臺灣新北地方法院98年度建字第13號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　　98年度建字第13號

原告

李拓宇

原告

蘇勉羽

原告

吳其倫

原告

洪玉煌

原告

王明方

原告

蔡麗婉

原告

楊嘉修

原告

王秀東

原告

游翔富

原告

黃怡萍

原告

許應治

原告

王昭舜

原告

卓秀穗

原告

李淑娟

原告

吳秉中

原告

左玉蓮

原告

李建億

原告

劉美蘭

原告

高靖騏

原告

李俊民

原告

謝湘如

原告

許瑛芳

原告

何孟勳

原告

林子翔

原告

塗添山

原告

李睿恒

原告

陳靜暐

原告

楊永為

原告

龔湘淩

原告

吳如慧

原告

吳秉仁

原告

張雨屏

共同訴訟代理人

林鳳秋律師

被告

富利達開發股份有限公司

被告

兼 法 定

代理人

彭維梯

共同訴訟代理人

沈志成律師

　　　　　　張錦春律師

　　　　　　莊國禧律師

上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國99年11月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告方面：

甲、聲明：

一、被告應連帶給付原告分別如附表「第十二欄」所示各項金額之損害賠償合計新台幣（下同）1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。

二、被告富利達開發股份有限公司（下稱富利達公司）應給付原告如附表「第十二欄」所示各項金額之懲罰性賠償合計1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。

二、訴訟費用由被告共同負擔，並願供擔保請准宣告假執行。

乙、依據：

一、聲明一請求被告連帶損害賠償（共計1,200萬元）部分：

㈠債務不履行之損害賠償：民法第227條第1項暨第226條第1項規定債務不履行損害賠償請求權及同法第215條規定金錢賠償請求權。

㈡物之瑕疵擔保請求權：民法第354條第1項暨第359條擔保請求權之規定減少價金及民法第360條規定損害賠償請求權及同法第215條規定金錢賠償請求權。

㈢權利瑕疵擔保請求權：民法第349條、第353條、第227條第1項暨第226條第1項規定權利瑕疵擔保責任準用債務不履行損害賠償請求權以及同法第215條規定金錢賠償請求權：

㈣侵權行為損害賠償請求權：民法第184條第1項及第28條及公司法第23條第2項規定，由被告連帶負損害賠償責任。

二、聲明二請求被告富利達公司給付懲罰性賠償（共計1,200萬元）部分：依消費者保護法第51條規定，請求被告富利達公司給付原告損害額1200萬元一倍之懲罰性違約金，共計1200萬元。

丙、理由：訴之聲明一部分：

一、對於出賣人即被告富利達公司部分：原告分別於96年間於附表所示契約日期與價金，向被告富利達公司購買坐落台北縣林口鄉○○段第991及第993地號土地上，門牌台北縣林口鄉○○路216巷（或218號、220號）1至9號之「富麗達」社區房地及機車停車位。又其中編號1至編號23所示之原告，另有購買該社區地下1樓或地下2樓之平面或機械之汽車停車位；編號24號至編號30號所示之原告則並無購買汽車停車位。然因被告富利達公司出售前開汽車及機車停車位並未依買賣契約本旨提出，其情形如下：

㈠汽車停車位部分：

⒈原告塗添山（編號23）、高靖騏（編號18）、游翔富（編號8）、李建億（編號16）、洪玉煌（編號3）、許應治（編號10）、蘇勉羽與吳其倫（編號2）、楊嘉修（編號6）、李拓宇（編號1）、劉美蘭（編號17）等人所購買者為平面停車位，經實際使用各該所購平面停車位後，發現均不足法定長度為600公分、寬度為250公分之停車空間，致開啟車門時角度不足30度或完全無法開啟，造成駕駛人無法正常上、下車。且縱勉強開啟車門，亦因容易碰撞兩旁樑柱，而造成車門、車體刮傷毀損，駕駛人衣物亦有受損、弄髒之可能。

⒉原告吳秉中（編號14）、許瑛芳（編號20）、王明方（編號4）、黃怡萍（編號9）、蔡麗婉（編號5）、李淑娟（編號13）、林子翔（編號22）、何孟勳（編號21）、王昭舜（編號11）、卓秀穗（編號12）、左玉蓮（編號15）、王秀東（編號7）、李俊民與謝湘如（編號19）、許瑛芳（編號20）等人所購買者為機械停車位，經實際使用各該所購機械停車位後，亦同樣發現停車空間之長度及寬度不足，致駕駛人車輛無法順利停入，或因高度不足無法停放箱型車量，如貿然停入將造成車體、車燈及輪胎之毀損。又因系爭機械停車位設計不良且寬度不足，故系爭機械停車位放下時，將破壞停在平面停車位之車輛，造成後視鏡及車體毀損。

⒊上開汽車停車位有無法同時使用平面停車位及機械停車位之瑕疵，且上開瑕疵均因賸餘空間不足，而無法補正。又除上開瑕疵外，由於被告富麗達公司規劃之車道亦有迴轉半徑不足之瑕疵，故駕駛人停車時必須多次進、退並以倒車入庫之方式進入停車位，不僅十分不便，且易生交通意外或碰撞四周牆壁、樑柱，具有相當危險性。另因無法順利開啟車門，故駕駛人的小孩、親友必須在車子進入停車位前先下車等候。又地下室燈光昏暗，時有車輛進出，對於等後之孩童、老人之生命、身體，亦具有相當之危險性。此外，B1-073、B1-105、B1-106、B2-004、B2-005、B2-006、B2-007、B2-033、B2 -041、B2-042、B2-043、B2-044、B2-047、B2-051、B2-060、B2-071號之車位旁、前方或附近劃設有違法之機車位，亦有致駕駛人無法開啟車門，或縱得勉強開啟，亦極易碰撞一旁機車，造成車體損傷及發生住戶糾紛之瑕疵。

