臺灣新北地方法院98年度訴字第1823號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1823號

原告

甲○○

訴訟代理人

邱南嫣律師

被告

丁○○

訴訟代理人

曹詩羽律師

訴訟代理人

蔡順雄律師

被告

己○○

被告

巳○○○

被告

卯○○○

被告

壬○○○

被告

庚○○

被告

癸○○

被告

丑○○

被告

子○○

被告

號

被告

戊○○

被告

丙○○

被告

寅○○

被告

兼上11人共同

訴訟代理人

辛○○

5號2

號2樓

　　　　　　　　　　　　樓

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國98年11月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第6款分別定有明文。查原告起訴時，其訴之聲明本為原告給付新臺幣（下同）15萬元於被告丁○○之同時，被告應將坐落臺北縣三重市○○○段頂崁小段784-2 號土地，面積338 平方公尺，權利範圍全部（下稱系爭土地）之土地所有權移轉登記予原告。嗣於本院審理中，變更其訴之聲明為：㈠確認被告丁○○就系爭土地，由被告己○○、巳○○○、卯○○○、壬○○○、庚○○、癸○○、丑○○、子○○、戊○○、丙○○、寅○○、辛○○（下稱被告己○○等12人）出售與原告之買賣行為所生之公同共有人優先承買權不存在。㈡被告己○○等12人應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。核原告上揭所為，就變更後訴之聲明第1 項部分，係屬訴之追加，惟原告之追加既係因被告丁○○於本件審理中抗辯渠就系爭土地有優先承買權存在，並已依法行使，然此為原告所否認，而被告丁○○是否已合法行使渠之優先承買權，乃攸關原告起訴請求辦理系爭土地之所有權移轉登記有無理由事項，即本件訴訟之裁判係以該法律關係為據，且上開追加部分亦係起因於原告與被告己○○等12人間就系爭土地所為之買賣行為，堪認其請求之基礎事實係屬同一，則依上說明，雖被告丁○○已表示不同意之旨，仍不在禁止之列。申言之，原告上揭所為追加，於法並無不合，應予准許。至於變更後訴之聲明第2 項部分，核其所為，乃係減縮應受判決事項之聲明者，揆之前揭法條規定，亦不在禁止之列，併應准許。

㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張渠與被告己○○等12人間就系爭土地訂有買賣契約，並已依法通知系爭土地之公同共有人即被告丁○○確認是否行使土地法34條之1 所規定之優先承買權。因原告與被告丁○○間就是否已合法行使優先承買權乙節存有爭執，致原告基於與被告己○○等12人間所為買賣契約之買受人地位處於不安之狀態，且此不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，是原告自有提起本件確認之訴之法律上利益，以上均合先敘明。

二、原告起訴主張：

㈠緣系爭土地本係被繼承人林李欵所有，嗣被繼承人林李欵於民國62年5 月21日死亡後，由訴外人林雄卿、林偉卿、林顯卿、被告己○○、辛○○、巳○○○、卯○○○依繼承而公同共有。惟公同共有人之訴外人林顯卿嗣於88年11月19日死亡，其權利即由被告丙○○、戊○○2 人依法繼承，並於98年5 月14日完成繼承登記；另公同共有人之訴外人林偉卿於94年10月26日死亡，其權利嗣係由被告丁○○、寅○○依法繼承，並於98年5 月14日完成繼承登記；以及公同共有人之訴外人林雄卿於97年5 月28日死亡，其權利由被告壬○○○、癸○○、丑○○、子○○、庚○○等5 人依法繼承，並於98年5 月14日完成繼承登記。

㈡又承前所述，系爭土地於96年間，乃係由訴外人林雄卿、被告己○○、辛○○、巳○○○、卯○○○、丙○○、戊○○、丁○○、寅○○等9 人所公同共有，而於96年11月17日之際，系爭土地公同共有人之訴外人林雄卿、被告己○○、巳○○○、卯○○○、辛○○、戊○○、丙○○等7 人與原告簽立不動產買賣契約書，雙方約定以系爭土地之全部權利範圍（面積338 平方公尺）為買賣標的，買賣總價款為420 萬元，並由原告依該不動產買賣契約書第3 條第㈠款約定，於簽署而成立該不動產買賣契約書之同時給付賣方（共7 房份）每房30萬元。另因系爭土地之買賣所生之土地增值稅、辦理所有權移轉登記之登記費、罰鍰、書狀費、工本費、印花稅、登記代理人費用以及辦理被繼承人林李欵繼承移轉登記之登記費、罰鍰、書狀費、工本費、印花稅、登記代理人費用，依該不動產買賣契約書第5 條第㈠款約定，係由原告即買受人負擔，而辦理林李欵繼承移轉登記之費用共計30萬元，本件買賣登記代理人費用為10萬元整，並約由買方負擔土地仲介費用100 萬元；嗣復應被告寅○○之要求，與之再行協議，而同意另多給付被告寅○○40萬元，資為被告寅○○同意協同辦理繼承登記與所有權移轉登記之代價，被告寅○○並因此於上揭不動產買賣契約書上簽名用印同意出賣。前揭被告己○○等12人以上開條件出售系爭土地全部予原告後，曾於98年5 月19日臚述前揭出售系爭土地之內容與條件並隨函檢附該「不動產買賣契約書」後，寄發板橋國慶郵局第00166 號存證信函予被告丁○○，依法通知被告丁○○於收受該存證信函後10日內覆知是否依「同一條件」行使土地法第34條之1 規定之優先承購權乙事。而被告丁○○係於98年6 月6 日收悉該存證信函，則被告丁○○如欲行使優先承購權，依法即應自98年6 月7 日起算之10日內（即至遲於98年6 月16日前）向被告己○○等12人所共同指定之代理人即訴外人辰○○小姐為行使該優先承購權之意思表示，然被告丁○○係於98年6 月16日始寄發其欲行使優先承購權之臺北北門郵局第3081號存證信函，且該存證信函係於98年6 月17日上午11時55分方送達於訴外人辰○○小姐，則依非對話意思表示之生效時點，被告丁○○所為行使優先承購權之意思表示顯然已逾期。易言之，被告丁○○以非對話（即存證信函書面）之方式就系爭土地為行使優先承購權之表示到達相對人代理人（即訴外人辰○○小姐）時，既已逾法定之10日期間，則被告丁○○之優先購買權依法即應視為放棄。

