臺灣新北地方法院97年度訴字第683號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 98 年 03 月 20 日
• 法官: 邱靜琪
• 法定代理人: 甲○○
• 原告: 乙○○
• 被告: 亞昕開發股份有限公司法人、力昕建設股份有限公司法人

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第683號原　　　告　乙○○
丁○○
共　　　同
訴訟代理人　王淑琍律師
複　代理人　王淑玲律師
被　　　告　亞昕開發股份有限公司
法定代理人　甲○○
被　　　告　力昕建設股份有限公司
（原名捷鴻開發股份有限公司）
法定代理人　甲○○
共　　　同
訴訟代理人　蔡順雄律師
曹詩羽律師
簡嘉宏律師
複　代理人　陳怡妃律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國98年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告乙○○、丁○○分別於民國94年5 月11日向被告亞昕開發股份有限公司（以下簡稱：亞昕公司）訂購坐落臺北縣林口鄉○○段16、29、30、31、32等地號土地上，定名為「亞昕101 」社區編號為A3棟第5 樓及地下室壹層編號第139 號之平面停車位、A5棟第5 樓預售房屋1 戶，及其應持分之土地，並已支付新臺幣（下同）780,000 元及630,000 元價款。嗣賣方由亞昕公司轉為力昕建設股份有限公司（以下簡稱：力昕公司，原名捷鴻資訊股份有限公司），惟約定亞昕公司與力昕公司有共同履約之責任，此有房屋暨土地買賣契約增訂協議書可憑。又原告乙○○為打造安心居住環境，已委託設計師就系爭房屋設計規劃，並支付設計費76,781元。詎系爭房屋興建完成後，被告竟將原告訂購之A3棟5 樓及A5棟5 樓2 戶房屋合併為1戶，
僅有一個與當初訂約房屋面積完全不同單一建號之建物所有權，明顯故意違反雙方簽訂契約約定，幾經催告均不獲置理。
（二）按「物之出賣人應擔保其物於交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。關於瑕疵擔保之規定，原則上固以危險移轉後，始有適用，但危險移轉前，買受人已發覺物有瑕疵，出賣人亦無法提出無瑕疵之物，或擔保於除去瑕疵後給付，則買受人自仍得主張瑕疵擔保之權利」，最高法院49年度台上字第376 號判例參照。參照雙方簽立之房屋暨土地預定買賣契約書第2 條所載，原告乙○○、丁○○所有房屋標示面積應分別為21坪、23.46 坪之獨立產權，然被告卻未提出符合契約約定之給付，完全不具有原來約定之內容及效用且無法補正，則原告於96年11月22日以臺北法院郵局第00225 、00226
號存證信函向被告等為解約之意思表示。是買賣契約既經合法解除，雙方互負回復原狀之義務，從而原告請求被告應返還已支付價款，並賠償委請設計師就系爭房屋設計規劃所支付之設計費用，自屬有據。
（三）被告應負權利瑕疵擔保責任：
１、查原告與被告間所訂定者為預售房屋買賣合約，依民法第348 條之規定，被告依契約第1 條約定「預定買賣房屋暨土地標示及其產權登記範圍」之義務，為將原告等所買受之房屋分別交付原告等使用，並使原告乙○○、丁○○分別取得面積21坪、23.46 坪之區分所有建物乙戶之所有權。詎被告竟違反契約內容所應盡之給付義務，於申辦建物所有權第一次登記時，故意將原告丁○○所訂購之A5棟5
樓房屋與原告乙○○訂購同社區A3棟5 樓本屬產權各別獨立之2 戶區分所有建築物為一個建築物產權登記，使得客觀上根本不存在符合契約約定內容之建物所有權，亦導致原告無法分別辦理產權移轉。
