臺灣新北地方法院99年度訴字第1514號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1514號

原告

仲億不動產有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

馬金生律師

複代理人

丙○○

被告

丁○○

訴訟代理人

陳永昌律師

複代理人

陳柏均律師

被告

乙○○

被告

日聖國際貿易有限公司

法定代理人

甲○○

法定代理人

前列二人共同

訴訟代理人

吳茂榕律師

上列當事人間請求給付仲介費事件，經本院於民國99年10月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告丁○○由其妻即訴外人孫陳寶鳳於民國98年6 月30日，委請原告仲介出售丁○○所有，門牌號碼為「台北縣中和市○○路○段366 巷10號2 樓」之廠房（下稱系爭建物），雙方立有「委託出售契約書」。原告公司經理戊○○遂於98年7 月間，帶領被告乙○○看訪系爭建物，事後乙○○為圖免於給付仲介報酬，由乙○○以被告日聖國際貿易有限公司（下稱日聖公司）之名義向丁○○買受系爭建物，此事為陳寶鳳事後所承認。而乙○○名為日聖公司之總經理，實為幕後老闆。依照原告與丁○○所簽委託出售契約書約定：「當自行出售時，確認成交客戶並非乙方（即原告）介紹之客戶，服務費不需給予乙方。」可證原告與丁○○約定，丁○○事後自行出售之客戶，如為原告受任期間所介紹，視為停止條件已發生，丁○○應負給付仲介費（總價款3%）之契約義務。而系爭建物之買受人日聖公司，為原告曾仲介帶看委售之系爭建物之客戶，丁○○並以新台幣（下同）3,700 萬元與日聖公司私下成交，故停止條件已發生，丁○○應給付原告111 萬元之仲介費。且被告3 人為免於仲介費之給付，而隱瞞事實，私下交易，漠視仲介人員之社會經濟交易功能、資訊報告之勞務付出，或契約給付報酬之應有誠信，實難諉於契約條件成就之報酬給付義務。依民法第101條規定，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。從而被告丁○○依上開事實及民法第99、101 、565 、566 、568 條規定，應給付原告依成交價格3,700 萬元3%計算之仲介費111 萬元。另被告乙○○部分，原告確有仲介系爭建物予乙○○，雙方間存有居間契約。原告居間報告義務之完成，及報酬給付之停止條件已經發生，乙○○應依民法第101 條、566 條規定，給付原告按成交價格3,700 萬元2%計算之仲介費74萬元。另系爭建物為日聖公司買受，而依乙○○為日聖公司總經理等內部關係，或代理人經理人等法律關係，足證原告與乙○○之居間契約，契約法效依民法第28、103 、553 條規定直接及於日聖公司，故原告有權請求日聖公司給付仲介費。乙○○為免仲介費之給付，私下訪丁○○，合意以3,700 萬元之價金，以日聖公司名義買受系爭建物，依據前開事實及法律理由，居間給付報酬之停止條件，法律擬制視為發生，以維誠信，以資平衡，復據公司法第8 條第2 項、第28條等規定，日聖公司為連帶法效所及，故被告乙○○、日聖公司有連帶給付報酬之法律義務等語，併為聲明：㈠被告丁○○應給付原告111 萬元。㈡被告乙○○、日聖公司應連帶給付原告74萬元。

二、被告丁○○則抗辯：

㈠按目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書，此有內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告之「不動產委託銷售契約書簽約注意事項」可稽。因此，如消費者與仲介業簽訂一般委託銷售契約書，於委託期間內，賣方可自行出售或另行委託其他第三者為相同之仲介行為。經查，被告丁○○於98年6 月30日雖與原告簽訂委託出售契約書，委由原告代理出售丁○○所有之系爭建物，雙方約定如經原告與丁○○以帶看紀錄表所簽認介紹帶看成交之客戶，丁○○應給付總價款的3%服務費予原告，並於簽訂買賣契約之同時，以現金全額一次給付，委託期間自98年6 月30日起至同年7 月31日止。然雙方簽訂之上開委託銷售契約書屬一般委託書，此由該委託出售契約書開頭標示〈一般委託書〉即明，因此，丁○○於委託期間內，得自行出售或委由第三人銷售系爭建物無疑。又該委託出售契約書第三項約定：「本房屋委託期限自民國98年6 月30日起至98年7 月31日止，甲方可自行出售，當自行出售時確認成交客戶並非乙方介紹之客戶，服務費不需給予乙方」，係雙方就一般委託契約特別約定，於該委託期間內，丁○○可自行出售，但自行出售成交之客戶為乙方介紹之客戶，仍需給付服務費予乙方，此由上開契約條款文義反面解釋即可明瞭。蓋於委託期間內，丁○○雖得自行銷售，然其銷售之對象，係原告以帶看紀錄表所簽認介紹之客戶，該買賣契約成立與委託期間內原告提供勞務間有相當因果關係，為原告所促成，不得因丁○○自行與該客戶簽訂買賣契約，而免除丁○○給付原告仲介費之義務，故特別約定上開事項，避免丁○○於委託期間內，藉由原告提供勞務介紹客戶，自行銷售予該客戶。準此，如丁○○非於委託期間自行銷售，或自行銷售之對象非兩造於帶看紀錄表所簽認之客戶，原告均不得向丁○○請求給付仲介費。故原告主張：依委託出售契約書第三項約定，委託期間自98年6 月30日至同年7 月31日止，委託期間過後，委託人可自行出售，若買方非原告前所介紹之客戶，委託人可不需給付原告佣金報酬，從而可證原告與丁○○間約定，賣方事後自行出售之客戶，如為原告受任間所介紹，視為停止條件已發生，賣方應負給付仲介費之契約義務云云，即屬無據。