㈢況衡酌被告丁○○所寄發之臺北北門郵局第3081號所謂表示優先承購意願之存證信函內容：「…基本上本人茲於法定期間內以本存證信函向台端等表是優先承購意願，惟台端等前述存證信函有關仲介費用100 萬元與原先貴我雙方所談內容不符且與社會仲介行情更屬悖離，又其他關於被繼承人林李欵女士之繼承費用30萬元及被告寅○○要求須額外給付40萬元…等亦有所不明，尚請台端等收信後予以釐清。」所示，顯然被告丁○○並未接受出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，自非依同一條件行使優先承購權，故被告丁○○即非合法行使其優先承購權，則於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權亦應即行消滅。

㈣綜上所述，被告丁○○之優先承購權既應視為放棄或應認已行消滅，則原告與被告己○○等12人間所簽訂之買賣契約即確定有效成立，被告己○○等12人自應依買賣契約履行出賣人之義務。為此，爰對被告丁○○提起本件確認優先承買權不存在訴訟，暨依原告與被告己○○等12人間所為買賣契約法律關係，訴請被告己○○等12人履行買賣契約，辦理所有權移轉登記，並聲明求為判決：⑴確認被告丁○○就坐落臺北縣三重市○○○段頂崁小段784-2 號土地，面積338 平方公尺，由被告己○○等12人出售與原告之買賣行為所生之公同共有人優先承買權不存在。⑵被告己○○等12人應將坐落臺北縣三重市○○○段頂崁小段784-2 號土地，面積338 平方公尺，權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告

三、被告丁○○以下列情詞，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。

㈠土地法第34條之1 執行要點第11點第2 款之解釋、適用，應係10日內以書面付郵即為已足，而非10日內即應將書面送達於通知之共有人，故被告丁○○之優先承購權應已合法成立，其理由如下：

⑴本法條第4 項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：㈡徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104 條第2 項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。土地法第34條之1 執行要點第11點第2 款定有明文。原告主張被告丁○○於98年6 月6 日收悉原證4 之存證信函，至遲即應於98年6 月16日前向其他共有人行使優先承購權之意思表示，然被告丁○○行使優先承購權之存證信函於98年6 月17日方送達於訴外人辰○○云云；惟前開土地法第34條之1 執行要點第11點第2 款之規定係「接到出賣通知後10日內不表示者」，其優先購買權視為放棄。而被告丁○○於98年6 月16日即以原證5 之臺北北門郵局存證信函第3081號為優先承購之表示，即於收受通知後10日內已表示，並非法律條文規定之「10日內不表示者」。

⑵又法律規定之不變期間例如上訴期間、抗告期間等，均有司法院在途期間表之適用，除了上訴期間20日之不變期間外，尚需加入在途期間。而前開條文因非向法院行使上訴權、抗告權，或固無在途期間之適用。惟於書信往來之郵政實務上，仍存有付郵寄送之時間，如公同共有人丑○○住於日本千葉縣船橋市大穴北1-22-13 ，依在途期間表應有37天之在途期間，則設若本件係公同共有人丑○○自日本發出優先承購之通知，及設若有居住更遠甚至戰亂地區之公同共有人，則即使於收到通知之當日即發函表示優先承購，惟送達對造時卻誠早已超過10日。更何況，於收到通知之後，還要加上籌措巨款及斟酌考慮之時間，則受通知之人之籌款時間、考慮時間、付郵時間尚需端示通知人之送達地為何，來做不同之調整且即算調整亦恐難於10日內送達，豈非怪哉？而法律之合理性是對個案一體適用。是以，土地法第34條之1 執行要點第11點第2 款之解釋、適用，自應係10日內付郵為表示之發信主義即為已足，而非10日內即應將書面送達於通知之公同共有人，才不至發生因不同之通知人而有不同之籌款、考慮、付郵時間。

