98年度訴字第1110號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：98 年 12 月 31 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1110號原　　　告　廣春成建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　繆璁律師被　　　告　丙○○ 上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國98年12月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬元及自民國九十八年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之違約金。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠、緣被告向原告購買坐落於臺北縣樹林市○○段○○段98地號土地上，由原告所興建之「春城大砌」公寓大廈E2棟6 樓房屋一戶，其門牌號碼為臺北縣樹林市○○路222號6樓、建號：臺北縣樹林市○○段○○段6521號。兩造並於民國96年7 月1 日簽訂房屋預訂買賣契約書，該契約書與被告、訴外人郭美珠間之土地預訂買賣契約書為聯立契約，買賣總價金約定為新台幣（下同）424萬元，其中房屋價款為2,647,000元。被告除支付價金264萬元外，其餘尾款160萬元部分依兩造間之約定應以銀行貸款核撥後支付。而原告業已將系爭房屋之產權移轉登記予被告，並於98年3月25日完成金融機構之抵押權設定，並經金融機構核撥貸款，則被告依約應於98年3月27日給付系爭買賣契約之尾款160萬元，然被告迄今仍未給付，經原告於98年3月30日以五股中興路郵局第01148號存證信函催告被告支付價金，被告仍置之不理；又依兩造間上開買賣契約書第12條第1項之約定，被告不履行付款約定時，被告應按日以千分之一計算違約金；爰依買賣契約之法律關係，請求被告給付上開買賣價金160萬元及約定之違約金。㈡、聲明：被告應給付原告160萬元及自98年3月28日起至清償日止按日依千分之一計算之違約金；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告雖向原告購買系爭房屋，惟於交屋時，被告發現系爭房屋之管線配置錯誤，該建築物之冷氣空調排水管線連接於污水排水管線，而未將冷氣排水與污水排水分流，此種設計將造成化糞池內之沼、廢氣，循冷氣空調排水管線回流至房屋內部，造成惡臭，並有害人體健康，經被告多次請求原告改善，均不獲置理，故於原告補正上開重大瑕疵前，被告自得拒絕給付房屋尾款160 萬元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查原告主張被告向其購買系爭房屋，系爭房屋業經完工，且移轉登記予被告，並於98年3 月25日完成金融機構之抵押權設定，被告依約本應於98年3 月27日給付系爭買賣契約之尾款160 萬元，惟被告迄今尚未給付予原告等情，業據原告提出房屋預訂買賣契約書、建物登記第一類謄本等各1份為證，且為被告所不爭執，堪信此部分事實為真實。四、本件爭點及法院之判斷：原告主張被告尚未給付房屋價款160 萬元部分，被告對此雖不否認，惟以系爭房屋因有冷氣空調排水管線配置錯誤之瑕疵，故拒絕於原告修補瑕疵前給付上開尾款等語置辯。是以，本件應審酌之爭執點厥為：系爭建築物之冷氣空調排水系統，其設計排入污水系統一節，是否屬於系爭買賣標的物之瑕疵？被告是否得據以拒絕給付系爭買賣契約價金之尾款 160 萬元？茲析述如下。㈠、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。㈡、經查，被告抗辯系爭房屋將冷氣空調排水排入污水管線，此將造成化糞池內之沼、廢氣，循冷氣空調排水管線回流至系爭買賣標的房屋內，屬物之重大瑕疵等語。惟查，依據臺北縣政府水利局98年5月25日北水設字第0980384854號函所示，臺北縣專用下水道手冊尚無室內冷氣排水不得排入污水管之相關規定，且以一般工程慣例處理將冷氣排水管路匯集於污水管線之中，並無違反相關法令規範之虞，此有臺灣省建築師公會台北縣辦事處98年9月3日台建師北鑑字第304號鑑定報告書1 份附卷可稽。再查，證人即製作前揭鑑定書之鑑定人乙○○建築師於本院98年11月10日言詞辯論期日到庭具結證稱：「（問：臺灣省建築師公會98年9月3日台建師北鑑字第304 號鑑定報告是否你製作？）是的。當時有到現場看過。」、「（問：系爭房子室內冷氣排水匯集處是否匯流至系爭大樓之污水排水系統？）是的。」、「（問：依照現行建築法規是否有禁止室內冷氣排水禁止排入污水系統之相關規定？）沒有。」、「（問：依照原告施工方法將冷氣排水匯入污水排水系統，是否會造成化糞池裡面的沼氣、廢氣循冷氣空調回流至被告屋內之情形？）