臺灣新北地方法院98年度訴字第1768號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1768號

原告

堀江資產管理有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

乙○○

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國98年10月 7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國（下同）98年6 月4 日委託原告居間銷售門牌號碼臺北縣新莊市○○路377巷17弄30號12樓房地一戶（下稱系爭房屋），雙方訂有不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）。原告即依契約介紹買方、對外廣告企劃銷售並安排專員負責銷售事宜。原告於98年8月1日覓得第三人陳松村為買方，其並支付訂金新臺幣（下同）10萬元，且承諾願以615萬元購買系爭房屋，原告立即通知被告，惟不獲處理。原告之後於98年8月4日寄出存證信函通知被告前來簽約，惟98 年8月5日第三人即系爭房屋所有權人陳明煌（被告之子）卻告知系爭房屋已透過原告同業二十一世紀房屋公司新莊中平加盟店銷出，顯然被告已違反雙方所訂房地產專任委託銷售契約書第5條第1項、第7條第2項規定，應賠償雙倍訂金20萬元，以及以價金6%計算之服務報酬36萬9000元。為此聲明請求被告應給付原告56萬9000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

二、被告抗辯：

㈠系爭房屋為被告兒子陳明煌所有，原委託二十一世紀房屋公司銷售，98年陳明煌出國時，自該公司跳槽台灣房屋公司之第三人林奕辰協同原告職員丙○○登門拜訪洽談委託銷售系爭房屋事宜，被告因其子陳明煌不在國內亦未授權被告處理，無法代為決定是否委託銷售，但林奕辰與丙○○二人告訴被告先簽不動產委託銷售契約書無妨，俟所有權人補具授權書才生效力，被告乃暫以代理人身份簽名，亦未看契約內容。陳明煌回國後，並不同意另委託原告銷售系爭房屋，翌日即去電表示不同意，並表明既未出具授權書即無委託銷售之意。惟原告仍於98年8月1日以手機簡訊向被告表示已有買方達到委託總價並付訂金30萬元，但由原告所提於98年8月1日簽署之不動產買賣意願書所載僅收訂金10萬元，使被告認該不動產買賣意願書為無中生有，且該書面買方簽名之字跡與丙○○之字跡雷同，且買賣總價又草率填為「615元」，顯見該意願書為事後偽填。

㈡被告並非契約當事人，系爭不動產委託銷售契約本為無效，被告當時是以代理人暫時簽約，房地所有權人陳明煌事前並未授權，事後亦不同意委託原告公司銷售，則該不動產銷售契約書自屬無效，此參諸該委託銷售契約書第8條第8項明載：「甲方如為代理人（非所有權人）應出具所有權人簽署之授權書」；簽名欄括弧欄亦載明：「非所有權人簽章者檢附所有權人出具之授權書」。今既無授權書之交付，足證原告明知非經授權之簽署。何況，該契約書首頁審閱欄未經勾選，依消費者保護法第11條之1規定，系爭不動產委託銷售契約書不利被告之條款不構成契約內容。

㈢縱買方陳松村所書立之不動產買賣意願書為真，該意願書第4 條第1 項亦載明本意願書之條款於斡旋有效期間不為賣方接受，則意願書失效，斡旋金無息返還買方。從而，如認兩造間不動產委託銷售契約書有效，亦請法院將違約金酌減至零。

㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執的事項：（本院卷第37頁正反面）

㈠被告於98年6月4日委託原告居間銷售門牌號碼臺北縣新莊市○○路377巷17弄30號12樓房地一戶，雙方立有專任委託銷售契約書（本院卷第6-8頁）。

㈡原告於98年8月4日寄出存證信函通知被告前來完成簽約（本院卷第9 -10頁）。

㈢系爭房屋所有權人陳明煌之前並無出具授權書，事後也沒有補簽名在委託銷售契約書上。

㈣系爭房屋所有權人陳明煌曾於98年7月28日去電原告表示不同意委託銷售之意。

㈤系爭不動產買賣意願書上買方「陳松村」之簽名，是由原告職員丙○○代簽（本院卷第29頁）。

四、本件爭執點及本院判斷：查原告主張其已履行委託銷售契約義務，並覓得買方出價，被告竟拒不履約，且將房屋交由他人轉售，明顯違約，故依系爭契約書第5條第1項、第7條第2項規定，請求被告賠償損害。被告則以前詞置辯。故本件兩造爭執點應在於1.系爭契約是否有效成立？2.被告是否為系爭契約當事人而須負責？茲分述如下：

㈠按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力（最高法院85年台上字第963號判例意旨參照）。本件中，系爭契約雖由被告以陳明煌之代理人名義於98年6月4日簽署，惟陳明煌事前並無出具授權書，事後也沒有補簽名在系爭委託銷售契約書上，被告自屬無代理權人。而本人即陳明煌曾於98年7月28日即去電原告表示不同意委託銷售之意一節，既為原告所不爭執，顯然陳明煌拒絕承認之時間早在原告所稱「於98年8月1日覓得第三人陳松村為買方」之前，故系爭契約應認定於98年7月28日已確定的對本人即陳明煌無效。

㈡再按「無代理權人以本人名義所為法律行為，僅發生其法律行為之效果，是否對本人發生效力之問題，並不因本人之否認，而使原法律行為之主體發生變更，成為該無代理權人之行為」（最高法院69年台上字第3311號判例意旨參照）。換言之，無代理權人以本人名義所為法律行為，並不因本人之否認或未加以承認，而使該法律行為之效果歸屬於無權代理人。本件中，被告為無代理權人，而本人即系爭房屋所有權人陳明煌業已明白否認，致系爭契約確定對其不生效力，則依照上述判例意旨，並無法使系爭契約原來契約主體發生變更，即無法使被告替代陳明煌之地位成為系爭契約當事人，系爭契約之法律效果也無法歸屬於被告。從而，被告既非契約當事人，自無履行系爭契約內容之義務。

五、綜上所述，系爭契約既經認定於98年7月28日已確定的對本人即陳明煌無效，且被告亦非系爭契約當事人，自不受系爭契約拘束。從而，原告依系爭契約第5條第1項、第7條第2項規定，請求被告賠償雙倍定金及服務報酬，即無理由，無法准許。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。