臺灣新北地方法院98年度重訴字第150號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第150號

原告

甲○○

訴訟代理人

陳韋霖律師

被告

陸江建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

郭令立律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國98年8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造於民國96年1 月4 日就坐落台北縣三重市○○段266地號上A1三樓房屋（以下稱系爭房屋）成立預定買賣契約，由被告以新台幣（下同）1836萬元出售予原告。簽約時被告提出室內配置圖，全然未提及避難器具位置指示燈設於系爭房屋大門、室內，及室內設有機房之情事。

（二）然系爭房屋大門設有避難器具位置指示燈，指示避難方向由室內客廳至廚房，廚房內設置之避難器具位置指示燈，指示經廚房後門至3 樓露台之緩降機逃生，此無疑使原告購買之系爭房屋成為公共逃生避難通道，為此原告已通知被告改善排除上開瑕疵。詎97年11月27日收受被告視同交屋之存證信函，並表示無瑕疵，拒絕排除上開避難器具位置指示燈及室內機房瑕疵。

（三）按內政部公告之預售屋買賣契約審閱期間為5 日，本件被告提供之系爭買賣契約第1 條第1 項雖記載「本契約於簽定前，買方擁有可攜回審閱5 天之權利（少於5 日者，自認無異議），並經雙方磋商合意訂定之。」並經原告簽名於上。然而，原告實際上可審閱系爭買賣契約的期間卻不足1 日，蓋原告於96年1 月3 日下午3 時許，至被告委託之代銷公司處看屋，經代銷公司提出原證3 之平面圖，介紹系爭房屋後，並告知原告有數人欲購買系爭房屋，催促原告趕快給付訂金。原告當日刷卡給付訂金16萬元後，代銷公司乃要求原告隔日前往售屋處簽立買賣契約，然因原告認為時間太匆促，無法在1 日內詳閱契約書內容，況隔日為4 日，原告亦不甚吉祥，故向代銷公司表示拒絕翌日簽約，但因代銷公司表示系爭房屋係該社區最後房屋，已經賣完要退場，售屋處、樣品屋也要拆除，且該契約為統一的格式，每家都一樣等情，原告遂於次日下午2 時左右，與被告訂立系爭買賣契約，根本沒有充足時間詳閱系爭買賣契約內容。是依上開規定及最高法院98年度台上字第168 號判決所示，原告主張系爭買賣契約第11條第4 項之定型化契約條款，無效，不構成契約內容之一部分。

（四）本件買賣契約附件（一）3 樓平面圖雖有標示緩降機，惟其位於平面圖何處，原告或一般消費者根本難以注意其存在，依消保法施行細則第12條「定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容」規定，原告主張緩降機之設置違反上開規定，不構成契約之內容。另避難器具位置指示燈之位置及設計，自始即未出現於系爭買賣契約中，原告根本無法於訂約時知悉系爭房屋大門上方及室內會有出現避難器具位置指示燈。嗣被告於96年3 月18日向原告提出「給排水圖」（被證4），其目在說明系爭房屋之給排水，原告豈有可能知道該圖中竟載有消防設備等設計。反觀被告，其自知即明知系爭房屋設有避難器具位置指示燈及緩降機等消防設備，但卻故意不在訂約時說明，並於系爭房屋平面圖上標示清楚。被告為達原告簽訂買賣契約之目的，提出原證3 之平面圖隱暪系爭房屋真實屋況，致使原告陷於錯誤，足見被告係故意欺暪避難器具位置指示燈及緩降機設於系爭房屋之情，而誘使原告訂立買賣契約。系爭房屋室內規劃逃生避難動線，大門上方及室內分別設置避難器具位置指示燈，露台設置緩降機，係屬交易上之重要事項，被告有據實說明之義務，蓋原告或一般人購屋之目的，無非在追求一私密、能安心居住不受打擾之空間，但卻因上開設置，致使系爭房屋喪失目的，並使交易價值受到嚴重貶損，若原告無法解除系爭契約，將對原告顯失公平，被告應自行承受解除契約所生之不利益。

