開拍賣該房屋及停車位時，即投標應買，顯見債務人佰鈺公司於實施查封後所為之上開出租行為，即因拍定而並未妨礙強制執行之效果，是揆之前揭說明，原告即不得援引該規定主張債務人佰鈺公司將如附表所示房屋及停車位出租予被告之行為，對其不生效力。 ⒋綜上所述，佰鈺公司與被告就如附表所示房屋及停車位所成立之前揭租賃契約，於原告拍賣取得如附表所示房屋及停車位後，自應隨同移轉由原告承受。準此，被告在該租賃契約所定之租賃期限內，占有使用如附表所示房屋及停車位，自有合法權源，並非無權占有，且被告威爾邦公司承租如附表編號三所示房屋暨編號四所示停車位，以及被告辛○○承租如附表編號六所示房屋，其租期均至99年4 月30日始屆滿，原告於該租期屆滿前，即依民法第767 條規定請求被告威爾邦公司、辛○○遷讓返還如附表編號三、四、六所示房屋及停車位，即屬無據。又被告中華視訊公司占有使用如附表編號一所示房屋暨編號二所示停車位、被告威爾邦公司占有使用如附表編號三所示房屋及編號四所示停車位、被告千瑞公司占有使用編號五所示房屋、被告辛○○占有使用如附表編號六所示房屋、被告宏景公司占有使用如附表編號七所示停車位，既均在前述租賃期限內，其占有自有法律上之原因，並未不法侵害原告之所有權，是原告依民法不當得利或侵權行為之規定，訴請被告返還占有使用上開房屋及停車位期間所受之不當得利及賠償損害，自不應准許。㈣關於被告威爾邦公司占有使用如附表編號五所示房屋部分：⒈查被告威爾邦公司現佔用如附表編號五所示房屋，乃係由佰鈺公司於96年6 月12日出租予其占有使用，已如前述，惟原告已於95年12月8 日取得如附表編號五所示房屋之所有權，佰鈺公司即非該房屋之所有權人，卻於96年6 月12日擅將該房屋出租予被告威爾邦公司占有使用，基於債之相對性原則，即不得以該租賃契約對抗真正所有權人即原告。從而，被告威爾邦公司現占有使用如附表編號五所示房屋，對於所有權人即原告而言，既乏合法權源，為無權占有，則原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓返還如附表編號五所示房屋，自屬有據。 ⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。查被告威爾邦公司無權占有如附表編號五所示房屋，依社會通常之觀念，其可獲得免為支付租金之利益，致原告受有損害，且被告威爾邦公司於96年6 月12日向佰鈺公司承租該房屋時，已明知該房屋已經原告拍定取得所有權，是原告依民法第179 條之規定請求被告威爾邦公司返還相當於租金之不當得利，自屬有據。又按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條固分別定有明文。惟土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意。復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96 條規定所稱之房屋類皆指住宅而言。再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。查被告威爾邦公司承租如附表編號五所示房屋係作為辦公室及倉庫，此經本院於96年6 月12日至現場勘驗時查明無訛，有本院勘驗筆錄1 件存卷可考（見本院卷一第293 至294 頁），乃供營業使用，揆諸前揭說明，其租金應不受土地法第97條、第105 條規定之拘束，先予敘明。次查原告主張被告威爾邦公司無權占有如附表編號五所示房屋，而受有相當於該房屋月租行情每坪650 元之不當得利等語，並提出同區域房屋之租賃契約及建物登記謄本等影本各3 份為憑（見本院卷二第42至49頁、第54至64頁），被告威爾邦公司對此不當得利之計算金額，未曾提出書狀或到庭加以爭執，堪認原告主張以每坪650 元計算被告威爾邦公司無權占有如附表編號五所示房屋之利益，應屬相當。準此，被告威爾邦公司佔用如附表編號五所示房屋之面積為224.49平方公尺，此經本院於96年6 月12日前往現場勘驗時命臺北縣三重地政事務所測量無訛，有該所96年6 月15日北縣重地測字第0960008323號函附之土地複丈成果圖1 件附卷供參（見本院卷一第297 至298 頁），換算為面積67.9坪【計算式：224.49×0.3025＝ 67.9，小數點第1 位以下四捨五入】，以每坪650 元計算，其每月受有相當於租金之不當得利合計為44,135元【計算式：650 ×67.9＝44,135】。從而，原告請求被告威爾邦公司自96年6 月12日占有如附表編號五所示房屋之日起至其返還該房屋之日止，按月給付原告44,135元，洵屬有據。