臺灣新北地方法院98年度訴字第2554號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2554號

原告

即反訴被告

欣紘建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

丁○○

被告

即反訴原告

丙○○

上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國99年3月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、查本件原告以被告違反兩造就門牌號碼台北縣永和市○○路53號3樓房屋簽訂之租賃契約（承租部分面積：230.20坪，含公設面積，亦即如附圖斜線Ｂ部分面積177.17坪之房屋與面積共53.03坪之公共設施，以下簡稱系爭租賃標的物），爰依依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、租賃契約及不當得利之法律關係請求遷讓房屋及給付違約金、相當於租金之不當得利、代墊款之訴訟。被告同時則以原告違反租賃契約請求其給付違約金、無法營業之損害賠償金、承租車位之押租金、裝潢費用無法攤提賠償金、押租金扣除積欠租金之餘額、原告執行扣押收取被告於銀行之存款。經核本件反訴標的與本訴標的及其防禦方法，在法律上或事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬相牽連，故本件被告提起反訴，依民事訴訟法第259條、第260條規定，應予准許。

二、按公證乃公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實作成公證書之行為，依公證法第十三條規定，公證人就特定行為作成之公證書，如已載明應逕受強制執行者，得依公證書執行之，惟公證之主要目的乃在於由公證人作成公證書為兩造權利關係之證明，就某特定行為固得約定有執行力，但並無確定當事人間權利義務關係之效力，當事人就法律行為或其他關於私權事實，縱已作成公證書，仍得就該實體法律關係起訴請求及確認之。本件原告前持與被告簽訂之租賃契約並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人於96年5月21日所為96年度北院民公聰字第000331號公證書為執行名義，聲請本院98年度司執明字第69043號對被告之財產強制執行，復經本院核發債權憑證在案，原告對上開聲請執行金額以外部分提起本件訴訟，揆諸上開說明，原告起訴非無權利保護之必要，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告即反訴被告（以下簡稱原告）主張：

㈠原告係門牌號碼台北縣永和市○○路53號3樓房屋之所有權人，前於民國96年5月21日與被告即反訴原告（以下簡稱被告）簽訂房屋租賃契約並經公證在案在案。被告承租之範圍，依系爭租賃契約第1條所載為上開系爭租賃標的物，租賃期間自96年9月11日起，至101年9月10日止，每月租金新臺幣（下同）188600元，租金給付方式為被告開立每月11日到期之月租金支票，若支票未獲兌現，承租人應即以現金補繳。詎料，被告自98年1月起即未繳每月應繳之租金，經原告催討後，雙方即於同年3月3日訂立房屋租賃契約條件變更協議書，但被告未能依約繳清已積欠之租金，致使該協議書亦失其效力。嗣原告雖屢經催告被告請其依約給付積欠之租金、違約金及代墊費用，惟被告除曾於同年4月25日以支票支付58317元外，對其餘請求均置之不理。原告不得已乃於同年8月19日發函催告被告於一定期限內支付租金，該意思表示並於8月25日到達被告，被告仍拒不支付租金，原告遂於同年9月8日發函與被告表明終止系爭租賃契約關係，以及請求被告支付積欠之款項並返還租賃物之意旨，該函文並於同年9月14日由被告本人親自收受，被告仍拒不支付積欠之款項及返還房屋與原告。被告截至98年10月30日止，共積欠①98年1月11日起至98年9月10日止之租金0000000元、②依租賃契約第3條第3項約定：遲延繳納各期租金之違約金0000000元（含1月11日至9月3日止之0000000元，及9月4日起至10月30日止之586 252元）、③依租賃契約第9條第1項約定：違反租賃契約之違約金377200元、④依租賃契約第9條第2項約定：9月14日起至10月30日止之逾期遷出房屋之違約金857826元、⑤9月14日起至10月30日止無權占有系爭租賃標的物所得相當於租金之不當得利2859 42元、⑥原告代墊之管理費、電費共計78136元。其中自98年1月11日起至98年9月10日止積欠之租金0000000元，及自98年1月11日起至98年9月3日止遲延繳納租金之違約金0000000元之部分，業經鈞院以98年度司執字第69043號強制執行案件執行完畢，並核發債權憑證，是扣除原告已取得之執行名義部分，原告請求被告積欠之0000000元。

㈡依民法第440條第1項、第2項規定，及兩造所簽訂之租賃契約第3條第3項約定「遲付租金逾2個月時，甲方得逕行終止本租約，並依第9條規定辦理」，是依契約之約定，於承租人遲付租金逾2個月時，出租人即得終止租賃契約。本件系爭租賃契約每期租金為188600元，被告自98年1月11日起即未付租金，依原告於98年8月19日為催告之金額，被告已積欠911979元，已逾2個月之租額，而原告於發函後至98年9月14日始為終止之意思表示，應已合於定相當期限催告之要件，原告依上開規定及契約約定即得終止系爭租賃契約關係，是本件被告於98年9月14日收受終止契約之函文時，兩造間系爭租賃契約關係即告終止，爰依民法第767條及第455條及系爭租賃契約第9條第2項約定之法律關係請求被告騰空返還系爭租賃標的物。