（五）依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項「一、賣方對廣告之義務：賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」及系爭買賣契約第1 條第2 項之約定，可認被告提出原證3之平面圖為系爭買賣契約之一部分，被告應受拘束，並依圖示提供房屋予原告。經查，原證3 之房屋平面圖並未設有機房之設施，但若依峻工圖所示施工，將多出1 個機房空間，使得平面圖上所示之餐廳消失。被告提出附件1「3 樓平面圖」，其註2 標明「圖示虛線機房部分裝修成室內之一部分」（被證1）及委託代工申請書（被證2），雖有原告簽名於上，然簽約當時原告無從知悉系爭房屋室內設有機房，因原告係將印章交給被告公司人員蓋章，待被告公司人員蓋章後，再依被告公司人員之指示，在蓋章位置簽名。就此被證1 、被證2 文書，原告主張被告未給予相當合理之契約審閱期間，均為無效，不構成契約之一部。系爭房屋確有重大之瑕疵，無法達成原告購買之目的，其得解除契約，請求返還已支付之價金、安裝瓦斯管線等有益費用，及賠償原告支付簽約稅規費、管理費之損害。爰依民法第359 條、第92條第1 項、259 條、179 條、第226 條、260 條規定，請求被告給付等語。

（六）聲明：被告應給付原告1858萬6245元，及其中16萬元自96年1 月4 日起、170 萬元自96年1 月5 日起、56萬元自96年1 月26日起、13萬元自96年2 月7 日起、13萬元自96年4 月14日起、13萬元自96年6 月29日起、13萬元自96年8月10日起、13萬元自96年9 月28日起、13萬元自96年11月7 日起、12萬元自96年12月28日起、12萬元自97年2 月1日起、12萬元自97年3 月8 日起、12萬元自97年4 月30日起、265 萬元自97年6 月20日起、300 萬元自97年10月3日起、900 萬元自97年10月24日起、25萬6245元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：

（一）兩造所簽立之房屋預定買賣契約書所附附件1 「3 樓平面圖」，其註2 標明「圖示虛線機房部分裝修成室內之一部分」（見本院卷第87頁被證1） ，此經原告於訂約同時親自簽名於其上，另原告訂約時亦同時簽立1 份委託代工申請書（見本院卷第88頁被證2） ，其中一、A 部分載明「機房（如房屋預定買賣契約書中附件一圖示機房部分）變更移為室內使用」等語，此亦經原告於訂約同時親自簽名於其上，足見原告對於系爭房屋室內存有機房空間知之甚詳，並同意該部分變更移為室內使用甚明，原告雖稱原證3 平面圖未設有機房之設施，並非事實，蓋原證3 圖面上被告都有以虛線將機房位置標出，參酌前述附件1 及委託代工申請書，原告清楚該部分原來之設計及變更後之使用，原告所謂被告全未提及云云，顯非可採。

（二）按「…減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」、「買受人契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」民法第354 條第1 項但書、同法第355條第1 項分別定有明文。原告所指室內機房部分，實際上是供原告該戶專用之空間，屬登記在原告個人名下之主建物，並非公共空間，對原告之權益並無影響，已難視為瑕疵。且縱認其為瑕疵，亦經被告標明於契約文件中，為原告所知並同意變更為室內空間使用，揆諸前開法條之規定，原告亦不能主張被告應負瑕疵擔保之責任。

（三）關於系爭房屋露台上所設置之緩降機，被告業已於兩造房屋買賣契約書最末一頁所附附件1 「3 樓平面圖」為標明（見本院卷第89頁），即便是原告所提之原證11（見本院卷第115 頁），亦明顯記載「過樑及樑線，雨遮線依建造圖緩降機」字樣，顯非難以注意緩降機存在或辨識。另原告於辦理變更工程時，被告所附之圖說亦已就緩降機及避難器具指示燈為標明（見本院卷第90頁被證4） ，原告謂其完全不知緩降機及避難器具指示燈，已有未合。再者，兩造間房屋預定買賣契約書第11條第4 項約定：「本社區所需之…消防…等設備及管線敷設位置，買方同意依照各主管機關審核核准圖說之標誌設置，倘該公用事業主管單位因工程需要，另行指定位置或予以增設時，買方同意配合為之，不得有任何異議」，足見原告業已同意被告依照主管機關審核核准圖說之標誌，為相關消防設備之設置，本件緩降機及避難器具指示燈，係依建築及消防法規所檢討設置，此有消防竣工圖上所載「避難器具檢討：依第157 條第2 款，集合住宅之收容人員在十人以上設置一具…依第160 條第14款，合計其居住人數（每戶3 人計算）」（見見本院卷第91頁被證5） ，系爭房屋1 層4 戶，故以12人計算，應設置1 具避難器具，指示燈亦標明緩降機之所在，均經主管機關審核核准，原告所提原證5 同被證5之圖，其亦自承係由台北縣工務局調得，足見被證5 為真實。另該標示「緩降機」指示燈僅占大門上方牆面極小之位置（見本院卷第125 頁被證9 照片），難謂此等設施對原告所購之屋有何滅失或減少其效用或價值之處，自難指為瑕疵。況原告所購之系爭房屋為3樓，緩降機之存在對原告而言安全將更有保障，原告指為瑕疵，實非可採。