㈤據上所陳，原告依民法第767 條規定，請求被告威爾邦公司自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之3 號8 樓、111 之5 號8 樓、111 之6 號8 樓、111 之7 號8 樓、111 之8 號8 樓房屋如附圖斜線所示面積224.49平方公尺部分遷出，將上開房屋返還原告，並依民法不當得利之規定，請求被告威爾邦公司自96年6 月12日起至返還上開房屋之日止，按月給付44,135元部分，為有理由，應予准許。至原告依民法第767 條規定，請求被告威爾邦公司自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之3 號8 樓、111 之5 號8 樓、111 之6 號8 樓、111 之7 號8 樓、111 之8 號8 樓房屋除如附圖斜線所示以外部分、123 之6 號8 樓房屋遷出，將上開房屋併同編號381 、382 、412 、413 、24號停車位返還予原告，以及請求被告辛○○自門牌號碼為臺北縣三重巿興德路111 之8 號8 樓房屋除如附圖斜線所示以外部分遷出，將上開房屋返還予原告部分，另依民法不當得利及侵權行為之規定，請求被告中華視訊公司給付2,152,528 元，及自原告97年10月8 日民事聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，請求被告威爾邦公司給付1,247,786 元及自原告96年7 月27日民事準備書㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年率百分之5 計算之利息，暨自96年6 月12日起至返還如附表編號三、四所示房屋、停車位之日止，按月給付原告超過前揭應准許之金額，請求被告千瑞公司給付264,842 元，及自原告96年7 月27日民事準備書㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，請求被告辛○○自95年12月9 日起至返還如附表編號六所示房屋之日止，按月給付原告51,851元，請求被告宏景公司給付原告205,33 3元，及自原告97年7 月10日民事準備書㈣狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，均無理由，應予駁回。九、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回之。十、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　26　　日民事第三庭審判長法　官朱耀平法官邱育佩法官王瑜玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　4 　　日書記官　黃美雲附表： ┌──┬──────┬─────────────────┐ │編號│占有人 │占有使用之房屋及停車位 │ ├──┼──────┼─────────────────┤ │ 一 │中華視訊公司│臺北縣三重巿興德路111 之1 號8 樓、│ │ │ │111 之2 號8 樓房屋 │ ├──┼──────┼─────────────────┤ │ 二 │中華視訊公司│編號380 、381 、382 號停車位 │ ├──┼──────┼─────────────────┤ │ 三 │威爾邦公司 │臺北縣三重巿興德路111 之3 號8 樓、│ │ │ │111 之5 號8 樓、111 之6 號8 樓、11│ │ │ │1 之7 號8 樓房屋除如附圖斜線所示以│ │ │ │外部分以及123 之6 號8 樓房屋 │ ├──┼──────┼─────────────────┤ │ 四 │威爾邦公司 │編號381 、382 、412 、413 、24號停│ │ │ │車位 │ ├──┼──────┼─────────────────┤ │ 五 │威爾邦公司 │臺北縣三重巿興德路111 之3 號8 樓、│ │ │千瑞公司 │111 之5 號8 樓、111 之6 號8 樓、11│ │ │ │1 之7 號8 樓、111 之8 號8 樓房屋如│ │ │ │附圖斜線所示部分 │ ├──┼──────┼─────────────────┤ │ 六 │被告辛○○ │臺北縣三重巿興德路111 之8 號8 樓房│ │ │ │屋除如附圖斜線所示以外部分 │ ├──┼──────┼─────────────────┤ │ 七 │被告宏景公司│編號25、26、131 、132 、133 號停車│ │ │ │位 │ └──┴──────┴─────────────────┘

臺灣新北地方法院96年度重訴字第79號

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