㈢又依兩造系爭租賃契約第3條第3項約定，承租人若遲付租金，「自應付租金日起，每逾1日應加付每期租金百分之一之違約金」；系爭租賃契約第9條第1項亦約定：「乙方如違反或不履行本契約各項約定時，甲方得終止本契約。乙方除應負責清償應負擔之費用外，甲方並得向乙方要求相當於二個月租金之違約罰金」；系爭租賃契約第9條第2項約定「乙方應於租約期滿或終止之日，即時騰空遷出，將租賃物恢復原狀交還甲方…逾期未遷出者，應自發生逾期之日起至將租賃標的物交還甲方接管日止，按日給付原約定租金3倍之懲罰性違約金，並賠償甲方因此所受之損失」。被告既已遲延給付租金逾2個月，實屬違反租賃契約之行為，於租賃契約終止後，又未將系爭租賃標的物交還與原告，是依系爭租賃契約之約定，原告得向被告請求①自被告遲延給付租金之日起，每逾1日加付之當期租金百分之一之違約金：被告積欠之遲延繳納租金所生之違約金，鈞院核發之債權憑證係計算至98年9月3日止，該次強制執行原告並受償72066元，若以之扣抵98年1月11日之租金，則以被告應繳納之租金乘以9月3日後積欠之日數（暫請求至98年10月30日止），被告自98年9月4日起，至98年10月30日止所積欠之遲延繳納租金違約金應為586252元。

②相當於2個月租金之違約罰金：377200元。

③自被告應遷出日起至交還房屋於原告之日止，按日加付原定租金三倍之懲罰性違約金：系爭租賃契約於98年9月14日即告終止，是計算被告逾期遷出之違約金時，應以每日應付之違約金乘上被告逾期遷出之日數（本次暫計算至98年10月30日止），是被告自98年9月14日起，至98年10月30日止（共計47日）所積欠之逾期遷出違約金為857826元（188600÷31×3×47＝857826元，元以下四捨五入）。

㈣依最高法院61年度台上字第1695號判例意旨所載無權占有他人房屋者，既獲有相當於租金之利益，房屋所有人應得依不當得利之法律關係請求無權占有之人返還該利益。系爭租賃契約已於98年9月14日即已終止，被告至原告起訴之日止，尚未遷出系爭租賃標的物，屬無法律上之原因獲得相當於租金之利益，原告自得向被告請求至其遷讓房屋之日止，所得之相當於租金之利益。是被告自98年9月14日起至98年10月30日止（共計47日）所得相當於租金之不當得利為285942元（188600÷31×47＝285942元，元以下四捨五入）。又被告除未支付租金外，亦未按時支付管理費及電費，原告曾代其墊繳98年5、6、7、8月之管理費55248元，及98年4月8日起至同年10月8日止之電費22888元，共計78136元，被告無法律上原因而受有上述利益，原告亦得請求被告返還之。

㈤無權占有他人不動產，且有繼續占用之虞者，即合於民事訴訟法第246條所謂「有預為請求之必要」之要件。本件被告自契約終止後全無依約騰空返還房屋之意願，而持續占用系爭租賃標的物，本件實有預為請求之必要，請求被告自98年10月31日起至返還系爭租賃標的物之日止，按月給付相當於租金之188600元之不當得利。

㈥原告就被告答辯之陳述：

①本件約定租金於每期開始時支付，依民法第440條第1項、第2項與系爭租賃契約第3條第3項之規定，若承租人遲付租金之總額已達2個月之租額、出租人已定相當期限催告其支付租金而承租人仍不為支付、且承租人遲延給付已達2個月時，出租人即得終止租賃契約。本件系爭租賃契約每期租金為188600元，原告與被告固曾於98年3月3日簽訂房屋租賃變更協議書，約定自98年1月11日起至99年1月10日止，每月租金調降為174952元，惟依該協議書第3條規定：「乙方（即被告）積欠民國98年1月11日起至98年3月10日止計二個月之租金新台幣參拾肆萬玖仟玖佰零肆元整，應於民國98年3月5日前繳付，並承諾依原契約第3條第3項約定繳付，不得藉故拖延，本協議書自乙方付清前述積欠租金後開始生效。」係以「被告於98年3月5日前繳清98年1月11日起至98年3月10日止之租金349904元」乙事為協議書生效之停止條件，須待條件成就後，始發生租金調降之效果。然查，被告就先前積欠98年1月11日起至98年3月10日止之租金部分，被告遲至98年4月始為給付，且給付之金額僅為58317元，不惟給付時間已逾約定之日期，給付金額亦與約定之349904元有間，是前揭變更租賃契約條件之協議書，即因條件未成就而不生效力，更無發生租金調降效果可言，被告於鈞院98年12月24日言詞辯論時自承：「當時一、二月沒有付租金，…我是在三月底四月初付了先前積欠一、二月租金其中的58317元」等語即足證明。前揭協議書並未生效，系爭租賃契約每月租金數額仍為188600元，被告支付98年3、4月租金時尚依未生效協議書之調降租金數額每月174952元給付，顯非有據，被告自98年1月11日起每期均有違約未支付租金之情事詳如附表所示。被告於98年5月29日之前已積欠⑴1月11日至2月10日之租金130283元、⑵2月11日至3月10日之租金188600元、⑶3月11日至4月10日之租金13648元、⑷4月11日至5月10日之租金13648元、⑸5月11日至5月28日之租金109510元，被告共計積欠原告租金455689元，且依兩造系爭租賃契約第3條第5項規定：「乙方依本約所繳付之保證金不得作為抵付房租之用」，是被告縱有提供565800元之保證金，亦不得以此抵付積欠之租金。被告於98年5月29日以前共積欠原告租金455689元，其積欠金額已超過2個月租額377200元，原告於8月19日向被告為催告給付積欠租金之意思表示，被告於8月25日為被告所收受，被告仍拒絕支付，原告始於98年9月8日向被告為終止租賃契約關係之意思表示，被告於同年月14日收受，是系爭租賃契約已於98年9月14日終止，被告應依約返還系爭租賃標的物。

