98年度重訴字第400號｜民事：減少買賣價金等｜裁判日期：101 年 02 月 21 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第400號原　　　告　蘇今治簡豪泰新三榮投資股份有限公司上　一　人法定代理人　余榮輝原　　　告　魏振財共　　　同訴訟代理人　蔡炳楠律師周燦雄律師上　一　人複　代理人　蔡德倫律師被　　　告　廣春成建設股份有限公司樓法定代理人　王鼎然訴訟代理人　繆璁律師複　代理人　王紀東上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於中華民國101 年2 月3 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告蘇今治新臺幣壹拾陸萬柒仟柒佰伍拾柒元、原告簡豪泰新臺幣貳拾壹萬叁仟伍佰陸拾陸元、原告新三榮投資股份有限公司新臺幣貳拾壹萬陸仟叁佰陸拾貳元，及均自民國九十八年十月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告蘇今治、簡豪泰、新三榮投資股份有限公司其餘之訴，及原告魏振財之訴駁回。訴訟費用由原告蘇今治負擔百分之二十、原告簡豪泰負擔百分之二十五、原告新三榮投資股份有限公司百分之二十三，原告魏振財負擔百分之三十一，餘由被告負擔。本判決第一項於原告蘇今治、簡豪泰、新三榮投資股份有限公司依序以新臺幣伍萬陸仟元、柒萬貳仟元、柒萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告如依序以新臺幣壹拾陸萬柒仟柒佰伍拾柒元、貳拾壹萬叁仟伍佰陸拾陸元、貳拾壹萬陸仟叁佰陸拾貳元為原告蘇今治、簡豪泰、新三榮投資股份有限公司預供擔保，得免為假執行。原告蘇今治、簡豪泰、新三榮投資股份有限公司其餘假執行之聲請，及原告魏振財假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠原告分別於民國96年及98年，向被告購買其於新北市○○區○○段2 小段98地號土地上所興建之「春城大砌」（下稱春城大砌公寓大廈）D1棟、D2棟、E3棟、E7棟（均為1 樓）供店舖使用之房屋，其中登記為公共設施之廊道部分（即建號6776號），D1棟、D2棟、E3棟各持分萬分之772 （面積各為26.82 平方公尺，即8.11坪）、E7棟持分萬分之839 （面積29.15 平方公尺，即8.82坪），依「房屋預定買賣契約書」附件（一）「特約條款及分管契約書」有關「約定專有部分」3.之約定：「購買D 、E 、F 、G 棟店舖之所有權人，其前側登記為廊道之空間（面積由上列店舖所有權人持分所有），經全部所有權人合意並協議約定由各購買人按其座落位置管理使用」。按上開廊道既約定為專用，且約定由各購買人按其座落位置管理使用，則在此約定之下，原告自得為排他之使用。詎原告欲規劃使用時，卻遭管理委員會阻攔，致完全不能使用，在此情形下，原告以與主建物同價（即每坪50萬元）購買既不能管理（按係管理委會會管理），又不能使用之廊道，顯然有失公平，亦有減少契約預定效用之瑕疵。㈡又由於被告興建房屋時，設計不當，致不得不於施工中變更冷氣機主機之安裝位置，因此造成店舖面寬縮減，且因安裝位置空間深度不足，至主機安放後無法關門，E7棟部分則因主機位置未依約施作，致占用公共區域空間，有被排除之疑慮。尤甚者，乃熱氣無法適當排放，對過往客戶造成困擾，嚴重影響彼等光顧之意願，對於原告之營業損失，實難以計算，勢必減損房屋交易價格。㈢再者，被告對瓦斯管線之施設，未注意外觀之和諧性，選擇較為隱蔽之處所，致管線突出，影響觀瞻至鉅，且管線板手置於人人隨處可動之處，形成被縱火之危險區域，有礙公共安全，對住戶之生命財產造成重大之威脅，亦影響消費者入內消費之意願，不僅營業受損，亦將使房屋交易價格銳減，原告損失不可謂不大。㈣茲就本件所涉請求權基礎分述如下： ⒈基於無效法律行為所生之損害賠償請求權：被告明知上開「廊道」，依公寓大廈管理條例第7 條規定不得約定專用，卻於「房屋預訂買賣契約書」附件（一）「特約條款及分管契約書」有關「約定專用部分」3. 約定為專用，顯然有違民法第71條規定，應依同法第113 條規定負損害賠償之責任，且因上開「房屋預訂買賣契約書」乃定型化契約，其「約定專用」，使買受人負擔與主建物等價之價款，對身為消費者之原告而言，顯然有失公平，依消費者保護法第12條規定，亦應歸於無效，依民法第113 條規定，亦應負損害賠償之責任。其損害額則與附表所載減少價金之金額相同。 ⒉基於物之瑕疵擔保所生之減少價金請求權：上開「廊道」部分，既不能依「約定專用」之目的使用，顯有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；且被告冷氣室外機安裝位置之設計及瓦斯管線之施設有如上㈡、㈢所述之瑕疵，原告得依民法第359 條規定請求減少價金，其應減少之價金數額，詳如附表所載。 ⒊基於不完全給付所生之損害賠償請求權：被告所出售之上開房屋既有如上之顯著瑕疵，則依民法第227 條規定及最高法院86年度台上字第2818判決意旨，被告自應負擔不完全給付所生之損害賠償責任。至於其損害賠償金額之計算，則與減少價金之請求同。 ⒋基於消費者保護法所生之損害賠償請求權：本件房屋冷氣機主機安裝位置之設計及瓦斯管線之施設，均未符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，致生損害於身為消費者之原告，依消費者保護法第7 條第1 項、第3 項、同條例施行細則第4 條、第5 條第2 款之規定，應負賠償責任。至其賠償之金額與減少價金之數額同。㈤併為聲明：被告應給付原告蘇今治新臺幣（下同）10,776,700元，原告簡豪泰13,322,400元，原告新三榮投資股份有限公司（下稱新三榮公司）12,770,600元，原告魏振財16,351,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週利率百分之5 計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則抗辯：㈠原告等人與被告間所買賣之標的為「春城大砌」之「一樓店鋪」，其價值自不得與其他樓層相提並論，且依兩造間之房屋預訂買賣契約書所載，係為總價買賣，並無每坪多少錢之約定，是原告起訴有關上述公設每坪50萬元之主張，純係原告自行以其有利之方式所編算，與事實不符。㈡本件房屋預定買賣契約書第1 條「買賣不動產標示及面積」，第3 項「面積計算」之第2 款「小公共面積」之第3 點明載「D 、E 、F 、G 棟1 樓登記為廊道之面積由其各戶店鋪分攤持有，各戶持分面積計算乃按（當戶店鋪所有廊道面積）占（D 、E 、F 、G 棟全部店鋪之廊道面積）之比例計算。」且使照竣工圖書上載明為「廊道」者，依法須計入總樓地板面積之容積計算，被告如不將其登記為各戶店鋪分攤持有，則本件不動產買賣豈非出現出賣標的與移轉登記標的不符之情形？更且，一樓D 、E 、F 、G 棟店鋪前廊道，在使用執照副本之公寓大廈規約裡之附圖，已標示為專有部分，是以依約或依法，有關廊道產權登記，被告並無不完全給付或瑕疵給付可言，至於靠C2一樓之廊道，因其緊接C 棟之樓梯（電梯）間緊急逃生出口，其主要功能為提供全體住戶於緊急逃生之需要時所設置，因此自應由社區全體住戶分攤持有。㈢本件店鋪位置、公設位置及廊道設置與冷氣位置等（含其位置與大小比例等），均於買賣合約之附圖中，由該圖說可大致看出一樓店鋪之設計其室內面積、公設面積及廊道面積與冷氣之位置，原告等誣指為買賣瑕疵，顯與事實不符。至於冷氣安裝一事，經現場查看發現，應係住戶安裝不當，主機過度外移及自行加裝超大尺寸（深度約15.5CM）之排氣罩所致。再原告等人另主張有關瓦斯管線之施設，影響觀瞻一事，經查，瓦斯管線均由瓦斯公司依完工後之建築物實況，自行評估安全等問題後，進行施設工程，被告實無置啄餘地，原告等人以此主張被告應負瑕疵賠償責任，亦有誤會。㈣本件建築基地座落於新北市三峽區台北大學新興社區範圍內，據當地佐近類似建築開發個案以觀，於一樓店鋪之設計，都有類似騎樓性質之廊道設計，其或以「廊道」為名，或以「陽台」為名，亦或以「廊道＋陽台」為名，因該地屬新興開發社區，一般建設公司於開發興建新建案之時，均會參考當地所形成之人文風格與地方特性，期以營造總體社區風格之居住環境，今擇以本建案佐近其他建設公司所興建完成之個案，計有「大學風呂」建案、「大學哈佛」建案、「大學耶魯」建案、「大學劍橋」建案及本件「春城大砌」建案，經調閱各該建案之一樓店鋪所有權登記謄本，經統計後發現其他建設公司所推出之「大學風呂」、「大學哈佛」、「大學耶魯」、「大學劍橋」等建案，其含廊道或所謂陽台等其合計公設比平均約在「49.5」以上，而本建案一樓店鋪其公設比平均約在「47.5」左右，足證原告之主張與事實不符。㈤併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件原告蘇今治、簡豪泰、新三榮公司、魏振財分別於96年、98年間向被告購買春城大砌公寓大廈D1棟、D2棟、E3棟、E7棟之1 樓房屋（門牌號碼分別為新北市○○市○○路200 號、202 號、208 號、216 號，下稱系爭D1棟、D2棟、E3棟、E7棟店舖），其中登記為廊道部分（即建號6776號），D1棟、D2棟、E3棟各持分萬分之772 （面積各為26.82 平方公尺，即8.11坪）、E7棟持分萬分之839 （面積29.15 平方公尺，即8.82坪），上開房屋已先後於98年4 、5 月間辦理移轉登記，並交付原告之事實，有房屋預定買賣契約書及建物登記謄本等件影本在卷可稽（見本院卷一第8 至91頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。