臺灣新北地方法院97年度訴字第2602號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第2602號

原告

丁○○

訴訟代理人

梁裕勝律師

被告

福昌紙業股份有限公司

法定代理人

丑○○

訴訟代理人

蘇進文律師

被告

百甫模具股份有限公司

法定代理人

子○

訴訟代理人

賴玉梅律師

　　　　　　周福珊律師

　　　　　　王嘉斌律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國98年9 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：１坐落台北縣樹林市○○段981 地號土地係屬原告及訴外人張世楷共有，原告應有部分萬分之4500。坐落同段1486地號土地全部為原告所有，上開二筆土地為被告長期無權搭建廠房使用。其中被告福昌紙業股份有限公司（以下簡稱被告福昌公司）占用981 地號面積386.02平方公尺；被告百甫模具股份有限公司（以下簡稱被告百甫公司）占用1486地號面積403.27平方公尺。原告屢催被告拆除地上物返還土地，被告均置若罔聞。為此，原告依民法第767 條物上請求權之規定，請求被告拆除地上物，將土地返還予原告及其他共有人全體。２被告長期無權占用系爭土地，受有相當於租金利益之不當得利，原告爰依民法第179 條規定，請求被告分別給付自起訴日即97年11月1 日起回溯五年期間之不當得利（即自92年11月1 日起迄97年10月31日止），及自97年11月1 日起迄土地返還予原告之日止，按月給付原告不當得利。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。系爭二筆土地之申報地價均為每平方公尺新台幣（下同）336 元，而系爭土地附近高樓大廈林立，經濟繁榮，生活機能便利，故原告主張以土地申報總價之年息百分之10計算相當於租金之不當得利。被告福昌公司占用981 地號面積386.02平方公尺，原告應有部分為萬分之4500，五年之不當得利為32425 元，每月之不當得利為540 元。被告百甫公司占用1486地號面積403.27平方公尺，原告所有權為全部，五年之不當得利為67749 元，每月之不當得利為1229元。３並聲明：被告福昌公司應將坐落台北縣樹林市○○段981 地號內如附圖 (A)部分所示面積3386.02 平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人。被告福昌公司應給付原告32425 元及自97年11月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告540 元。被告百甫公司應將同段1486地號內如附圖(A)部分所示面積403.27平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告。被告百甫公司應給付原告67749 元及自97年11月1日起至返還土地之日止，按月給付原告1229元。願供擔保，請准宣告假執行。４對被告福昌公司所為抗辯之陳述：

⑴被告福昌公司提出下列書證，均非真正：

①62年7 月6 日李石定、張金圳與明川瓦楞紙器工業有限公司（以下簡稱明川公司）所立不動產買賣契約書。

②62年7 月6 日李石定開立予丑○○（被告福昌公司法定代理人）之收據。

③62年7 月15日李石定、張金圳與明川公司所立同意書。

④62年10月17日李石定開立予明川公司之收款憑據。

⑤62年10月17日張阿登、張金圳開立予明川公司之土地使用同意書。

⑥63年5 月2 日明川公司與明昌公司所立之讓渡書。

⑦64年3 月13日李石定、張阿登開立予明川公司及明昌紙器有限公司（以下簡稱明昌公司）之收據。

⑧張金圳等人出具659地號之土地使用權同意書。

⑨李石定寄給張李綢等人之存證信函。上開編號①③⑤之文書，雖有張金圳之印文，惟所有內容及簽名，字跡顯均為同一人所為，已難認上開文書為真正。又張金圳之簽名及用印並非張金圳親為，張金圳亦未授權他人代為簽名及用印，足認上開文書非真正。假使張金圳與明川公司有簽立不動產買賣契約書，何以被告未提出張金圳收款之收據？明川公司有無付款予張金圳無從證明。又張阿登未與明川公司簽立不動產買賣契約書，何以又有收款之收據？62年7 月6 日李石定與明川公司簽立不動產買賣契約書，但當時李石定並非買賣標的物之所有權人，足証上開文書並非真正。