②原告於98年5月29日接獲大樓管理員來電告知，稱有一名不知名男子帶同3、4人進入系爭租賃標的物，不知何事，且承租人不在現場等語，原告遂派員至現場察看。待原告職員至現場後，即見一不知名男子指揮數人拆卸房屋內之物品，經詢問該不知名男子之身分，並請求其出具經被告授權之憑證，均未獲回應，原告職員為維護承租人即被告權益遂報警處理。員警到達現場後，亦要求該不知名男子提示授權書，惟其仍無法提出，問其能否聯絡被告，亦聯絡不上，員警便要求在場者均退出屋內，並約妥請該不知名男子於隔日10時聯絡被告到場或持被告授權書到場，再行拆卸搬物品。俟原告職員見系爭房屋之門未上鎖，又慮及有身分不明之人進入，恐屋內物品遭竊損害被告權益，乃在員警之見證下，暫時更換門鎖，以防止不當第三人侵入及保護被告財產，同時並於系爭房屋外張貼通知，向被告為如下之表示：「貴承租人：本戶門鎖因日前遭人進入已更換，請儘速至本公司或電0000-0000聯絡，以維護貴承租人權益。」等語，惟翌日上午10時，被告或受其授權之人均未依約到達現場，嗣後原告職員嘗試致電聯絡被告，亦均未獲被告接通電話通信，被告亦未主動聯絡原告表達欲索取鑰匙之意。又系爭房屋除東側之門外，於北側另有一道防火門，且原告於最初交付租賃物時，即一併交付二防火門之鑰匙，並由被告簽名點收，是被告縱或未主動聯繫原告索取鑰匙，仍得由北側之防火門自由出入系爭房屋無礙。綜上，原告於98年5月29日更換系爭租賃標的物東側之門鎖，實係因為有不明人士於現場拆搬物品，又無法提示授權書，原告為維護被告權益，乃在員警見證下更換門鎖，更換後並主動聯絡被告但未獲回應。此外，原告亦已張貼公告，表明更換原委及聯絡方式，只要被告主動與原告聯絡索取即交付鑰匙，甚且北側亦有另一門可出入，被告亦領有該門之鑰匙，原告亦未將租賃物斷電，此觀5月29日後被告始終維持系爭房屋保全設定，並有保全巡邏乙節自明，是就系爭租賃標的物，被告本得任意為合於約定之使用、收益而未受任何阻礙，原告並無違反契約義務之情形。

③原告既然於98年5月29日並無違反契約義務之情形，且系爭租賃契約待至98年9月14日始行終止，於契約有效期間內被告仍應依約支付租金，租賃契約終止後，被告亦應依約返還房屋。然被告不僅長期拒絕支付租金，契約終止後亦拒絕騰空搬遷與返還鑰匙，更繼續設定保全，使租賃物持續處於其管領中，核其所為已違反契約與民法之相關規定。被告另以原告尚未返還保證金為由，拒絕返還房屋，惟系爭租賃契約第3條第4項規定：「為保證本契約各條款之確實遵守與履行，乙方應於簽約同時交付甲方新台幣伍拾陸萬伍仟捌佰元整為保證金…於租約期滿或終止時，乙方依約恢復原狀交還標的物，並履行本租約相關債務情事時，憑原開立之保證金收據無息退還該項保證金」，出租人返還保證金之義務與承租金返還房屋之義務兩者間，後者始為須先為給付之義務，被告無視於契約之明文規定，逕行主張原告應返還其保證金，實無任何依據可言。再查，本件被告迄未解除房屋保全設定，並留置諸多物品於屋內，拒不騰空返還，更有諸多租金、違約金、管理費及水電費之債務尚未履行，根本不符合契約約定返還保證金之要件，如何能要求原告返還保證金？