四、原告主張系爭D1棟、D2棟、E3棟、E7棟店舖之廊道（下稱系爭廊道）部分，依「房屋預定買賣契約書」附件（一）「特約條款及分管契約書」有關「約定專有部分」3.之約定，原告得為排他之使用，惟原告欲規劃使用時，卻遭管理委員會阻攔，致完全不能使用，而有減少契約預定效用之瑕疵；又因被告興建房屋時，設計不當，於施工中變更冷氣機主機之安裝位置，造成店舖面寬縮減、安裝位置空間深度不足，致主機安放後無法關門，E7棟部分主機位置未依約施作，致占用公共區域空間，有被排除之疑慮，另熱氣無法適當排放，嚴重影響客戶光顧之意願，造成原告營業損失，勢必減損房屋交易價格；再者，被告對瓦斯管線之施設，未選擇較為隱蔽處所，致管線突出，影響觀瞻，且管線板手置於隨處可動之處，有礙公共安全，亦影響消費者入內消費之意願，使營業受損，亦將使房屋交易價格銳減，其得基於無效法律行為所生之損害賠償請求權、物之瑕疵擔保所生之減少價金請求權、不完全給付所生之損害賠償請求權及消費者保護法所生之損害賠償請求權，請求被告給付如其聲明所示等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭廊道是否不能約定專用？㈡被告就冷氣主機之安裝位置是否設計不當而有瑕疵？㈢被告就瓦斯管繳之設置是否不當而有瑕疵？五、關於系爭廊道是否不能約定專用部分：㈠按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄，公寓大廈管理條例第7 條第2 款定有明文。依此規定，本件系爭D1棟、D2棟、E3棟、E7棟店舖之廊道是否得約定為專用部分，自應審查其是否為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳。㈡經查，新北市政府工務局雖於98年10年6 日以北工使字第0980789402號函復原告蘇今治，表示新北市○○區○○路200 號1 樓店鋪前廊道（按即系爭D1棟之廊道）為「共用部分」，其使用應依該建築執照建築配置計劃（實質規劃）所載：「本案採東西向配置，一層主要為社區公共設施及商業空間，二層以上均為住宅空間，配置上則利用建築量體圍塑北側之社區庭園，並設置一迴廊來間接區隔公共及社區私有之空間，除能明確界定公／私空間外，同時又能創造良好之公共人行空間，使迴廊─庭園─公共設施能完美結合，以期能創造出更良好之生活環境。」為之，不得擅自變更或約定專用等語，有上開函文影本在卷可證（見本院卷一第243 頁），原告乃據以主張系爭廊道性質上為「連通數個專用部分之走廊」，不得作為約定專用云云。惟本院依新北市樹林地政事務所檢送之98樹使字第012 號使用執照副本通知書（內附「標的物件之圖說」中之「壹層平面圖」）（見本院卷二第47至67頁），向內政部營建署函查系爭廊道性質，該署函復：……本案所稱「廊道」如具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，自得標示專用部分。本案涉及發照事實認定，宜洽當地主管機關等語，亦有內政部營建署99年5 月28日營署建管字第0990033793號函在卷可稽（見本院卷二第181 頁），本院乃依上開函旨再向主管機關即新北市政府工務局函查，據該局函復稱：……二、查內政部96年11月8 日內授營建管字第0960807061號函：「一、按『公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。』為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第56條第1 項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢附文件之一，非主管建築機關審查項目。二、另按條例第23條第2 項第1 款規定：『規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。』，且依條例第56條第2 項規定，『規約草約』經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為『規約』，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於『規約草約』載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。」