㈡機車停車位部分：

⒈原告於購買系爭「富麗達」社區房地時，亦同時購買如附表所示機車停車位之「所有權」，詎被告富利達公司給付之各該機車位竟係未經臺北縣政府核准，自行非法增設之機車停車位，原告未能取得系爭機車停車位之所有權，故有因無合法使用權限，隨時可能遭主管機關取締、取消停車位，而無法繼續使用之瑕疵。

⒉該區域為資源回收區，被告在此違法私設停車位，已使社區無可為資源回收之處所，故亦已侵害原告合法使用社區資源回收處之權利。

㈢原告所受損害：

⒈汽車停車位所受之損害：被告富利達公司為賺取不當利潤及減省工程造價，未依契約本旨給付長度、寬度合於法律規定之汽車停車位，且惡意不將上開系爭平面及機械停車位之瑕疵告知原告，致因此受欺瞞而購買長度、寬度均不符合法定停車空間之平面或機械停車位。由於被告交付之系爭平面及機械停車位確有前揭難以為通常使用之瑕疵，且參諸系爭平面及機械停車位之平均買賣價金為80萬元，故每個停車位價值效用至少減少一半即40萬元。

⒉機車停車位所受之損害：原告因買受系爭機車位，所受之損害金額計算，參考每輛汽車車位之平均買賣價金為80萬元，而一個汽車停車位約可停五輛機車，則一個機車停車位之價值至少有16萬元（計算式：80萬元÷5＝16萬元），故初步估算原告因被告給付系爭有瑕疵之機車位致受有損害，得因此就每個機車停車位請求減少價金10萬元。

二、對於被告彭維梯部分：按被告彭維梯為被告富利達公司之董事長，對外代表公司執行業務，則系爭房屋建築之送審圖必經其審閱，且其亦負有義務督導工程須依送審圖及符合相關建築技術規則完工，其卻為賺取更多不當利潤，及節省工程造價，設置難以為通常使用之汽車車位暨私設非法定機車車位，足證被告彭維梯確係出於故意，且以背於善良風俗之方法加損害於購車位者，而應依民法第184條第1項規定負侵權行為損害賠償責任。又按民法第28條規定：「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。」，則被告富利達公司亦應負連帶損害賠償責任。另公司法第23條第2項規定：「公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」，查被告彭維梯為被告富利達公司之董事長，依公司法第8條規定，自為被告富利達公司之負責人，則其執行業務違反法律所規定履行債務時應盡之注意義務，且未依相關建築技術規則施工，自應依公司法第23條第2項規定，與被告公司負連帶損害賠償責任甚明。

訴之聲明二部分：被告富利達公司為賺取更多不當利潤及節省工程造價，方會設置有瑕疵之汽車車位及私設非屬法定之機車車位，致生損害於原告，則按消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。」，被告自應給付賠償金，因此，原告請求被告賠償一倍之懲罰性賠償金合計1,200萬元，亦屬合理有據。

丁、對被告抗辯之陳述：

一、系爭平面及機械停車位確有難以為通常使用之瑕疵：建築設計規則建築設計施工編第60條第1項第1款清楚規定，每輛停車位為寬2.5公尺，長6公尺之停車空間，故被告主張有百分之2容許誤差，顯於法不合，況被告提供之停車位尺寸過小，多有超過前揭被告片面所主張之容許誤差值等情，故被告給付之系爭平面及機械停車位均確有難以為通常使用之瑕疵。

二、被告辯稱原告購買當時均有至地下室現場觀看選擇或試停云云，與事實不符，蓋被告既不否認有預售之情形，則當時停車場既尚未蓋妥，原告又豈能觀看選擇或試停？且縱使被告抗辯為真，然單由觀看停車格或僅以一部車試停，在左右均無汽車停放之情況下，亦無從發現有開啟車門角度不足30度，而有碰撞左右隔鄰汽車等嚴重瑕疵，顯見被告是利用原告之無經驗，使原告受騙而購買難以為通常使用之汽車停車位，故被告確有損害原告權益之行為甚明。

三、機車停車位為買賣標的之一：依富麗達不動產契約書第1條約定明載：「買賣不動產標示：本戶房屋為...乙戶，含汽車停車位...，機車停車位...，及其應有之土地持分。」足見機車停車位亦為系爭契約買賣標的物之一，故被告辯稱為出售機車停車位云云，顯與事實不符。

四、系爭機車位確有瑕疵：依雙方之買賣契約約定，被告有給付原告合法機車停車位之義務，且被告用以佐證所辯為真之富麗達社區公約第14 條約定，係指機車停車位最初係合法設置，後來發現有不便使用之情，顯與被告一開始即非法增設停車位予以出售，損害原告取得合法使用權源之情形大相逕庭，故被告持前揭規約內容，辯稱無給付機車停車位之義務及無違約情事云云，洵不足取。

五、被告應連帶對原告負損害賠償責任：被告辯稱出賣人被告富利達公司已履行其義務，且被告彭維梯並未參與房屋之興建、規劃云云俱與事實不符，諉不足採。又被告彭維梯為被告富利達公司之董事長，依公司法第8條規定，自為被告富利達公司之負責人，則其執行業務違反法律所定履行債務時應注意之義務，且未依相關建築技術規則施工，自應依公司法第23條第2項規定，與公司負連帶損害賠償責任。