⑶依此，被告丁○○既已於98年6 月16日即已付郵，且依原證2 之不動產買賣契約書約定：「第2 條：雙方議定土地總價款為420 萬元。……第5 條稅費負擔：㈠本土地增值稅由買方負擔。……㈢買賣所有權移轉登記之登記費……由買方負擔。林李欵繼承移轉登記之登記費……由買方負擔。㈤所有權移轉登記、林李欵繼承移轉登記之登記代理人代辦費用，由買方負擔。」，故不動產買賣契約係約定買賣價金為420萬元，以及土地增值稅、林李欵繼承移轉登記之登記費、所有權移轉登記、林李欵繼承移轉登記之登記代理人代辦費用由買方負擔之買賣條件，被告丁○○已於上開付郵之存證信函內，表示願意以上開條件優先承購，惟登記費、代辦費之金額尚須經匯算始能確認，自應認被告丁○○之優先承購權應已合法成立

㈡退萬步言之，出賣系爭土地之公同共有人於98年5 月19日寄發板橋國慶郵局第00166 號存證信函予被告丁○○時，並未以出賣系爭土地之同樣條件通知被告丁○○，被告丁○○並無表示承買或放棄承買之可言，故原告主張被告丁○○已逾期始行使優先承買權云云，顯無理由，蓋依最高法院之實務見解，他共有人之優先承買權，必須出賣共有物之共有人將出賣之同樣條件通知他共有人後，他共有人始有表示承買或放棄承買之可言；而他共有人須表明願依共有物出賣時之同樣條件購買，始得優先購買。本件原告雖主張曾於98年5 月19日寄發板橋國慶郵局第00166 號存證信函予被告丁○○，依法通知被告丁○○是否依「同一條件」行使土地法第34條之1 規定之優先承購權。惟被告丁○○行使優先購買權之意思表示逾法定之10日期間始送達於訴外人辰○○，依法即應視為放棄云云。然而，觀之原證4 之存證信函，其內容為：「二、本案出售條件為整筆土地420 萬元整，共分7 房份……本人等約定由買方支付林李欵繼承費用計30萬元……本土地買賣須執行土地法第34條之1 之法定程序，其衍生相關費用概由買方負擔，其中代書費為10萬元，又本土地買賣之土地仲介費由買方負擔仲介費為100 萬元，並約定於土地增值稅單核定後送件前時給付，又因本件土地所有權人之一乃寅○○先生要求需額外給付40萬元，始同意會同辦理繼承登記與買賣移轉，故買賣價金總價為460 萬元暨仲介費100 萬元、代書費40萬元、土地增值稅、相關印花稅、規費、郵資費等。」、「三、台端得以同一價格優先承購……」等語。而依原證2 之不動產買賣契約書則係約定：「第2 條：雙方議定土地總價款為420 萬元。……第5 條稅費負擔：㈠本土地增值稅由買方負擔。……㈢買賣所有權移轉登記之登記費……由買方負擔。林李欵繼承移轉登記之登記費……由買方負擔。㈤所有權移轉登記、林李欵繼承移轉登記之登記代理人代辦費用，由買方負擔。」等語。故該不動產買賣契約乃係約定買賣價金為420 萬元，以及土地增值稅、林李欵繼承移轉登記之登記費、所有權移轉登記、林李欵繼承移轉登記之登記代理人代辦費用由買方負擔之買賣條件。惟前開存證信函之買賣條件竟然較原證2 之不動產買賣契約多支付被告寅○○40萬元之買賣價金，及系爭土地之仲介費用100 萬元，且關於林李欵繼承費用30萬元及代書費用10萬元之依據及計算方式為何亦誠屬不明。足見出賣系爭共有物之共有人於98年5 月19日寄發板橋國慶郵局第00166 號存證信函予被告丁○○時，並未以出賣系爭土地之同樣條件通知被告丁○○，更自行加入不動產買賣契約所未約定之40萬元價金及100 萬元仲介費，被告丁○○自無表示承買或放棄承買可言。且雖於不動產買賣契約約定買方應負擔移轉登記之代辦費用，惟存證信函第3 頁直指代書費用為40萬元，超乎一般行情甚多，亦未提出任何單據或計算式，此種包裹式之通知實非法律規定之原意，被告丁○○並無表示承買或放棄承買可言。是以，原告主張被告丁○○逾法定期間10日始行使優先承買權云云，顯無理由。

㈢另公同共有人之一即被告丑○○並未於原證4 之存證信函簽名或蓋章，縱令被告丁○○依原證4 之存證信函向訴外人辰○○行使優先承購權，被告丁○○與公同共有人丑○○間亦未成立買賣契約，益徵原證4 之存證信函於法不合，原告主張被告丁○○逾期行使優先承買權云云，並無理由。蓋依原告原證1 之土地登記謄本，系爭土地共有13位公同共有人，而原證4 之存證信函係以各共有人之名義向被告丁○○發出，且於存證信函後以訴外人辰○○為表示購買意願之收受代理人。惟公同共有人之一即被告丑○○並未於原證4 之存證信函簽名或蓋章，是公同共有人即被告丑○○並未將出賣系爭土地之同樣條件通知被告丁○○，公同共有人丑○○亦未委任訴外人辰○○為表示購買意願之收受代理人，故原證4之存證信函並非原證2 不動產買賣契約出賣共有物即系爭土地之共有人全部通知被告丁○○是否願意優先承購之表示，縱令被告丁○○依原證4 之存證信函向訴外人辰○○為行使優先承購，被告丁○○與公同共有人即被告丑○○之間亦未成立買賣契約，足見原證4 之存證信函於法不合，原告主張被告丁○○逾期行使優先承買權云云，應無理由。