，合先敘明。三、據貴院檢附本府98年1 月10日北府施字第0970967175號函所檢送使用執照副本通知書（98樹使字第012 號使用執照）內所附「標的物件之圖說」中之「壹樓平面圖」，系爭編號「店D1」、「店D2」、「店D3」、「店E3」、「店E5」、「店E6」、「店D7」等七戶壹樓店舖前之「廊道」著色黃色（附註為專有部分）……等語，此亦有新北市政府工務局99年7 月1 日北工使字第0990538768號函在卷可憑（見本院卷二第248 頁），顯然上開新北市政府工務局99年7 月1 日之函示與前揭同局98年10年6 日北工使字第0980789402號函復原告蘇今治之內容有所不符。本院乃復依被告之聲請函請新北市政府工務局本於權責釋疑後，該局函始復稱：……三、有關系爭「廊道」（「店Dl（門牌壹北縣樹林市○○路 200 號）」、「店D2（門牌臺北縣樹林市○○路202 號）」、「店D3（門牌臺北縣樹林市○○路206 號）」、「店E3（門牌臺北縣樹林市○○路208 號）」、「店E5（門牌臺北縣樹林市○○路210 號）」、「店E6（門牌臺北縣樹林市○○路212 號）」、「店E7（門牌臺北縣樹林市○○路216 號）」），究為「專有部分」抑或「共用部分」？以及有關本局98 年10 月6 日北工使字第0980789402號函與99年7 月1 日北工使字第0990538768號函意旨不符原因，本局回復如下：（一）依據本案起造人於申請本府95年4 月7 日核准之95樹建字第273 號建造執照，所附切結書（如附件一）及檢附「住戶規約草約」之「專有部分、共用部分詳細圖說」中「壹層平面園（如附件二），系爭廊道係著紅色，屬於「專有部分」；另本府95年12月27日核准之95樹建字第273 號變更設計，所附切結書（如附件三）及檢附「住戶規約草約」之「專有部份、共用部分詳細圖說」中「壹層平面圖說（如附件四），系爭廊道係著綠色，屬於「共用部分」；故本局98年10 月6日北工使字第0980789402號函說明系爭廊道屬於「共用部分」。（二）惟經貴院檢附本府98年1 月10日北府施字第0970967175號函所檢送之使用執照副本通知書（98樹使字第012 號使用執照）內所附「標的物件之圖說」中之「壹層平面圖」，系爭編號「店Dl」、「店D2」、「店D3」、「店E3 」、「店E5」、「店E6」、「店E7」等七戶之壹樓店鋪前「廊道」係著黃色（附註為專有部分），故本局99年7 月1 日北工使字第0990538768號函回復系爭廊道應屬於「專有部分」。四、有關大院函囑查系爭「廊道」目前係以「專有都分」，約定為專用有無違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款規定乙項，本局回復如下：查該「廊道」非法令所必設，且依設計圖說，該「廊道」亦非供全體或部分區分所有權人必要之通行。故該「廊道」若為「約定專用」，本局認為尚不違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款之規定。惟該「廊道」必須依核准圖說之「廊道」用途正常使用之，並不得設置任何柵欄、隔間等有違「廊道」正常使用之障礙物等語，亦有新北市政府工務局99年12月15日北工使字第0991001427號函在卷可考（見本院卷三第154 至157 頁），可見新北市政府工務局已澄清前函之誤會，並明確表示系爭廊道約定專用並不違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款之規定。另參酌證人即春城大砌建案之建築師陳明偉於本院言詞辯論時證稱：「（問：春城大砌大樓建築是否為你所設計？）是的。（提示卷一136 頁一樓平面圖予證人並告以要旨，問：D1、D2、D3 、E3 、E5、E6、E7等店舖前面的廊道，究竟設計為專有部分或共用部分？）當初設計是專有部分，根據公寓大廈管理委員會所附的圖說，因為是標示黃色，故是屬於專有部分。（問：設計廊道的目的為何？）此案是屬於台北大學特定區的範圍內，所以要經過都市計畫審議委員會的審議，專家認為說要留廊道。主要是認為這部分是商業區，所以要退縮當廊道可以遮風雨等。（問：設計廊道是根據什麼法規？）沒有法規依據，是根據專家學者所要求。（問：既然是設計為專有部分，為何登記為共用部分？）這部分是屬於代書所登記的。（問：據你瞭解，一般法規規定，通常設計廊道的使用目的為何？）騎樓有，但廊道在建築法裡定義較模糊，並無相關規定。（提示被告今日庭呈陳報狀之附件一、附件二並告以要旨，問：兩個圖說有關店舖前騎樓的著色有所不同，其原因何在？）