貳、被告之抗辯：

甲、被告富利達公司部分：

一、系爭汽車停車位之給付並無瑕疵：被告設計之停車位有平面大車位、平面小車位及機械停車位三種，原告高靖騏、楊嘉修、李拓宇、洪玉煌所購買者為平面大車位；原告塗添山、游翔富、李建億、劉美蘭、許應治、蘇勉羽所購買者為平面小車位；吳秉中等13人所購買者為平面小車位及機械停車位各1個，合先敘明。又上開原告中，李建億、許瑛芳、劉美蘭（原告劉美蘭之兄劉雲龍於96年4 月21日向被告購買，嗣於96年5月3日買方更易為劉美蘭）、王秀東及李俊民係於被告富利達公司取得使用執照前購買系爭停車位；塗添山、高靖騏、游翔富、王明方、黃怡萍、蔡麗婉、李淑娟、林子翔、何孟勳、洪玉煌、王昭舜、卓秀穗、許應治、蘇勉羽、左玉蓮及楊嘉修係於被告取得使用執照後才購買系爭停車位；李拓宇及吳秉中則係於交屋後，始向被告富利達公司購買系爭停車位，雖購買時間點不同，但原告等人均於購買當時親自或由其前手至地下室現場觀看並選擇停車位，另原告洪玉煌所購之停車位，雖現況實為小車位，惟房屋銷售小姐周文琪已告知原告洪玉煌上情，並予以減少價金，故原告等人均已知悉所購停車位是否符合其停車之效用及價值，另：

㈠平面停車位：平面停車位之寬度應包含兩側標線，而依建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第1款至第3款規定，室內平面車位每輛停車位為寬2.5公尺，長6公尺，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度得各寬減25公分；機械停車設備每輛為寬2.2公尺，長5.5公尺及淨高1.8公尺。另依臺北縣政府所頒布之臺北縣建築管理規則第25條規範，每輛停車位長寬尺寸亦容許有百分之2之誤差。故被告設計之停車位中，僅編號B1-106及B2-010之寬度經測量為2.15公尺及2.2公尺（B2-010於地政人員履勘測量時為2.2公尺，惟複丈成果圖誤繕為2.1公尺，加計標線後應為2.25公尺）容有些許誤差外，其餘平面停車位之寬度，將複丈成果圖所標示之長度及寬度，加計標線寬度約10公分後，均符合上開建築技術規建築設技施工編之規定（加計標線後之長度、寬度見本院卷附表一）。

㈡機械停車位：建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第2款所定尺寸，係供建築物附設停車空間設置機械停車設備停車數量計算標準。至無人操作方式之機械停車設備其長度、寬度、高度，則係依建築物附設停車空間機械停車設備規範3.2(3)規定辦理。參諸該規範3.2(3)規定：不供乘車人進出使用之機械停車空間，其寬度應為停放汽車之全寬加0.15公尺，且不得小於2公尺；長度應在5.2公尺以上。另該規範3.2(2)規定：置車板：寬度為包含兩側邊之樑，其淨寬不得小於2公尺，其長度不得小於4公尺。機械停車設備無置車板之機型不受此限制。由於本件系爭機械停車位係「準無人操作方式」之機械停車位，故地政機關於現場測量時，除測量系爭停車位之可容範圍外，依上開規範第3.1條及第3.2條(2)之規定，測量範圍亦應包含兩側邊之樑寬，故系爭停車位之實際長、寬應為複丈成果圖所標示之長、寬各再加計樑寬約11公分（加計樑寬後之長度、寬度見本院卷附表一）。則觀諸附表五可知，系爭機械停車位之寬度均達2公尺以上，除符合上開規範第3.1條及第3.2條(2)(3)規定之要求外，亦無原告所指車位寬度不足之瑕疵。

㈢此外，一般自用小客車之寬度約為1.8公尺，而被告設計之平面停車位及機械停車位之寬度均有達2公尺以上，從而，縱使系爭平面或機械停車位有未符合法定標準之虞，亦不影響其效用。綜上，被告依原告購買之尺寸、規格，分別交付平面大車位、平面小車位或機械停車位與原告使用，顯無違法或損害原告權益之行為。故原告上開主張，亦無理由，不足為採。

二、系爭機車停車位之給付並無瑕疵：

㈠觀諸原告等人簽署同意之富麗達社區公約，其上第14條載有：「一、本社區地下室共貳層，除供作梯間通道...外，由賣方統一規劃為汽機車停車場，機車停車位依本約第（二）條第三項所示屬買方使用。本社區地下第一、二層所規劃之汽車停車場共有一百二十五位...車位全部歸賣方所有並得另行出售、出租，...四、機車停車位由賣方統一依汽機車位置編轄劃線設置，如於設時或設置後確有不便使用之處，賣方得另行尋找地點設置，買方全體無異議，賣方亦無違約之責」等語，可知被告富利達公司對於機車停車位之設置，僅負有規劃之責，並無給付原告等機車停車位所有權之義務。又被告規劃之機車停車位，係就社區多餘之公同共有部分或法定空地加以充分利用，以供全體住戶使用，不僅無違法之情事，且亦經原告之同意，故根本未損害原告之權益，原告關此之主張，顯屬無據，並不可採。

㈡被告於系爭平面或機械停車位旁劃設機車停車位，係就社區多餘之公同共有部分或法定空地加以充分利用，以供全體住戶使用，不僅無違法之情事，且亦經原告之同意，故根本未損害原告之權益，原告上開主張顯無理由，殊不足採。

乙、被告彭維梯部分：

一、被告富利達公司已依約給付原告符合建築法令規定之汽車停車位，且亦已依約為原告規劃機車停車位，故無任何不法及損害原告權益之行為，故原告無權依民法第28條、第184 條第1項及公司法第23條第2項規定，請求被告彭維梯負連帶損害賠償責任。