㈣本件不動產買賣契約雖於96年11月17日簽訂，但於該不動產買賣契約簽立前後，訴外人辰○○、乙○○等即曾數次與被告丁○○洽談系爭土地之買賣條件，當時訴外人辰○○、乙○○等即表示有關系爭土地包含仲介費、辦理繼承登記及代書費用等共為50萬元。是以被告丁○○於接獲原證4 存證信函內指仲介費100 萬、代書費用40萬，實與訴外人辰○○、乙○○等告知之50萬（含仲介費、登記規費及代書費）差之甚遠。故被告丁○○始於原證5 之存證信函表示，伊有優先承購之意願，「惟……仲介費100 萬元與原先貴我雙方所談內容不符且與社會仲介行情更屬悖離……尚請台端等收信後予以釐清」等語。是被告丁○○原證5 之存證信函確已表示其優先承購之意願，惟仲介費、代書費未能於原證4 存證信函所附之不動產買賣契約書知悉，故尚待釐清而已，足見被告丁○○係表示願以同一條件對系爭土地行使優先承買權。復依「稽徵機關核算97年度執行業務者收入標準」，地政士辦理繼承登記之費用直轄市為8000元，在縣為6500元，亦足證本件代書費確係與一般行情相差甚遠。再者，社會仲介行情係依買賣價金由賣方支付3 ％及由買方支付2 ％，金額較大時尚可再予酌減，此乃大眾所認知之事實，而本件買賣價金為420 萬，仲介費卻高達100 萬，已高達買賣價金之23％，亦顯不合理，自應認被告丁○○已於收受出賣通知10內表示以同一條件承購，故原告主張被告丁○○之優先承購權不存在云云，應不足採。

㈤次者，原告並未與被告丁○○訂立買賣契約，亦未支付買賣價金予被告丁○○，則原告請求其他共有人即被告己○○等12人將系爭土地之所有權全部移轉登記予原告乙節，亦應無理由。蓋被告丁○○並非本件不動產買賣契約之相對人，故該不動產買賣契約對被告丁○○自不生拘束。原告雖與系爭土地之其他公同共有人全體即被告己○○等12人簽訂該不動產買賣契約，惟就被告丁○○公同共有系爭土地之權利，並未訂立買賣契約，亦未支付買賣價金，則原告何以能以訴之聲明第2 項請求其他共有人全體即被告己○○等12人將系爭土地之所有權全部移轉登記予原告？自應無理由。況公同共有關係未終止前，各公同共有人應不得處分其潛在之應有部分，益證原告請求其他共有人全體即被告己○○等12人將系爭土地之所有權全部移轉登記予原告，應無理由。蓋本件之公同共有人係因繼承而公同共有系爭土地，在公同共有關係終止前即指分割遺產前，各公同共有人之權利範圍係系爭土地之全部，且本件公同共有關係於依民法第1172條、第1173條等規定分割遺產前，各共有人之應有部份之權利範圍為何亦不明確，是以於公同共有關係未終止前，各公同共有人應不得處分其潛在之應有部分，此並有附件5 至附件6 之實務見解可稽，故原告請求其他共有人全體即被告己○○等12人將系爭土地之所有權全部移轉登記予原告，自無理由。

㈥又依實務見解，意定代理人應以本人名義並表明代理意旨，其代理行為始對本人發生效力；且如未以本人名義，惟本人已將授權之事通知相對人，仍對本人發生效力，是為隱名代理。本件原告雖主張被告壬○○○為被告丑○○之代理人，代理被告丑○○對被告丁○○發出原證4 之存證信函確認是否行使優先承買權。惟被告壬○○○並未載明代理意旨，被告丁○○亦不知悉被告壬○○○為被告丑○○之代理人。故原證4 之存證信函對被告丑○○應不生效力，即被告丑○○並未將出賣系爭土地之同樣條件通知被告丁○○，被告丑○○亦未委任訴外人辰○○為表示購買意願之收受代理人，即原證4 之存證信函並非原證2 不動產買賣契約出賣共有物之共有人全部通知被告丁○○是否願意優先承購之表示，縱令被告丁○○依原證4 之存證信函向訴外人辰○○為行使優先承購，被告丁○○與共有人之一即被告丑○○間亦未成立買賣契約，足見原證4 之存證信函於法不合，原告主張被告丁○○逾期行使優先承買權云云，為無理由。

四、被告己○○等12人雖對於原告之請求，均表示無意見，且同意辦理移轉登記，以及陳稱確實有委託訴外人辰○○代為寄發存證信函通知被告丁○○確認是否行使優先承購權乙事。訴外人辰○○所寄發之存證信函是渠等之意思，其內容所載之買賣情形，就是實際的買賣情形等語，惟仍聲明求為判決：原告之訴駁回。

