98年度重訴字第501號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：99 年 06 月 29 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第501號原　　　告　蘇千耀訴訟代理人　沈奕瑋律師被　　　告　寶德建設股份有限公司法定代理人　范乾進被　　　告　張高祥共　　　同訴訟代理人　高奕驤律師林小燕律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國99年6月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張： (一)原告於民國97年4月18日與被告寶德建設股份有限公司(下稱寶德建設)簽訂躍世紀預定房屋買賣合約書(下稱系爭房屋契約)，及與被告張高祥簽訂躍世紀土地預定買賣合約書(下稱系爭土地契約)，購買躍世紀社區A2棟13樓預售屋及其基地持分，即門牌號碼為臺北縣林口鄉○○○路○段191巷2號13樓之房屋(下稱系爭房屋)，及其基地持分即座落於臺北縣林口鄉○○段370地號土地應有部分64/10000(下稱系爭土地)。系爭房屋及土地之買賣價金各為新臺幣(下同)320萬元、482萬元，原告於97年6月3日付清買賣價金，被告寶德建設於97年6月間完工交屋過戶予原告，並於同年月8日簽立工程保固書，原告目前仍為系爭房地之所有權人。 (二)被告完工交屋後，原告即發現主臥室、浴室有漏水等諸多裝潢屋損瑕疵情形，並因同棟12樓反應屋內嚴重漏水進而發現樓板內有管線問題，經多次反應催促後，被告寶德建設雖於97年11月11日簽立保固修繕契約書，然寶德建設於解決12樓嚴重漏水問題後，隨即與12樓住戶解除契約，轉售他人，卻藉口拖延原告13樓之修繕工程，並對施工期間陸續發現之地磚冒油等磁磚癌情形置之不理。原告於98年4月8日向臺北縣政府消保官提出申訴，寶德建設就上述瑕疵雖不爭執，惟就修繕等事則未善意回應，且就磁磚癌部分，又屢次無法修繕完成，故不傾向再由被告修繕。 (三)原告於消保官協調過程中，曾向臺灣省土木技師公會申請鑑定系爭房屋，依該公會98年8月4日鑑定報告所示，系爭房屋入口右側處樓地板氣離子含量達0.508kg/m3，超過0.3kg/m3之新拌預拌混凝土國家標準(CNS3090)。依臺北縣政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點修正條文第9條「高氯離子建築物經鑑定符合下列情形之一者，得辦理拆除重建：...(二)混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/m3以上且混凝土抗壓強度平均值小於0.45f2c之樓層比二分之一以上者...」之規定，可知建築物中水溶性氯離子含量係屬判斷建築物結構安全強度，甚至是否需拆除重建之重要指標資料。系爭房屋為俗稱之海砂屋，有建築結構安全疑慮，無法繼續居住，不論主客觀上均有效用或價值減損之重大瑕疵。本件訴訟中另委託臺灣省建築師公會所為之鑑定報告，因建築師於採樣時，排除先前臺灣省土木技師公會採樣處及違建部分，而此二處係明顯有瑕疵之處，故即使臺灣省建築師公會之鑑定報告認無氯離子過量瑕疵情形，亦不足以證明上開訴訟前臺灣省土木技師公會之鑑定報告有誤。 (四)因系爭房屋有上揭重大瑕疵，故原告得依民法第354條、第 359條規定解除契約，亦得依民法第227條第1項準用給付不能之規定，依同法第256條規定解除契約。其於98年9月9日以國史館郵局第634號存證信函通知被告寶德建設解除契約，僅是重申解除契約意旨，若認於法不合，則以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。依系爭房屋契約第23條第1項及系爭土地契約第12條第1項，均約定系爭房屋契約與系爭土地契約「具有不可分之依存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任一契約之解除或撤銷，效力均及於兩契約全部」。其既已以系爭房屋有重大瑕疵解除系爭房屋契約，則解除契約之效力亦及於系爭土地契約。再依系爭房屋契約第23條第1項及系爭土地契約第12條第1項之約定，被告2人均對原告負全部給付之責，否則絕無可能約定「一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約」，亦不致約定「對任一契約之解除或撤銷，效力均及於兩契約全部」，故依民法第272條第1項「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務」之規定，被告2人應成立連帶債務關係，負回復原狀之義務，應連帶返還原告已支付之系爭房屋價金320萬元、系爭土地價金482萬元，及自給付時起之法定利息。 (五)又系爭房屋係包含裝潢之預售屋，簽立買賣契約時約定依照當時之裝潢工程進度之裝潢費用為63萬元，原告已於97年5 月30日與裝潢工程承包商簽訂裝潢工程合約書，並追加未完工部分工程，總計裝潢費用為78萬元，簽約同時並先支付已完成裝潢工程費用63萬元予承包商。且因辦理交屋及購買系爭房地等事宜，原告另行支出契稅代書費等雜費6萬8579元、交屋後原告為居住使用系爭房屋而陸續支出管理費3萬613元、電費5887元。以上因被告不完全給付致原告產生裝潢費、契約雜費、管理費、電費等損害共計73萬5079元(630000+68579+30613+5887=735079)，其受有此部分之損害，依民法第227條第2項請求被告賠償73萬5079元。 (六)爰先位聲明：(1)被告應連帶給付原告875萬5079元，及其中802萬元自97年6月3日起至清償日止，其他金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(2)願供擔保，請准宣告假執行。 (七)如認被告2人並非成立連帶債務關係，其解除契約後，仍得分別向被告寶德建設、張高祥請求各自返還系爭房屋買賣價金320萬元本息、土地買賣價金482萬元本息，並向被告寶德建設請求73萬5079元之損害賠償。為此，備位聲明：(1)被告寶德建設應給付原告393萬5079元，及其中320萬元自97年6月3日起至清償日止，其他金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(2)被告張高祥應給付原告482萬元，及自97年6月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(3) 願供擔保，請准宣告假執行。二、被告2人共同以： (一)原告主張系爭房屋有「屋損、磁磚癌、氯離子含量超過標準」等瑕疵，致有結構安全之虞不適合居住云云，並非實在。有關裝潢屋損部分，依原告所提出之維修紀錄表，其上所列項目多為油漆不均、掉漆、清潔、刮傷及排水管漏水等項目，難以稱之為「屋損」，亦不致影響房屋「結構」安全。且被告寶德建設亦已維修完畢，此參原告提出之維修紀錄表有系爭房屋住戶簽名可證，故此部分瑕疵並不存在。 (二)關於原告所指磁磚癌部分，該磁磚癌現象可經修繕而加以補正，原告一再拒絕讓被告進入檢視修繕，寶德建設於98年3 月20日發予原告之律師函及存證信函表達修繕之意願，然原告仍拒絕修繕。何況依原告所提出臺灣省土木技師公會進行之「地磚冒油安全鑑定報告書」第4頁第十點「鑑定結論」所載，該磁磚癌之情形不致影響系爭房屋結構安全，故原告執此磁磚癌主張解除契約並無理由。 (三)原告於訴訟前委請臺灣省土木技師公會，就系爭房屋所為氯離子含量檢測，係原告自行採樣，其採樣是否確實，容有疑義，是否為鑽心試體，亦未說明，自難以該鑑定報告即謂系爭房屋氯離子含量過高。其次，依該土木技師公會鑑定報告所示，三件試體樣品僅有一件氯離子含量超過0.3kg/m3，且試體位置係在「入口右側處樓地板」處，此係完工後交屋前之清潔工程中，含氯及其化合物之清潔劑滲入樓地板致表層混凝土檢驗出含有較高之氯離子，不可因此即謂系爭房屋氯離子含量過高而影響結構安全。況該鑑定報告所載之取樣位置，三件均在系爭房屋入口處，並無對「樑」加以取樣之試體，足見其採樣位置確實分佈不均。又系爭房屋是否因瑕疵重大而達不堪居住之程度，並非以氯離子含量一項為標準，尚須就鋼筋腐蝕率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度及混凝土中性化程度等項目綜合判斷始能認定。此外尚應審酌該情形可否經由補強及防蝕處理等方法修復之，該土木技師公會鑑定報告僅就氯離子含量為鑑定，其餘項目並未檢測，亦未鑑定系爭房屋是否安全堪虞而不適宜居住，故原告執該鑑定報告主張系爭房屋有結構安全之疑慮而不適合居住使用云云，顯屬無稽，無足採信。 (四)被告於98年8月13日曾委請承優營造有限公司(下稱承優公司) 就系爭房屋進行鑽心取樣，並送請臺灣檢驗科技股份有限公司進行鑑定，其試驗報告指出：「試體之抗壓強度為303kgf/cm3，遠較設計強度「245kgf/cm3」為高，氯離子含量為0.149kg/m3，亦較CNS3090國家標準之0.3kg/m3低。