臺灣新北地方法院98年度訴字第2473號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2473號

原告

王韻婷

訴訟代理人

簡旭成律師

被告

瓏山林企業股份有限公司

法定代理人

林鴻堯

被告

林張素娥

被告

前列二人共同

訴訟代理人

張毓桓律師

上列當事人間請求確認買賣契約存在事件，經本院於民國99年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國95年2 月8 日與被告瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）、被告林張素娥分別簽訂房屋預訂買賣契約書及土地預定買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），向被告等購買坐落台北縣中和市○○段第162-6 、175 、175-25、175-26、176 、176-2 、176-3 、189 、189-25、207-6 、207-7 、207-8 、208-6 、220-3 、220-4、220-10地號等16筆土地上所興建之「四季紐約」社區大樓編號A13 棟第4 樓層房屋1 戶（下稱系爭房屋），及系爭房屋所屬該基地需用之應有部分（下稱系爭土地），約定房屋總價款為新台幣（下同）123 萬元，土地總價款為184 萬元，原告並於當日分別繳交10萬元、14萬元之訂金及簽約金，及於97年7 月14日匯款13萬元至被告瓏山林公司、林張素娥指定之帳戶，期間被告以原告給付遲延，表示解除系爭房地買賣契約，經原告去函說明後，兩造同意於97年10月16日再度履行系爭房地買賣契約，原告並於當日再度交付瓏山林公司2 張面額分別為9 萬元及15,634元之支票。依上開兩造繼續履行系爭房地買賣契約之協議，原告承諾於97年10月30日前辦妥系爭房地之貸款手續，交付設定契約書、撥款委託書，並繳清核貸差額或現金一次繳清依系爭房地買賣契約所訂應繳付之款項予賣方。而依系爭房屋買賣契約書第18條及系爭土地買賣契約附件二「代辦申請貸款委託書」之約定，貸款係由賣方指定之代書及金融機構辦理，原告僅負責交付相關文件義務而已。詎料被告因其自己之債務履行輔助人因素，致未能於97年10月30日前辦妥貸款，而當原告表示要以現金繳納，又遭被告拒絕，並以97年11月10日興安郵局第405號存證信函表示解除系爭房地買賣契約，並偽造文書，冒用原告名義申請撤回土地現值申報及契稅，讓原告錯愕不已，今查其以相同手法坑殺諸多住戶，藉此沒收住戶已繳納之價款，手法惡劣。而按債務不履行需有可歸責於債務人之事由，方得解除契約，被告因其自身所委託辦理之代書及銀行，未能及時辦妥貸款，卻以原告給付遲延為由，解除系爭房地買賣契約，其解除契約難謂合法，兩造間系爭房地買賣契約仍應成立，期間原告不斷與被告溝通，被告仍置之不理，為排除被告對原告否認系爭房地買賣契約存在之不安狀態，原告有提起本件確認之訴之法律上利益等語。併為聲明：㈠確認原告與被告瓏山林公司間就系爭房屋之買賣關係存在。㈡確認原告與被告林張素娥間就系爭土地之買賣關係存在。