㈡又於委託期間內，原告雖曾與被告乙○○前往系爭地點看屋，然斯時，丁○○之妻係於倉庫內取貨、處理事情，原告向丁○○之妻簡單介紹乙○○後，丁○○之妻即繼續取貨、處理私事，任由原告等人自行看屋，未陪同看屋，證人戊○○於99年10月8 日證稱丁○○之妻有在旁陪同云云，並非屬實。又原告僅帶乙○○看屋一次，乙○○並未表示購買意願，且未出價，此由戊○○99年10月8 日之證詞及原告委託眾鼎法律事務所代為發函稱：「乙○○態度模稜兩可，事後亦未見下文」等語可證，因此，原告並未於委託期間促成乙○○購買系爭建物。原告於委託期間過後，雖曾詢問丁○○之妻系爭建物狀況，然因委託期間已過，丁○○無委託仲介銷售系爭建物意願，其妻為打發原告，始稱系爭建物出租，並無以不正當方法阻止委託出售契約書之條件成就。

㈢嗣於前揭委託期間過後之98年10月間，共同被告日聖公司向丁○○表示購買系爭建物及所在基地意願，於同年月14日，雙方以3,800 萬元（非原告所稱之3,700 萬元）買賣價金達成合意，於同年12月25日，丁○○將系爭建物及所在基地移轉過戶予日聖公司，丁○○既非於前揭委託期間內自行出售，且出售對象亦非原告於受任期間以帶看紀錄表所簽認帶看之客戶，因之，原告以前揭委託出售契約書第三項約定及民法第568 條規定，向丁○○請求給付111 萬元之仲介費，洵屬無理。

㈣縱認共同被告乙○○為被告日聖公司之總經理（註：乙○○與日聖公司間有何關係，丁○○一無所悉），然自然人與法人為不同之獨立人格，丁○○於委託期間過後，自行出售之對象為日聖公司，並非乙○○，日聖公司係基於自身需求購買系爭建物，與乙○○無關。原告主張伊介紹系爭建物予乙○○，乙○○為免仲介給付，以日聖公司名義與原告私下完成交易云云，並無實據，純屬臆測之詞，不足憑信。何況，乙○○於原告帶領看屋時，非惟未曾表示購買意願，且非原告與丁○○間於帶看紀錄表所簽認介紹帶看之客戶，因此，原告以介紹乙○○為由，認乙○○任職之日聖公司亦屬伊介紹之客戶，從而向丁○○請求給付仲介費，顯非有理。

㈤再者，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，此觀民法第565 條之法文即明。本件丁○○於原告受任期間，本可自行銷售或由第三人代為銷售，已如前述。又日聖公司係於系爭委託期間過後，始與丁○○簽訂買賣合約，縱使乙○○係以日聖公司名義購買系爭建物（假設語氣，被告否認之），然乙○○於原告帶領看屋時既未表示購買意願，嗣逾二個月後，始決定購買之，其購買意願之改變因素甚多，舉凡市場變化、對於未來房價看漲之預期心理轉趨樂觀，對建物之需求度增加等足以改變先前之想法，故該買賣契約之成立顯非原告提供勞務所促成，二者並無必然關連，是以，原告不得向丁○○請求報酬。

㈥退萬步言，縱使依委託出售契約書約定，丁○○於委託銷售期間過後，如與原告介紹之客戶成交，丁○○仍需給付服務費予原告（假設語氣，被告否認之），然此非漫無限制，此由內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告「不動產委託銷售契約書範本」第11條第1 項第3 款約定，於委託期間過後，委託人應支付服務報酬者，限於「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者」。惟查，本件原告並無提供乙○○或日聖公司之資料予被告，且丁○○係於98年10月14日始與日聖公司簽訂買賣契約，距離委託期間屆滿日期，已逾二個月，該買賣契約之成立顯非原告提供勞務所促成，是以，原告不得向丁○○請求報酬。

