臺灣新北地方法院98年度訴字第615號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第615號

原告

永大物業經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳明宗律師

被告

乙○○

被告

丁○○

共同訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國98年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告主張：

（一）緣被告2 人所有門牌號碼為臺北市○○路○ 段449 號1、2樓之房屋及其坐落土地應有部分（以下簡稱：系爭房地），於民國91年間業已出租予第三人家城股份有限公司使用迄今，而因被告等常年往返國內外，遂由被告乙○○之父丙○○代理於97年11月20日將系爭房地委託原告代為居間出售。嗣原告於同年月27日居間尋覓訴外人林麗英，願以價金新臺幣（下同）8,500 萬元買受系爭房地，經被告等之代理人丙○○簽認同意以上開價格出售，詎原告多次通知丙○○約定簽立買賣契約時間，其竟反悔不願出售，且藉詞須加價始願出售，復經訴外人林麗英通知丙○○簽立系爭買賣契約，丙○○均置之不理，甚而藉詞因股票損失而心智不清等語拒絕出售，故本件顯已違反系爭要約書第5 條之約定，訴外人林麗英迫於無奈，僅得解除系爭房地買賣契約。

（二）按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」、「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任」，民法第103 條第1 項、第224 條分別定有明文。然依系爭一般委託銷售契約書第10條約定：「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總額4%計算之服務報酬：⑵買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事或由買賣雙方合意，而解除買賣契約書」。查系爭房地要約書既經被告等之代理人丙○○簽認同意出售，系爭房地買賣契約即已有效成立，然因可歸責於被告等及其代理人丙○○之事由，致使訴外人林麗英解除系爭房地買賣契約，則原告依系爭委託銷售契約第10條之規定，自得請求被告等賠償340 萬元。

（三）對於被告抗辯之陳述：

１、按因要約書係使有意買受不動產之人表示承購意思所簽立之文書，而出賣人因僅就買受人所願承購之價格及其他條件表示是否同意之意思，其餘規定則依相關法令辦理。從而，於內政部版要約書上，僅須給予買受人審閱期間，此觀其上僅有買受人審閱期間之簽名欄位足證，是以被告辯稱未給予審閱期要約書無效乙節，並不足採。縱認系爭內政部版要約書應給予被告審閱期間，然原告於被告代理人丙○○簽認同意出售時，已將要約書第2 聯留存予被告等，被告等已可充分審閱內政部版要約書，惟被告或被告代理人從未向原告表示或主張未給審閱期間，直至被告等拒不簽立買賣契約後，始於97年12月11日藉詞主張合約無效，顯見被告已有充份時間審閱內政部版要約書。

２、次按特別記載附註事項約定：「本要約書經買賣雙方簽章成立後，若任何一方違約，須賠償總價款之3%給另一方」，此觀原告留存之白色原本、訴外人林麗英留存之藍底原本及被告等提出之影本均有相同約定，顯見為複寫完成，可證被告代理人丙○○於要約書上簽名時已有載明。雖被告法定代理人丙○○並未在該附註旁簽名，並無礙於要約書已生之效力。

３、末按系爭要約書第3 條第1 項約定：「本要約書經賣方記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務」，而系爭要約書業經被告等親自簽章並送達訴外人林麗英（即買方），且已由林麗英記明時間，應認系爭要約書已對被告等生拘束力。又雙方約定特別記載附註事項為個別磋商條款，被告等應受特別記載附註事項之拘束，業如上陳，從而系爭要約書經買賣雙方簽章確已成立後，被告等卻違約反悔不賣，是縱不論系爭要約書第3 條第1 項之約定是否生效，訴外人林麗英均得請求被告等賠償總價款3%之金額。

（四）聲明：1.被告應共同給付原告340 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以下開情詞置辯：

（一）按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」、「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」，消費者保護法第11條之1 、第17條分別定有明文。依原告提出之內政部版要約書所載內容，特別賦予消費者有攜回契約之審閱權，其審閱期間至少3 日以上。惟本件原告公司人員利用被告代理人事務繁忙之際，一再催促遊說其於要約書簽名，使其再急迫輕率之情況下簽名，致其對要約書條款內容毫無所悉，依上開消費者保護法之規定，上開要約書內容自屬無效，則被告等自無與訴外人林麗英簽訂系爭房地買賣契約書之義務，自無原告所謂違約情事。

（二）次按要約書第3 條約定：「一、本要約書需經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務」，可知要約書需經被告等親自記明承諾時間及簽章並送達訴外人林麗英時，雙方始負有簽立房地買賣契約之義務。查被告代理人丙○○雖已於要約書簽名，惟並未記明承諾之時間，且其於簽名後因原告公司人員未詳細告知要約書內容，且未留存詳細閱覽，乃以電話通知原告公司人員撤回其所為承諾意思表示。是上開要約書既未經被告等親自記明承諾時間，且經被告撤回承諾之意思表示，則被告等自無與訴外人林麗英簽訂系爭房地買賣契約書之義務，自無原告所謂違約情事。