二、被告彭維梯平常僅就被告富利達公司之營運方向及經營策略為決定，並未參與系爭房屋之興建規劃，故本件訴訟與被告彭維梯無涉，原告主張被告彭維梯應與被告負連帶損害賠償責任，顯無理由，並不可採。

丙、綜上答辯併聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

肆、兩造不爭執之事實：

甲、關於汽車停車位部分：

一、原告（除附表編號17劉美蘭與編號20許瑛芳之外）分別於96年間如附表所示契約日期與價金，向被告富利達公司購買坐落坐落台北縣林口鄉○○段第991及第993地號土地上，門牌台北縣林口鄉○○路216巷（或218號、220號）1至9號之「富麗達」社區房地。

二、編號1至編號23所示之原告（除附表編號17劉美蘭與編號20許瑛芳之外），另有購買該社區地下1樓或地下2樓之平面或機械之汽車停車位。原告塗添山（編號23）、高靖騏（編號18）、游翔富（編號8）、李建億（編號16）、洪玉煌（編號3）、許應治（編號10）、蘇勉羽與吳其倫（編號2）、楊嘉修（編號6）、李拓宇（編號1）等人所購買者為平面停車位。原告吳秉中（編號14）、王明方（編號4）、黃怡萍（編號9）、蔡麗婉（編號5）、李淑娟（編號13）、林子翔（編號22）、何孟勳（編號21）、王昭舜（編號11）、卓秀穗（編號12）、左玉蓮（編號15）、王秀東（編號7）、李俊民與謝湘如（編號19）等人所購買者為機械停車位。編號24號至編號30號所示之原告並無購買汽車停車位。

三、上開原告與被告富利達公司間簽訂之不動產買賣契約，係將土地價款與房屋價款分別標價。購買平面或機器汽車停車位者，其所有權之計算，係以算入其等所購買系爭第991地號土地權利範圍內之方式為不動產標示方法，未買停車位者則上開土地權利範圍較小。

四、關於原告購買系爭停車位之約定價額，除原告李拓宇（編號1約定為50萬元）、王秀東（編號7約定為80萬元）、黃怡萍（編號9約定為85萬元）、吳秉中（編號14約定為88萬元）、左玉蓮（編號15約定為80萬元）、李建億（編號16約定為80萬元）、李俊民與謝湘如（編號19約定為80萬元）外，其餘則於契約書未載明價格。

五、系爭汽車停車位，其中地下一樓編號72號為行動不便者之車位，73至98號以及110至125號為法定停車位，又99至109 號為增設停車位。地下二樓部分其中1至33號及51至71號為法定停車位另34至50號為增設停車位。

六、原告所提出系爭買賣契約所示附件2汽機車位置編轄圖有關本件汽機車停車位之長度與寬度均未記載。

乙、關於機車停車位部分：

一、原告前開不動產買賣契約內，均有記載包括機車停車位，但均未約定其單價之價格。至於機車停車位之持分並沒有另外載明於契約書內。

二、本建案銷售時有廣告表明戶戶附機車停車位（原證八所示，庭呈原證八正本一份，經檢視後核對無誤發還）

三、機車停車位在系爭房屋買賣契約如為預售屋買賣契約其中第17條分管特約第四款有載明機車停車位由賣方統一依汽機車位置編轄圖劃線設置，如於設置時或設置後確有不便使用之處賣方得另行尋找設置，買方全體無異議，賣方亦無違約之責。惟如屬成屋買賣則契約書並無上開記載，但另於社區規約中第14條分管特約第4項有記載上開相同之文字。

丙、本案「富麗達」社區建物，經起造人即被告富利達公司於96年4月23日取得主管之台北縣政府工務局核發的使用執照，發照日期是96年4月18日，竣工日期是96年2月10日。

丁、本院於99年11月26日當庭勘驗被告提出30份系爭不動產買賣契約書，其結果兩造不爭執如下：

一、原告劉美蘭（編號17）與許瑛芳（編號20）所有系爭不動產，係被告富利達公司出售於訴外人劉雲龍、廖文理後，再由二人分別轉讓移轉登記予原告劉美蘭與許瑛芳，故原告劉美蘭、許瑛芳並未與被告富利達公司簽訂不動產買賣契約。

二、原告蘇勉羽、吳其倫（編號2）、洪玉煌（編號3）、王明方（編號4）、蔡麗婉（編號5）、楊嘉修（編號6）、游翔富（編號8）、許應治（編號10）、王昭舜（編號11）、卓秀穗（編號12）、李淑娟（編號13）、高靖騏（編號18）、何孟勳（編號21）、林子翔（編號22）；塗添山（編號23）、李睿恒（編號24）、張雨屏（編號30）等人，與被告富利達公司簽訂有不動產買賣契約書，其餘原告除劉美蘭（編號17）與許瑛芳（編號20）之外，與被告富利達公司簽訂有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，上開原告於簽約時均另外簽訂有富麗達社區規約，上開買賣契約書及社區規約，均各自標明有買方所購買汽車及機車停車位之地下樓層與編號，並均於契約之附件中附有地下一、二層汽機車位置編轄圖具體載明各車位之位置與編號，如停車位為機械式停車位則為雙重併排書立在同一停車位框線之內，上開車位並未記載其長與寬的長度。

伍、兩造爭執要旨：

一、汽車停車位部分：被告所出售之停車位有無合乎買賣契約本旨提出給付義務？

二、機車停車位部分：原告所主張購買之機車車位，是否在本件買賣契約出售的範圍之內？所購買者是否為所有權？原告所交付之機車車位有無符合買賣契約之本旨？

陸、法院之判斷：

甲、原告劉美蘭（編號17）與許瑛芳（編號20）部分：

一、按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，此與單純的債權讓與不同，故非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例意旨參照）。故契約之承擔，應由原契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之，然如僅讓與人與承受人成立契約承擔之契約，非經原契約他方當事人之承認，對他方當事人即不生效力。