五、原告主張系爭土地本係被繼承人林李欵所有，嗣被繼承人林李欵於62年5 月21日死亡後，即由訴外人林雄卿、林偉卿、林顯卿、被告己○○、辛○○、巳○○○、卯○○○依繼承而公同共有。惟公同共有人之訴外人林顯卿、林偉卿、林雄卿又分別於88年11月19日、94年10月26日、97年5 月28日死亡，渠等之權利並各由被告丙○○、戊○○；被告丁○○、寅○○；被告壬○○○、癸○○、丑○○、子○○、庚○○依法繼承，且渠等並已於98年5 月14日完成就系爭土地之繼承登記乙節，為被告所不否認，並有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第14頁至第17頁），堪信為真。原告另主張依前所述，系爭土地於96年間係由訴外人林雄卿、被告己○○、辛○○、巳○○○、卯○○○、丙○○、戊○○、丁○○、寅○○等9 人所公同共有，且於96年11月17日之際，系爭土地公同共有人之訴外人林雄卿、被告己○○、巳○○○、卯○○○、辛○○、戊○○、丙○○等7 人（後因繼承關係及被告寅○○之加入，出賣人變為被告己○○等12人）曾與原告訂定不動產買賣契約書，雙方約定以系爭土地之全部權利範圍（面積338 平方公尺）為買賣標的，買賣總價款為420 萬元，另因被告寅○○要求增為460 萬元，以及因系爭土地買賣所生之土地增值稅、辦理所有權移轉登記暨繼承登記之一切規費等費用、登記代理人之代書費用、土地仲介之仲介費用等均由買受人即原告負擔。嗣出賣人即被告己○○等12人業於98年5 月19日臚述前揭出售系爭土地之條件與內容，並隨函檢附該「不動產買賣契約書」後，寄發板橋國慶郵局第00166 號存證信函予被告丁○○，依法通知被告丁○○於收受該存證信函後10日內覆知是否依「同一條件」行使土地法第34條之1 規定之優先承購權乙事。惟被告丁○○雖有回覆，但已逾期，且所回覆之內容亦非表示願以同一條件承購之意，依法被告丁○○之優先購買權自應已視為放棄等情，固亦據提出不動產買賣契約書、付款支票、板橋國慶郵局第00166 號存證信函暨其雙掛號回執、臺北北門郵局第30 81 號存證信函暨其信封、收受證明等附卷為憑（見本院卷第18頁至第33頁），然為被告丁○○所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造之爭執要旨，首在於被告丁○○之優先承購權是否存在及是否業已合法行使乙節，以下析述之。

六、按土地法第34條之1 第4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」同條第5 項規定：「前4 項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人之權益，使共有物有效利用。同條第1 項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權。是不動產如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1 第5 項準用同條第1 項、第4 項之規定（司法院大法官會議釋字第五六二號解釋參照）為之。申言之，上開優先承購權，於公同共有之法律關係，應有適用，否則倘認公同共有並無應有部分，而不得準用土地法第34條之1第4 項規定，同條第5 項即無實益。系爭土地於96年間，係為訴外人林雄卿、被告己○○、辛○○、巳○○○、卯○○○、丙○○、戊○○、丁○○、寅○○等9 人所公同共有。嗣系爭土地之公同共有人即訴外人林雄卿、被告己○○、巳○○○、卯○○○、辛○○、戊○○、丙○○等7 人於96年11月17日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地全部出售予原告，其後訴外人林雄卿死亡，由被告壬○○○、癸○○、丑○○、子○○、庚○○等人繼承其權利義務，而公同共有人即被告寅○○嗣後亦表同意出賣，並於系爭買賣契約上簽章確認乙節，有土地登記第二類謄本、系爭買賣契約及繼承系統表等在卷可稽，依上說明，被告己○○等12人與原告間就系爭土地所為之系爭買賣契約，顯已符合土地法第34條之1 第5 項準用同條第1 項規定，則依土地法34條之1 第5 項準用同條第4 項規定，為公同共有人之被告丁○○就系爭土地自有優先承購權。被告丁○○雖舉附件6 至8 之最高法院裁判、臺灣高等法院裁判及內政部之行政函釋，主張公同共有人於未分割共有物之前，因尚無應有部分，既無應有部分，自無土地法第34條之1 第5 項準用同條第1 項、第4 項之適用，故被告丁○○應無所謂優先承購云云。然依土地法第34條之1 規定及司法院大法官會議釋字第562 號解釋，既認定公同共有之不動產出售時，公同共有人得行使優先承購權，本件自不受上開裁判意旨及行政函釋之拘束。被告己○○等12人既係出售系爭土地全部，被告丁○○為公同共有人之一，自得行使優先承購權，併先指明。

七、被告丁○○雖亦辯稱渠業已合法行使優先承購權，自無所謂視為放棄可言，抑且被告己○○等12人所為確認被告丁○○是否行使優先承購權之通知，因欠缺被告丑○○之蓋章，以及並非係以與系爭買賣契約之同一條件為通知，自應不生通知之效力，則被告丁○○當亦無所謂表示承買或放棄承買之可言云云置辯。為查：