㈦訴之聲明：

①被告應將坐落於門牌號碼台北縣永和市○○路53號3樓如附圖斜線Ｂ部分面積177.17坪之房屋與面積共53.03坪之公共設施騰空返還原告。

②被告應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自98年10月31日起至返還第①項房屋與原告之日止，按月給付原告188600元。

③反訴原告之訴駁回。

二、被告提起反訴主張：

㈠被告曾於96年5月21日向原告承租系爭租賃標的物，期限至101年9月10日，租賃契約並經公證在案。被告於98年1月間因受國際金融風暴影響，景氣急凍，營收一落千丈，被告無力再支付每月高達188600元之租金負擔，乃向原告商請暫緩支付，雙方於98年3月3日達成協議，同意自98年1月11日起，至99年1月10日止，每月租金調降為174952元，被告乃依上開協議分別開立98年3月11日、98年4月11日，金額均為174952元之租金支票交付原告，98年4月25日金額為58317元之支票一張交付原告。詎料，原告竟於98年5月29日派遣原告訴訟代理人丁○○率眾到場強行切斷系爭租賃標的物之電源，使保全系統及電動門控因而失去功能，非法侵入，滯留尚在被告承租占有之房屋內，並召喚鎖匠將系爭租賃標的物大門之門鎖予以破壞拆卸，逕行更換，使被告自98年5月29日起，即無法進入被告承租之標的物內，被告自無繼續支付每月租金之義務，並得依民法第264條之規定行使同時履行抗辯權，故原告請求被告支付租金及違約金，自屬無據。而原告強行斷電換鎖造成被告極大損失，且已違約，並非被告違約，當時現場處理之員警亦因處理不當遭受懲處，並有現場照片8張、永和分局回函及保全客戶訊號資料二件為證。

㈡因原告強制停電、換鎖造成違約事實，並非被告造成違約，故爰依兩造所簽訂之系爭租賃契約請求原告支付違約賠償金，因當時簽立租約時，租賃契約為不平等條約，違約罰則竟僅有單方面對承租方之規定，並未規定倘若出租方違約時應支付違約金之罰則，故被告請求比照出租方罰則之約款，請求原告賠償2個月之違約金349904元。因原告強制換鎖造成被告經營之補習班被迫停止營業，請求原告賠償被告無法營業之損失50萬元。被告另向原告承租車位所繳交之車位押金6600元，因原告單方面寄出通知，聲稱直接扣抵積欠之租金，顯屬無據，請求原告返還承租車位之押租金6600元。被告承租範圍當時支付裝潢費用0000000元，原預估攤提使用5年，故與原告簽立5年租賃契約，如今僅租了1年8個月又18天，就被原告強制斷電、換鎖，預估攤提裝潢費用即變成損失，請求原告賠償39.5個月之損害0000000元。被告於96年5月21日簽約時即繳付原告3個月之押租金共計565800元，因被告尚欠原告2個月又8天之租金396558元，請求原告返還剩餘之押租金169242元。原告於98年9月17日聲請鈞院執行扣押、收取被告於板信商業銀行秀朗分行之存款共計72066元，請求原告返還。綜上，依兩造簽訂之租賃契約關係請求被告給付0000000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢聲明求為判決：①原告之訴及其假執行之聲請均駁回。②原告應給付被告0000000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈣原告就反訴答辯陳稱：除爰引上開一、㈥之敘述外，尚補稱：原告並未斷電，換鎖係因為門沒有辦法關，為保護被告之財產。被告當時已無營業，自無所謂營業損失，關於停車位押租金返還部分，因被告尚未繳回停車證及感應卡等手續，自無法返還押租金。因為被告違約未依約繳納租金致終止租約，自無權要求原告攤還裝潢費用損失。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於96年5月21日將其所有門牌號碼台北縣永和市○○路53號3樓房屋（承租部分面積：230.20坪，含公設面積，亦即Ｂ部分面積177.17坪之房屋與面積共53.03坪之公共設施）出租予被告占有使用，該房屋租賃契約並經公證在案。租賃期間自96年9月11日起，至101年9月10日止，每月租金188600元。因被告積欠98年1月及2月之租金，兩造於98年3月3日訂立房屋租賃契約條件變更協議書，被告復於98年3月11日及98年4月11日各付租金174952元予原告，並於98年4月25日支付原告58317元。

㈡原告於98年8月19日以本院98板院認005字第001013號認證書催告被告應於文到後5日內付清積欠之租金，復於98年9月8日以98板院認005字第001174號認證書通知被告終止兩造間租賃契約關係，被告並於98年9月14日收受終止租賃契約之認證書。

四、兩造爭執事項：

㈠原告是否於98年5月29日以強制斷電、換鎖之方式阻止被告占有使用租賃物？是否違反兩造間租賃契約義務，自98年5月29日起未提供合於契約約定得使用、收益之租賃物？原告終止兩造間租賃契約關係有無理由？

㈡原告請求被告將系爭租賃標的物騰空返還於原告，有無理由？原告請求被告給付0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年10月31日起至返還租賃標的物之日止，按月給付原告188600元，有無理由？