二、本件原告劉美蘭（編號17）與許瑛芳（編號20）所有系爭不動產及停車位，係被告富利達公司出售於訴外人劉雲龍、廖文理後，再由二人分別轉讓移轉登記予原告劉美蘭與許瑛芳，故原告劉美蘭、許瑛芳並未與被告富利達公司簽訂不動產買賣契約，此為兩造所不爭執，並經本院99年11月26日言詞辯論時當庭勘各該不動產買賣契約書屬實，又被告富利達公司抗辯並未承認伊與訴外人劉雲龍、廖文理之買賣契約分別由原告劉美蘭與許瑛芳承擔，故縱有前開契約承擔亦對於被告富利達公司不生效力。從而，原告劉美蘭與許瑛芳主張繼受訴外人劉雲龍、廖文理原買賣契約權利與義務，依據買賣契約債務不履行及瑕疵擔保、侵權行為請求權與消費者保護法等規定，訴請被告損害賠償即屬無據而不能准許；此外，原告劉美蘭與許瑛芳又未提出任何損害賠償債權存在及讓與之證明，故渠等另主張依據債權讓與之規定訴請被告賠償，亦屬無據，應予駁回。

乙、其餘原告部分：爭點一：被告富利達公司出售之汽車停車位有無合乎買賣契約本旨提出給付義務？

一、按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。故物之瑕疵擔保責任之成立要件有：物之瑕疵須於危險移轉時存在；須買受人善意且無重大過失，例外於出賣人特別保證無瑕疵或故意不告之瑕疵，則縱買受人有重大過失，仍應負責；買受人就受領之物須為檢查通知，但出賣人故意不告之瑕疵者，不在此限。至於權利瑕疵擔保責任，則係出賣人不能將買賣標的物之財產權全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任，依民法第349條及第350條之規定，其內容包含權利無缺之擔保及權利存在之擔保，該擔保責任之成立要件為：須權利之瑕疵於買賣成立時存在；須買受人為善意；須瑕疵於買賣成立後不能除去且當事人未特約免責者。準此，系爭停車位是否具備可供當事人停車需求之效用與品質，應依買賣交易時個別當事人不同需求並是否另有特約而定。若當事人於締約時無特約且於交易行為時已認識買受停車位之實際規格及使用方法，並可供停放一般汽車時，則因締約時得以分別不同產品不同價格而列為買賣價金出價自由之考量，故自不得事後任意主張出賣人負瑕疵擔保或債務不履行責任。

二、次按契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。即使有爭執，當事人若能自主，或透過第三人的協助，就約定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義為準。然契約有解釋之必要，而又能確認雙方主觀共同的意思，並不多見，約定內容所具有的法律規範意義，當事人意見不一致，勿寧占多數之情事。此時即須要為契約客觀之解釋，我民法雖無類如德國民法第157 條之規定（強調契約之解釋，應依誠信原則，斟酌交易習慣），然實務及學說亦依民法第98條規定意思表示之解釋為解釋契約內容之形式解釋規則。契約既為屬有相對人之意思表示之一，則其解釋方法，為平衡當事人的利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定意思表示內容的準據（即規範的解釋，闡釋性解釋）。在此種解釋，一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知之事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。

三、本件原告（除附表編號17劉美蘭與編號20許瑛芳之外）分別於96年間如附表所示契約日期與價金，向被告富利達公司購買坐落坐落台北縣林口鄉○○段第991及第993地號土地上，門牌台北縣林口鄉○○路216巷（或218號、220號）1至9號之「富麗達」社區房地。編號1至編號23所示之原告另有購買該社區地下1樓或地下2樓之平面或機械之汽車停車位。上開不動產買賣契約，係將土地價款與房屋價款分別標價。購買平面或機器汽車停車位者，其所有權之計算，係以算入其等所購買系爭第991地號土地權利範圍內之方式為不動產標示方法，未買停車位者則上開土地權利範圍較小。至於停車位之約定價額，除原告李拓宇（編號1約定為50萬元）、王秀東（編號7約定為80萬元）、黃怡萍（編號9約定為85萬元）、吳秉中（編號14約定為88萬元）、左玉蓮（編號15約定為80萬元）、李建億（編號16約定為80萬元）、李俊民與謝湘如（編號19約定為80萬元）外，其餘則於契約書未載明價格。又原告蘇勉羽、吳其倫（編號2）、洪玉煌（編號3）、王明方（編號4）、蔡麗婉（編號5）、楊嘉修（編號6）、游翔富（編號8）、許應治（編號10）、王昭舜（編號11）、卓秀穗（編號12）、李淑娟（編號13）、高靖騏（編號18）、何孟勳（編號21）、林子翔（編號22）；塗添山（編號23）、李睿恒（編號24）、張雨屏（編號30）等人，與被告富利達公司各簽訂有不動產買賣契約書1份，其餘原告則與被告富利達公司簽訂有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各1份，上開原告於簽約時均另外簽訂有「富麗達」社區規約，上開買賣契約書及社區規約，均各自標明有買方所購買汽車及機車停車位之地下樓層與編號，並均於契約之附件中附有地下一、二層汽機車位置編轄圖具體載明各車位之位置與編號，如停車位為機械式停車位則為雙重併排書立在同一停車位框線之內，上開車位並未記載其長與寬的長度等情，為兩造所不爭執，並經本院99年11月26日言詞辯論時當庭勘驗各該契約書與規約書屬實。又原告主張系爭停車位分別有停車後開啟車門時角度不足30度，造成駕駛人上、下車不便，迴轉半徑較小而須以倒車入庫方式停車及箱型車因高度關係無法停放機械車位等問題存在，並經本院至現場勘驗屬實（見本院卷第81頁至第136頁；第156頁至第158頁98年7 月10日及99年1月5日勘驗筆錄及現場拍攝相片），惟查：