２、次查，原告乙○○與丁○○各自與被告簽立「亞昕101 房屋暨土地預定買賣契約書」，目的在於分別取得依照各自契約所規定之房屋所有權，然被告上開僅以一個建築物產權進行登記，使得原告非但無法分別取得房屋所有權，反因被告提出單一產權給付結果，必須處於對立與互相排斥之地位，而產生無法受領登記與相互追奪產權之危險。又被告本應擔保無任何人可對原告乙○○或原告丁○○依約取得之房屋所有權主張任何權利，然被告提出單一產權給付之結果，已經使得原告依約取得房屋所有權之目的無法實現，被告等自應負權利瑕疵擔保責任，則原告主張依債務不履行之規定，對被告行使權利，應無不合。
（四）被告應負消費者保護法之損害賠償責任：
１、按依消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害金額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性違約金，消費者保護法第51條定有明文。又按依照消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；消費者保護法施行細則第23條亦規定：廣告的型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播者，均屬之。由於預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定是否購屋，自當信賴廣告上所載，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，該廣告之說明自應成為契約內容之一部，此觀最高法院89年度台上字第746 號判決意旨即明。
２、查原告之所以分別向被告亞昕公司訂購系爭房屋，實係受亞昕公司關於「亞昕101 」社區建案規劃廣告之吸引。而亞昕公司於上開廣告內容中，就社區建案各方面規劃之細部內容清楚羅列，令人就未來入主該社區之生活品質環境產生具體之意象，以及該地區小坪數套房日後轉手容易，作為投資標的日後成長增值空間可期等理由之考量。又依照「亞昕101 」社區建案規劃廣告「5 、7 、9 、11F 全區平面配置圖」之內容，前揭樓層之A3與A5顯係兩個獨立之區分所有建築物單位，各得單獨為預售房屋之交易標的，被告等也如同其他交易單位一般，各別編列A3與A5之不同序號，分別進行銷售。豈料待興建完成時卻發現A3與A5竟然無獨立之區分建築物所有權，完全與當初吸引原告購買之廣告內容不符，自屬廣告不實之情形。是被告故意欺瞞消費者，而為與上開廣告及系爭契約不符之行為，致原告受有損害，原告等自得依消費者保護法第51條規定，請求損害額3倍之懲罰性賠償金。
（五）經查，被告依系爭契約約定「預定買賣房屋暨土地標示及其產權登記範圍」之義務，應將系爭房屋分別交付原告使用，並使原告乙○○、丁○○取得區分所有建物乙戶之所有權。然契約自始至終未曾變更上開約定，原告並無將二戶登記單一所有權之預見及要求。又依被告所提被證3 資料仍保持A3-5、A5-5之記載，再關於變更記載第3 點：「A3、A5戶隔牆．．．隔戶牆不施作（消檢及請照時若必要以矽酸鈣板隔間）」，亦表明為二戶，僅隔戶牆不施作，且為免消檢及請照時有所誤會，並特別表明「消檢及請照時若必要以矽酸鈣板隔間」以作區隔免生誤會，另當時仍特別強調電錶、水錶均仍保持二個，被告應為各別區分所有權產權登記至為明確，顯見室內變更設計僅為室內構造變更，並不影響所有權之產權登記。是被告竟將應為二個獨立之所有權個體，合併為一個所有權利登記，明顯係故意不依債之本旨履行。
（六）關於損害賠償之計算：
１、原告乙○○部分：
查被告除應返還已支付買賣價金780,000 元，以及信賴買賣契約誠實履行而支付之室內設計費用76,781元外，又上開損害明顯係因被告故意不履行債務所致損害，依消費者保護法第51條規定，請求被告給付3 倍懲罰性賠償金2,570,343元。是被告應賠償原告乙○○3,427,124 元。
２、原告丁○○部分：
次查，被告除應返還已支付買賣價金630,000 元外，又上開損害明顯係因被告故意不履行債務所致損害，依消費者保護法第51條規定，請求被告給付3 倍懲罰性賠償金1,890,000元。是被告應賠償原告丁○○2,520,000 元。