㈠按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1 第4 項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法院52年台上字第3504號判例、65年台上字第853 號判例、69年度台上字第2946號判決、86年度第792 號判決意旨參照）。土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，既係指「同一條件」之優先承購權而言，則所謂「同一條件」，即應係指出賣之共有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件全部而言，故出賣之共有人與他人所訂契約或承諾之一切條件，優先承購權人必需均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，如有一部分不接受，其優先承購權即非合法行使，而於擬售系爭土地之共有人限定期限過後，其優先承購權即應認已歸消滅。而本件關於原告與被告己○○等12人間就系爭土地所為之買賣，渠等彼此間約定之買賣條件，依證人林周寶鳳、辰○○、乙○○於本院審理時分別到庭所為證述（見本院卷第54頁；第127 頁反面至第129 反面；第130 頁至第131 頁反面），乃為買賣價金包括嗣後另同意給付予被告寅○○之40萬元在內，共計460 萬元，且本件買賣之賣方即被告己○○等12人原則上係屬『賣清』之性質，即賣方除依系爭買賣契約第5 條第2 款需負擔登記完竣前所產生之田賦、地價稅、工程受益費或已積欠之稅捐外，其餘凡有關土地增值稅、買賣所有權移轉登記之登記費、罰鍰、書狀費、工本費及印花稅等以及所有權移轉登記之登記代理人代辦費用，均係由買方負擔，此觀系爭買賣契約第5 條第3 款、第5 款之規定自明。此外，又由於系爭土地係屬被告等人因繼承而取得，故尚需辦理繼承登記事宜，而有支出辦理繼承移轉登記之登記費、罰鍰、書狀費、工本費及印花稅等以及辦理繼承移轉登記之登記代理人代辦費用之必要，此部分依系爭買賣契約第5 條第3 款、第5 款規定亦係需由買方負擔。另因系爭土地之買賣乃係透過被告己○○等12人主動先與訴外人辰○○接洽，再透過訴外人辰○○之仲介，而尋得為買主之原告，且因被告己○○等12人係屬賣清性質，業如前述，故有關訴外人辰○○之仲介費用部分，亦係約定由買方負擔，此觀證人林周寶鳳證稱：本件買賣之過程係由伊與辰○○接洽，原告是辰○○介紹的，仲介費是原告與辰○○之間的事，是原告要付的等語可得而知。依此，綜合上揭證人所為證述，再佐以系爭買賣契約之約定，足見系爭買賣之條件，買方即原告除需負擔給付價金460 萬元之義務外，尚須負擔其餘有關土地增值稅、本件買賣所有權移轉登記相關規費等、辦理繼承登記相關規費等、本件買賣所有權移轉登記暨繼承登記之登記代理人代辦費用以及本件買賣仲介費用之支出，則所謂以同一條件優先承購，自係就上開同一條件為之。準此，被告己○○等12人依上開同一條件內容於98年5 月19日以板橋國慶郵局第00166 號存證信函通知被告丁○○確認是否以同一條件優先承購，該通知即難認係非以同一條件所為之通知，自應發生通知之效力。惟被告丁○○於接獲上開通知後，除未於10日內確答是否優先承購，依法應已視為放棄（詳後述）外，甚且依其於98年6 月16日以臺北北門郵局第3091號存證信函（已逾期，詳後述）所回覆之內容以觀（見本院卷第30頁），乃係謂：「基本上本人茲於法定期間內以本存證函向台端等表示優先承購意願，惟台端等前述存證信函有關仲介費100 萬元與原先貴我雙方所談內容不符且與社會仲介行情更屬悖離，又其他關於繼承林李欵女士之繼承費用30萬元及寅○○要求需額外給付40萬元....等亦有所不明，尚請台端收信後予以釐清。」等語，顯然除就本件買賣價金部分尚有意見外，就其他費用部分亦多所爭執，自難認渠係以同一條件表示優先承購。更何況，有關繼承費用30萬元、代書費用10萬元、仲介費用100 萬元以及所以額外給付被告寅○○40萬元等之緣由與過程，均業經證人乙○○於本院審理時證稱：本件買賣相關代書作業都是伊做的。本件是辰○○的朋友介紹伊幫辰○○作本件的代書業務。一開始伊只負責擬不動產買賣私契，就是原證2 ，因為伊事先知道這是繼承取得，還沒有辦理繼承登記，所以伊在契約上有特別註明，就是契約第3 條。簽約當天伊有在場，伊負責用印，但是有一些繼承人沒有到，就是林顯卿及林偉卿的子女，後來伊有找到他們的繼承人寅○○、丙○○。簽約時是林雄卿、戊○○、辛○○、巳○○○、卯○○○、己○○等地主在場，後來才找到寅○○及丙○○。是林雄卿等6 人先簽約、用印，之後於找到寅○○及丙○○時，再補簽約、用印，所以最後在契約上簽名、用印的人有8 個。關於本件買賣的條件，因為伊聽辰○○說是賣清的，所以買賣價金寫420 萬元，稅費的負擔有寫土增稅買方負擔（第5 條），還有買賣所有的規費、代書費、罰鍰等都是買方負擔（第5 條）。換句話說，第5 條所列的除了第2 項以外，其他都是買方負擔。存證信函是伊幫忙發的，內容有和買方討論，伊有跟買方說伊的收費標準要列到存證信函中。伊的收費是代書費10萬元，辦理繼承費用30萬元。存證信函中提到仲介費是因為後來土地增值稅雖然沒有減免，但是因為不是只有單純做仲介，還要整合，所以我們有要求要仲介費100 萬元，這是要給辰○○的。買方有同意100 萬元。當時因為希望能整合，節省土地增值稅，所以寅○○另外要求40萬元時，伊就把寅○○的要求告訴買方，買方有同意。寅○○是條件談好之後才補簽買賣私契。該存證信函的內容就是將整件買賣的過程及所約定的條件，不管有無書面的記載，都詳實紀錄在其內容中。買賣私契早就有提供給丁○○，但是後來找到寅○○，跟寅○○談的條件就沒有再跟丁○○講，但存證信函上有提到。在今年4 月份時也有跟丁○○針對土地增值稅的部分進行討論。但是後來因為買方沒有辦法接受丁○○所提出的條件，所以就放棄辦理土地增值稅的減免，直接辦理繼承。伊有跟丁○○說會依照土地法第34條之1 的規定通知他。一開始伊確實有跟丁○○講整個費用50萬元左右，但是伊一開始是把事情想的很簡單，完全不知道他們家的狀況，後來才發現很複雜。丁○○不知道有仲介費100 萬元的事，因為他是賣方，而這個案子是賣清的。但伊有跟丁○○說如果土地增值稅減免的話，就從減免的部分來支付伊等的費用，大概是200 萬元的一半，而丁○○說他也有功勞，所以他要分3 分之1 。丁○○知道買方方面要付代書費等費用，但是金額多少他不是很清楚，因為他是屬於賣方，他不用負擔，所以這個部分是伊跟買方去談的。本件伊確實係與買方談代書費10萬元、辦理繼承費用30萬元、仲介費用100 萬元。原證4 的存證信函，是賣方委託伊等才寄的，因為辰○○是受賣方全權委託。至於存證信函的內容，因為賣方是賣清的，所以他們只要求買賣價金，其他部分因為買賣契約上有寫買方付，所以須由伊等去跟買方談，所以伊等存證信函就必須把買賣價金及伊等跟買方之間的約定都寫清楚，因為其他共有人如果要買的話也是買方，所有條件都要讓其他共有人知道。所謂減免的一半費用是指整合的仲介費，不包括伊的代書費及辦理繼承的費用，而且這部分主要是給辰○○，伊也可能拿到一部分，因為伊也有幫忙整合等語綦詳。而被告丁○○雖一再質疑上開費用之金額甚不合理，買受條件過於苛刻云云，惟被告丁○○既無法舉證證明上開約定係屬通謀虛偽意思表示之情形，自難僅因其個人之臆測，即遽認上揭買賣條件為不真實。易言之，本件並無原通知是否優先承購之買賣條件內容過於簡略，並未敘明相關買賣條件，致有妨礙共有人有效行使優先承購權之虞之情形，該通知即應認為合法，被告丁○○於收受通知後，僅得以上開同一之條件優先承購，抑或放棄優先承購，而不得為上開附有條件之優先承購表示。否則，即應認其未有就出賣之共有人與他人所訂契約或承諾之一切條件均表示接受。是承前所述，被告丁○○既有一部分不接受，自難認其優先承購權業已合法行使，且被告己○○等12人所為之限定期限10日復已經過（詳後），故本件自應認被告丁○○之優先承購權業歸消滅無訛。

