臺灣新北地方法院97年度重訴字第306號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 98 年 08 月 04 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第306號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　李金澤律師
複　代理人　沈孟賢律師
陳麗玢律師
被　　　告　巧沛國際股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　張泰昌律師
複　代理人　陳淑玲律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹仟捌佰玖拾壹萬陸仟貳佰柒拾伍元及自民國九十七年七月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸佰叁拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹仟捌佰玖拾壹萬陸仟貳佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年4 月15日與被告簽立不動產買賣契約書，買受被告所有坐落於臺北縣中和市○○段437 地號土地與其上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○路○ 段506 之
1 號房屋1 棟（下稱系爭房屋），總價金為新台幣（下同）140,580,000 元。依據雙方所訂之契約書第8 條約定，被告保證系爭房屋未使用未經處理之海砂，建築完成日期在87年6 月25日（含）以前者，約定氯離子含量標準為0.6kg/m3；建築完成日期在87年6 月25日以後者，約定氯離子含量標準0.3kg/m3。惟原告於97年4 月23日委託台灣省土木技師公會就系爭房屋進行檢測，發現其鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量均高於0.3kg/m3。原告為求慎重起見，於同年5 月8 日再委託桂田技術顧問有限公司作鑑定，其結果顯示混凝土中含有之水溶性氯離子高達1.1kg/m3以上，是系爭房屋顯屬有瑕疵無疑。而依台北市土木技師工會鑑定結果，以「外加電流法」修復上開瑕疵，所需費用為47,530,800元，爰依民法第359 條之規定，請求被告減少價金，以系爭房屋約1,200 坪，每坪減少30,000元計算，應減價36,000,000元。並聲明：㈠被告應給付原告36,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋所含之氯離子含量雖然高於標準值，然被告從未保證系爭房屋絕無含氯離子，此觀雙方契約書中明確記載被告未對系爭房屋作過氯離子檢測即明。又原告於知悉上開情事之後，仍繼續支付買賣款項，顯然該項情事不影響原告對系爭房屋價值之認定。且被告於97年4 月23日、5
月8 日自行委託第三人進行鑑定後，即知悉系爭房屋含有氯離子，卻從未將此事告知被告，並於同年5 月12日要求被告交付房屋，實與誠信原則有違。再者，原告遲至97年5 月28日始發函通知被告，顯怠於通知，依法應視為承認所受領之不動產，自不得再向被告主張瑕疵擔保責任。況且原告所得請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，故原告請求之金額核屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
原告於97年4 月15日向被告購買系爭房屋，並於同年4 月23日、5 月8 日分別委由台灣省土木技師公會、桂田技術顧問有限公司進行檢測，發現系爭房屋氯離子含量雖然高於標準值，及被告於同年5 月12日交屋，原告於同年5 月28日發函通知被告系爭房屋具有上開瑕疵等情，有土地登記第2 類謄本、建物登記第2 類謄本、不動產買賣契約書、台灣省土木技師公會氯含量試驗報告及桂田技術顧問有限公司氯離子含量測試報告在卷可稽，又系爭房屋經本院委託台北市土木技師公會進行鑑定，經現場取樣試驗結果，其氯離子含量在
0.32 5kg/m3 至1.553kg/m3之間，混凝土中所含之氯離子含量不符合現有法定標準，即為民間所謂之「海砂屋」，亦有台北市土木技師公會98年2 月26日北土技字第9830286 號鑑定報告書在卷可參，且為兩造所不爭，自堪信為真實。
四、原告主張其買受之系爭房屋為海砂屋，請求減少價金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點在於：㈠原告可否請求被告減少價金？㈡減少價金之數額如何計算？茲判斷如下：
㈠原告得請求被告減少價金：
⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條定有明文。由上開法文可知，買受人雖負有發現瑕疵之後儘速通知出賣人之義務，然此一義務須於買受人受領買賣標的物後始行發生，如其尚未受領，自無預先通知出賣人之責任。
