臺灣新北地方法院97年度訴字第2936號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第2936號

原告

詮倫企業管理顧問有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

陳生全律師

被告

甲○○

被告

乙○○

上二人共同訴訟代理人

黃坤鍵律師

複代理人

陳俊成律師

　　　　　　孫　寅律師

　　　　　　丁○○

上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國98年11月 4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

一、原告起訴略以：

㈠、民國97年 9月間，名峰科技股份有限公司（下稱名峰公司）有意購買台北縣泰山鄉○○路 7號廠房（下稱系爭不動產）以供公司設廠使用。名峰公司委由原告仲介系爭不動產之買賣，名峰公司交付受款人為被告甲○○、金額新台幣（下同）200 萬元之支票予原告，作為被告甲○○同意出售系爭不動產之定金。故原告遂與被告甲○○之代理人乙○○聯繫買賣系爭不動產之事宜，最後達成以每坪18萬 8千元計算、買賣總價1億6906 萬元之契約合意，並約定原告之仲介報酬為買賣價金的2％。於97年9月26日上午10時，賣方即被告甲○○之代理人乙○○、買方名峰公司之董事長陳金標等人、原告之負責人丙○○、戊○○均一同勘查現場，現場勘查完畢，原告遂將上開支票交予乙○○，由乙○○簽收蓋章而收受定金，乙○○並表示其代理被告甲○○，被告甲○○知悉並同意上開買賣契約及居間契約。後於97年10月30日，原告負責人丙○○、戊○○、代書己○○、馬美玲、賣方即被告甲○○、乙○○等人一同在馬美玲代書處，議定契約草約。再一同前往銀行，由銀行經理確認本件貸款無問題後，雙方達成付款方式之合意：第一期款為 4千萬元（包含已收受之定金200萬元）、第二期款為4906萬元、尾款為8千萬元，如原證三所示，並約定於97年11月15日簽訂正式買賣契約書。詎被告甲○○嗣經多次催告仍不依約履行。按依民法第 248條規定，乙○○既代理收受定金，依法即推定其契約成立。而買賣契約既已成立，原告即得依居間契約，即民法第 565條、第568 條規定，請求被告甲○○給付買賣總價百分之 2之報酬。為此，起訴聲明：㈠被告甲○○應給付原告338萬1200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

㈡、嗣於起訴狀繕本送達被告甲○○後，被告甲○○抗辯並未與名峰公司達成系爭不動產之買賣契約、亦未與原告約定上開居間契約、乙○○也非其代理人等情，而聲明請求駁回原告之訴，原告乃另請求為主觀預備訴之合併追加，主張以被告甲○○為先位聲明之被告，如法院認被告甲○○並未委任乙○○代理而契約不成立，致為敗訴判決，則追加備位聲明之乙○○為被告，請求依照無權代理之規定，追加被告乙○○應給付原告 338萬1200元及法定遲延利息、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則答辯以：

㈠、被告甲○○部分：依民事訴訟法第 277條規定，原告主張有利於己之事實，應負舉證責任。被告甲○○並未與名峰公司成立系爭不動產買賣契約、亦未與原告成立居間契約，原告並未舉證提出書面契約或其他證據資料，其主張顯無理由。此外，縱有仲介或居間關係，原告也應依不動產經紀業管理條例第21、22條規定，就不動產之買賣以書面及其他法定方式為之，始屬適法。再者，被告甲○○認系爭不動產買賣僅在磋商階段即告破局，就契約必要之點，尚未達成合意，買賣契約既尚未成立，原告即無從請求居間報酬。並聲明：原告之訴駁回，願供擔保請准宣告免予假執行。

㈡、被告乙○○部分：被告乙○○確實有收受原告交付之 200萬元支票，但性質是斡旋金，並非定金，且被告乙○○是被告甲○○的居間人，並非代理人。並聲明：原告之訴駁回，願供擔保請准宣告免予假執行。

理由

一、程序方面：按主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許，有最高法院94年台抗字第 980號裁定意旨可資參照。查本件原告追加以被告乙○○之主觀預備訴之合併，其在訴訟上所據之契約關係基礎事實係屬同一，雖被告之訴訟代理人於本院98年 6月11日言詞辯論時已到場聲明不同意原告所為之上開主觀的預備訴之合併追加，然於本院98年11月 4日言詞辯論期日表示同意應訴，揆諸上揭裁判意旨，原告所為主觀的預備訴之合併追加，即屬合法，先予敘明。

二、兩造不爭執之事項：原告曾於97年9月26日交付由訴外人名峰科技股份有限公司簽發，發票日97年10月30日，票號0000000，面額200萬元，受款人為被告甲○○之支票1紙予乙○○，由乙○○簽收。