㈡次按土地法第34條之1 第4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，該條所謂之優先承購權，係指買賣契約訂約請求權而言，即必須優先承購權人為要約之表示後（即訂約之請求），經出賣人承諾時，買賣契約始為成立，倘出賣人不為承諾，需優先承購權人訴請其承諾，經法院判決確定視為其承諾後，買賣契約始視為成立。故該訂約之請求乃係屬要約性質，其效力之發生，自應適用關於意思表示之規定。又依民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居於可了解之地位即為已足，即指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言。基此，若優先承購權人係以書信方式為優先承購之意思表示者，即需該書信已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可了解其內容之狀態，始可認為已達到而發生效力（58年台上字第715 號判例、75年度台抗字第255 號裁判參照）。被告丁○○雖一再抗辯關於渠所為優先承購之表示，應採發信主義，即被告丁○○僅需於10日內付郵為表示，即應認係於期限內為確答，無視為放棄可言云云，顯與上開意思表示生效規定不符，自不足採。

㈢復按「土地法第34條之1 第4 項固規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2 項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄」，有最高法院80年度台上字第2198號判決意旨可供參照，且業經內政部95年3 月29日修正頒布之「土地法第34條之1 執行要點」十一之㈡予以明定，是故如優先承購權人於接到出賣通知後10日內不表示者，依法即應視為放棄，且該10日之期間，因非屬民事訴訟法所規定訴訟關係人應為一定訴訟行為之期間，自無適用同法第162 條規定之餘地，故被告丁○○抗辯上開10日期間應扣除在途期間云云，亦屬無據。