（四）另避難器具指示燈等消防設備，如同其他消防設備（如偵溫器、緊急照明燈、消防灑水頭等），本來在交易上就無一一標明之習慣，自不能以此燈未標示即謂房屋有瑕疵，又消防建築法規所檢討之避難動線，均係檢討由室內至樓、電梯間之路線，並未檢討室內到緩降機之路線，故原告所稱其所購房屋將成公共逃生之避難通道云云，並非事實。至於原告所購房屋與其他同建案房屋同屬私密、能安心居住不受打擾之空間，原告稱因上開設置致其房屋喪失安心居住之目的，及使交易價值嚴重貶損云云，均非事實。

（五）按「…已以與其他條款字體大小相同之文字於房屋預定買賣契約書第一條載明：『經乙方提供甲方詳審閱契約條款五天以上期間後，雙方一致同意，訂立預定買賣條款如左』等情…足見被上訴人…並無刻意隱瞞上訴人得以審閱契約之期間利益…上訴人自是明瞭契約上有五天以上之審閱期間，則其自願於當日下午再回到工地與被上訴人簽約，顯係…拋棄此契約審閱期限之利益」臺灣高等法院89年上易字第306 號判決著有其旨。本件兩造房屋預定買賣契約書第1 條載明「本契約於簽定前，買方擁有可攜回審閱五天之權利（少於5 日者，自認無異議），並經雙方磋商合意訂定之」，此有該買賣契約書可稽，足見被告並未隱瞞原告得審閱契約5天之期間利益，並已明載於契約，並就此條款給原告另行簽名確認，則原告應已明瞭其擁有契約審閱之期間利益。至於原告基於其他因素考量而提早簽約，係其拋棄期間之利益，況原告確實是系爭建案最後幾戶購買者，如其考慮過久，確實可能喪失交易機會，原告既已權衡自身得失作出決定，即應對其決定負其責任，自不能事後翻異反稱被告未給足夠審閱期間，而主張契約條款及相關附屬文件無效云云。

（六）按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者…」民法第359 條定有明文。查「被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許…」、「按民法第三百五十九條但書所稱之『但依其情形，解除契約顯失公平者…係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡…而不得據以解除契約而言」（參照最高法院86年台上字第1029號、96年台上字第1394號判決意旨）。足見物之瑕疵需重大到解除契約亦不致顯失公平之地步，買受人始有解除契約之權利（例如海砂屋、幅射屋等有危害居住安全重大瑕疵之屋），否則買受人動輒以些許瑕疵就主張解約，不但對於出賣人顯失公平，不動產交易秩序亦將難以維持。系爭房屋已建築完成並已辦理產權登記，經依約通知原告已視同交屋，系爭房屋亦無任何危害居住安全之重大瑕疵存在，原告主張解除契約，已屬無據，且機房、緩降機、避難器具指示燈之存在並非瑕疵已如前述，縱設屬瑕疵，對原告並未生任何損害或損害甚小，亦顯非重大，如率准原告解除契約，對出賣人確有極大損害而致顯失公平，故原告並無解除契約之權，其主張解約自不足採。