（三）末按系爭委託銷售契約書第5 條約定：「委託人於買賣成交時，應向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額4%」、第10條：「買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約書，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總額4%計算之服務報酬」，可知雙方原係約定如有原告有完成仲介之義務，被告應支付實際成交價額4%作為原告之服務報酬。惟依97年11月28日契約書內容更改附表所載「以上總價額包含60萬元之仲介費，若超出此價格，則超出金額與甲方均分，以不超過2%為限」，足證雙方已將服務報酬金額予以變更為60萬元，加上超過委託總價款8,400 萬元以上金額之一半，據此，原告所得向被告請求服務報酬為110 萬元。又本件被告等與訴外人林麗應僅進行至要約與承諾之階段，尚未就有關稅費及其他費用之負擔等事項進行協商，則本件尚屬預備簽約階段，尚未正式簽訂不動產買賣契約。另原告依系爭委託銷售契約書第7 條之規定，尚需提供代為收受保管買方之付之訂金、交付訂金予被告、協助辦理過戶及貸款手續等服務，則原告請求被告支付服務報酬110 萬元，顯較原告所任勞務之價值為數過鉅，自屬顯失公平，被告爰依民法第572 條之規定，請求依法酌減原告之服務報酬。

（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。

三、查原告起訴主張被告2 人所有系爭房地，因被告等常年往返國內外，遂由被告乙○○之父丙○○代理於97年11月20 日將系爭房地委託原告代為居間出售，嗣原告於同年月27日居間尋覓訴外人林麗英，願以價金8,500 萬元買受系爭房地，經被告等之代理人丙○○簽認同意以上開價格出售，詎原告多次通知丙○○約定簽立買賣契約時間，其竟反悔不願出售，且藉詞須加價始願出售，復經訴外人林麗英通知丙○○簽立系爭買賣契約，丙○○均置之不理，甚而藉詞因股票損失而心智不清等語拒絕出售，故本件顯已違反系爭要約書第5條之約定，訴外人林麗英迫於無奈，僅得解除系爭房地買賣契約，惟系爭房地要約書既經被告等之代理人丙○○簽認同意出售，系爭房地買賣契約即已有效成立，然因可歸責於被告等及其代理人丙○○之事由，致使訴外人林麗英解除系爭房地買賣契約，則原告依系爭委託銷售契約第10條之規定，自得請求被告等賠償340 萬元等語，被告則以情詞置辯，是本件所應審究者，為被告是否違約不賣？原告請求服務報酬是否有據？茲分別敘述如下。

四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。本件被告不否認與原告簽訂系爭委託銷售契約書，惟辯稱系爭委託銷售契約書之簽訂前，未經合理之審閱期供其審閱，並依消費者保護法第11 條之1 規定，主張系爭契約條款第10條無效等語，惟查，系爭委託銷售契約書首段即以方框型式特別記載「委託人（即所有權人）茲為下列不動產買賣事宜，特委託‧‧‧‧居間仲介銷售，並經攜回詳閱三天以上充分瞭解本契約之內容後，雙方合意訂立下列條款以資共同遵守」等字樣，被告代理人丙○○並在系爭契約書「委託人代理人」處親自簽名，是被告代理人丙○○對於該段文字應已閱讀，並且在同意之情況下，始可能於該處簽名，由此足證該段文字之記載為真實，被告代理人丙○○應已經相當期間之審閱，此乃為常態事實，若被告抗辯代理人丙○○在該欄位簽名，但未經審閱期間，與一般常情不符，則屬變態事實，且為有利於己之事實，依舉證責任分配而言，自應由被告負舉證之責，惟被告僅空言否認，並未具體舉證以實其說，則其所辯，尚非可採。是本件應無消費者保護法第11條之1 規定之適用，系爭契約書第10條之規定，仍屬於系爭契約之內容無訛。

五、次按買賣契約簽立後，事後因故解除契約時並不妨礙原告之服務報酬請求權，系爭系爭一般委託銷售契約書第10條約定：「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總額4%計算之服務報酬：⑵買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事或由買賣雙方合意，而解除買賣契約書」。查系爭房地要約書既經被告等之代理人丙○○簽認同意出售，系爭房地買賣契約即已有效成立，系爭買賣契約於簽訂後雖經解除，惟依前開規定，原告仍有權收取被告所給付之居間報酬，是被告自有給付服務報酬予原告之義務。

六、又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第572 條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之，此有最高法院57年度臺上字第2749號判決意旨可資參照。則查，就本件而言，於兩造間之委託銷售契約書第10條固然規定買賣成交時，賣方即被告即應按成交價之4%計算服務報酬支付予仲介人即原告，且縱使嗣後買賣契約經合法解除而未能繼續履行，致未能完成該次買賣過戶、點交事宜，賣方即被告仍應支付上開服務報酬予原告，惟本院審酌系爭房地交易價額為8,500 萬元，以原告先前為仲介買賣雙方成交並訂立買賣契約，其所進行之行銷及廣告刊登及企劃、帶看系爭房地、協調雙方議價等行為，及本件因被告未能繼續履行以完成買賣契約，原告因此省卻本需處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，並加計所應得之營業利潤等情，與前述契約所約定按成交價8,500萬元之4%計算報酬即340 萬元相較，認為原告為系爭買賣成交及簽訂所已付出相關成本、人事費用等，並考量其未能完成該委託銷售契約本所欲達成之買賣雙方完成交易之目的，則原告所付出勞務之價值，應不及於約定之報酬數額340 萬元，參酌前述民法第572 條本文之規定，被告請求本院酌減該約定之報酬數額，尚屬有據，而本院斟酌上情後，認為原告所得向被告請求服務報酬，應按買賣成交價之2%計算即170 萬元為合理，是經被告為前述酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減本件兩造間之服務報酬為按系爭房地成交價之2%計算，即酌減為170 萬元。

七、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書之法律關係，請求被告給付170 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即98年3 月26日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。

八、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。

九、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。