一般污水排水系統會設置一個水封，也就是存水灣，它是一個Ｕ字型的管線，目的就是防止污水、廢氣之逆流。」、「（問：存水灣一直都會有水？何時會乾涸？）一般都會排放水滯留在存水灣，長期不使用就會乾涸，一般家庭正常使用是不會乾涸的。」、「（問：存水灣既然會乾涸，那污水管內的細菌是否有機會逆流到屋內？）一般是認為存水灣乾涸的時候廢氣會逆流至屋內，但細菌的部分我們並沒有作這方面研究。」、「（問：一般建築工法是否會把冷氣排水系統會接到污水排水系統？）這樣的工法實務上是有看過，實際占的比例我不清楚。目前實務上常見的冷氣排水方法除了把冷氣排水系統排到污水系統，另一種方法就是把冷氣排水系統透過共用管線直接排放至排水溝，這兩種方法都很常見。單獨將冷氣排水系統排放到排水溝是屬於比較早期的設置方法，因為冷氣排水是比較乾淨的水，不用排到下水道，只要排到一般的排水溝就可以了，他的缺點是若長期不使用冷氣，則排水管裡面沒有水的話有可能孳生蚊蟲。所以新式的排水法將冷氣排水系統排到污水系統，住戶按正常使用就不可能有乾涸的情形，且沒有管內孳生蚊蟲的問題，但缺點就是不正常使用就會產生乾涸的可能，就會有廢氣回流的問題。所以在建築實務上，一般建築工法把冷氣排水系統會接到污水排水系統，不算是建築物設計上的瑕疵。」、「（問：排水管內存水灣的乾涸與是否使用冷氣，兩者間是否相關？）無關。因為排水管主要是排放家庭廢流水，不僅是冷氣的排放廢水，只要一般家庭正常使用存水灣都會有水。」、「（問：存水灣內的水乾涸後，有無其他方法可以防止廢氣回流屋內？）一般方法就是再排一些水至排水灣內，或是室內裝置一個抽風機把廢氣排出室外，一般大樓都有這樣的設計。」、「（問：系爭大樓有無此類此設計防止存水灣內水乾涸，廢氣回流屋內？）系爭大樓排水管內有存水灣之設計，但我當時並無查看是否有室內抽風機之裝置。」等語，此有上開期日之言詞辯論期日筆錄1 份在卷可稽。則依上開證人證詞可知，系爭買賣標的物之冷氣空調排水系統排入污水系統，此屬常見之建築工法，且於住戶正常使用之情形下，並無污水或廢氣回流之情形，即並非建築物設計上之瑕疵。㈢、被告雖又抗辯污水管設置存水彎之用意，乃防止廢氣及細菌透過排水管入侵屋內，故倘若長期未使用冷氣，將使存水彎產生乾涸，導致病毒多一條傳播途徑等語，並提出國立台灣大學科技大學建築研究所研究生沈明德碩士學位論文「建築排水立管空氣壓力預測理論解析與實證之研究」1件為佐。惟查，系爭污水管並非僅係冷氣排水單一出口，尚有家庭廢流水排出，故即使長期不使用冷氣機之情形下，存水灣產生乾涸之可能性極低。而縱使其有乾涸之情形，尚非不得經由平日之通常使用方法，再排一些水至存水彎內，以解除其乾涸之情形。亦即於一般正常使用情形下，系爭污水管內之存水灣應無乾凅之可能，足認其並無減少一般物理效用及價值之情形，則被告辯稱因系爭屋水管之設計具有物之瑕疵，其得拒絕履行繳付房屋尾款之義務云云，即無可採。而被告復未就建築物之冷氣空調排水管線連接於污水排水管線，有損及被告權利之事實，舉證以實其說，應認被告此部分之抗辯，尚嫌無據，則原告主張依據買賣關係請求被告給付積欠之買賣價金160萬元部分，自應認為有理由。㈣、按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252 條定有明文。是依「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」（最高法院49年臺上字第807 號、51年臺上字第19號判例意旨參照）。經查，兩造簽訂之房屋預定買賣契約第12條第1項前段約定，「買方如不履行付款之各項規定時，買方每逾一日加付應繳價款千分之一作為違約金」等語，核其性質應屬懲罰性之違約金，如該約定之違約金有過高情事，自得依前開說明予以酌減。本院斟酌目前銀行貸款利率多數未高於年利率5%，另參酌被告業已給付264萬元之價金，其債務業已為一部履行等情事，是審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害情形，本院認原告所請求按日計算千分之一之違約金確屬過高，應酌減至以週年利率10%計算為適當。五、綜上所述，原告依系爭契約及買賣關係主張被告應給付160 萬元，及自98年3月28日起至清償日止，按週年利率10% 計算違約金之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則乏依據，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。八、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由，一部無理由依民事訴訟法第第79條，第390條第2項、第392條規定，判決如主文。中華民國 98 年 12 月 31 日民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 98 年 12 月 31 日書記官彭麗紅

臺灣新北地方法院98年度訴字第1110號

關鍵資訊