⑵縱認被告福昌公司所提編號1之文書為真正，但亦屬無效：62年7 月6 日李石定、張金圳與明川公司簽立不動產買賣契約書時，系爭樹林鎮○○○段659 地號土地，地目為旱，面積6809平方公尺（約2060坪），所有權人為張阿登、張坤、張金圳等三人，應有部分各三分之一。依上開編號1 不動產買賣契約書之內容，明川公司係購買659 地號內特定位置之部份土地，並約定於分割後移轉登記與明川公司。然查，共有土地特定部位之買賣非應有部份之買賣，依民法第819 條第2 項規定應得共有人全體之同意，故本件縱認被告所提編號1 文書為真正，惟張金圳未經全體共有人之同意，實不得出售並逕自約定分割系爭土地之特定部位之土地與予明川公司甚明。再查系爭樹林鎮○○○段659 地號土地，地目為旱，依修正前土地法第30條及修正前農業發展條例第30條規定，系爭土地於68年間不得分割；又明川公司為法人，自無自耕能力。是本件系爭土地約定分割出售予明川公司，依民法第71條規定，應屬無效。

⑶縱認被告福昌公司所提編號5 文書為真正，系爭土地經張阿登、張金圳開立予明川公司土地使用同意書，之後明川公司再讓渡與明昌公司使用，惟被告福昌公司未能證明系爭土地交付予明川公司之時，曾經系爭土地全體共有人之同意，被告福昌公司仍屬無權占用。

⑷依被告福昌公司所提編號1 不動產買賣契約書內買賣土地標的附圖位置，與本院囑託地政機關製作之複丈成果圖所示981(A)位置，甚有差異，該編號1 之文書不足以證明被告福昌公司有權占用系爭土地。又編號1 之不動產買賣契約書之附圖，不僅無張金圳之簽名及蓋章或騎縫章，且該附圖劃分為二區塊，圖下方一塊標示為「本位置係明川瓦楞紙器工業有限公司承購面積約肆佰伍拾坪」，另一塊標示為「本位置係明昌紙器有限公司承購面積約貳佰坪」，意即該圖顯示有二位買主，顯與編號1 之不動產買賣契約書承買人僅有明川公司不符，可認附圖與契約內容不符。再查，該不動產買賣契約書載明「土地每坪壹仟參佰元正，價金伍拾捌萬伍仟元正」，依此換算該不動產買賣契約書所購土地面積為450 坪坪，非契約書所載650 坪，足認該不動產買賣契約書係經他人偽造而虛偽不實。該不動產買賣契約書記載，買賣價金為585000元，62年7 月6 日訂約當日買方已付20萬元訂金（不另立收據），何以又有被告所提62年7 月6 日由李石定開給明川公司之定金貳萬元收據？又被告所提62年10月17日李石定開給明川公司第二次款20萬元收據，亦係李石定一人所立，難認與張金圳有關。再查被告所提64年3 月13日張阿登與李石定開給明川公司及明昌公司尾款八萬元，亦與張金圳無關，張金圳豈肯同意明川公司使用土地。再依被告福昌公司主張，明川公司購買之土地650 坪，按每坪一千三百元計算總價金為0000000 元，但依被告提出之全部收據，合計僅50萬元，不僅與買賣契約書所載價金585000元有差距，更與650 坪之價金不符（不足半數），張金圳不可能同意明川公司使用土地。

⑸編號6 之明川公司於62年7 月6 日立具讓渡書予明昌公司，該讓渡書記載明川公司向李石定等「三」人購地，但查編號1 之不動產買賣契約書記載賣主為李石定等「二」人，是該讓渡書已有可議；又讓渡書其內記載讓渡土地面積約650 坪，但依編號1 不動產買賣契約書附圖記載明川公司僅購買450 坪，該讓渡書應係臨訟杜撰。

⑹張金圳等人出具659 地號之土地使用權同意書，部份之內容及當事人之簽名均同一筆跡，張金圳之簽名亦同，已難認其為真正。再者，縱認該土地使用權同意書屬實，但該土地使用權同意書依注意事項第⑶點載明：「如土地為同意部份使用者，應於地圖謄本著色表示」，上開土地使用權同意書既已記載本地號土地面積為6809平方公尺，同意使用面積700平方公尺，足見為部份使用，但土地使用權同意書並未以地圖謄本著色表示，實無從確認同意使用之範圍。又查，被告福昌公司所提之戶籍謄本，不知從何而來，被告亦未證明戶籍謄本與土地使用權同意書有直接關連，難以戶籍謄本證明土地使用權同意書為真正。再查，土地使用權同意書係申領建造執照應備之公文書，但從被告提出之「台北縣政府建設局建造執照副本通知書」之內容觀之，上開建造執照建築地號為660-2 地號，然660-2 地號非張金圳所有，與本件659地號亦無關連。是該土地使用權同意書不足證明被告有權使用系爭土地。