二、被告則以：原告係因遲交價金而違約，遭被告解除系爭房地買賣契約後，始另與被告簽訂切結書（下稱系爭切結書），兩造並就原告繳清價金尾款之期限，約定延長至97年10月31日，但原告仍未能於期限內繳清。按原告當時確係因遲延繳付價金，違約在先，致遭被告發函解約後，始另與被告簽訂系爭切結書，此由系爭切結書上記載：「因個人因素致生遲延繳款違約之情事」等語，且原告同意簽署其上，即可佐證。依據系爭切結書，兩造係就「付款期限」重新約定，即原告應於97年10月31日前，壹次繳清剩餘之價金尾款261 萬元，惟繳交尾款之方式，原告可選擇用貸款支應，當然亦可用現金繳付，並無硬性規定，重點僅在於原告是否能於97年10月31日繳清尾款而已。倘若原告未於付款期限前，履行其應繳清尾款之義務，則被告無庸另為通知，得逕行解除契約，此觀系爭切結書第2 條約定即明。是以，在兩造重新約定付款期限為97年10月31日後，原告仍未於期限內繳付尾款完畢，則被告於97年11月10日另以興安郵局第405 號存證信函向原告解除系爭房地買賣契約，自屬有據。至原告主張其就辦理貸款一事，應是由被告指定之代書及金融機構辦理，其僅負有交付相關文件之義務而已云云，被告否認。蓋系爭切結書不僅無此文字約定，且系爭切結書既係於原告違約後，兩造另行簽署之文件，其重點自著重於原告付清款項之期限，何有被告需指定代書為原告辦理貸款，而原告僅負有交付相關文件之義務之理？此觀諸系爭切結書第1 條約定自明。更何況依據系爭切結書第1 條約定，明白記載原告承諾於97年10 月31 日前辦妥房屋貸款手續、交付設定契約書、撥款委託書，並繳清核貸差額... ，觀此約定條款本身，其行為主體顯係原告，並非指被告或被告指定之代書，故依此約定，原告自負有自行處理貸款或以現金繳清尾款之義務，殊無適用系爭房屋買賣契約第18條約定之餘地。至原告所引用原證6 等網路列印資料，均係諸多承購戶自己單方面之揣測及意見而已，其中亦不乏中肯人士提出說明，原告一方面引用無法查證其真實性之網路資料刻意抹黑，指稱被告慣用相同手法坑殺住戶，一面卻刻意不提承購戶本身之履約責任，實係刻意誤導法院，而不足取等語資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於95年2 月8 日與被告瓏山林公司、被告林張素娥分別就系爭房屋及土地，簽訂房屋預訂買賣契約書及土地預定買賣契約書，向被告購買系爭房地，約定房屋總價款為123 萬元，土地總價款為184 萬元。原告並於當日分別繳交10萬元、14萬元之訂金及簽約金，有系爭房地買賣契約影本各1 份附卷可稽（見台灣台北地方法院98年度審訴字第5689號卷第4至13頁、第14至18頁）。

㈡兩造簽訂系爭房地買賣契約後，被告以原告遲延繳付價金為由，解除系爭房地買賣契約，嗣兩造於97年10月16日另行成立繼續履行系爭買賣契約之協議，由原告於當日簽立系爭切結書予被告，載明：「原購買人：王韻婷購買瓏山林企業股份有限公司投資興建位於中和市之『四季紐約』社區房屋編號A13 棟4 樓房屋乙戶，今因個人因素致生遲延繳款違約情事，惟經賣方同意繼續履行買賣合約，本人願承諾下列事項：契約承受人承諾於民國97年10月30日前，辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方。契約承受人同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力；且其已繳之價金，則無條件由賣方沒收，不得異議。此致瓏山林企業股份有限公司暨林張素娥。立書人王韻婷。」等內容，有系爭切結書影本1 份附卷可稽（見台灣台北地方法院98年度審訴字第5689號卷第21頁）。

㈢原告未於97年10月31日前繳清系爭房地買賣契約之價金尾款，而經被告於97年11月10日以興安郵局第405 號存證信函向原告解除系爭房地買賣契約，並經原告於97年11月11日收受，有上開存證信函影本及回執影本各一份附卷可稽（見台灣台北地方法院98年度審訴字第5689號卷第23頁、本院卷第42、43頁）。

四、本件兩造之爭執點為：被告於97年11月10日以郵局存證信函向原告解除系爭房地買賣契約是否合法。經查：

㈠按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責。」（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）。