㈢被告請求原告給付0000000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？

五、本院之判斷：

㈠被告抗辯原告於98年5月29日以強制斷電、換鎖之方式阻止被告占有使用租賃物，原告自是日起未提供合於債務本旨得使用、收益之租賃物與被告云云，惟據原告否認在卷，本院斟酌認定如下：

①原告主張於98年5月29日接獲大樓管理員來電告知，稱有一名不知名男子帶同3、4人進入系爭租賃標的物，且承租人不在現場等語，原告遂派員察看該男子指揮數人拆卸房屋內物品，經詢問渠等身分及請求出具經被告授權之憑證未果，原告即遂報警處理，員警到達現場後，亦要求該不知名男子提示授權書，渠等仍無法提出，問其能否聯絡被告，亦聯絡不上，員警便要求在場者均退出屋內，並約妥請該不知名男子於隔日10時聯絡被告到場或持被告授權書到場，再行拆卸搬物品。嗣原告職員見系爭房屋之門未上鎖，又慮及有身分不明之人進入，恐屋內物品遭竊損害被告權益，乃在員警之見證下，暫時更換門鎖，以防止不當第三人侵入及保護被告財產，同時並於系爭房屋外張貼通知，請被告前往原告公司或與之聯絡以維權益等語之事實，業據原告提出租賃物門首粘貼上開通知之照片影本2件為證，復經本院依職權向台灣板橋地方法院檢察署調閱98年度偵字第26584號偵查卷參酌，互核與證人即上開現場處理員警林建華於偵訊時下列證詞相符：「是我去處理的，當天告訴人（即被告）並未在現場，是吳銘坤在現場，被告（即原告訴訟代理人乙○○）並未請鎖匠開門進入，被告他們要換鎖，我覺得不妥當，我聯絡保全公司的緊急聯絡人到場，才在吳銘坤面前換鎖…（吳銘坤在現場作何反應？）他說不能接受被告換鎖，一開始我有請吳直接跟告訴人聯繫，他也不打電話，我請他出示委託書，不能空口白話，他也拿不出來，我便請他明天早上再來…玻璃門內還有個小玄關，玻璃門是保全控制，裡面的鐵門才有上鎖，換鎖是換鐵門的鎖…保全有聯絡告訴人到場，但還是只有吳在現場…當天吳也是要請冷氣行的人去拆卸冷氣到別的營業場地去用…（當日唐、蕭有無試圖聯絡告訴人？）有，我也有請他們把電話給我，我來打打看，但都是有通沒有接的狀態。吳在現場無法出示委託書，或請告訴人來證明他受委託的身分，我跟吳說你沒有辦法證明你的身分，就把東西搬走，要是承租人回來質疑怎麼辦，且我們當時有把現場環境都拍照下來，換鎖當時是在吳面前，也沒人進入該屋」等語，被告雖抗辯該員警業經警局懲處在案，證人所證不實在，並提出分局回覆函件為證，惟依該函件所載該警員係因違法處理民事糾紛案件，且執勤態度不夠圓融，未臻周延而遭處分，自無偏頗作證之必然關係，且證人具結在案，被告所辯自無可採。故原告當時確實係因現場自稱受被告委託但無法提出授權書之吳銘坤，欲進入系爭租賃標的物內拆卸冷氣，原告為保障承租人被告之權益，在現場處理員警告知吳銘坤翌日持被告授權書再前往拆卸，期間再由原告公司員工、承辦員警及保全公司緊急聯絡人多次聯絡被告到場未果之情形下，由原告公司雇請鎖匠將系爭租賃標的物之一側大門玻璃門內之鐵門換鎖，並由原告在門首上粘貼通知請被告速與原告聯絡，顯見原告並無故意以換鎖方式阻止被告占有使用租賃物之情事。

②原告另主張系爭租賃標的物除東側之門外，於北側另有一道防火門，且原告於最初交付租賃物時，即一併交付二防火門之鑰匙，並由被告簽名點收，是被告縱或未主動聯繫原告索取鑰匙，仍得由北側之防火門自由出入系房屋無礙之事實，業據原告提出96年7月10日點交租賃標的物時填具之租賃物點交明細表影本乙件為證，被告於點交時確曾簽收該防火門之鑰匙等情，且證人林建華於上開偵訊時證稱：「…該地外面是玻璃門，裡面是一道鐵門，且該地有兩個出入口，我們只換了前面的鎖，也就是玻璃門內的那道鐵門，吳銘坤走後，玻璃門也沒上鎖，只有設定保全」等語，並當庭繪製系爭租賃標的物之二側各一出入之現場簡圖附卷可稽，原告在現場不明人士欲拆卸物品，又無法提示授權書，原告在維護被告權益及承辦員警見證下更換一側大門門鎖，被告確實能在吳銘坤或保全通知下得知此一情事，抑或逕自前往租賃物現場自門首粘貼之通知內容獲知此事，並得向原告公司主張權利，被告亦未舉證證明曾向原告表達欲取回系爭租賃標的物之鑰匙被拒之證明文件，再依系爭租賃標的物尚有另一側防火門足供被告進出使用，顯見原告並無拒絕提供被告合於債務本旨之租賃物與被告占有使用之事實，實係被告無意向原告取回鑰匙及繼續實際占有使用租賃物。