三、爭執事項及本院之判斷：

１、先位聲明部分：原告先位聲明主張買賣契約係成立於名峰公司與被告甲○○，被告甲○○又與原告間成立居間契約，據此請求被告甲○○應給付居間報酬，惟被告甲○○抗辯被告乙○○並非其代理人，則本件首應論斷被告乙○○是否為被告甲○○之代理人。就此，被告甲○○已否認授權被告乙○○為其代理人，被告乙○○復未提出證據證明業已取得被告甲○○之授權，而據證人戊○○即原告公司之行銷專員於本院98年7月14日言詞辯論庭到庭證述：名峰公司想要買系爭不動產，委託伊去問地主要不要賣，現場有一位地主的員工姓莊說買賣要找地主的小舅子乙○○談，莊先生給伊小舅子的電話，伊便打電話過去，乙○○說廠房要賣一坪20萬元，伊說現在沒有這個行情，乙○○讓伊去問伊的客戶看看，伊就跟名峰公司報告這個狀況，名峰公司遂出價17萬5千元，叫伊去談，伊跟乙○○回報，乙○○說別家仲介出到18萬5千元，差太多，伊問多少要賣，乙○○說19萬元。中間伊跟乙○○談仲介費的事，伊說仲介費為總價百分之2，乙○○說知道沒問題，伊就回去跟名峰公司談，隔天名峰公司就叫伊去拿斡旋金200萬元，名峰公司開價一坪18萬8千元，伊就跟乙○○談，乙○○要伊傳真斡旋金的支票跟收據，然後說要傳給姊夫甲○○看，到七點多，伊跟乙○○聯絡，乙○○說這個價格他姊夫接受沒問題了，伊就回報給買方確認對方同意這個價格，買方就說隔天要看建物，然後伊跟乙○○確認仲介費，乙○○說有跟他姊夫講了，後來伊跟乙○○聯絡說買方隔天要到現場看建物，乙○○就說好，問幾點到，乙○○也要去認識一下，伊就約了時間，乙○○較晚到，說是去會計師拿資料，看了之後大家互道恭喜就去吃飯。在餐廳吃飯的時候，乙○○就收下這張200萬元支票，伊說金額既然已經接受，這張支票就轉為訂金，乙○○便收下說要回去報告他姊夫看什麼時候回來簽約，吃完飯要離席的時候，伊再跟乙○○說仲介費要跟你姊夫確認一下，乙○○說沒問題，已經跟他姊夫報告過仲介費的事沒有問題。乙○○沒有明白跟伊說可以代表他姊夫，但乙○○說臺灣的事都是他在處理，他姊夫說沒有問題。簽收該支票時，伊有拿一張制式的收據給乙○○簽收，但乙○○說看不懂，所以才又另外拿一張手寫的，給乙○○簽收。伊沒有要求乙○○提出所有權人的授權書，是因為乙○○說別家仲介叫他寫但他都沒有寫，伊想別家沒要求也就沒有要求了等語在卷觀之，足見原告均係片面與被告乙○○洽談系爭不動產之買賣事宜及居間契約報酬等之約定，並未與被告甲○○接觸，亦未向被告乙○○取得被告甲○○之授權書，證人戊○○所指已回報賣方收取定金及同意買賣價格，並同意約定仲介費用為買賣價金之2％云云，均係由被告乙○○片面告稱被告甲○○已同意，是尚難遽謂被告乙○○係被告甲○○之合法代理人。被告乙○○既係無代理權人，原告所指居間報酬約定，復未經被告甲○○承認，依法對被告甲○○自不發生效力，從而原告先位聲明主張居間契約係成立於原告與被告甲○○間，而請求被告甲○○給付居間報酬云云，即屬無據，尚難准許。

２、備位聲明部分：

㈠、按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。民法第 110條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有規定。經查，本件被告乙○○無代理權而自稱代理被告甲○○而與名峰公司成立系爭不動產買賣契約、與原告成立上開居間契約，業經認定如前，然被告甲○○否認其有授權被告乙○○代為處理事務，被告乙○○亦未舉證證明其係有權代理被告甲○○，原告並主張其係善意相對人，依上開規定，被告乙○○自應負無權代理人之損害賠償責任，而被告乙○○苟有代理權，依通常情形，原告本可依約定取得百分之2報酬之預期利益，是被告乙○○依民法第216條規定，應賠償原告所失利益，而應就原告原所得請求之居間契約報酬賠償之。