（七）聲明：1.被告等應共同給付原告乙○○3,427,124 元，及自起訴狀繕本送達之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告等應共同給付原告丁○○2,520,000 元，及自起訴狀繕本送達之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息；3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞，資為抗辯：
（一）被告力昕公司已為免責之債務承擔：
按「房屋暨土地買賣契約增訂協議書」第1 條已明定「自簽訂本協議書起，原契約賣方更換為乙方（力昕公司）並由乙方（力昕公司）就原契約所簽定之所有條款對甲方作為履行義務」；第2 條、第5 條約定：「丙方（亞昕公司）就原契約所簽定之條款，亦與乙方（力昕公司）有共同依約履行之責任」、「丙方得就原契約約定，與乙方（力昕公司）共同履行契約，並協同乙方（力昕公司）就交屋及售後服務之責任」。則被告力昕公司顯就亞昕公司與原告所簽訂原「房屋暨土地預定買賣契約」取代亞昕公司之債務人地位而為契約當事人，且亞昕公司僅負共同履行或協助履行上開買賣契約之責，並未再承擔契約義務，而被告力昕公司已為免責之債務承擔，且經原告同意，依民法第301 條規定之意旨，而為契約履行義務人。是系爭契約賣方既更換為力昕公司，被告力昕公司僅負代履行之責任，對於契約所衍生之相關解約或賠償責任，自與亞昕公司無涉。
（二）原告主張權利瑕疵擔保並無理由：
按出賣人之權利瑕疵擔保責任，依民法第349 條、第350
條之規定，係指出賣人應擔保對買賣標的物之權利無缺且買賣標的物為權利時，應擔保權利存在。查本案固無第三人出面主張其為買賣標的物之真正權利人，然被告亞昕公司為系爭房屋之原始起造人，並已辨理保存登記，於移轉登記予被告前，為系爭房屋之所有權人無疑，況本案為預售屋買賣，與權利出賣無關，應無民法第350 條適用之問題。而原告與被告所簽訂買賣契約成立時點係於94年5月
11日，買賣契約成立時，所有權權利瑕疵並不存在，則原告主張權利瑕疵擔保，其適用法律似有不當。故原告依權利瑕疵擔保規定主張權利云云，顯有誤會。
（三）本案並無物之瑕疵擔保之適用：
查原告2 人向被告亞昕公司訂購系爭「亞昕101 」社區預售屋時，即表明將原設計之隔間打通，並將原先2 戶合併為1 戶並增加夾層，並經原告丁○○簽名確認變更內容。而原告丁○○於簽訂「房屋暨土地預定買賣契約」時即代原告乙○○簽約，則應認其有代理乙○○同意變更系爭買賣標的室內設計之權，則系爭買賣標的於交屋時將非買賣契約所約定二獨立區分所有建物，原告實已明知，且原告亦曾指示變更設計對於隔間進行變更，足徵原告對所有權變動已有預知。又被告雖僅為1 戶之登記，將來交屋過戶時，得登記為原告共有或指定其中一人所有，而所有權仍得移轉予他人，並未減少系爭買賣標的物之效用及價值，且原告於取得所有權後，並非不得將合併為1 戶之房屋再行辦理分戶為二獨立門牌號碼及產權。況被告所給付之A3棟5 樓21坪、A5棟5 樓23.46 坪之房屋空間、使用坪數亦未短少。是被告所交付之房屋土地並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，自無民法物之瑕疵相關問題之適用。
（四）本案並無消費者保護法之適用：
１、按消費者保護法第22條規定廣告不實之目的，在於保護大眾因信賴廣告為真實而締約，嗣後企業經營者卻未依廣告內容提出給付的情形。在特定契約關係中因債務不履行所產生之爭議，與廣告不實所欲保護之不特定多數消費者，誤信廣告為真實進而締結契約之情形，判為二事。查被告已依亞昕101 社區建案規劃廣告「5 、7 、9 、11F 全區平面配置圖」興建房屋，所給付之房屋公共設施與廣告相同。而原告曾指示對於隔間進行變更，被告既按照廣告樣式及原告指示變更設計進行建築，根本與廣告不實、原告是否信賴廣告為真實等情無關，自無消費者保護法第22條之適用。