另於98 年8月14日委請承優公司進行鑽心取樣，並送請臺灣省土木技師公會測試，其測試結果氯離子含量為0.051kg/m3，亦較CNS3090國家標準之0.3kg/m3低，在在顯示原告主張皆非可信。甚且，本件訴訟中鈞院委託臺灣省建築師公會就系爭房屋之鑑定結果，已明白表示「標的物結構體，經現場勘查結果，未見明顯瑕疵」、「鑑定標的物氯離子含量均符合規定，且混凝土強度均達設計強度規範標準，在正常使用情況下，應無損於原有房屋之價值」，是系爭房屋無不能修補之瑕疵。原告主張依民法第227條不完全給付準用給付不能之規定，及同法第256條規定解除契約，然系爭房屋並無屋損及氯離子含量過高情形，亦無影響房屋結構安全而不適合居住情形，而磁磚癌部分，係屬可補正，被告願為修繕，係原告不同意，故原告逕解除契約，於法不合。原告另主張依民法第359條物之瑕疵擔保規定解除契約，然因系爭房屋並無屋損及氯離子含量過高情形，縱認有磁磚癌之瑕疵，該瑕疵亦非重大，依上開土木技師公會鑑定報告，此屬能修繕或補正者，不合解除契約之要件。 (五)原告另主張依民法第227條第2項請求被告寶德建設賠償裝潢費用、契稅代書費等雜費、管理費、電費等共計73萬5079元，然契稅代書費等雜費係原告因購買房屋而需自行負擔之費用，裝潢費用、管理費及電費亦本係屬原告為居住使用系爭房屋應自行負擔之相關費用，與被告並無關聯，此部分原告之主張亦無理由等語置辯。 (六)被告2人答辯聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告起訴主張於97年4月18日與被告寶德建設、張高祥就系爭房屋、土地成立買賣契約，價金各為320萬元、482萬元，已於同年6月3日付清，被告亦已交付、移轉所有權，原告另支出裝潢費用、契稅代書費等雜費、管理費、電費等共計73萬5079元，系爭房屋有磁磚癌現象尚未修復，其於98年9月9日以存證信函通知被告寶德建設解除契約等情為被告所不爭執，並有系爭房屋契約、系爭土地契約、房屋土地訂購單、建造執照、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、統一發票、匯款申請書、同意書、本票、銀行存摺、工程保固書、售後服務維修記錄表、漏水照片、保固修繕契約書、地磚冒油安全鑑定報告書、存證信函、裝潢工程合約書、交屋結算明細表、管理費明細表、繳費通知單及收據、電費收據等在卷可稽，堪信其為真實。惟原告另主張系爭房屋存有可歸責於被告之裝潢屋損、磁磚癌、氯離子含量超過標準等瑕疵，且不可修補，致影響結構安全不適合居住，其得解除契約，被告2人應負連帶回復原狀責任，及損害賠償責任，如不構成連帶責任，亦應各自負回復原狀責任等情，則為被告所否認並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要點厥為： (一)系爭房屋是否有原告所指之瑕疵。 (二)該等瑕疵是否無法修補，原告得否主張解除系爭房地契約。四、系爭房屋是否有原告所指之瑕疵： (一)原告主張系爭房屋有如售後服務維修記錄表所示漏水、裝潢屋損之瑕疵，且被告於預定之修補期限97年12月31日完工後，不僅未能修補瑕疵，甚至出現更多更嚴重之瑕疵，致有安全結構上之問題等情。經查，依售後服務維修記錄表所示，原告於交屋後由被告寶德建設維修處為「主臥浴室檯面排水管漏水」「油漆不均衡」「窗框掉漆、撞傷」「清潔」「玻璃刮傷」「天花板不平」「插座歪的」「釘子請拔掉」「地磚抹縫處不平」等(見本院卷第69-72頁)，依雙方所簽訂之保固修繕契約，內容則是「因A2-13樓牆面及地板損壞，疑為水管破裂滲漏所致」(見本院卷第73頁)，顯然上開瑕疵並非不能修補，且無影響結構安全之虞。就此，被告辯稱已維修完畢，並以原告提出之維修紀錄表為憑等語，此為原告不爭執，本院審酌該維修紀錄表確有系爭房屋住戶簽名，足見縱有上開瑕疵，此部分瑕疵因修補，已不存在。 (二)原告另以系爭房屋入口右側處樓地板之氯離子含量0.508kg/m3，超過0.3kg/m3之新拌預拌混凝土國家標準(CNS3090) ，並提出臺灣省土木技師公會之鑑定報告為佐證(見本院卷第110頁)，主張系爭房屋為俗稱海砂屋，有建築結構安全疑慮，其效用或價值有減損之重大瑕疵云云。經查，本件訴訟中由臺灣省建築師公會就系爭房屋為氯離子含量、抗壓強度等項為鑑定，經兩造訴訟代理人會同鑑定人現場取樣，就柱、樑、牆施作鑽心試驗，鑑定結果認為外牆、柱、小樑之氯離子含量各為0.0674kg/m3、0.0558kg/ m3、0.0767kg /m3 ，均小於標準值0.3kg/m3，而混凝土之強度各為252kg/cm2 、370kg/cm2、224kg/cm2，均大於標準值183.75kg/cm2，其鑑定結論認「綜合以上結果，鑑定標的物氯離子含量均符合規定且混凝土強度均達設計強度規範標準，在正常使用情況下，應無損於原有房屋之價值」，有鑑定報告書在卷可參。