應以最後使造竣工圖的圖說（附件一）為準。附件二是第一次變更設計後的圖說，當時是我們小姐顏色上錯了。（問：錯誤部分後來到工務局有無作變更？）這些圖說只是備查的，後來的變更及竣工都是正確的。（問：退縮廊道的目的為何？）台北大學有三塊非常大的商業區，專家學者認為可以提供一個無遮掩的空間。…（問：你設計時就知道有使用目的，仍舊設計為專有部分？）是的等語（見本院卷三第27至28頁），顯見系爭廊道在建築設計上屬於春城大砌公寓大廈之「專有部分」，且並非「連通數個專用部分之走廊」，其「約定專用」並未違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款之規定，灼然甚明。㈢次查，系爭廊道於辦理建物所有權登記時固係登記為「共有部分」（參見前揭建物登記謄本），而與當初設計之「專有部分」不符，然證人即春城大砌建案之代書李美儀於本院言詞辯論時到庭證稱：「（提示卷一136 頁一樓平面圖並告以要旨，問：D1、D2、D3、E3、E5、E6、E7等店舖前面的廊道，依98訴使字第012 號使用執照竣工圖說的標示，得否向地政機關辦理產權登記為專有部分？）可以。（問：為何本案是以共用部分申請登記？）本案在96年出銷售之前，是針對可銷售的面積作規劃。因為假如當初以專有部分作登記的話，承購戶的室內面積就會變大，所分擔的公設也會變大，所以為了承購戶的利益，才登記為共用部分。（問：實際上設計是專有部分與登記是共用部分，是否違法？）不會，因為我們登記的範圍是根據實際使用。原則上已經登記為共用部分，還是可以根據全體共有人的同意去變更登記等語（見本院卷三第28頁反面至第29頁），且本院函查有關新北市○○區○○路200 號、202 號、206 號、208 號、210 號、212 號、216 號1 樓店鋪前廊道，設計為「專有部分」，得否於建物所有權第一次登記時，登記為「共有部分」結果，新北市政府樹林地政事務所函復本院稱：……二、依公寓大廈管理條例第3 條規定：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者為「約定共用部分」，另依土地登記規則第81條規定：「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」準此，區分所有權建物其專有部分之一部分，可因實際使用與事實需要，依權利人或起造人間之共同協議約定為共同使用，亦即如其非屬法定之共同使用部分，但因實際使用上與整棟建築物有不可分之關係，可依協議定為共同使用部分。是以所詢有關廊道如設計為專有部分，自得約定供共同使用，並由區分所有權人依實際需要及使用情形申請登記為共用部分。三、經查旨揭建物之廊道依當事人所附之圖說係標示為專有部分，惟經起造人檢附切結書切結為共同使用部分，並與其他3 戶（新北市○○區○○路236 號、238 號、242 號）建物之廊道合併測繪編列建號，並登記為旨揭門牌與前述3 戶等10戶之共同使用部分，其應可視為「約定共同部分」，本所乃據以核發測量成果圖並准予辦理登記等語，亦有新北市樹林地政事務所99年11月23日北縣樹地登字第0990016472號函在卷可憑（見本院卷三第93至94頁），可見系爭廊道於辦理建築物登記時登記為「共有部分」，亦無任何違法之處。㈣復查，本件房屋預定買賣契約書第1 條第3 項「面積計算」第2 款「小公共面積」之第⑶項約定：「D 、E 、F 、G 棟1 樓登記為廊道之面積由其各戶店鋪分攤持有，各戶持分面積計算乃按（當戶店鋪所有廊道面積）占（D 、E 、F 、G 棟全部店鋪之廊道面積）之比例計算。」附件（一）「特約條款及分管契約書」第6 條「約定專有部分」第3 項亦約定：「購買D 、E 、F 、G 棟店舖之所有權人，其前側登記為廊道之空間（面積由上列店舖所有權人持分所有），經全部所有權人合意並協議約定由各購買人按其座落位置管理使用」，並註明「下列約定專用部分之管理使用不得違反相關法令及住戶規約之規定」等語（參見本院卷一第8 至83頁），顯見原告於購買各該1 樓店鋪時已知系爭廊道將來辦理建物登記時登記為購買店鋪之所有權人所共有（即俗稱之「小公」，且屬「約定專有部分」，其管理使用有一定之限制，不得違反相關法令及住戶規約之規定無疑。另春城大砌公寓大廈於98年6 月20日施行之住戶規約，其第2 條第6 項第3 款後段亦約定：「一樓部分有廊道之戶別約定由其區分所有權人按其座落位置管理使用」（見本院卷一第237 至242 頁），可知春城大砌社區全體區分所有權人亦未以規約限制系爭廊道得由購買1 樓店鋪之所有權人得管理使用至明，是原告主張其等欲規劃使用系爭廊道時，遭管理委員會阻攔，致完全不能使用云云，核與事實不符。