⑺李石定寄給張李綢之存證信函係載「茲為通告人於民國62年7 月6 日向台端等人購買台北縣樹林鎮○○○段659 、660、661 等三筆地號土地，大約坪數450 坪，至今經過甚久，台端等尚未辦理產權移轉登記於通告人，奈因張阿登業經死亡，其繼承人張李綢、楊淑琴、張國偉、楊照子、壬○○、辛○○等又聽張金圳云云「張阿登尚欠張金圳新台幣柒拾餘萬元土地款項未與張金圳會算付清，張金圳亦不肯辦理所有持分土地給予通告人」。從上開存證信函內容觀之，該文係李石定向張阿登、張金圳購地而催告其等辦理產權移轉登記於李石定。惟張金圳從未出售土地予張阿登，該存證信函適足以證明不動產買賣契約書等文件應係李石定擅自所為，均非張金圳所簽立，且存證信函內載張金圳尚有柒拾餘萬元土地款項未受清償，張金圳豈可能同意李石定或福昌公司等使用系爭土地。５對被告百甫公司所為抗辯之陳述：

⑴被告百甫公司提出之不動產買賣契約書、協議書、土地使用權同意書、切結書，均屬私文書，原告否認其真正。上開不動產買賣契約書、協議書係訴外人癸○○與丙○○所簽立，與原告父親張金圳無關。縱認（假設）協議書為真正，該協議書第四條約定「659 、668 二筆土地由原地主張金圳另立協議書負責過戶給甲方（即癸○○）」，但被告並未另行提出於70年1 月5 日之後與張金圳有另立協議書之證據。至於被告百甫公司所提69年12月27日所立協議書，係在70年1 月5 日之前，該協議書內容及甲乙雙方之簽名均係同一筆跡，顯非張金圳簽名，原告否認該協議書為真正。是本件難以上開二份協議書認癸○○、蔡銀城等已取得使用系爭土地之權利。又上開不動產買賣契約書之買受人為癸○○，被告主張其法定代理人子○為買受人之一，顯亦失據。土地使用權同意書雖有原告父親張金圳之印文，惟該張金圳之簽名顯非張金圳之筆跡，而印文應非張金圳所蓋。上開不動產買賣契約書、協議書、土地使用權同意書、切結書之標的物為樹林鎮○○○段659-9 地號內部份面積0.0564公頃，上開土地重測後為台北縣樹林市○○段997 地號，與本件1486地號，重測前為樹林鎮○○○段659-43地號，顯係不同標的。綜上所陳，被告所提上開書證均不足證明被告百甫公司有合法占用系爭土地之權源。

⑵被告所提切結書雖附有附圖一份，但其附圖所載「659-43」之文字及紅粗簽字筆標示範圍部份應係事後所加，蓋該切結書係於69年4 月所立，而659-43地號係於73年10月16日才自659 地號逕行分割出來，是69年4 月簽立之切結書上不可能有659-43地號；而標示範圍部份之紅粗簽字筆顏色係新筆跡，與切結書及附圖比較，應係事後劃上。另，切結書內雖有「向台端取得該五筆土地之全部所有權狀」之記載，但未見被告提出該所有權狀正本以茲證明，且該切結書並無張金圳之簽名，難認該切結書為真正。又切結書載有「立書人癸○○．．對於民國68年9月27日向台端等購．．」，所稱台端係指丙○○，並非指張金圳，該切結書經癸○○到庭證稱「該癸○○非其所簽」，實無法證明該切結書為真正。雖癸○○證稱該切結書附圖與買賣時相同，惟觀癸○○與丙○○於68年9 月27日簽立之不動產買賣契約書，並無買賣標的之附圖，其所稱已難認與事實相符，實不足證明被告有取得使用系爭土地之權利。

⑶本件縱認（假設）張金圳有同意丙○○使用系爭土地，之後丙○○再讓渡系爭土地與癸○○，再由被告百甫公司使用系爭土地，惟被告亦未能證明張金圳交付系爭土地當時有經全體共有人之同意，被告仍屬無權占用。