③原告再主張並未將系爭租賃標的物予以斷電之事實，業據原告提出被告仍雇請新光保全公司於98年9月6日及10月9日巡邏訪查系爭租賃物之服務報告書影本各乙件為證，被告亦於本院98年12月24日言詞辯論時自承系爭租賃標的物目前仍有保全巡視，係欲知是否有外人進出等語，互核證人林建華於上開偵訊時時證稱：「（換鎖是只要斷電即可？）不是，玻璃門內還有個小玄關，玻璃門是保全控制，裡面的鐵門才有上鎖，換鎖是換鐵門的鎖，是傳統方式請鎖匠來換，但沒有斷掉玻璃門部分保全的電。」等語情節相符，雖被告提出保全客戶訊號資料為證，依該資料僅得證明98年5月29日及98年8月3日各有一次停電之情形，惟無法證明與原告公司有關，且於當日該保全系統亦回復正常，其餘時保全系統仍定時回訊，並無被告所辯遭原告公司斷電致無法使用租賃物之情事，顯見被告抗辯原告已將系爭租賃標的物之電源斷電致被告無法占有使用云云，洵非可採。

④依上說明，被告抗辯原告於98年5月29日以強制斷電、換鎖之方式阻止被告占有使用租賃物，自是日起原告未提供合於債務本旨得使用、收益之租賃物與被告占有使用云云，顯屬無據。

㈡原告主張終止兩造間租賃契約關係有無理由部分：

①按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第44條第1項、第2項定有明文。又遲付租金逾2個月時，甲方得逕行終止本租約，兩造簽訂之系爭租賃契約第3條第3項後段亦有約定。

②依本件兩造所簽訂之系爭租賃契約約定，每月租金為188600元，兩造並於98年3月3日簽訂房屋租賃變更協議書，約定自98年1月11日起至99年1月10日止，每月租金調降為174952元，惟依該變更協議書第3條規定：「乙方（即被告）積欠民國98年1月11日起至98年3月10日止計2個月之租金新台幣參拾肆萬玖仟玖佰零肆元整，應於民國98年3月5日前繳付，並承諾依原契約第3條第3項約定繳付，不得藉故拖延，本協議書自乙方付清前述積欠租金後開始生效」，顯見該變更協議書係以「被告於98年3月5日前繳清98年1月11日起至98年3月10日止之租金349904元」為協議書生效之停止條件，須待條件成就後，始發生租金調降之效果。然被告就先前積欠98年1月11日起至98年3月10日止之租金部分，被告遲至98年4月始為部分給付58317元，被告給付時間已逾期且為部分給付，是兩造間上開變更租賃契約條件之協議書即因條件不成就而未生效，兩造亦無發生租金調降之效力，系爭租賃契約每月租金數額仍為188600元，被告支付98年3、4月租金時尚依未生效協議書之調降租金數額每月174 952元給付，顯非有據，被告自98年1月11日起每期均有違約未支付租金之情事詳如附表所示。被告於98年5月29日之前已積欠⑴1月11日至2月10日之租金130283元、⑵2月11日至3月10日之租金188600元、⑶3月11日至4月10日之租金13648元、⑷4月11日至5月10日之租金13648元、⑸5月11日至5月28日之租金109510元，被告共計積欠原告租金455689元，且依兩造系爭租賃契約第3條第5項規定：「乙方依本約所繳付之保證金不得作為抵付房租之用」，是被告縱有提供565800元之保證金，亦不得以此抵付積欠之租金。被告於98年5月29日以前共積欠原告租金455689元，其積欠金額已超過2個月租額377200元，原告復於98年8月19日向被告為催告給付積欠租金之意思表示，被告仍拒絕支付，原告始於98年9月8日向被告為終止租賃契約關係之意思表示，被告於同年月14日收受，是兩造系爭租賃契約已於98年9月14日終止。

③依上說明，原告依民法第440條第1項、第2項與系爭租賃契約第3條第3項後段之約定終止兩造間租賃契約關係，於法有據。

㈢原告請求被告將系爭租賃標的物騰空返還於原告，有無理由部分：

①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767條前段、第455條前段分別定有明文。乙方應於租約期滿或終止之日，即時騰空遷出，將租賃物恢復原狀交還甲方，不得要求貼補任何費用。兩造系爭租賃契約第9條第2項前段亦有約定。

②本件兩造間系爭租賃契約關係已於98年9月14日終止，且被告目前仍雇請保全公司巡邏查訪系爭租賃標的物，迄未騰空遷出返還予原告，已如前述，被告於兩造系爭租賃契約關係終止後仍繼續占有使用，原告爰依上開規定請求被告將系爭租賃標的物騰空返還予原告，於法有據。