故被告抗辯稱原告所舉之土木技師公會鑑定三件試體樣品僅有一件氯離子含量超過0.3kg/m3，且試體位置係在「入口右側處樓地板」處，此係完工後交屋前之清潔工程中，含氯及其化合物之清潔劑滲入樓地板致表層混凝土檢驗出含有較高之氯離子，不可因此即謂系爭房屋氯離子含量過高而影響結構安全等情，信有可徵。從而，原告徒以土木技師公會鑑定之一部分情形，概論系爭房屋為俗稱之海砂屋，容有以偏蓋全之不當論述現象，自不足採信。故被告抗辯系爭房屋之氯離子含量並未過量，且混凝土強度亦達標準，而無建築結構安全瑕疵之情，應屬可採信。 (三)至於原告主張系爭房屋有地磚冒油安全鑑定報告書所示之磁磚癌瑕疵之情(見本院卷80-99頁)，則為被告所不否認，此部分原告主張系爭房屋瑕疵之存在，應足認定。五、該等瑕疵是否無法修補，原告得否主張解除系爭房地契約：(一)系爭房屋固有磁磚癌之瑕疵，然該瑕疵依原告所提出之地磚冒油安全鑑定報告書所示「十...3、地磚冒油主要來自水泥砂漿，結構混凝土並非析出膠體之來源，因此結構混凝土之強度、耐久性及安全性不會受此影響。4、水泥砂漿鹼- 骨材反應雖不會影響結構安全，但其產生之透明膠體經氧化或污染附著後所形成之黑斑會造成外觀及使用上之困擾，雖可使用強酸類化學藥劑將其短暫清除，但此類清除方法並無法治本，因鹼-骨材反應仍可能會持續發生。建議將發生冒油處之地磚及其下之水泥砂漿予以鑿除至結構混凝土表面，靜置一週或以除濕方式讓殘餘水份蒸發，再重新舖設新地磚 ...」之情(見本院卷第84-85頁)，顯然磁磚癌之瑕疵係屬可補正之情形，並非客觀給付不能，則原告主張因屬不能補正，依民法第227條第1項準用給付不能之規定，及依同法第 256 條規定解除契約，即屬無據。 (二)次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。民法第235條定有明文。又債權人拒絕受領或於債務人履行債務前，已預示拒絕受領之意思表示，或債務人之給付兼需債權人之行為而不行為，債權人即負受領遲延之責任。又債權人遲延後，須再表示受領之意思，或為受領給付作必要之協力，催告債務人給付時，受領遲延之狀態，始因滌除而告終了（參照最高法院87年度台上字第2559號裁判意旨）。經查，被告抗辯其已預告及提出修繕磁磚癌瑕疵之情，核與被告寶德建設於98年3月20日寄發原告之律師函及存證信函所示內容相符（見本院卷第160頁），此與民法第235條規定「給付兼需債權人之行為」相當，果爾，本件被告以準備修繕磁磚癌瑕疵給付之事情，通知原告以代提出，應已發生提出之效力，原告拒絕讓被告進入系爭房屋修繕，不作必要之協力，應屬自陷受領遲延之狀態，甚且於訴訟中被告亦表示願為此修繕，原告仍不同意，此有筆錄之記載可稽。從而，本件關於磁磚癌瑕疵，既屬可修補，且被告亦已提出修補，自屬不可歸咎於被告之給付遲延，此時原告主張被告應負買賣瑕疵擔保責任，核屬無據。故被告抗辯原告不得依據瑕疵擔保原則解除契約，為有理由。六、綜上所述，原告依解除買賣契約後之法律關係，請求被告回復原狀，連帶或分別返還買賣價金本息並賠償因契約解除所生之損害，均屬無理由，其先備位聲明均應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。七、另原告聲請再送臺灣省建築師公會繼續鑑定：系爭房屋是否有磁磚癌現象？系爭房屋入口右側處地板是否有氯離子過量情形？系爭房屋牆面有無龜裂情形，原因為何？各項可否修復？各項之修復費用及修復後之價值減損為何？是否影響房屋結構及住戶生命、身體、健康？並請求就系爭房屋裝潢部分因遭漏水破壞而減損之價值為鑑定。然查，系爭房屋有磁磚癌現象為被告所不爭執，亦經本院認定如上，而氯離子含量及牆面龜裂部分，前經委託臺灣省建築師公會鑑定，認建物結構體未見明顯瑕疵、氯離子含量亦均符合規定，而房屋裝潢是否因漏水而有所減損部分，並不在原告起訴請求範圍內，是本院認無調查之必要。本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 99 年 6 月 29 日民事第二庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 99 年 6 月 29 日書記官林珊慧

臺灣新北地方法院98年度重訴字第501號

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