（七）按「民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示」、「民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條之詐欺不合」（參照最高法院56年台上字第3380號判例、同院33年上字第884 號判例）。本件原告爭執之機房及緩降機部分，被告均已於圖說中標明，顯難謂被告有何詐欺可言，而原告原證3 所附圖示，被告業已標明其為「傢俱配置參考圖」（見本院卷第98頁），自屬傢俱配置之參考而已，況該圖仍有以虛線標示機房之所在，原告亦同意機房改為室內使用，顯難謂原告有何陷於錯誤。至於避難器具指示燈等消防設備，如同其他消防設本來在交易上就無一一標明之習慣，自不能以此即謂被告就此之緘默為詐欺。況原告已於契約中同意相關消防設備及標誌由被告依審核核准之圖說設置施作已如前述，尤難謂被告有何施用詐術之情事。另系爭房地總價高達1836萬餘元，避難器具指示燈並非原告是否購買系爭房屋之主要因素，原告亦不可能是看有無避難器具指示燈，來決定是否購買系爭房屋，足見本件避難器具指示燈不論有無標示，均不足以影響原告是否購買系爭房屋之決定，原告自不得以此為由來撤銷兩造所簽立之買賣契約，其此部分之主張亦不足採。

（八）綜上，系爭房屋並無瑕疵，更無任何得以解除契約而不致顯失公平之重大瑕疵存在，原告解除契約回復原狀之主張顯不足採，被告亦無任何詐欺情事，原告訴請撤銷系爭買賣，請求不當得利返還及損害賠償均無理由等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就協商簡化爭點所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。

四、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於96年1 月4 日訂立房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），原告以18 36 萬元向被告購買臺北縣三重市○○段266 地號土地上所興築之A1棟3 樓房屋。

（二）原告已支付買賣價金1833萬元。

（三）原告為系爭房屋已支付契約稅規費、瓦斯管線費、保險及管理費用等。

（四）上開房屋已辦妥產權登記，被告於97年11月27日以存證信函通知原告交屋，原告尚未辦理交屋手續。

五、原告主張系爭房屋存在瑕疵，主張其得解除契約，請求被告返還已支付之價金、不當得利及賠償損害等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：

（一）原告審閱系爭契約期間為何，系爭契約約定原告放棄審閱期間，是否違反消費者保護法第11條之1 ，不構成契約之內容。

（二）兩造成立系爭契約前，被告是否已告知原告關於室內機房之設置，此部分是否屬於物之瑕疵。又兩造成立系爭契約前，被告有無足夠期間審閱委託代工申請書。

（三）原證3 之室內配置圖（見本院卷第46頁及98頁），是否構成兩造契約之內容，被告有無依該圖所示格局交付原告。

（四）緩降機及避難器具指示燈設置是否已標示告知原告，是否屬交易上必須標示之事項及導致交易價值貶損。

（五）原告得否以受詐欺為由，主張撤銷買賣意思表示，或以瑕疵為由，解除系爭契約。玆分述如下：

六、原告審閱系爭契約期間為何，系爭契約約定原告放棄審閱期間，是否違反消費者保護法第11條之1 ，不構成契約之內容：

（一）按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，固為民法247 條之1 第2 款及消費者保護法第12條所明定。惟88年4 月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4 款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條款所舉之約定，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。又雖按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，惟此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。

（二）查本件系爭契約書第1 條載明「本契約於簽定前，買方擁有可攜回審閱五天之權利（少於5 日者，自認無異議），並經雙方磋商合意訂定之」，此有該買賣契約書可稽（見本院卷第12頁），足見被告並未隱瞞原告得審閱契約5天之期間利益，並已明載於契約，且此條款經原告簽名確認，則原告應已明瞭其擁有契約審閱之5 天期間利益。

（三）次查，原告自陳其「於96年1 月3 日下午3 時許，至被告委託之代銷公司處看屋，經代銷公司提出原證3 之平面圖，介紹系爭房屋後，並告知原告有數人欲購買系爭房屋，催促原告趕快給付訂金。原告當日刷卡給付訂金16萬元後，代銷公司乃要求原告隔日前往售屋處簽立買賣契約，然因原告認為時間太匆促，無法在1 日內詳閱契約書內容，況隔日為4 日，原告亦不甚吉祥，故向代銷公司表示拒絕翌日簽約，但因代銷公司表示系爭房屋係該社區最後房屋，已經賣完要退場，售屋處、樣品屋也要拆除，且該契約為統一的格式，每家都一樣等情，原告遂於次日下午2 時左右，與被告訂立系爭買賣契約」等情，參以原告為一通常知識之人，其特別於系爭契約書第1 條約定之審閱事項下簽名，顯見原告於締約時對於其已拋棄少於5 日之審閱期間異議權一情，應有認識，並因權衡上述同建案餘屋交易機會之動機，而拋棄約定審閱期間與被告簽立系爭契約。從而，本院認為原告並非未充分了解契約內容，不因其實際上少於5 日之審閱期間，而影響該定型化之系爭契約效力。故被告抗辯原告基於其他因素考量而提早簽約，係其拋棄期間之利益，原告既已權衡自身得失作出決定，即應對其決定負其責任，自不能事後翻異反稱被告未給足夠審閱期間，而主張契約條款及相關附屬文件無效，應屬可採信。