㈠本案「富麗達」社區建物於96年2月10日申報竣工，並經起造人即被告富利達公司於96年4月23日取得主管之台北縣政府工務局核發使用執照（發照日期96年4月18日），此有96林使字第00230號台北縣政府使用執照影本1份在卷可稽（見本院卷第201頁），又原告簽訂系爭不動產買賣契約之時間分別如附表「第二欄」所示，即自96年1月28日起同年10月14日不等，故原告於簽約買受系爭不動產時，建築物主體均已完成，參以各該買賣契約均附有地下一樓及地下二層汽機車位置編轄圖，各圖示雖未記載停車位之長度與寬度，然均有清楚表明停車位坐落位置與法定停車位及增設停車位之編號，衡情原告對於已完工之房屋，於購買前均已知悉其所購車位具體位置，並在查看後選擇是否購買及以何單價購買或評估連同購買房地之總價為若干後，而與賣方磋商議定不動產買賣總價，故又本件買賣雙方並未於契約書中載明買賣汽車停車位之長、寬規格，故契約雙方如於買賣意思表示時，已能充分了解標的物之規格、用途與個別需求差異性之可能性時，於解釋上更應特別斟酌相對人明知或可得而知之事實狀態，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及雙方誠實信用原則，資以判斷是否合於債之本旨。故綜上兩造磋商交易過程，原告等所使用汽車大小型式各有不同，並於訂約時既已充分認知所購已現實存在之車位位置與規格，則在衡酌各別不同需求性下，渠等事後即難能以停車不便為由而主張賣方提出之給付不合買賣契約本旨。

㈡又被告抗辯原告於購買系爭停車位前已查看知悉其位置及現況一節，參酌證人曾國軒即原告卓秀穗（編號12）之配偶證稱：被告訴代問：「有無下地下室看停車位？」答：「我們有下去地下室看，但當時沒有電，所以沒有看得很清楚，只有看位置而已。」被告訴代問：「看了位置以後，有無覺得車子停不下去？後來有無換了位置？」答：「我們只有看位置而已，因為那時候沒有電，被告當時有給我們選位置，可是我當時覺得這個位置離出口比較近，比較方便，我選的車位是機器車位B2的43、44。我們剛開始有填另外壹個合約，但是那時並未簽名，所以不算是換位置」；被告訴代問：「證人的太太有在九十六年六月十四日簽名，有關訂購異動申請單載明本戶車位由B2的35、36換到B2的43、44號。（提示申請單原本與證人檢視，原本發還被告）證人答：「那個不是合約書，只是一個預約而已，那是我太太簽的沒有錯。因為原先選的B2的35、36不方便」。證人即原告黃怡萍（編號9 ）配偶潘家棟證稱：被告訴代問：「1.證人太太買屋時，房屋蓋好了沒有？2.有無下地下室看停車位？」；答：「1.我買九樓，室內空間都沒有問題。2.我有看過，因為那時候沒有電，那時候是一位銷售小姐及一位工地主任在場，我們說想要試試看，可是他們說沒有電，所以沒有辦法降下來，所以我們就沒辦法試，機器車位都已經架設好了，可是沒有通電」。證人即原告洪玉煌（編號3）配偶許誠證稱：「1.我跟我太太一起去買屋的，房子當時已經蓋好了，我是買成屋的。2.有，我們有到地下室看車位，被告只有指明我們B2的10號車位的位置而已。我們的停車位是平面的。證人即原告李俊民（編號19）證人「1.那時候只有展示屋蓋好了，其他的都是未經過粉刷，我們買的時候整棟大樓是蓋好的，被告公司有給我們看展示屋，也有給我們看我們要買的那間房屋。2.只有去看地下室停車位的空間，以及所預購的停車位，我是買兩個機器車位，B2的68、69，這兩個車位是八十萬元，我們當時有要求試停，可是銷售小姐說因為當時還沒有取得使用執照，所以是臨時用電，因為害怕在升降的途中有跳電，所以就沒有讓我們試」；「車子停入之後，車門並沒有辦法全部打開，約只能開15到20度角度，然後下車困難，然後我會載太太上下班，必須請太太在車道入口處先下車，我再將車停入車位，因為副駕駛的車門無法開啟，所以變成太太在車道入口處會有危險」（見本院卷第272頁至第276頁99年9月1日言詞辯論筆錄）等情以觀，本件原告購買之系爭停車位，係已規劃設置完成之特定物，且於購買之前有查看挑選位置並決定是否購買之自由甚明，縱然未能試停試用屬實，但原告對於購買標的各種現狀之存在並非不能查覺，更無何種不正確之認識發生，故原告主張之停車、迴車與乘客上下車不便及箱型車無法停靠等情，並不影響系爭停車位本身停放車輛車功能；且原告於簽約已明知該既已存在之事實，均已在評估預見之列，故原告對系爭停車位特定物出價購買之意思表示，其意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，並不因之發生齟齬，衡諸一般社會經驗法則，原告於磋商出價購買時應已列入考量，此既為原告所明瞭自難認構成瑕疵，應非屬瑕疵擔保法律規範保護，否則法律之安定性及個案契約交易之公平性將無法維持。