㈡、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。本件被告雖以系爭不動產契約僅在磋商階段，尚未成立，被告乙○○雖在簽收單據上載明「定金」，然定金之法律效果僅是推定契約成立，並非視為契約成立，是本件買賣契約不成立云云置辯。然查，觀之被告乙○○簽收之支票影本及其上所載文字為：「茲收到台北縣泰山鄉○○路7號買賣訂金＄2,000,000元整。簽收人：乙○○（並蓋有私章）。2008.09.26.每坪價金18.8萬。總價：壹億陸仟玖佰零陸萬元。地號：泰林段99地號總面積899.23坪（依權狀為準）」，此有該簽收單據及支票影本在卷可稽（參本院卷第7頁），復為被告所不爭執，顯足認定被告乙○○基於收受定金之意思而簽收該支票甚明。而按民法第248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。是本件原告顯已居間完成買賣契約之成立甚明。次查，證人戊○○於本院98年7月14日言詞辯論庭到庭證述：名峰公司想要買系爭不動產，委託伊去問地主要不要賣，現場有一位地主的員工姓莊說買賣要找地主的小舅子乙○○談，莊先生給伊小舅子的電話，伊便打電話過去，乙○○說廠房要賣一坪20萬元，伊說現在沒有這個行情，乙○○讓伊去問伊的客戶看看，伊就跟名峰公司報告這個狀況，名峰公司遂出價17萬5千元，叫伊去談，伊跟乙○○回報，乙○○說別家仲介出到18萬5千元，差太多，伊問多少要賣，乙○○說19萬元。中間伊跟乙○○談仲介費的事，伊說仲介費為總價百分之2，乙○○說知道沒問題，伊就回去跟名峰公司談，隔天名峰公司就叫伊去拿斡旋金20 0萬元，名峰公司開價一坪18萬8千元，伊就跟乙○○談，乙○○要伊傳真斡旋金的支票跟收據，然後說要傳給姊夫甲○○看，到七點多，伊跟乙○○聯絡，乙○○說這個價格他姊夫接受沒問題了，伊就回報給買方確認對方同意這個價格，買方就說隔天要看建物，然後伊跟乙○○確認仲介費，乙○○說有跟他姊夫講了，後來伊跟乙○○聯絡說買方隔天要到現場看建物，乙○○就說好，問幾點到，乙○○也要去認識一下，伊就約了時間，乙○○較晚到，說是去會計師拿資料，看了之後大家互道恭喜就去吃飯。在餐廳吃飯的時候，乙○○就收下這張200萬元支票，伊說金額既然已經接受，這張支票就轉為訂金，乙○○便收下說要回去報告他姊夫看什麼時候回來簽約，吃完飯要離席的時候，伊再跟乙○○說仲介費要跟你姊夫確認一下，乙○○說沒問題，已經跟他姊夫報告過仲介費的事沒有問題。乙○○沒有明白跟伊說可以代表他姊夫，但乙○○說臺灣的事都是他在處理，他姊夫說沒有問題。簽收該支票時，伊有拿一張制式的收據給乙○○簽收，但乙○○說看不懂，所以才又另外拿一張手寫的，給乙○○簽收。伊沒有要求乙○○提出所有權人的授權書，是因為乙○○說別家仲介叫他寫但他都沒有寫，伊想別家沒要求也就沒有要求了等語在卷，亦足認被告乙○○為無代理權人卻自為代理與原告間成立居間契約。嗣原告亦已媒介買賣契約成立，並經被告乙○○收取名峰公司之定金支票在案。是本件原告備位聲明以契約因其報告或媒介成立而得請求報酬，並主張被告乙○○無權代理應負賠償責任，為有理由。

㈢、末按不動產經紀業管理條例所稱之經紀業係指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號，不動產經紀業管理條例第4條第4款定有明文，而不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，非由經紀業仲介或代銷者，不適用本條例第22條第1項之規定，不動產經紀業管理條例施行細則第24條亦有規定。查本件原告詮倫企業管理顧問有限公司否認其係依該條例規定經營仲介或代銷業務者，而據被告提出之原告公司基本資料查詢表記載，原告所營事業資料第2項為「房屋租售之介紹業務」，僅此尚無法證明原告係依不動產經紀業管理條例規定而經營仲介或代銷業務之公司者，依照上開規定說明，被告主張原告應適用該條例第21、22條規定云云，即屬無據。

㈣、至證人己○○到庭證述被告甲○○後來有到現場並洽談系爭不動產買賣契約具體細節等語乙節，僅關乎嗣後名峰公司與被告甲○○間不動產買賣契約是否另行合意成立之問題，而與原告得否基於居間契約請求報酬無涉，附此敘明。

四、綜上所述，原告先位聲明之全部主張，並無可採，被告甲○○之抗辯尚屬有據。從而，原告提起本件訴訟，請求先位聲明被告甲○○應給付居間報酬338萬1200元，為無理由，應予駁回。其備位聲明請求被告乙○○為無代理權人應賠償報酬之損害338萬1200元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年7月9日起至清償日止，按週年利率5%計算利息部分，則為有理，應予准許。

五、原告與被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、據上論結，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。