二、被告福昌公司則以：１被告福昌公司依法繼受取得系爭981 地號土地之使用權，原告故意違反買賣誠信，誣稱被告為無權占有：

⑴坐落台北縣樹林市○○段981 地號之土地，重測前為猐子寮段659-39地號，係自猐子寮段659 地號分割而來。被告福昌公司，更名前為明昌紙器股份有限公司，公司現有門牌號碼台北縣樹林市○○街○ 段45巷64號，建物基地有數筆，包含原告繼承其父張金圳在內之659-39地號。被告福昌公司之法定代理人丑○○於62年間與友人劉明仁合夥經營明川公司，因應公司建廠需要，經訴外人張有財及簡德源之仲介，以明川公司之名義，於62年7 月6 日向地主代表張金圳及李石定等二人簽訂不動產買賣契約購買基地猐子寮段659 、660 、661 地號，以供建廠之用，因包含系爭659 地號土地在內之周邊區域尚未開發，故地主代表人即原告之父張金圳在簽約後不到十日之62年7 月15日，與李石定再立同意書，增訂賣方必須：「將土地分割完畢，交與甲方管理使用外，並得將堤防（如契約書圖面）水溝之工程同時完竣」、「除產權登記及各種手續必須清楚外，並得將該開發區○○○○○道路（如契約之附圖）鋪設完竣」及「產權及各工程須於三個月內（自62年7 月6 日起）辦理完竣，逾期則以交付金額之百分之二十為每月利息，賣方並得按月交付，不得有任何異議」等款，以為補充（其上同樣也有介紹人「簡德源」之見證蓋章）。又因系爭土地欠缺與政府馬路相接之通道，必須自設巷道方得進出，原告之父張金圳乃與659 地號之地主張坤及張阿登，聯合周邊地主共同自設巷道以供通行，於62年9月9 日簽署「道路共同通行使用契約書」，載明「四方在鄰地之土地，如『出售他人建廠』，需通過該道路時，應無條件提供通行，各不得異議」等語。明川公司基於原告之父張金圳等地主代表出具以上買賣契約書、同意書、道路共同通行使用契約書之承諾下，方於62年10月17日開票給付第二期款（合計三張共20萬元）予賣方代表李石定收受，有其親簽出具之收款憑據。

⑵因張金圳當時僅擁有659 地號之應有部分，但受其他共同售地族親之託，而與明川公司簽立之不動產買賣契約書，出售659 、660 及661 等參筆地號，明川公司惟恐其他共同售地而未簽約之地主，日後拒絕履行過戶及交付土地，而向原告之父張金圳反應，原告父親張金圳之另位族人張阿登（即共同出售系爭659 地號土地之所有權人之一），為去除明川公司之疑慮，才在明川公司開票給付賣方第二期款之同時，再與張金圳共同出具土地使用同意書，並且清楚載明「查吾等此有土地坐落樹林鎮○○○段659 、660 、661 地號內面積約650 坪（確實坪數以分割面積為準）出售給貴公司，並同意先將土地交貴公司管理使用，屬實無詐，恐口無憑，特立本同意書為憑」、「此給明川瓦楞紙器工業有限公司」等語，並請另位賣主「李石定」擔任見證，俾以取信買方。李石定當時雖尚未成為土地所有權人，但其已向660 及661 地號之地主林鐵牛等出資購買，以供轉售明川公司，契約才以之為出賣人。

⑶在63年5 月2 日，明川公司將其對於系爭參筆土地之承買權，簽訂讓渡書，全部轉讓予明昌公司，並經原告之父張金圳等系爭土地所有權人同意，地主張阿登及李石定在64年3 月13日向明昌公司繼續收取尾款，並開立收據（支票2 張共8萬元），同時配合明昌公司建廠之要求，邀集系爭參筆地號土地之全體所有權人（包括659 地號之張李綢、楊張照子、乙○○、庚○○、張國偉、李國輝、壬○○、辛○○、張金圳、張金雄、戊○○、張火炎、己○、660 地號之壬○○及661 地號之林鐵牛、林奉壁、林建泉、林相如、林靜美），出具土地使用權同意書及部分地主之戶籍謄本予明昌公司，以供明昌公司申請建築物及雜項工作物之建造執照。