２、次按消費者保護法第51條所稱之依本法所提之訴訟，依同法第2 條第5 款規定，係指因消費關係而向法院提起之訴訟，亦即依消費者保護法所提起之消費訴訟而言。若為民事契約爭議訴訟，非依消費者保護法提起消費訴訟，則上訴人依消費者保護法第51條規定請求被上訴人給付懲罰性賠償金，顯無理由（臺灣高等法院95年度上字第274 號判決參照）。經查，原告所為主張均為民法上之請求權，然其並未依據消費者保護法提出任何實體權利主張，故非消費訴訟，則原告率依費者保護法第51條主張損害賠償，顯無理由。
（五）按民法依債務不履行之規定，主張損害賠償與解除契約，以被告可歸責為限。而本案中有關裝潢設計之變更，係由原告指示將2 戶原設計之隔間打通，則關於因此所致生買賣標的物登記成為單一所有權乙事，被告並無故意或過失而不可歸責。縱被告有過失，惟隔間打通亦係按照原告指示所為，則原告就前開所有權登記錯誤之情事，亦與有過失。
（六）末查，原告丁○○於97年3 月5 日即已請求其所支出之房屋設計費用，卻遲至同年9 月9 日始提出由托斯卡尼數位空間設計有限公司所開立之房屋設計費用收據。若房屋設計費用之支出於起訴前業已支出，何以原告遲至97年9 月9 日始提出收據。況起訴時業已支出之房屋設計費用，何以開立收據之日遲至同年9 月3 日，則此收據真實性，令人懷疑。又原告自承其曾為變更設計之指示，將原設計之隔間打通合併為1 戶，不論被告於辦理保存登記時就系爭房屋合併為1 戶或為2 戶登記，原告仍須支出此筆設計費用，則房屋設計費用支出與原告主張損害間並無因果關係。是原告請求賠償系爭房屋設計費用云云，實無理由。
（七）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張原告乙○○、丁○○分別上開時間向被告亞昕公司訂購系爭土地上，定名為「亞昕101 」社區編號為A3 棟
第5 樓與地下室1 層編號第139 號之平面停車位、A5棟第5
樓預售房屋1 戶，及其應持分之土地，並已分別支付780,
000 元及630,000 元價款，嗣賣方由被告亞昕公司轉為被告力昕力昕公司，詎系爭房屋興建完成後，被告竟將原告訂購之A3棟5 樓及A5棟5 樓2 戶房屋合併為1 戶，僅有一個與當初訂約房屋面積完全不同單一建號之建物所有權，明顯故意違反雙方簽訂契約約定，參照雙方簽立之房屋暨土地預定買賣契約書第2 條所載，原告乙○○、丁○○所有房屋標示面積應分別為21坪、23.46 坪之獨立產權，然被告卻未提出符合契約約定之給付，完全不具有原來約定之內容及效用且無法補正，則原告於96年11月22日以存證信函向被告等為解約之意思表示，是買賣契約既經合法解除，雙方互負回復原狀之義務，從而原告自得請求被告應返還已支付價款，並賠償委請設計師就系爭房屋設計規劃所支付之設計費用等語，被告則否認本件買賣標的有何瑕疵可指，並以前詞置辯，是本件應審究者，為原告可否以系爭買賣標的有瑕疵為由，而得解除系爭買賣契約？茲分別論述如下。
四、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵，此有最高法院90年度台上字第1460號判決可資參照。再按在以所有權或其他權利為買賣標的時，出賣人所出賣者、買受人所欲獲取者，當屬完整之權利，從而買受人基於買賣契約，就該權利於約定範圍內，得要求其完整而不受干涉，遂由此導出出賣人權利瑕疵擔保之義務。又出賣人對買受人所負之權利瑕疵擔保責任，依民法第349 條、第350 條規定其具體內容有二，一為擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），二為擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保），前者乃民法第349 條所指稱之意義，後者則屬同法第350 條規範之內容。查本件原告主張系爭房屋興建完成後，被告將原告訂購之A3棟5樓 及A5棟5 樓2 戶房屋合併為1
戶，僅有一個與當初訂約房屋面積完全不同單一建號之建物所有權等語，既為被告所不爭執，惟被告另辯稱本件並無權利及物之瑕疵擔保之適用等語，則查：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。