⒉被告雖以：原告於交屋前就知悉系爭房屋含有瑕疵，卻仍要求被告交屋，並遲於97年5 月23日始通知被告上情，違反即時通知之義務，自不得主張瑕疵擔保請求權云云，為其抗辯。惟查，原告於97年4 月23日、5 月8 日委由台灣省土木技師公會、桂田技術顧問有限公司對系爭房屋進行檢測時，即已得知系爭房屋含有超量氯離子，然其時原告尚未受領系爭房屋，揆諸前揭法規意旨，原告本不負有通知之義務，自無遲誤通知之可言。又原告於97年5 月12日受領系爭房屋之交付後，即於同年5 月23日發函通知被告系爭房屋具有上開瑕疵，衡諸此筆不動產買賣牽涉高額價金，一般人當會慎重其事，則原告於受領房屋11日後通知被告，尚難認為係遲誤通知。是被告上開抗辯，尚非可採。
⒊又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235 條所明定。債權人對於不符債之本旨所提出之給付，固可拒絕受領，但不得因此謂其有拒絕受領之義務，債權人仍得視情況於受領給付後，行使民法所賦予之瑕疵擔保請求權或是不完全給付請求權等，以維其權益。是原告縱於知悉系爭房屋具有瑕疵之情況下仍繼續給付買賣價金而受領系爭房屋，並於嗣後行使其物之瑕疵擔保請求權，乃法之所許，難認有違反誠實信用原則之情。再者，一般交易市場上海砂屋係屬房屋之重大瑕疵，當然減損房屋之價值，而原告於受領系爭房屋後，即發函通知被告為瑕疵之通知並主張權利，且於被告置之不理後，即於97年7 月15日提本件訴訟，可見原告亟欲行使權利以尋求救濟至明，是要難以其事先未告知被告上開瑕疵並繼續支付價金、受領系爭房屋，而即認上開瑕疵不影響原告對系爭房屋價值之認定，是被告以原告有前揭情事，抗辯上開瑕疵不影響原告對系爭房屋價值之認定，顯屬空言，亦不足採信。
⒋綜上，系爭房屋既有氯離子含量超過標準之瑕疵，原告於受領系爭房屋之後，依民法第359 條之規定請求被告減少價金，自屬有據。
㈡計算減少價金數額之方法：
⒈按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年台上字第1615號判決意旨參照）。又買賣標的物存有瑕疵與否，固不以出口檢驗是否合格準，但法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726 號判決意旨參照）。
⒉系爭房屋之混凝土因含有過量氯離子，易造成鋼筋生鏽腐蝕，影響建物結構安全。如欲修繕，目前之治療工法有：「犧牲陽極法」與「外加電流法」2 種，前者約有8 至10年之有效期，所需費用為16,468,400元，後者約有40年有效期，所需費用為47,530,800元（參見前揭台北市土木技師工會鑑定報告書第4 頁）。原告雖主張應以「外加電流法」修繕，而以所需修繕費用作為計算減少價金之基礎。惟查，系爭房屋係於76年2 月28日建築完成，主要用途為守衛室、工廠，主要建材為鋼筋混凝土造，有建物登記第2 類謄本存卷可考。參酌行政院財政部所公布之「固定資產耐用年數表」，系爭建物之耐用年限為50年，約剩餘28年之使用壽命，則原告主張欲以有效期約40年之「外加電流法」加以修繕，即不符系爭房屋之剩餘使用壽命而屬無必要。若以效期約8 至10年之「犧牲陽極法」修繕，又有所不足。是以上開2 種治療工法所需費用作為計算本件原告得減少之價金數額之計算標準，皆屬不宜。
⒊本院另經兩造合意，委託勤茂不動產估價師事務所就系爭房屋於97年4 月15日時未含海砂及含有海砂之市場價格為何進行鑑價，其鑑定結論認：系爭建物連土地在未含海砂情況下之價格為93,830,730元，含海砂情況下之價格為74,914,455 元 ，含海砂之瑕疵對價格所產生之減損為18,916,275元，此有勤茂不動產估價師事務所98年6 月29日估價報告書在卷可證。本院審酌上開鑑定結論係在市場上缺乏海砂屋買賣或租賃之交易資料下，選擇3 個與系爭房屋情況及氯離子含量較為相近之「法院判決案例」，推估系爭房屋因含有海砂之瑕疵對價格所產生之減損之情（參見上開估價報告書第38頁），並參考系爭房屋剩餘使用壽命，及與前開兩種治療工法所需費用相比較，認為上開估價報告書所載系爭房屋因含海砂瑕疵所減損之價值18,916,275元，應屬適當，而兩造對於該鑑定報告書所載系爭房屋所減損之上述價值，於本院言詞辯論時亦未加爭執（見本院卷第131 頁），是本件原告請求減少價金之數額，在此範圍內即屬可採。
五、從而，原告請求被告給付18,916,275元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起（即97年7 月23日）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴之部分並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　4 　　日民事第一庭 法　官　高文淵
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　4 　日書記官　許慧貞