⑷明昌公司買受系爭659 、660 、及661 地號等參筆土地，賣方除659 地號土地尚未過戶外，其他另二筆由李石定所負責履行賣方義務之660 及661 地號，經李石定向地主催告，地主業已配合於74年間完成移轉登記予明昌公司與訴外人壬○○共有（660-1 至660-7 地號，由660 地號分割轉載），於80年1 月21日經法院和解移轉登記予李石定（661 地號），於94年3 月1 日登記予被告福昌公司之法定代理人丑○○之子鄭萬霖所有。

⑸衡諸常情或經驗法則，買方明昌公司倘未向原告之父張金圳等地主買受系爭659 地號等參筆土地，其如何於土地上建廠營運？又如何能拿出如此完整連貫及周詳之買賣契約與付款憑證？原告之父張金圳等地主若非業已出售系爭659 地號等土地，並由全體地主出具土地使用權同意書以供買方明昌公司申請建照使用，原告之父張金圳及其他所有權人，焉會緘默而從來不曾向明昌公司主張返還系爭土地或請求給付租金？系爭659 地號土地，當時地目為旱，屬農地性質，雙方於62年7 月6 日簽立買賣契約時，尚無任何權利移轉限制，但在不到兩個月後，政府頒布農業發展條例，因明昌公司非自耕農，無法辦理過戶，買方信賴賣方上開書面之承諾與保證，又不諳相關法令，方致15年時效經過，原告之父張金圳等部分地主事後違約拒絕配合過戶，系爭659 地號才會仍在原告之父張金圳名下，由原告辦理繼承登記。原告之父張金圳，雖然違約而未配合辦理過戶，但尚不好意思強詞索討，直至張金圳以及相關當事人李石定、見證人簡德源等皆亡歿，原告見時機成熟，方於97年12月間故違做人及買賣誠信，對被告起訴，藉以攫取不當利益。２因明昌公司當時係一次向原告之父張金圳等地主購買猐子寮段659 、660 及661 等參筆地號，以供整體規劃預定建廠使用，故在賣方尚未將該參筆土地移轉登記之前，為維己身權利，遂請求原告之父張金圳等地主，配合出具659 、660 及661 等各筆地號之土地使用權同意書，俾以持之作為買方日後合法起造建物之保障。今由台北縣政府函送之66樹建字第183 號建造執照卷宗，已證明明昌公司於66年起造時，確有檢附660 地號之土地使用權同意書，作為首批廠房起造興建之應備文件，且由該同意書之格式內容，也與被告福昌公司提出之660 地號土地使用權同意書同一（此從兩者筆跡、紙張、紙質及用印等項檢視均相同可得知），更足證被告福昌公司提出之660地號土地使用權同意書為真正，不容原告恣意否認等語置辯。３並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告百甫公司則以：１被告百甫公司之法定代理人子○與訴外人癸○○共同出資，以癸○○之名義，於68年9 月27日以每坪7000元價格，向訴外人丙○○及甲○○購買原告之父張金圳等人所有坐落台北縣樹林鎮○○○段669- 8地號內面積0.0011公頃、669 -9地號內面積0.0004公頃、268 地號內面積0.0921公頃、267 地號內面積0.0379公頃、668 地號內面積0.0635公頃、659- 9地號內面積0.0564公頃、路地0. 0129 公頃土地，合計800坪，總價560 萬元，癸○○與丙○○訂有不動產買賣契約。前揭不動產買賣契約所示土地原係丙○○、甲○○向張金圳及陳銀枝等地主購買，再轉賣予子○及癸○○二人，而子○、癸○○二人向丙○○、甲○○轉手購得前揭土地後，丙○○、甲○○對原地主之請求權即轉由子○、癸○○二人直接行使，故於69年4 月間，子○、癸○○為辦理土地所有權移轉登記，須向地主取得所有權狀，因而由子○之父蔡銀城與癸○○出具切結書交予地主，俾以請求地主交付土地所有權狀，該切結書記載：「對於民國六十八年九月二十七日向台端等承購坐落樹林鎮○○段二六七、二六八、六五九、六六