㈢原告雖主張被告給付之停車位不足法定長度為600公分、寬度為250公分之停車空間，惟依被告提出98年1月5日修正之建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第1款至第3款規定，室內平面車位每輛停車位為寬2.5公尺，長6公尺，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度得各寬減25公分；機械停車設備每輛為寬2.2公尺，長5.5公尺及淨高1.8公尺（見本院卷第51頁）。另依臺北縣政府91年12年23日發布之臺北縣建築管理規則第25條規定，竣工建築物與核定建築圖樣之容許誤差標準，於其他部分即每輛停車位長寬尺寸亦容許有百分之2未逾10公分之誤差（見本院卷第52頁）。綜上規範：

⒈平面停車位部分：系爭平面停車位扣除寬減值及誤差值後，寬度應為220公分（2.5公尺-25公分寬減值-百分之2即5公分誤差值=220公分）；長度應為565公分（6公尺-25公分寬減值-百分之2上限10公分誤差值=565公分），又經本院委請台北縣新莊地政事務所就系爭停車位規格長、寬範圍為測量，平面車位經扣除白色標線（標線寬10公分）後，尺寸標記於停車位框線內緣後，此有該所99年2月23日土地複丈成果圖可佐（見本院卷第160頁至第162頁），依該成果圖扣除停車位標線後，原告塗添山（編號23）停車位B1-73內緣規格為2.12公尺X5.64公尺（四周均有標線一方線寬12公分其餘標線寬10公分）；原告高靖騏（編號18）停車位B1-101內緣規格為2.48公尺X5.78公尺（四周另有標線；原告游翔富（編號8）停車位B1-105內緣規格為2.1 4（或2.18）公尺X5.58（或5.61）公尺（四周另有標線）；原告李建億（編號16）停車位B1-106內緣規格為2.10（或2. 16）公尺X5.58（或5.57）公尺（四周另有標線）；原告洪玉煌（編號3）停車位B2-10內緣規格為2.10公尺X5.85公尺（長寬各一面靠牆壁無標線，另各一面均有標線）；許應治（編號10）停車位B2-47內緣規格為2.15公尺X5.64（或5.65）公尺（四周另有標線）；原告蘇勉羽與吳其倫（編號2）停車位B2-51內緣規格為2.04（或2.05）公尺X5.63（或5.65）公尺（四周另有標線）；原告楊嘉修（編號6）停車位B2- 60內緣規格為2.36（或2.30）公尺X5.79公尺（四周另有標線）；原告李拓宇（編號1）停車位B2-71內緣規格為2.38（或2.35）公尺X5.86（或5.82）公尺（四周另有標線）。上開原告車位內緣所示長寬度如另加計停車標線後，除原告蘇勉羽與吳其倫（編號2）B2-51停車位寬度2.14（或2.15）公尺，不足前開2.2公尺之規格外，其餘原告所購車位均符合2.2公尺X5.65公尺規範，然該B2-51停車位寬度差距僅5至6公分，其既經台北縣政府工務局依法審核並核發使用執照，則為平衡當事人的利益及合理分配危險之考量下，該些微差距亦難認具有該停車位於客觀不能供人通常停車使用之瑕疵存在，是以上開原告主張被告富利達公司出售平面汽車停車位不合買賣契約本旨，即難採認。

⒉機械停車位部分：依被告提出附卷89年4月20日內政部依據建築技術規則建築設計施工編（下稱本編）第60條第2項規定，所發布之建築物附設機械停車設備規範（見本院卷第242頁至246頁），其中第3點就有關機械停車位設計基準規定：「依本編第60條第1項第2款所訂尺寸，係供建築物附設停車空間設置機械停車設備停車數量計算標準。至無人操作方式之機械停車設備其長度、寬度、高度，則係依建築物附設停車空間機械停車設備規範3.2(3)規定辦理」；又該規範第3.2(3)規定：「不供乘車人進出使用之機械停車空間，其寬度應為停放汽車之全寬加0.15公尺，且不得小於2公尺；長度應在5.2公尺以上.....」；另該規範3.2(2)規定：「置車板：寬度為包含兩側邊之樑，其淨寬不得小於2公尺，其長度不得小於4公尺。機械停車設備無置車板之機型不受此限制」。本件原告吳秉中（編號14）停車位B1-112、B1-113；原告王明方（編號4）停車位B1-122、B1-123；原告黃怡萍（編號9）停車位B1-124、B1-125；原告蔡麗婉（編號5）停車位B2- 002、B2-003；原告李淑娟（編號13）停車位B2-004、B1-005；原告林子翔（編號22）停車位B2-006、B2-007；原告何孟勳（編號21）停車位B2-008、B2-009；原告王昭舜（編號11）停車位B2-0 41、B2-042；原告卓秀穗（編號12）停車位B2-043、B2-04 4；原告左玉蓮（編號15）停車位B2-052、B2-053；原告王秀東（編號7）停車位B2-066、B2-067；原告李俊民與謝湘如（編號19）停車位B2-068、B2-069等機械停車位之置車板，經測量不計置車板外樑，其寬長度分別如附表「第七欄」、「第八欄」所示，其各該機械停車位之置車板寬度，其中原告王明方（編號4）停車位B1-122寬度1.91公尺；原告黃怡萍（編號9）停車位B1-124寬度1.91公尺；原告蔡麗婉（編號5）停車位B2-002長度1.87公尺；原告李淑娟（編號13）停車位B2-004寬度1.89公尺；原告林子翔（編號22）停車位B2-006寬度1. 94平方公尺；原告何孟勳（編號21）停車位B2-008寬度1.94平方公尺；原告王昭舜（編號11）停車位B2-042寬度1.94平方公尺；原告卓秀穗（編號12）停車位B2-044寬度1.94平方公尺；原告左玉蓮（編號15）停車位B2-052寬度1.91公尺；原告王秀東（編號7）停車位B2-066寬度1.93公尺；原告李俊民與謝湘如（編號19）停車位B2-068寬度1.93公尺，惟如加計停車板左、右外樑各10公分合計20公分後（見本院卷第247頁所附相片），上開停車板寬度均已符合2公尺之要求，至於停車板之長度，除原告吳秉中（編號14）停車位B1-112（上層）長度為2.55公尺外，其餘均符合前開規範標準，然該停車位係機械型上層停車位，原告吳秉中於96年2月25日購買時，該建物業已竣工並完成機械停車位之裝置，且該依停車位寬度仍可供作停車之用，並於停妥之後上升上層停放，況該機械停車位既經台北縣政府工務局依法審核並核發使用執照，則原告停放所使用不同車型汽車縱有上下及倒車入庫之不便，然此並非於形成客觀不能供人通常停車使用之瑕疵存在，是以上開原告主張被告富利達公司出售機械汽車停車位不合買賣契約本旨，亦難採認。

