臺灣新北地方法院97年度訴字第106號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第106號

原告

乙○○

訴訟代理人

周滄賢律師

複代理人

許英傑律師

被告

陳德成（陳欽之遺產管理人）

訴訟代理人

謝政達律師

　　　　　　楊景勛律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國97年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國94年1 月28日向被告陳欽購買坐落臺北縣三重市○○段第601 地號土地（下稱系爭土地）應有部分24分之6，及其上門牌號碼同市○○路○段144 巷1 號4 樓房屋（含頂樓部分，下稱系爭房屋）。嗣原告雇工重新裝璜，拆除天花板等木作，愕然發現系爭房屋有嚴重鋼筋裸露，甚至水泥塊整片剝落情況，遂委請大慶維土木技師事務所予以檢測，系爭房屋每立方米混凝土中水溶性氯離子含量竟分別高達0.39kg /m3（前樑）及0.64kg/ m3（後樑），超過國家標準含量0. 3kg/m3 甚多，系爭房屋顯有重大瑕疵，且被告故意掩飾該屋為海砂屋，致原告在不知情下購買系爭房屋，已構成不完全給付。又該屋亟須進行修繕及結構補強工程，所需費用為新臺幣（下同）1,196,683 元。

㈡系爭房屋既有上開瑕疵，而原告並多次遭鄰居要求儘速處理，為避免瑕疵擴大而損害他人，原告已支出緊急施工修繕費用約60萬元（即原告委託訴外人大昌土木工程行、陳坤富，就系爭房屋之結構補強及屋頂漏水之維護）。又系爭房屋施工不良，並生嚴重漏水問題，於原告買受後，竟遭訴外人陳楊玉鳳即同棟公寓3 樓之所有權人提出損害賠償訴訟，並請求原告應賠償308,900 元。被告既為不完全給付之瑕疵給付，爰依民法第227 條之規定提起本件訴訟，並僅先以最低損害金額即908,900 元（600,000+308,900） 為聲明請求。

㈢原告於買受系爭房屋後，竟遭行政機關認定系爭房屋部分範圍屬違章建築，並通知將予以拆除，因被告為系爭房屋之起造人之一，就此部分原告應得依瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，請求被告負損害賠償責任，因待鑑定其損害金額，故先主張受有一元之損害，待鑑定後再擴張訴之聲明。

㈣是以，原告分依不完全給付、瑕疵擔保責任之法律關係提起本件訴訟，並聲明⑴被告應給付原告908,901 元之損害賠償金，及自起訴狀繕本送達被告翌日即97年1 月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告購買系爭房屋時，被告之妻甲○○已告知渠等已搬離該處18年之久，房屋現況則不清楚，僅單純賣屋再由買方去整修。原告購屋前已多次親自前往觀察屋況及向左鄰右舍詢問，該棟一樓屋主陳德田曾告知：「該屋主兒子18年前搬到花蓮後曾空屋幾年，有漏水情形，所以頂樓有舖綠色防水膠，購買該屋約需花五、六十萬整修。」原告表示購屋首重坐落地點及方位，並表示會自行整修。兩造談妥以系爭房屋現況出售予原告後，原告要求吳代書杜撰虛偽不實（將價格提高）之買賣契約，以便其向銀行超貸，遭吳代書拒絕而改由原告尋找之代書（正業地政士聯合事務所）辦理，買賣契約約定內容悉由原告及其代書所訂，因雙方言明由原告承受房屋後，不論何種屋況概由原告自行負責整修，故由原告之代書在買賣契約中特別註明「定著物依現況交屋」。另原告深恐被告出賣四樓房屋而仍繼續使用頂樓增建部份，乃要求其代書在買賣契約書上註明「含頂樓增建部份一併移轉」字樣。

㈡94年3 月3 日交屋後，原告擴張頂樓增建範圍，並拆除公共設施，遭其他區分所有權人反對，原告乃要求其他區分所有權人分攤其頂樓修繕費的四分之三，遭拒後，即刻將其原本已吊上頂樓之鐵材吊走，並將四樓已加裝之新不鏽鋼防盜窗拆卸，更將四樓內部所有排水孔及頂樓排水孔用矽膠填滿，致使94年間颱風來襲，雨水無法排出而成水池，造成三樓及四樓嚴重漏水，原告甚至揚言若其他區分所有權人不讓其延伸使用頂樓及分攤其修繕費，就要讓整個四樓及頂樓荒廢（有一樓屋主陳德田可作證）。且至三重市調解委員會調解而未成立後，原告與其他區分所有權人互告竊佔罪與毀損罪在案。