再者，「廊道」必須依核准圖說之「廊道」用途正常使用之，並不得設置任何柵欄、隔間等有違「廊道」正常使用之障礙物（參見前述新北市政府工務局99年12月15日北工使字第0991001427號函釋所載），因此，倘原告為違反「廊道」正常使用用途而為規劃使用，春城大砌社區管理委員會予以阻攔，自屬正當，尚難以此而認被告所出售之各該店鋪之系爭廊道有不能使用之瑕疵存在。㈤再查，依本件房屋預定買賣契約書第2 條「本買賣契約總價及付款約定」，其第1 項係記載：「本買賣標地總價款計新台幣－佰－拾－萬－仟元整。（上述價款內含汽車停車位價款計新台幣－佰－拾－萬元整）本價款內含營業稅，買方之付款憑證依賣方開立之發票為憑。」等語（參見本院卷一第8 至83頁），足知兩造間就本件各該1 樓店鋪買賣之價金，係就建物整體而為約定，並未區○○○○道與主建物而為不同價金之約定，故原告主張本件房屋預定買賣契約係定型化契約，對消費者之原告顯失公平，依消費者保護法第12條規定，應歸於無效云云，亦非可採。㈥綜上，系爭廊道之約定專用，並未違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款之規定，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且本件房屋預定買賣契約有關系爭廊道之約定專用復無對原告有顯失公平，而依消費者保護法第12條規定應為無效之情形，則此部分原告依無效法律行為所生之損害賠償請求權、物之瑕疵擔保所生之減少價金請求權及不完全給付所生之損害賠償請求權，請求被告給付原告蘇今治、簡豪泰、新三榮公司各3,083,000 元、原告魏振財3,350,800 元（見附表所載），於法無據，不應准許。六、關於被告就冷氣主機安裝位置是否設計不當而有瑕疵部分：㈠原告主張：被告興建房屋時，因設計不當，於施工中變更冷氣機主機之安裝位置，造成店舖面寬縮減、安裝位置空間深度不足，致主機安放後無法關門，E7棟部分主機位置未依約施作一節，為被告所否認，並抗辯：依買賣合約之附圖，可大致看出一樓店鋪之設計與冷氣之位置，並無瑕疵，且經現場查看發現，應係住戶安裝冷氣不當，使主機過度外移及自行加裝超大尺寸（深度約15.5CM）之排氣罩所致等語。㈡查本院依原告之聲請，囑託臺北市建築師公會鑑定「⒈新北市○○區○○段2 小段98地號上興建之春城大砌D1、D2、E3、E7一樓店舖冷氣孔並未置於店鋪門口上方，而是放置於旁邊，導致店面門口減縮，且熱風吹向行人，是否合於通常設計？類似一樓高度之建案有無相同設計？（按依起訴狀所載，原告主張E7一樓冷氣孔主機位置未依約施作，如屬實，請查明一併鑑定）⒉上開缺點（店面門口減縮、熱風吹向行人）是否有任何替代方案可以修正？⒊上開冷氣孔設計如不合於通常設計，則對於系爭D1、D2、E3、E7一樓店鋪之交易價值有無減損？如有減損，其各戶減損之價額為何？」後，該公會之鑑定分析及研判與鑑定結果認為：⒈本鑑定標的物使用執照一層平面圖顯示，因Dl後側緊鄰梯廳、D2後側緊鄰健身房、E3後側緊鄰健身房、E7後側緊鄰兒童遊戲室，無空間設置空調主機位置，只有店面門口廊道一側可與外氣相通散熱，乃本案平面規劃之限制條件下必然結果。通常設計店鋪時，除非受限於建物空間配置，會盡量考量主機散熱位置，避免熱風吹及行人，較少設計於如本案可能發生爭議之位置。此觀之原規劃：建築執照圖一層平面圖並無店面門口減縮之設計，且第一次設計變更仍維持並無店面門口減縮之設計，均可顯示被告自認原規劃方案─將主機置於店面上方之設計─較為合理，亦才可通過都市設計審議。⒉本鑑定標的物店面開口，自外側廊道天花板至室內地板淨高320cm ，觀之類似一樓高度建物之店面，若其建物二側面及後側均非外牆，而無法直接與外氣交換散熱，此時，設計上為免空調主機影響門面高度與寬度，而通常會採下列幾種方式設計因應：⑴將空調主機置於外廊道；⑵空調主機置於相類似本鑑定標的物之店面一側；⑶空調主機置於外牆樑側；⑷以實牆佔用店門之一側，影響其店面寬度。⒊⑴E7該戶一樓空調主機位置，試以買賣合約中一層平面圖之E7該戶右下角主機位置判讀。經比對E7該戶合約文件，其附件6 平面圖之空調位置，外牆非以單線粗黑實線，而以輕線雙線表示，且凹入室內，表示空調主機設計方式如同其他三戶之設計。但E7該戶之主機位置於D2合約文件中，附件6 平面圖卻顯示外牆為單線粗黑實線，無凹入室內, 二者之間記載不一。⑵住戶提供之都市設計審議報告書P.30之綠化面積計算圖，於第二次變更設計時，E7該戶一樓空調主機位置仍顯示於平面圖右下角之外牆外側設置有二個空調主機，外牆無凹入室內。⑶E7該戶一樓空調主機位置，於都市設計審議報告書之記載與Dl、D2、E3 等三戶合約文件均為實線外牆外，但E7該戶合約文件中則為凹入，二者之間記載不符。