四、綜上所述，原告主張被告富利達公司出售系爭汽車停車位存有瑕疵不合買賣契約本旨，並不足採，其依債務不履行及瑕疵擔保之規定，訴請被告被告富利達公司損害賠償及減少價金，及另依依消費者保護法第51條規定，請求被告富利達公司給付原告損害額一倍之懲罰性違約金，均屬無依據，不能准許，應於駁回。又原告既無生損害，則另依據民法184條第1項、第28條及公司法第23條第2項規定，訴請被告富利達公司及其負責人即被告彭維梯連帶負損害賠償責任亦屬無依據，不能准許應予駁回。

爭點二：原告所購買之機車停車位，是否在系爭不動產買賣契約出售範圍之內？所購買者是否為所有權？原告所交付之機車停車位有無符合買賣契約之本旨？

一、附表所示原告（除編號17劉美蘭與編號20許瑛芳之外）主張被告富利達公司銷售本「富麗達」建案時，以廣告表明戶戶附機車停車位（原證八所示），故於購買系爭不動產時另有加購如附表「第九欄」所示各機車停車位之所有權，惟被告富利達公司給付之各該機車位竟係未經臺北縣政府核准，自行非法增設之機車停車位，致原告未能取得系爭機車停車位之所有權，故有因無合法使用權限，隨時可能遭主管機關取締、取消停車位，而無法繼續使用之瑕疵。

二、查原告蘇勉羽、吳其倫（編號2）、洪玉煌（編號3）、王明方（編號4）、蔡麗婉（編號5）、楊嘉修（編號6）、游翔富（編號8）、許應治（編號10）、王昭舜（編號11）、卓秀穗（編號12）、李淑娟（編號13）、高靖騏（編號18）、何孟勳（編號21）、林子翔（編號22）；塗添山（編號23）、李睿恒（編號24）、張雨屏（編號30）等人，與被告富利達公司簽訂有不動產買賣契約書與「富麗達」社區規約各1份，其餘原告除劉美蘭（編號17）與許瑛芳（編號20）之外，則分別與被告富利達公司簽訂有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書及「富麗達」社區規約各1份，此已由被告提出之各該契約及規約正本經本院當庭勘驗無誤，並為原告所不爭，觀諸上開不動產買賣契約書或房屋預定買賣契約書內，並無任何記載原告購買機車停車位之「所有權」，亦無標明機車停車位之購買單價，且參酌該「富麗達」社區規約第14條明定之分管特約記載：「一、本社區地下室共貳層，除供作梯間通道、進排風管道、通風管道間、垃圾處理場、機房及蓄水池、電信機房等公共設施外，由賣方統一規劃為汽機車停車場，機車停車位依本約第（二）條第三項所示屬買方使用。本社區地下第一、二層所規劃之汽車停車場共有一百二十五位...車位全部歸賣方所有並得另行出售、出租，...四、機車停車位由賣方統一依汽機車位置編轄劃線設置，如於設時或設置後確有不便使用之處，賣方得另行尋找地點設置，買方全體無異議，賣方亦無違約之責」；從而，原告所買受之機車停車位，係經由被告富利達公司起造規劃後由買方統一依約定選購機車位置編轄劃線之位置而使用，故原告所買受者應為機車停車位之使用權而非所有權甚明，此亦不違反廣告中所謂「戶戶附機車停車位」之承諾。又買受人既然均已同意機車停車位依規約第二條第三項所示屬買方使用，核其性質係屬區分所有權人約定專用部分，亦不生違反法律遭廢棄取消之問題，故原告主張所購買者係機車停車位之「所有權」，即難採信。

三、綜上所述，原告主張被告富利達公司出售系爭停車位存有瑕疵不合買賣契約本旨，並不足採，其依債務不履行及瑕疵擔保之規定，訴請被告被告富利達公司損害賠償及減少價金即不能准許。又原告既無生損害，則另依據民法184 條第1項、第28條及公司法第23條第2項規定，訴請被告富利達公司及其負責人即被告彭維梯連帶負損害賠償責任亦屬無依據，不能准許應予駁回。

四、綜上所述，原告主張被告富利達公司出售系爭機車停車位存有瑕疵不合買賣契約本旨，並不足採，其依債務不履行及瑕疵擔保之規定，訴請被告被告富利達公司損害賠償及減少價金，及另依依消費者保護法第51條規定，請求被告富利達公司給付原告損害額一倍之懲罰性違約金，均屬無依據，不能准許，應於駁回。又原告既無生損害，則另依據民法184條第1項、第28條及公司法第23條第2項規定，訴請被告富利達公司及其負責人即被告彭維梯連帶負損害賠償責任亦屬無依據，不能准許應予駁回。

丙、結論：

一、原告之訴為無理由應予駁回，其假執行之聲請因失附麗，應並予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

二、依民事訴訟法第78條，判決如主文。