㈢違建部分，係原告取得系爭房屋後進行大肆修改所致，被告對此根本不必負責，若縱然有局部屬85年前之違建，然以原告前有多次購屋經驗且親自查看系爭房屋，對於85年前之舊違建應有認知，且本件系爭房屋買賣契約書已載明，以現況交屋，系爭房屋面積亦均清楚載明契約當中，原告此部分之主張亦不足取。又原告在請求其他區分所有權人分攤四分之三修繕費未果後，轉向被告求償減價，被告認為原告之行為無疑變相訛詐，與當初買屋時壓低價錢所談條件相違背，乃予以拒絕。原告遂於3 月24日自行檢測氯離子，並於94年5月12日提起刑事詐欺告訴、及以海砂屋為事由，依據瑕疵擔保責任之規定，請求減少價金之民事訴訟，先後均遭不起訴處分、原告民事訴訟全部敗訴確定。原告今再以同一事由提起本件訴訟，恐有違反一事不再理之適用，且本案原告濫行訴訟，受害者不計其數，法院或地檢署受理其案件非常眾多，耗費國家司法資源甚鉅，原告之起訴顯然無理由等語置辯，並聲明如主文第1項所示。

三、本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款、第271 條之1 規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造同意就本院於97年11月6 日辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，依同法第270 條之1 第3 項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院97訴字第106 號卷㈡第66-67頁）。是以，兩造所不爭執之事項如下：

㈠兩造於94年1 月28日就被告所有之系爭土地應有部分24分之6 ，及其系爭房屋成立買賣契約。系爭房屋買賣契約書第一條載明：樓層四、面積49平方公尺，建物附屬（陽台）面積2平方公尺。另註明含頂樓增建一併移轉。

㈡系爭房屋係辦妥保存登記之建物，兩造前揭買賣契約記載之面積與建物登記謄本相符。又買賣契約書第12條載明：定著物依現況交屋。

㈢原告曾於94年5 月6 日以系爭房屋屬海砂屋為由，依物之瑕疵擔保責任對被告提起減少買賣價金之訴訟（本院94年度訴字第817 號），經臺灣高等法院以96年度上易字第330 號判決原告敗訴確定。

㈣原告主張系爭房屋既有上開瑕疵，而原告並多次遭鄰居要求儘速處理，為避免瑕疵擴大而損害他人，原告委託訴外人大昌土木工程行、陳坤富，就系爭房屋之結構補強及屋頂漏水之維護，主張已支出緊急施工修繕費用約60萬元之證據方法，與本院94年度訴字第817 號減少買賣價金之證據方法相符（分見本院97年度訴字第106 號第45頁、53頁、94年度訴字第817 號29-32 頁）。

㈤原告與訴外人陳楊玉鳳即同棟公寓3 樓之所有權人間之損害賠償訴訟，陳楊玉鳳請求原告應賠償308,900 元之訴訟（本院96年度板簡調字第218 號），於97年10月17日宣判，原告迄今並未實際賠償上開金額予陳楊玉鳳。

㈥本件原告因上開購屋後，分對與同棟住戶及原告提起多件訴訟，有臺灣板橋地方法院檢察署94年度偵字第14810 號不起訴處分、臺灣高等法院檢察署95年度上聲議字第3370號駁回再議之處分、本院刑事庭95年度聲判字第65號裁定、臺灣板橋地方法院檢察署94年度偵字第15802 號及95年度偵續字第19號不起訴處分、臺灣高等法院檢察署95年度上聲議字第1535號駁回再議之處分、本院刑事庭95年度聲判字第51號裁定、本院民事庭94年度訴字第817 號、95年度訴字第86號、95年度訴字第2671號、95年度訴字第2437號、95年度訴字第2472號、臺灣高等法院96年度上字第489 號、96年度上易字第330 號、96年度再易字第131 號再審之訴。