⑷現場施作位置，則與E7該戶合約文件及都市設計審議報告書綠化面積計算圖等顯示之位置不相符合，故E7一樓空調主機位置未依E7該戶合約文件內容施作。⒋⑴鑑定標的物216 號（E7）店鋪之交易價值無減損：E7以鐵製空調主機外保護罩置於店門側面廊之天花板下方，與通常設計無違，實不影響該住戶商業使用門面之高度與寬度，不涉及店鋪之交易價值減損。⑵D1、D2、E3店鋪之交易價值減損，試算如下：鑑定標的物於建物及土地登記簿謄本顯示，Dl、D2、E3於民國98年間登記，以買賣方式取得所有權，鑑定標的物為鋼筋混凝土造，其最高折舊年數為60年，評估房屋交易減損價格之影響方案：A.評估方案一：(A) 價格評估方法之選定：本次估價作業，係以比較法作為評估方法。比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析、調整等以推算勘估標的價格之方法。……(K) 估算減損之交易價格為：減價因素概可分為物理因素、功能因素、經濟因素等三者，其中設計元素為造成功能方面減價因素之一，亦即影響建築物價格之因素，可包含建築物之高度、設計與利用狀態等（參考「不動產估價」，林英彥編著）。而鑑定標的物座落街廓及大義路對側建物亦均少見與鑑定標的物類似之設計，自鑑定標的物同街廓內周邊鄰近大樓相同功能之大樓店鋪做比較，因其一樓樓層高度較高，例如遠雄京都之室內淨高約568cm ，遠雄碧連天之室內淨高約575cm ，建築物設計上，多係留上方空間以預留空調主機安裝位置，使其下方店鋪面寬接近室內可開口寬度。復參考徵詢相關業界如建築師、不動產經紀人等意見，整體客觀判斷，外觀開口影響店面整體價值之比例係數為4 % ，故200 號之減損交易價格：19,666,200.00 ×0.2183×0.04＝171,733.0 元，202 號之減損交易價格：25,036,500.00 ×21.83%×0.04＝218, 628.0 元，208 號之減損交易價格：25,364,200.00 ×21.8 3%×0.04＝221,490.0 元。B.評估方案二：……若將空調主機及圍束之實牆移除，使店面開口增加，而空調主機移至外側柱邊，以鋁百頁之框架包覆，以減少對大樓外觀之影響，相關工程經費可視為減損之交易價格，其鑑定標的物200 、202 、208 號等，各戶計算所需費用為167,757.0 元。⑶交易價值減損之試算價格的調整及估價額的決定：A.系爭D1、D2、E3各戶估算價格係以正常價格為前提，採市價比較法，並符合在公開的市場完成交易產品、具備市場性有意願的買者與賣者、在適當的時間完成之交易、在適當的時間完成標的之交付、正常合理的付款方式為前提下，在依據蒐集資料及原價法積算加以檢討，可以認為積算價格是利用信賴度高之資料計算後的結果。B.因方案二為改善系爭爭點而實際施工之工事費用，較為客觀妥當，然因系爭Dl、D2、E3各戶空調設置之外牆物理條件一致，有未能反應方案一斟酌比準價格之優點，乃重視方案二，並參考各戶估算價格之均衡，決定：200 號（D1）之減損交易價格：167,757.0 ×1.0 ×＝ 167,757.0 元，202 號（D2）之減損交易價格：167,757.0 ×（218628/171733 ）＝213,566.0 元，208 號（E3）之減損交易價格：167,757.0 ×（221490/171733 ）＝216,362. 0 元，此有臺北市建築師公會100 年12月15日（100 ）鑑字第2715號鑑定報告書在卷可證，可見本件Dl、D2、E3店鋪即原告蘇今治、簡豪泰、新三榮公司所購買之房屋因有冷氣主機安裝位置設計不當之瑕疵，而依序減少交易價格167,757 元、213,566 元、216,362 元；另原告魏振財所購之E7店鋪冷氣主機位置雖未依合約內容施作，但因已以鐵製空調主機外保護罩置於店門側面廊之天花板下方，與通常設計無違，不影響該住戶商業使用門面之高度與寬度，其交易價值並無減損，應屬無疑。是以，此部分原告基於物之瑕疵擔保所生之減少價金請求權及不完全給付所生之損害賠償請求權，請求被告給付原告蘇今治5,693,800 元（即：3,341,00 0 ＋2,352,800 ＝5,693,800 ）、原告簡豪泰8,239,400 元（即：4,834,700 ＋3,404,700 ＝8,239,400 ）、原告新三榮公司8,187,600 元（即：4,804,300 ＋ 3,383,300 ＝8,18 7,600）、原告魏振財11,500,800元（即：4,200,000 ＋7, 300,800＝11,500,800）（見附表所載），於原告蘇今治、簡豪泰、新三榮公司分別為上開金額之請求範圍內，核屬正當，應予准許；逾此範圍之請求及原告魏振財之請求，則於法無據，不能准許。