㈣原告請求被告給付違約金部分：

①按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。然約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之數額。（最高法院74年台上字第424號裁判意旨參照）。此所謂違約金，包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院50年台抗字第55號判例、最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。

②本件依兩造所簽訂之系爭租賃契約第3條第3項約定，承租人若遲付租金，「自應付租金日起，每逾1日應加付每期租金百分之一之違約金」；系爭租賃契約第9條第1項亦約定：「乙方如違反或不履行本契約各項約定時，甲方得終止本契約。乙方除應負責清償應負擔之費用外，甲方並得向乙方要求相當於二個月租金之違約罰金」；系爭租賃契約第9條第2項約定「乙方應於租約期滿或終止之日，即時騰空遷出，將租賃物恢復原狀交還甲方…逾期未遷出者，應自發生逾期之日起至將租賃標的物交還甲方接管日止，按日給付原約定租金3倍之懲罰性違約金，並賠償甲方因此所受之損失」。本件原告主張被告未依約繳付租金，且於原告終止租賃契約關係後未遷出返還租賃物等之違約事實，已如前述，原告依上開系爭租賃契約條款請求被告給付違約金及懲罰性違約金，自屬有據，惟依上開說明，本件原告請求被告給付違約金及懲罰性違約金，自有依上述之標準，以為酌定之必要。

③原告請求被告給付自遲延支付租金之日起，每逾1日加付之當期租金百分之一之違約金部分：被告積欠之遲延繳納租金所生之違約金，原告請求自本院前案強制執行核發債權憑證強制執行係計算至98年9月3日止，該次強制執行原告並受償72066元，業據本院依職權調閱98年度司執明字第69043號強制執行卷互核相符，原告主張執行所得逕予扣抵98年1月11日之租金後，則以被告應繳納之租金乘以9月3日後積欠之日數57天（原告暫時請求至98年10月30日止）而為計算，原告依契約之請求自屬合理。惟依約原告請求每逾1日加付當期租金1%部分，本院審酌該違約金之計算比例尚屬過高，應酌減為按千分之一計算始為合理。故原告請求被告自98年9月4日起，至98年10月30日止所積欠之遲延繳納租金違約金共計58624元【⑴98年1月11日租金違約金3318元─當月租金數額為188600元，被告於98年4月25日清償58317元，並扣除強制執行所得72066，尚欠58217元，(000000000000000000)×0. 001×57＝3318元。⑵98年2月11日租金違約金10750元─188600×0.001×57＝10750元。

⑶98年3月11日租金違約金778元─當月租金數額為188600，被告於98年3月11日清償174952元，尚欠13648元，(13648×0.001×57＝778元)。⑷98年4月11日租金違約金778元─當月租金數額為188600元，被告於98年4月11日清償174952元，尚欠13648元，(13648×0.001×57＝778元)。⑸98年5月11日、6月11日、7月11日及8月11日租金違約金各10750元─各月租金數額均為188600元，(188600×0.001×57＝10750元)，元以下四捨五入計算，3318＋10750＋778＋778＋10750＋10750＋10750＋10750＝58624元】，允為正當。

④原告請求被告給付相當於2個月租金違約罰金部分：因被告未依約繳付租金致原告終止兩造租賃契約關係，本院酌減認為原告請求被告給付相當於1個月租金188600元之違約罰金始為合理。

⑤原告請求被告被告自應遷出日起至交還房屋於原告之日止，按日加付原定租金3倍之懲罰性違約金部分：本件兩造系爭租賃契約已於98年9月14日即告終止，是原告請求被告依約給付懲罰性違約，洵屬正當。惟本院認原告請求按日加付原定租金1倍計算，始為合理。故原告請求被告逾期遷出之違約金時，應以每日應付之違約金乘以被告逾期遷出之日數（原告暫請求計算至98年10月30日止），是被告自98年9月14日起，至98年10月30日止（共計47日）所積欠之逾期遷出懲罰性違約金為285942元（188600÷31×1×47＝285942元，元以下四捨五入）。

⑥小計：原告得請求之違約金數額為533166元。（計算式：58624＋188600＋285942＝533166）

㈢不當得利部分：

①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）

②本件兩造間系爭租賃契約關係於98年9月14日終止，已如前述，被告仍占有使用系爭租賃標的物未騰空返還予原告，屬無法律上原因獲得相當於租金之利益，原告得依不當得利之法律關係向被告請求至其遷讓房屋之日止，所得相當於租金之利益。本件原告請求被告自98年9月14日起至98年10月30日止所得相當於租金之利益為285942元（188600÷31×47＝285942元，元以下四捨五入），誠屬正當。

③本件被告除未支付前述租金外，亦未按時支付管理費、電費，原告曾代被告墊繳98年5月、6月、7月、8月之管理費共計55248元，並為被告墊付自98年4月8日起至同年10月8日止之電費共計22888元，總計78136元，有原告提出被告亦不爭執之北城商業大樓管理委員會收據影本4件、電費收據影本3件為證，自堪信為真實，故原告依不當得利之法律關係請求被告返還，於法有據。