八、六六九地號等五筆土地內約八百坪土地。（如後附圖彩虛線部份）。今為辦理所有權移轉登記，須向台端取得該五筆土地之全部所有權狀，本人等切結嗣後辦竣所有權移轉登記，將來該土地能分割之時，即行分割返還台端，絕不食言。如有不實，願負一切法律責任」（參卷一第60、61頁切結書及附圖）。69年間，張金圳等人出具同段268 、668 、659 -9、669- 9、669- 8地號土地使用同意書，該土地使用同意書所載土地地號及面積即為買賣契約書不動產標示第一、二、三、五、六等五筆土地，復於69年12月27日，蔡銀城、癸○○、張金圳三人約定樹林鎮○○段659 -9、668 、669 -8、669 -9地號土地過戶事宜，張金圳同意無條件提供該產權過戶登記一切有關證件予蔡銀城、癸○○，足證原地主確有同意將土地出售予子○、癸○○二人，並同意辦理移轉登記予子○、癸○○二人之事實。丙○○、甲○○出售前揭土地予子○、癸○○時，原係向子○、癸○○保證前揭土地可以變更為工業用地，並得申請設立工廠，詎料前揭土地未能變更為工業用地，無法辦理分割移轉登記，故丙○○、甲○○另於70年1 月5 日與子○、癸○○協議（協議書僅以癸○○一人名義為之），將買賣價格降低為每坪6000元，子○、癸○○免除丙○○、甲○○辦理變更土地為工業用地之義務，而地主張金圳及張阿登、張坤之繼承人等人於70年1月8日將樹林鎮○○○段268地號土地（即重測後武林段1485地號）移轉登記予子○之父蔡銀城（子○再於94年間拍賣取得所有權），地主陳銀枝則於70年2月3日將樹林鎮○○○段267地號土地（即重測後武林段1487地號）移轉登記予子○，然而659、668等地號地目為旱，礙於所有權移轉登記之限制，暫仍登記於原地主名下。被告百甫公司廠房地址為台北縣樹林市○○街○段45巷31-1號，而原告與其父張金圳住於同址31-2號，被告百甫公司廠房完成迄今已近30年，如非被告有使用權，原告及其父張金圳豈有可能30年來均無異議，容任被告使用系爭土地，原告雖以：上開不動產買賣契約書、協議書、土地使用權同意書、切結書之標的物為樹林鎮○○○段659-9地號內部份面積0.0564公頃，上開土地重測後為台北縣樹林市○○段997地號，非本件1486地號，被告所提上開書證均不足證明被告百甫公司有合法占用系爭土地之權源云云，然查，659地號經過多次分割，於62年9月4日分割出659-1至659-4，於67年8月15日分割出659-6至659-15，於73年5月28日分割出659-17至659-23，於73年10月16日分割出659-38至659-43，然659之9地號土地登記謄本於67年8月1日分割轉載時登記面積0.0094公頃及73年4月30日逕為分割時登記面積為0.0089公頃，顯與契約書所載659-9地號內0.0564公頃不符，是契約書所載之659-9地號絕非分割後轉載之659-9地號等語置辯。２並聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭之事實坐落台北縣樹林市○○段981 地號土地係屬原告及訴外人張世楷共有，原告應有部分萬分之4500，係繼承其父張金圳之遺產，重測前地號為猐子寮段659-39地號，係自猐子寮段659 地號分割而來。同段1486地號土地全部為原告所有，係繼承張金圳之遺產，重測前地號為猐子寮段659-43地號，係自猐子寮段659 地號分割而來。被告福昌公司占用981 地號面積386.02平方公尺，被告百甫公司占用1486地號面積403.27平方公尺。