七、兩造成立系爭契約前，被告是否已告知原告關於室內機房之設置，此部分是否屬於物之瑕疵。又兩造成立系爭契約前，被告有無足夠期間審閱委託代工申請書：

（一）查兩造所簽立之房屋預定買賣契約書所附附件1 「3 樓平面圖」，其註2 標明「圖示虛線機房部分裝修成室內之一部分」（見本院卷第87頁被證1） ，此經原告於訂約同時親自簽名於其上，另原告訂約時亦同時簽立1 份委託代工申請書（見本院卷第88頁被證2） ，其中一、A 部分載明「機房（如房屋預定買賣契約書中附件一圖示機房部分）變更移為室內使用」等語，此亦經原告於訂約同時親自簽名於其上，足見原告對於系爭房屋室內存有機房空間知之甚詳，並同意該部分變更移為室內使用甚明，原告雖稱原證3 平面圖未設有機房之設施，並非事實，蓋原證3 圖面上被告都有以虛線將機房位置標出，參酌前述附件1 及委託代工申請書，原告清楚該部分原來之設計及變更後之使用，原告指稱被告未告知云云，顯非可採。

（二）按「…減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」、「買受人契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」民法第354 條第1 項但書、同法第355條第1 項分別定有明文。原告所指室內機房部分，實際上是供原告該戶專用之空間，屬登記在原告個人名下之主建物，並非公共空間，對原告之權益並無影響，難視為瑕疵。且縱認其為瑕疵，亦經被告標明於契約文件中，為原告所知並同意變更為室內空間使用，揆諸前開法條之規定，原告亦不能主張被告應負物之瑕疵擔保責任。

（三）又系爭契約附件1 「3 樓平面圖」及「委託代工申請書」同屬系爭契約之一部分，依據上開系爭契約第1 條之約定，原告明知其擁有5 日審閱期間，然其拋棄期間利益提早簽約，自難謂被告未給合理之審閱期間。

八、原證3 之室內配置圖（見本院卷第46頁、及98頁），是否構成兩造契約之內容，被告有無依該圖所示格局交付原告：

（一）原告主張該室內配置圖隱瞞系爭房屋之真實屋況，被告應依圖示格局交屋云云。被告辯以此圖僅係傢俱配置之參考其無庸依該圖所示格局交付原告等語。

（二）查原告所舉上開室內配置圖與被告提出之傢俱配置參考圖為同一之圖示，該圖雖未約定為系爭契約之一部分，然為被告製作用以行銷系爭房屋所用之物，應無疑意。按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、．．．，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，公平交易法第21條第1 項定有明文。次按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，消費者保護法第22條定有明文，該條並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部，惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決要旨參照）。

（三）次查，上開傢俱配置參考圖究其目的，無非被告提供消費者明瞭系爭房屋室內格局、傢俱擺設之參考圖示，該配置參考圖廣告固應視為兩造契約之一部，然該圖已畫有虛線，此虛線部位即係上開系爭契約附件1 「3 樓平面圖」及「委託代工申請書」標示機房之所在，本件原告既於締約過程同意機房改為室內使用，參酌上開最高法院92年度台上字第2694號判決要旨所示，本件兩造簽訂契約時，已就傢俱配置參考圖廣告內容另為斟酌、約定，將其中部分改為室內機房使用，從而原告主張該傢俱配置參考圖為要約或已當然成為系爭契約之一部分，被告應依該圖示格局交屋云云，自屬無據。

九、緩降機及避難器具指示燈設置是否已標示告知原告，是否屬交易上必須標示之事項及導致交易價值貶損：

（一）原告主張被告全未提及避難器具指示燈設於大門及避難器具設在露台，使系爭房屋成為火災時之公共逃生避難通道，造成系爭房屋之瑕疵。被告否認並辯以避難器具指示燈及避難器具，均已於圖面上標示告知原告，其室內空間亦非公共逃生避難通道，並無瑕疵等語。