㈡本件兩造於97年10月16日成立繼續履行系爭房地買賣契約之協議，並由原告於當日簽立系爭切結書予被告，載明：「原購買人：王韻婷購買瓏山林企業股份有限公司投資興建位於中和市之『四季紐約』社區房屋編號A13 棟4 樓房屋乙戶，今因個人因素致生遲延繳款違約情事，惟經賣方同意繼續履行買賣合約，本人願承諾下列事項：契約承受人承諾於民國97年10月30日前，辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方。契約承受人同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力；且其已繳之價金，則無條件由賣方沒收，不得異議。此致瓏山林企業股份有限公司暨林張素娥。立書人王韻婷。」等內容。是依系爭切結書內容，可知原告負有應於97年10月30日前，將系爭房地買賣價金之尾款一次繳清予賣方即被告之義務。雖原告主張：其係因被告所指定之代書即被告自己之債務履行輔助人因素，致未能於97年10月30日前辦妥貸款，而當原告表示要以現金繳納，又遭被告拒絕，故有不可歸責於原告之事由等語，然為被告所否認，自應由原告負舉證之責。惟查：依系爭切結書之內容，可知原告欲以系爭房地貸款方式或以現金繳付價金尾款，其選擇權乃在原告。蓋於賣方之立場而言，其只要能於約定之付款期限前收到買方之價金即可，至於買方應繳價金之來源，係以貸款方式取得或以自備現金繳納，於賣方並無何差別。而原告本人於本件99年3 月26日言詞辯論期日亦到庭陳稱：「代書是被告公司的代書，97年10月16日我簽立切結書的時候代書沒有在場，但當場我有向被告公司的代銷人員（公司業務）表明我有現金可以給付，該業務人員名字還要查明，但是該名業務叫我找代書，我在97年10月16日當天有帶現金是要繳納除了貸款以外的其它款項，所以當天我已經繳納上開款項，並且簽立切結書和解，且該名業務在我簽了切結書後就叫我去李林代書事務所，該名業務也跟我說一定要找他們的代書辦理過戶，但是沒有特別針對貸款的事情說要找這位代書辦理，我貸款的金額為265 萬元，之後我就跟李林代書約在97 年10 月28日或是27日左右見面，代書當場有問台新銀行，台新銀行說小套房不好貸款，且台新銀行說他們不做被告公司整批的貸款，後來代書說再幫我找聯邦，我自己去找渣打，後來我就去聯邦中和分行貸款，我有核貸下來，但是後來核貸的利率太高，所以我決定現金交屋，這部分的貸款是由李林代書幫我辦理的，聯邦銀行貸款下來的時間是97年11月30 日 ，但是因為利率跟我當初談的差太多，所以我就不要，並且就在97年12月1 日我就向被告公司說我要繳納現金，而且也有攜帶支票，且被告沒有表示不收，但是說要罰10萬元，我質問為何要罰10萬元，被告公司就表示說他不賣給我了，就把所有的文件收走。（問：貸款的時間已經超過97年10月30日，為何沒有向被告公司反應？）我有跟代書講，代書說沒有問題，要我繼續辦沒關係，但是代書沒有跟我說他是否有跟被告公司說明。我有跟代書表明我也可以以現金給付，並問代書是否需要先以現金繳納，代書跟我說不用。」等語，原告復表示其本身亦從事代書為業，並陳稱：「依照我工作的經驗，銀行貸款核撥的時間大約要兩個星期以上，所以我們當初約定的時間是不足的，且被告的作法是違反業界的作法，銀行的利率也是被告公司的代書告訴我的，但是後來核貸利率太高，我才會決定要以現金交付。」等語（見本院卷第35頁至第36頁）。足證原告於簽立系爭切結書時，係有現金可用以繳清價金尾款，且其顯然明知其如選擇以貸款方式籌措資金，將不及於97年10月30日將買賣價金給付予被告，惟其仍願簽立系爭切結書予被告，並且選擇以貸款之方式籌措資金，則自難認其未於97年10月30日前繳清價金予被告，係有不可歸責於己之事由。再者，原告自承被告公司之代銷人員（公司業務）於其簽立系爭切結書時，只告知一定要找被告公司之代書辦理過戶事宜，但並未特別針對貸款事宜要求僅能找被告公司之代書辦理。而原告係從事代書職務，於辦理貸款過程，亦有自行找其他銀行洽詢，並非毫無自主權。且其後經聯邦商業銀行中和分行核貸後，原告自承係其個人認為核貸之利率太高，所以決定改以現金繳納價金。因此，原告起訴主張：其係因被告所委託辦理之代書及銀行未能及時辦妥貸款，致其未能於97年10月30日繳清價金云云，洵無足採。矧以系爭房地貸款僅為原告籌措資金之一種管道，已於前述，原告既承諾於97年10月30日前繳清價金，且自承其有現金可繳納，則其於貸款未能於97年10月30日核撥時，自應於97年10月30日先以現金繳清價金予被告，將來再以其向銀行貸得之金額回補其現金。是其縱使確有於97年10月30日以後，向代書表示其也可以以現金給付，並問代書是否需要先以現金繳納，或有於97年12月1 日向被告表示要以現金繳納價金，亦均係在兩造約定之期限之後，甚至係在被告向原告解除系爭房地買賣契約以後，自仍應負遲延責任。故被告於原告遲延後，依系爭切結書第項之約定，於97年11月10日以興安郵局第405 號存證信函向原告為解除系爭房地買賣契約之意思表示，並經原告於97年11月11日收受，有上開存證信函影本及回執影本各一份附卷可稽（見本院卷第42、43頁），即無不合，而生解除系爭房地買賣契約之效力。

五、從而，兩造間系爭房地買賣契約既已經被告合法解除而失其效力，則原告請求確認原告與被告瓏山林公司間就系爭房屋之買賣關係存在，及確認原告與被告林張素娥間就系爭土地之買賣關係存在，均無理由，應予駁回。

六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。