五、原告主張被告無權占有請求被告拆屋還地及給付不當得利，此為被告所否認，是本件之爭點為被告有無占有之權利？被告福昌公司提出①62年7 月6 日李石定、張金圳與明川公司所立不動產買賣契約書、②62年7月6日李石定開立予丑○○（被告福昌公司法定代理人）之收據、③62年7 月15日李石定、張金圳與明川公司所立同意書、④62年10月17日李石定開立予明川公司之收款憑據、⑤62年10月17日張阿登、張金圳開立予明川公司之土地使用同意書、⑥63年5 月2 日明川公司與明昌公司所立之讓渡書、⑦64年3 月13日李石定、張阿登開立予明川公司及明昌公司之收據、⑧張金圳等人出具659地號之土地使用權同意書等文件為證，以證明被告福昌公司之前手明川公司向原告之父張金圳等地主買受重測前猐子寮段659號內特定位置之土地，並非無權占有。經查，被告福昌公司所提上開文書，原告否認其為真正，然因立據人李石定、張金圳、張阿登及見證人簡德源均已過世，無法傳喚證明上開文書是否為其製作，然觀諸上開文書原本紙質泛黃老舊，應非臨訟捏造杜撰，且編號1之不動產買賣契約所載660、661地號之土地，經李石定向地主催告，地主業已配合於74年間完成移轉登記予明昌公司與訴外人壬○○共有（660-1至660-7地號，由660地號分割轉載），於80年1月21日經法院和解移轉登記予李石定（661地號），於94年3月1日登記予被告福昌公司之法定代理人丑○○之子鄭萬霖，現為被告福昌公司使用中，有地籍謄本、所有權狀可稽，既有移轉登記之事實，該買賣契約應為真正。原告雖質疑：依被告福昌公司所提編號1不動產買賣契約書內買賣土地標的附圖位置，與本院囑託地政機關製作之複丈成果圖所示981(A)位置，甚有差異，該編號1之文書不足以證明被告福昌公司有權占用系爭土地云云，經查，複丈成果圖所示981( A)位置圖有一半係包含在不動產買賣契約附圖所指之範圍內，另一半不在買賣契約附圖內，然此部分土地位置在於982 地號（重測前為猐子寮段660-2地號，由660地號分割）南方，660-2地號係李石定所買受，之後移轉登記為明昌公司與訴外人壬○○共有，並由明昌公司於65年間申請建廠使用，明昌公司將系爭981(A)地號位於982地號南方之土地規劃為八米寬的道路往南連接到東西向之私設道路，而申請建築執照，此見台北縣政府66年樹字第183號建造執照案第18頁申請位置圖自明，復參照李石定於62年7月15日所立同意書第二點，承諾將開發區○○○○道路鋪設完畢，以利明昌公司建廠使用，是明昌公司在系爭981( A)地號位於982地號南方之土地規劃為八米寬的道路，應有得到地主之同意，之後此部分土地由被告福昌公司使用迄今，未見地主請求返還土地，更堪認被告福昌公司主張其有權使用系爭土地為真實。

六、原告雖主張：62年7 月6 日李石定、張金圳與明川公司簽立不動產買賣契約書時，系爭樹林鎮○○○段659 地號土地，所有權人為張阿登、張坤、張金圳等三人，應有部分各為三分之一。依上開編號1 不動產買賣契約書之內容，明川公司係購買659 地號內特定位置之部份土地，並約定於分割後移轉登記與明川公司。然查，共有土地特定部位之買賣非應有部份之買賣，依民法第819 條第2 項規定應得共有人全體之同意，故本件縱認被告所提編號1 文書為真正，惟張金圳未經全體共有人之同意，實不得出售並逕自約定分割系爭土地之特定部位之土地與予明川公司甚明。再查系爭樹林鎮○○○段659 地號土地，地目為旱，依修正前土地法第30條及修正前農業發展條例第30條規定，系爭土地於68年間不得分割；又明川公司為法人，自無自耕能力。是本件系爭土地約定分割出售予明川公司，依民法第71條規定，應屬無效云云。惟按買賣契約之成立，非以出賣人對於標的物有所有權為要件，設共有人未得他共有人之同意，擅自出賣共有物，其買賣契約並非無效，僅對於他共有人不生效力而已，且得因他共有人之事後承認而溯及既往發生效力，最高法院72年度台上字第679 號要旨參照。原告雖稱被告福昌公司所提之買賣契約並未得到共有人張坤之同意，惟查買賣契約非處分行為，自無須得到全體共有人之同意，張金圳縱未得到全體共有人之同意而出售659 地號之特定部分，其買賣契約亦不因之而無效。至於明川公司與李石定、張金圳於62年7 月6 日所立之買賣契約，固因違反土地法第30條「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」之規定而無效，然張阿登、張金圳於62年10月17日曾立具同意書，同意先將猐子寮段659 、660 、661 地號土地交予明川公司管理使用，有土地使用同意書可稽，是明川公司基於該土地使用同意書有權使用猐子寮段659 、660 、661 地號，明昌公司受讓明川公司之權利，有讓渡書為憑，明昌公司更名為被告福昌公司，亦得主張有權使用。