（二）查關於系爭房屋露台上所設置之緩降機，被告業已於兩造房屋買賣契約書最末一頁所附附件1 「3 樓平面圖」為標明（見本院卷第89頁），即便是原告所提之原證11（見本院卷第115 頁），亦明顯記載「過樑及樑線，雨遮線依建造圖緩降機」字樣，故就兩造之契約文件觀之，原告應非難以注意緩降機之存在。

（三）另被告所附之圖說亦已就緩降機及避難器具指示燈為標明（見本院卷第90頁被證4） ，原告謂其完全不知緩降機及避難器具指示燈，已有未合。再者，兩造間房屋預定買賣契約書第11條第4 項約定：「本社區所需之…消防…等設備及管線敷設位置，買方同意依照各主管機關審核核准圖說之標誌設置，倘該公用事業主管單位因工程需要，另行指定位置或予以增設時，買方同意配合為之，不得有任何異議」，足見原告業已同意被告依照主管機關審核核准圖說之標誌，為相關消防設備之設置，本件緩降機及避難器具指示燈，係依建築及消防法規所檢討設置，經主管機關審核核准，此有被告提出之消防竣工圖（見本院卷第91頁被證5） 為據，且該標示「緩降機」指示燈僅占大門上方牆面極小之位置（見本院卷第125 頁被證9 照片），難謂此等設施對原告所購之屋有何滅失或減少其效用或價值之處，自難指為瑕疵，應無使交易價值貶損。

十、原告得否以受詐欺為由，主張撤銷買賣意思表示，或以瑕疵為由，解除系爭契約：

（一）原告主張被告隱瞞系爭房屋之真實屋況，致使原告陷於錯誤受詐欺，而訂立系爭買賣契約之意思表示，其得撤銷訂約之意思表示，請求返還買賣價金。又系爭房屋瑕疵重大，其得解除契約並請求返還買賣價金。被告則辯以本件並無詐欺，原告不得撤銷系爭契約，又系爭房屋無瑕疵，縱認有瑕疵，其情形亦顯非重大，原告不得據為解除契約。

（二）按「民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示」、「民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條之詐欺不合」（參照最高法院56年台上字第3380號判例、同院33年上字第884 號判例）。本件原告爭執之機房及緩降機部分，被告均已於圖說中標明，顯難謂被告有何詐欺可言，而原告原證3 所附圖示，被告業已標明其為「傢俱配置參考圖」（見本院卷第98頁），自屬傢俱配置之參考而已，況該圖仍有以虛線標示機房之所在，原告亦同意機房改為室內使用，均已分述於上，從而原告所述陷於錯誤受詐欺而為締約之意思表示云云，顯無依據。再者，被告辯稱系爭房地總價高達1836萬餘元，避難器具指示燈並非原告是否購買系爭房屋之主要因素，原告亦不可能是看有無避難器具指示燈，來決定是否購買系爭房屋之情，核與通常生活經驗無違，堪予採信，足見本件避難器具指示燈不論有無標示，均不足以影響原告是否購買系爭房屋之決定，原告自不得以此為由撤銷兩造所簽立之買賣契約。

（三）次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者…」民法第359 條定有明文。據此規定，物之瑕疵需重大到解除契約亦不致顯失公平之地步，例如海砂屋、幅射屋等有危害居住安全重大瑕疵存在，其買受人始有解除契約之權利，否則買受人動輒以些許瑕疵就主張解約，不但對於出賣人顯失公平，不動產交易秩序亦將難以維持。系爭房屋已建築完成並已辦理產權登記，經依約通知原告已視同交屋，兩造爭執之室內機房、緩降機、避難器具指示燈之存在，於締約時為原告所明瞭及同意，故被告辯稱無瑕疵，應屬有據，縱認為瑕疵，因原告未能證明任何危害居住安全之重大瑕疵存在，如准原告解除契約，對被告確有顯失公平，故原告並無系爭契約之權，其主張解約自亦不足採。

十一、綜上所述，原告依民法第359 條、第92條第1 項、259 條、179 條、第226 條、260 條規定，主張撤銷意思表示、解除契約回復原狀，請求被告返還不當得利及賠償損害，共應給付原告1858萬6245元及加計法定遲延利息之判決，為無理由，應予駁回。本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊、防禦方法，經本院逐一審酌後，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。

十二、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。