④小計：原告得請求被告給付之不當得利返還數額應為364078元。

⑤被告自系爭租賃契約98年9月14日終止之日起至返還之日止，仍使用系爭租賃標的物，被告自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，惟因使用房屋之利益依其性質無法返還，原告依不當得利之法律關係，自得請求被告返還相當於租金之價額。又依民事訴訟法第246條規定：「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之」，據此，凡居於未來履行狀態有現實給付必要者，均可允許債權人先行提起將來給付之訴。系爭租賃標的物目前仍由被告占有拒絕騰空返還原告，且有繼續占用之虞，於被告返還占有前，被告仍應負不當得利返還之責。原告依民事訴訟法第246條規定，提起將來給付之訴，請求被告自98年10月31日起至返還系爭租賃標的物予原告之日止，按月給付原告188600元，亦屬有據。

㈣原告得請求被告給付違約金及不當得利部分之金額共計為897244元（計算式：533166＋364078＝897244），及自98年10月31日起至返還系爭租賃標的物予原告之日止，按月給付原告188600元。

五、綜上所述，本訴部分原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、租賃契約及不當得利之法律關係請求㈠被告將坐落於門牌號碼台北縣永和市○○路53號3樓如附圖斜線Ｂ部分面積177.17坪之房屋與面積共53.03坪之公共設施騰空返還原告、㈡被告應給付原告897244元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月2日起至清償日止，按週年利率5% 計算之法定遲延利息、㈢被告應自98年10月31日起至返還系爭租賃標的物予原告之日止，按月給付原告188600元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。

六、本訴部分原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，合於法律之規定，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，自不予准許。

七、反訴部分：

㈠被告主張原告於98年5月29日以強制斷電、換鎖之方式阻止被告占有使用租賃物，自是日起原告未提供合於債務本旨得使用、收益之租賃物與被告占有使用，係屬違約之事實，洵非有據，已如前述，故被告請求原告賠償相當2個月租金數額之違約金349904元，非屬正當。又證人林建華於上開偵訊時亦證稱：「（本件托兒所內部情況？）已經空曠了，算是空屋了，只剩下兩三張長條型桌子及一些廚房用具、分離式冷氣，看起來就好像要搬走的意思…（告訴人稱只是要縮小經營範圍，意見？）我看到的情況完全就是要搬走的樣子，已經幾乎全部清理完畢，而非只是要縮小經營範圍」等語，顯見被告主張因原告強制換鎖造成被告經營補習班被迫停止營業受有損失，請求原告給付無法營業之損失50萬元，自非可採。又被告另主張因前曾向原告承租車位，故請求原告返還停車位押金6600元部分，業據原告抗辯依車位租賃契約書第8條㈠條約定，被告應先交還停車證、感應卡及合約為完整手續，未還者應計算租金至交還日止，並可由保證金中扣抵，因被告未踐行上開程序，且保證金扣抵車位租金後，致無法返還押金等語，並提出被告亦不爭執之車位租賃契約書、郵局存證信函影本等件為證，本院斟酌依原告所提車位租賃契約書所載車位承租人為「台北縣私立伊頓托兒所」，並非本件被告，且依該契約第8條㈠約定，承租人須先繳還停車證、感應卡等物後始得請求返還押租保證金，被告亦未舉證證明已依約繳還，自不得遽為請求原告返還押租保證金，被告之主張並非有據。又本件被告違反兩造簽訂之租賃契約未按期繳納租金在先，致遭原告終止租賃契約關係，故被告請求原告賠償未足原訂租賃期間5年部分之攤提裝潢費用損失0000000元，自有未合。再依兩造簽訂之系爭租賃契約第3條第4項規定：「為保證本契約各條款之確實遵守與履行，乙方應於簽約同時交付甲方新台幣伍拾陸萬伍仟捌佰元整為保證金…於租約期滿或終止時，乙方依約恢復原狀交還標的物，並履行本租約相關債務情事時，憑原開立之保證金收據無息退還該項保證金」，顯見出租人返還保證金之義務與承租金返還房屋之義務兩者間，後者始為須先為給付之義務，目前系爭租賃標的物仍由被告雇請保全公司人員定期巡視而占有使用中，迄今尚未將租賃物返還予出租人原告，被告依上開契約約定並無請求被告返還扣除積欠2個月租金後剩餘押租保證金169242元之權利。末查，被告以原告前聲請本院98年度司執明字第69043號強制執行事件，執行扣押、收取被告於板信商業銀行秀朗分行之存款共計72066元，請求原告返還云云，本件原告係持兩造簽訂系爭租賃契約之公證書為執行名義聲請強制執行，係依法行使權利，自無損害被告權益之情事，且被告於該強制執行程序進行扣押、收取時，均未依強制執行法第12條之規定聲明異議，被告於執行程序終結後始提出異議，並請求原告返還該執行所得72066元，於法無據。

㈡從而，被告爰依兩造簽訂之租賃契約關係提起反訴請求原告給付0000000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造所為之其他陳述、主張並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。