七、被告百甫公司提出①68年9月27日，癸○○與丙○○簽立不動產買賣契約，癸○○向丙○○買受猐子寮段669-9、268、267、668、659-9地號內約800坪土地、②69年4月，蔡銀城及癸○○簽立切結書給張金圳、陳銀枝，以取得猐子寮段267 、268、659、668、669等地號之土地所有權狀③69年間張金圳等人出具猐子寮段268、668、659之9、669之9、669之8地號土地使用同意書、④69年12月27日，蔡銀城、癸○○、張金圳三人約定猐子寮段659之9、668、669之8、669之9地號土地過戶事宜之協議書、⑤70年1 月5日癸○○、丙○○二人就659、668、267、268等筆土地內約捌佰坪買賣事宜重新約定買賣條件，由張金圳、李石定擔任見證人之協議書等文件為證，以證明丙○○、甲○○向張金圳及陳銀枝等地主購買上開土地，再轉賣予子○及癸○○，子○在土地上興建廠房供被告百甫公司使用之事實，原告則否認上開文書之真正。經查，證人甲○○證稱：協議書與不動產買賣契約書係伊簽名沒錯，伊與丙○○合夥買土地再賣給癸○○等語（見98年5月21日言詞辯論筆錄），證人癸○○證稱：協議書之簽名係伊所簽沒錯，當時係李石定介紹的，李石定說三個月可以變更為工業用地，但是後來沒有變更。子○說要使用這塊土地，後來就由子○與李石定去談等語（見98年4月30日言詞辯論筆錄），而觀諸前揭70年1月5日由癸○○、丙○○二人就659、668、267、268等筆土地內約捌佰坪買賣事宜重新約定買賣條件，由張金圳、李石定擔任見證人之協議書，在見證人欄有張金圳簽名，經本院向臺北縣樹林市戶政事務所調得張金圳於89年3月10日之印鑑證明申請書，經比對協議書上張金圳之簽名與印鑑證明申請書上張金圳之簽名相符，而69年12月27日，蔡銀城、癸○○、張金圳三人約定猐子寮段659之9、668、669之8、669之9地號土地過戶事宜之協議書，其上有張金圳之印文，經比對該印文與印鑑證明申請書上張金圳之印文亦相符，復參諸地主張金圳及張阿登、張坤之繼承人等人於70年1月8日將樹林鎮○○○段268地號土地（即重測後武林段1485地號）移轉登記予子○之父蔡銀城（子○再於94年間拍賣取得所有權），地主陳銀枝則於70年2月3日將樹林鎮○○○段267地號土地（即重測後武林段1487地號）移轉登記予子○，有土地登記謄本可稽，既有移轉登記之事實，更堪認被告百甫公司所提上開文書為真正。依上開之不動產買賣契約書、協議書、切結書之內容，可認定丙○○、甲○○向張金圳及陳銀枝等地主購買上開土地，再轉賣予子○及癸○○，子○在土地上興建廠房供被告百甫公司使用之事實。被告百甫公司占用系爭武林段1486地號如附圖所示(A)部分之位置，與上開編號②之切結書所標示買賣位置之附圖相符，是被告百甫公司辯稱其占用系爭1486地號土地並非無權占有，堪予採信。原告雖亦辯稱：被告未能證明張金圳交付系爭土地當時有經全體共有人之同意，被告仍屬無權占用云云。惟查買賣契約非處分行為，自無須得到全體共有人之同意，張金圳縱未得到全體共有人之同意而出售659地號之特定部分，其買賣契約亦不因之而無效。至於系爭1486地號地目為旱，於89年1月26日土地法第30條刪除之前，固有承受人須係自耕農之限制，然丙○○與癸○○訂立買賣契約時已約定「乙方應於收到第四次款前負責該約土地變更為工業用地」，見不動產買賣契約書其他約定事項，是買賣雙方有預期於不能之情形除去後為給付，依民法第246條第1項但書，該買賣契約仍為有效。

八、綜上所述，被告二人就系爭土地均有占用之權源，原告主張被告無權占有與事實不符，其請求被告二人拆屋還地及給付不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依據，應併予駁回。

九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第三庭法 官 陳映如