四、本件之爭點及法院之判斷：

㈠系爭房屋是否有瑕疵？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告主張系爭房屋為海砂屋，而受損補強結構之財產上損失，此有利於原告之事實，並依不完全給付提起本件訴訟，參酌上開說明，自應由原告負舉證責任。次按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人及法院就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得任作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院73年台上字4062號判決要旨參照）。是以，當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷者，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題時，當事人應不得為與其判斷相反之主張、舉證，法院亦不得為與其相矛盾之判斷，此即所謂爭點效理論。

⒉查經濟部中央標準局於83年7 月間始就混凝土最大水溶性氯離子含量公布國家標準，在此之前，國家對於混凝土內氯離子之含量，並無規範。本件原告承購被告所有系爭房屋，係於69年提供系爭土地予訴外人干文華建造，經審核通過領有使用執照之合法房屋，71年10月13日為第一次登記，距原告於94年1 月28日簽訂系爭契約買受之時，已歷20餘年，其間亦歷經88年921 大地震、89年331 大地震等。再者，系爭房屋係辦妥保存登記之建物，兩造前揭買賣契約記載之面積與建物登記謄本相符。又買賣契約書第12條載明：定著物依現況交屋等事實（見本院97訴字第106 號卷第168 、172 頁），為兩造分於臺灣高等法院96年度上易字第33 0號及本院審理中所不爭執，合先敘明。

⒊又原告取得系爭房屋後，即動工裝璜，拆除外牆，與原核准圖說不符，為臺北縣政府罰鍰6 萬元，嗣經通知補辦手續，將室內隔成3 間小套房等事實，亦經臺灣高等法院96年度上易字第330 號審認。足認被告出售系爭房屋，以69年間國家對於混凝土內氯離子之含量，並無規範所建造、經審核通過領有使用執照之合法房屋，按系爭契約所約定之現況，交付予原告，嗣經原告違反建築法規，拆除外牆，被處罰鍰後補辦手續，變更現況，將室內隔成3 間小套房，尚難認被告所交付之系爭房屋有物、或權利之瑕疵。是以，原告仍執前案已受敗訴確定，即臺灣高等法院96年度上易字第330 號之證據方法，原告委託訴外人大昌土木工程行、陳坤富之估價單，在本件另主張被告交付之系爭房屋有不完全給付中之瑕疵給付，請求被告應賠償約60萬元之損害賠償金，即不足取。

㈡漏水致訴外人陳楊玉鳳屋損等事，是否可歸責於被告？

⒈證人陳振興於本院97年度板簡字第3173號已結證稱：「我是當地的里長，94年5 、6 月的某一天漏水事件我有去現場處理，警員是我叫的，我先看三樓，三樓有如起訴狀所附照片之漏水情形，四樓也有與管區一起上去，四樓乙○○先生有開門讓我進去，四樓室內有積水，排水口有遭異物堵塞，是我把它拉出來的，拉出來的是兩個沙包，排水孔裡有壹條抹布，再下面就是沙子」、「當時我進去四樓時（不是四樓頂），四樓前後陽台都沒有牆壁，牆壁都已經打掉，室內隔間牆的牆壁也已經打掉，含廁所，打掉的部分有用帆布遮住，上面釘的比較牢，下面風吹就會飛起來，頂樓也已經敲掉，當時陳楊玉鳳要拍四樓的室內照片，乙○○不讓他拍」、「（外牆還是室內的隔間牆被打掉？）當時沒有所謂的隔間，中間只剩下柱子，外牆打掉一半，隔間牆都打掉了」、「（當天）有一點點雨，雨水有潑到室內」等語（均見本院97年度板簡字第3173號卷97年10月17日言詞辯論筆錄）。

⒉又前揭漏水瑕疵亦經本院97年度板簡字第3173號囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋3 樓天花板之損害是否因同號4樓改建拆除牆壁、雨水淤積所致，經該會現場勘查後做成紀錄，並做成鑑定結果如下：「㈠三重市○○路○ 段144 巷1號3 樓天花板裝修材料為一般夾板外貼壁紙，會勘時室內客廳、前陽台與兩個房間天花板有明顯浸水後的汙漬並長有霉菌株，部分牆面有水漬痕跡，房間內衣櫥及部分家具有水漬及發霉情形，浴廁天花板則未發現有水漬痕跡。㈡經勘驗3樓天花板內之鋼筋混凝土樓板底部發現，樓板底部不僅有多處超過0.5mm 之裂縫，尚有多處保護層混寧土塊剝落或開裂，以致樓板鋼筋發生裸露之情況，現場有部分裂縫以類似水泥漿之材料修補。㈢依現場勘驗結果，因3 樓頂樓板已存在有裂縫，因此只要樓板上方有積水，必然經由裂縫而滲流入他人居室。因而鑑定技師認為3 樓天花板之滲水與4 樓房屋整修時室內積水有直接因果關係」，此有台灣省土木技師公會鑑定報告1 份附於上開卷宗可參。