㈣另按土地法第34條之1 乃係就「共有人處分共有物（或設定用益物權）之處分條件」、「通知義務」與「優先承購權」所設之規定。其法條結構為：部分共有人依多數決原則（應有部分逾3 分之2 或人數合計過半）處分共有物者，就處分共有物之共有人而言，仍屬出賣其應有部分，故可適用第4項「應有部分優先承購權」之規定。又為保障其他共有人所享有之優先承購權，該處分共有物之共有人，應依第2 項規定，事先以書面記載「應有部分出賣予第三人之買賣條件」通知其他共有人，使其得以決定是否行使優先承購權。故第2 項「通知程序及告知義務履行」之規範目的，乃在確保僅有債權效力之優先購買權。違反通知義務致侵害其他共有人之權利者，僅生損害賠償之問題，並不影響處分之效力。據此，土地法34條之1 第1 項、第2 項及第4 項應一併觀察，不應割裂而分別解釋。因此，基於前揭規範目的，倘處分共有人中之1 人已對他共有人為通知者，即應足以保障其知的權利，並及時行使優先購買權；且土地法第34條之1 執行要點第8 點規定，亦僅針對通知程序、方式（書面通知或公告）等事項另作補充，就通知主體（通知義務人）部分，尚無特別要求須「全體」同意處分之共有人，一併通知或分別通知，故自應認在足以確保他共有人知的權利之前提下，由部分同意處分之共有人通知亦無不可（另有最高法院39年台上字第448 號判例意旨可供參照）。準此，姑不論被告丑○○已全權授權被告壬○○○代為處理，有授權書在卷可稽（見本院卷第66頁），而被告壬○○○又完全授權訴外人辰○○代為處理，亦經被告壬○○○自承在卷（見本院卷第54頁反面），已堪認訴外人辰○○所代為寄發之原證4 存證信函並無被告丁○○所辯「未經出賣共有物之共有人全體所為」之瑕疵。何況，依前所述，現行法令就通知主體（通知義務人）部分，既尚無特別要求須「全體」同意處分之共有人，一併通知或分別通知，而依其規範目的，又只需足以確保他共有人知的權利，得以及時行使優先承購權即可。則縱令欠缺被告丑○○之通知，惟原證4 之存證信函既已足使被告丁○○知悉系爭買賣之全貌，堪認足以確保其知的權利，對其優先承購權之行使並無妨礙，自不得僅因被告丑○○漏未於該存證信函上用印，即謂該通知不發生效力。被告丁○○辯稱因欠缺被告丑○○之用印，故該通知尚不生效力云云，同屬無可取。

㈤綜上所述，被告丁○○抗辯被告己○○等12人所為確答是否行使優先承購權之通知並不合法，應不生效力云云，既不可採，且被告丁○○抗辯應採發信主義，及應有在途期間之適用云云，亦屬無據，而被告己○○等12人又係於98年5 月19日以板橋國慶郵局第00166 號存證信函通知被告丁○○確認是否行使優先承購權，且該存證信函被告丁○○係於98年6月6 日收受乙節，有上揭存證信函及其雙掛號回執在卷可按（見本院卷第25頁至第29頁），依上說明，被告丁○○至遲即應於同年月16日24時前確答是否優先承購，否則即應視為放棄。然被告丁○○係於98年6 月16日始以臺北北門郵局第3081號存證信函予以回覆，且該存證信函係於98年6 月17日方為被告己○○等12人之代理人即訴外人辰○○所收受，有該存證信函及收受證明在卷足參（見本院卷第30頁至第32頁）。準此，姑不論其回覆之內容已難認係屬合法行使等情，業經認定如前，縱令係屬合法行使，其所為顯已逾越10日之期間，依法亦應視為放棄。是以原告主張被告丁○○之優先承購權應已視為放棄而消滅、不存在等語，自非屬無據，足堪採信。

八、末查，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。土地法第34條之1 第1 項定有明文。上開規定依同法條第5 項規定，於公同共有並準用之。是不動產如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1 第5 項準用同條第1 項之規定為之。又部分共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，故未同意出賣之共有人與買受人間，雖不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號裁判意旨參照），惟同意出賣之共有人就系爭共有物與買受人間所定之買賣契約仍屬有效，且其所為處分當係屬有權處分。基此，原告與被告己○○等12人間就系爭土地所為之買賣，既符合土地法第34條之1 第5 項準用同條第1 項之規定，已如前述，則依上說明，其買賣自屬有效，且被告己○○等12人係有權就系爭土地之全部為處分，原告自得訴請被告己○○等12人依買賣契約履行出賣人之義務，將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，且被告己○○等12人對於原告此部分請求，亦表示同意移轉等語（見本院卷第53頁），自應認原告此一請求係屬於法有據，應予准許。被告丁○○雖仍抗辯原告並未與其訂立買賣契約，不得請求被告己○○等12人將系爭土地所有權全部移轉登記予原告云云，惟其所辯顯與土地法第34條之1 第1 項、第5 項之規定不符，自無可取。

九、從而，原告訴請確認被告丁○○就系爭土地由被告己○○等12人出售與原告之買賣行為所生之公同共有人優先承買權不存在以及主張依買賣契約之法律關係，被告己○○等12人應將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，皆堪認係屬有據，為有理由，應予准許。

十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

十一、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。