（二）次按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立；又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345 條及第153 條分別訂有明文。查原告固主張被告其等原係訂購之A3棟5 樓及A5棟5 樓2戶房
屋，然解釋契約應探求當事人真意，不能拘泥於契約文字，是查，觀諸系爭買賣契約書之內容，原告乙○○其前即委由原告丁○○代為簽具「房屋暨土地預定買賣契約」，且原告亦曾指示變更設計對於隔間進行變更，此有兩造所不爭執之買賣契約書、設計書等件在卷可參，則被告辯稱原告2 人向被告亞昕公司訂購系爭「亞昕101 」社區預售屋時，即表明將原設計之隔間打通，並將原先2 戶合併為1 戶並增加夾層，並經原告丁○○簽名確認變更內容等語，即非不可採信。再原告請求傳訊之證人丙○○亦到庭證稱：「（問：是否承攬臺北縣林口鄉○○段「亞昕101 」社區編號為Ａ3 棟第5 樓及Ａ5 棟第五樓預售房屋之室內設計？時間為何？承攬設計內容？已實施部分？是否收受費用？金額？）有；94年8 月14日簽約；將內部依客戶需求作規劃。因為他們是要將兩戶併作一戶使用，且有夾層的設計，所以請我代為規劃；在內部的隔間作規劃，水電的配置，夾層的位置、樓梯的位置如與建商原有設計不符我們就幫忙做變更；有收百分之五十的設計費73,525元，這是不含稅」等語明確（見本院97年12年30日言詞辯論筆錄），益徵被告辯稱原告於訂約之時即表明將原先2 戶合併為1 戶等語為實在。
（三）再查，被告所給付之A3棟5 樓21坪、A5棟5 樓23.46 坪之房屋空間、使用坪數並未短少乙節，為兩造所不爭執，是被告辯稱所交付之房屋土地並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵等語，即非無據。而系爭不動產目前狀態與訂約當時並無不符，顯見被告具備以訂約當時系爭不動產之狀態交付原告能力，尚無所謂標的物存有瑕疵情事，原告以系爭買賣標的有瑕疵為由，主張解除系爭買賣契約，尚屬無據。至被告雖將原告所買受之2 戶房屋僅為1 戶之登記，惟將來交屋過戶時，尚非不得登記為原告共有或指定其中一人所有，而所有權仍得移轉予他人，並未減少系爭買賣標的物之效用及價值，且原告於取得所有權後，並非不得將合併為1
戶之房屋再行辦理分戶為二獨立門牌號碼及產權，其間因而所支出之費用，原告亦僅得就其損害向出賣人請求賠償，尚不得主張解除契約，是原告以系爭買賣標的有瑕疵為由，主張解除契約，既屬無據，故原告於96年11月22日所寄發之臺北法院郵局第00225、00226 號存證信函，並不
生解除買賣契約之效力，原告亦不得依此請求返還已給付之價金及各項費用，其所為解除契約之意思表示尚非合法，從而，其訴請被告應返還已支付價款，並賠償委請設計師就系爭房屋設計規劃所支付之設計費用，及依法計算之法定利息等語，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋有瑕疵，主張解除系爭買賣契約，而請求被告等應共同給付原告乙○○3,427,124 元、原告丁○○2,520,000 元，及均自起訴狀繕本送達之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法無據，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘之主張陳述及所提之證據，均與本院上開判斷無涉，茲不再加以審究，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　3 　　月　　20　　日民事第三庭 法　官　邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　3 　　月　　20　　日書記官　鄭美莉