七、關於被告就瓦斯管繳之設置是否不當而有瑕疵部分：原告再主張：被告對於瓦斯管線之施設，未選擇較為隱蔽處所，致管線突出，影響觀瞻，且管線板手置於隨處可動之處，有礙公共安全，亦影響消費者入內消費之意願，使營業受損，亦有使房屋交易價格減損云云，固據提出照片為證（見本院卷一第93頁）。然有關瓦斯管線之設計部分，亦經臺北市建築師公會鑑定，其鑑定分析與研判與鑑定結果認為：⒈有關：「本件建物設計一樓無預留瓦斯管線，是否合於建築法令與通常設計？」：⑴經查「建築技術規則」有關燃氣設備與天然氣事業法等相關法令，並無規範建物設計一樓必須預留瓦斯管線。⑵鑑定標的物位於欣泰石油氣股份有限公司之經營區域，其包括樹林、三峽等九個鄉鎮市地區，觀之當時有效之「煤氣事業管理規則」及「欣泰石油氣股份有限公司瓦斯供應營業規程」有關之條文，均無規範建物設計一樓店鋪必須預留瓦斯管線。⑶預留瓦斯管線視個案設計目的而異，使用執照一層平面圖顯示，廊道相鄰各戶後側均緊鄰公共設施，本案設計顯示不留設排廢氣空間，正面外觀亦無留設。通常設計上如店鋪有需求時，即可依約請賣方代為辦理配管，或向石油氣公司申請。復參考鄰近建物如比較標的二及比較標的三，一樓店鋪均無設置瓦斯管線。⑷綜上，建物設計一樓無預留瓦斯管線尚符建築法令與通管設計。⒉有關：「有無相同之建築設計？」：⑴一樓店鋪若無熱源需求，除有例如餐廳等特定需求者外，建商因考慮商業坪效，多無預留瓦斯管線，而有提供熱源之必要。⑵參考鄰近建物如比較標的二及比較標的三，一樓店鋪均無設置瓦斯管線，此與鑑定標的物之設計相同。⒊有關：「本件建物瓦斯管線配置外露而久缺包覆，鄰近建案卻未如此設計，則系爭瓦斯管線是否合乎建築法令與設計專業？」⑴:「建築技術規則設備篇」有關燃氣設備與天然氣事業法、當時有效之「煤氣事業管理規則」及「欣泰石油氣股份有限公司瓦斯供應營業規程」等相關法令條文，並無規範錶前之瓦斯管線包覆標準。⑵經詢中華民國公用瓦斯事業協會，本鑑定標的物之瓦斯管線並無違背設計專業。⑶參考其他建案於錶前之瓦斯立管，配置外露於道路旁者，亦無包覆。因該管路之錶前端，由石油氣公司負責維護，本鑑定標的物立管管路之表面已特別處理，有關包覆與否，為瓦斯公司設計專業之判斷。⑷本鑑定標的物之瓦斯管線設置，以常例判斷，尚符建築法令與設計專業。⒋有關：「如不合乎建築法令與設計專業，則對於系爭D1、D2、E3、E7一樓店鋪之交易價值有無減損？」：⑴本鑑定標的物之瓦斯設備設置，因無違反建築法令與設計專業，概無交易價值減損。⑵參考一般估價之個別因素，嫌惡設施多指瓦斯槽等設備（參考「不動產估價」，卓輝華著），而本鑑定標的物之遮斷閥、立管把手等瓦斯設備設置之影響，不若瓦斯槽之影響為嚴重。且Dl、D2、E3、E7一樓店鋪非直接面對該等瓦斯設備，且距離該等瓦斯設備達9 公尺以上，難認有明顯減損其價值。……⒌有關：「如有減損，其各戶減損之價額為何？」：系爭D1、D2、E3、E7一樓店鋪之交易價值無減損，故無價額等語（見前揭臺北市建築師公會鑑定報告書），故原告此部分主張並無依據，其等依物之瑕疵擔保所生之減少價金請求權、不完全給付所生之損害賠償請求權及消費者保護法所生之損害賠償請求權，請求被告給付原告蘇今治、簡豪泰各給付200 萬元、原告新三榮公司、魏振財各150 萬元（見附表所載），亦非有據，不應准許。八、綜上所述，原告蘇今治、簡豪泰、新三榮公司依序請求被告給付167,757 元、213,566 元、216,362 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月12日（見本院卷一第102 頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，其等逾上開金額及原告魏振財之請求，則無理由，應予駁回。九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告蘇今治、簡豪泰、新三榮公司勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其等假執行之聲請均失所附麗，應併予駁回。十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 101 年 2 月 21 日民事第一庭法官高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 101 年 2 月 21 日書記官黃瀅螢

臺灣新北地方法院98年度重訴字第400號

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