⒊另證人陳德田亦於另案即本院94年度訴字第817 號民事審理中證稱：本件原告將系爭房屋頂樓之女兒牆敲掉，並將頂樓之排水孔堵住等語以觀（見本院97年度訴字第106 號卷第37頁）。參酌上開說明，足認系爭房屋3 樓損害發生之主要原因係由系爭房屋4 樓整修時室內積水所引起，且原告迄今並未提出任何積極證據證明訴外人陳楊玉鳳前揭損害，與本件被告之系爭房屋有何相當因果關係，故原告主張其受有賠付陳楊玉鳳308,900元之損害賠償金，亦不足採。

㈢系爭房屋違建部分若拆除，原告能否主張房屋減損價值？

⒈按「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356 條規定之適用。原判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第356 條規定，謂上訴人已逾六個月之除斥期間，而不得請求賠償，亦難謂當」（92年度台上字第882 號判決參照）。但民法第356 條第2 、3 項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除。

⒉又民法第365 條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以及十五年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。況因標的物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具文。基上說明，本院採擔保說，若買受人不即依民法第356 條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係。

⒊查兩造所簽立之系爭房屋買賣契約書第一條載明：「樓層四、面積49平方公尺，建物附屬（陽台）面積2 平方公尺。另註明含頂樓增建一併移轉」等文字。而系爭房屋係辦妥保存登記之建物，兩造前揭買賣契約記載之面積與建物登記謄本相符，且買賣契約書第12條載明：「定著物依現況交屋」等文字事實，為兩造所不爭，已如前述。是以，兩造就買賣標的物即系爭房屋應具有之價值、效用或品質，既係約定以買賣當時該屋之客觀狀況為準，而被告復已將系爭房屋交付原告，則其物即無民法第354 條第1 項所稱之瑕疵。又被告既已依買賣契約所約定之內容交付系爭房屋現狀予原告，當已履行其依債務本旨所負給付義務，難認有何不完全給付之情形。

⒋縱然原告主張違建具有瑕疵之性質屬實，然參酌原告曾於94年11月15日向訴外人廖信楠購屋，即以違建占用鄰地為由提起減少價金訴訟，復95年間對於系爭房屋之同棟住戶陳德田、陳楊玉鳳以無權占用法定避難空間為由提起拆屋還地之訴訟以觀（分見本院97年度訴字第106 號卷㈠第110 、144 頁），被告對於建物之坐落地點及其面積之注意比一般人高。再者，本件系爭房屋之登記面積僅49平方公尺，原告又於購屋時已查看過屋況，應知悉系爭房屋有局部是違建，原告仍願以現況購買，顯然對於上開違建亦有占有使用之意思。又原告曾於96年2 月間委託訴外人即建築師周泳成對於系爭房屋聲請立面變更申請時，亦知悉系爭房屋有違建之事實存在，有周泳成建築師之說明書在卷可稽（見本院同上卷第26頁），原告遲至97年1 月16日使提起本件訴訟，亦應有民法第356 條第3 項視為承認原告所受領之物並無瑕疵，且參酌上開說明，亦無不完全給付之適用。是以，原告主張違建因拆除致系爭房屋受有交換價值或現值之減少損失，並不足取。

五、綜上所述，兩造就買賣標的物即系爭房屋應具有之價值、效用或品質，既係約定以買賣當時該屋之客觀狀況為準，而被告復已將系爭房屋交付原告，則其物即無民法第354 條第1項所稱之瑕疵。又被告既已依買賣契約所約定之內容交付系爭房屋現狀予原告，當已履行其依債務本旨所負給付義務，難認有何不完全給付之情形。又原告對於有利於己之事實，迄今亦未提出積極證據證明，故原告依據物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係提起本件訴訟，請求被告應賠償前揭之損害賠償金及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

六、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。

七、因本案事證已臻明確，原告聲請傳訊證人饒雅文及聲請對系爭房屋鑑定之主張，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，無訊問證人及鑑定之必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。