㈦末查，原告迄今未舉證證明丁○○有何以不正當方法阻止委託出售契約書之條件成就之行為，其主張顯屬無據。

㈧併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、被告乙○○、日聖公司則抗辯：

㈠被告乙○○縱曾於98年7 月間經戊○○帶領查看系爭建物，惟乙○○對於相關物件之條件、價錢均未滿意，故未曾出價，亦未表達購買意願，原告所提原證一之律師函，亦記載乙○○態度模稜兩可，事後亦未見下文，自始至終未曾交付原告斡旋金，亦未簽署帶看紀錄表，未簽署要約書、買賣議價委託書，或買方給付服務費承諾書等書面文件，更未經由戊○○與賣方簽訂不動產買賣契約。是以原告與乙○○間並無任何契約關係存在。

㈡縱認乙○○與原告間有居間契約存在（假設語氣，非自認），基於契約相對性，該契約關係究與被告日聖公司有何關聯，原告逕向日聖公司請求給付仲介費，實有謬誤。而日聖公司為依公司法設立之公司，法定代理人為甲○○，於法律上具有獨立之法人格，乙○○並非日聖公司之董事，原告引用民法第28條、第103 條、第553 條、公司法第8 條第2 項規定，顯不足以說明原告有權請求日聖公司與乙○○連帶給付居間報酬。

㈢日聖公司與丁○○就系爭建物簽訂買賣契約，並非因原告之仲介而成立，故原告依民法第568 條第1 項規定請求被告給付服務報酬，實屬無據。

㈣乙○○並未故意以不正當行為阻止居間報酬條件成就。乙○○並未與原告成立不動產仲介之居間契約，亦未就居間報酬為約定，原告片面主張乙○○應給付2%之仲介報酬已屬無據，被告否認原告曾告知仲介報酬為2%。且坊間仲介業者收取仲介費行情不一，原告主張買方支付2%仲介費為眾所周知之普通知識，尚乏依據。況且正派或稍具規模知名度之不動產仲介公司，均會以書面，如買賣議價委託書、買方給付服務費承諾書，將雙方權利義務明文約定，而非空口主張曾口頭告知仲介費為2%。

㈤併為答辯聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠被告丁○○於98年6 月30日，由其妻孫陳寶鳳代理，與原告就丁○○所有之系爭建物，簽立「委託出售契約書〈一般委託書〉」，委託期間自98年6 月30日起至同年7 月31日止，委託出售價格為4,000 萬元，並有上開委託出售契約書影本1 紙附卷可稽（見本院卷第10頁）。

㈡原告公司之經理戊○○於前項委託出售契約書約定之委託期間內，曾帶領被告乙○○看系爭建物，當時被告丁○○之妻陳寶鳳亦在場。但乙○○並未出價，亦未簽立任何書面文件及帶看紀錄予原告。

㈢被告乙○○為被告日聖公司之股東，與日聖公司之法定代理人甲○○為夫妻。被告丁○○於98年10月間與被告日聖公司就系爭建物及基地訂立買賣契約，丁○○並於98年12月25日將系爭建物及基地之所有權移轉登記予日聖公司，有甲○○戶籍謄本、土地登記謄本、建物登記謄本各1 份附卷可稽（見本院卷第46至49頁）。

五、本件之爭點：

㈠被告丁○○與日聖公司就系爭建物簽訂買賣契約，有無依其與原告簽立之委託出售契約書給付3%服務費予原告之義務？

㈡被告乙○○曾經由原告公司人員帶領參觀系爭建物，嗣後日聖公司與丁○○就系爭建物簽訂買賣契約，則乙○○、日聖公司有無給付居間報酬予原告之義務？

六、本院之判斷：

㈠被告丁○○與日聖公司就系爭建物簽訂買賣契約，丁○○並無依其與原告簽立之委託出售契約書給付3%服務費予原告之義務：

⒈本件原告與被告丁○○所簽立之委託出售契約書第二項約定：「授權仲億不動產有限公司（乙方）代理出售事宜。委託總價新台幣肆仟萬元整，乙方（即原告）與甲方（即丁○○）以帶看紀錄表所簽認介紹帶看成交之客戶，甲方願意付總價款的百分之3 服務費予乙方，並於簽訂買賣契約同時，以現金全額一次付清，甲方保證本房屋產權絕對清楚，如有任何糾紛甲方願意負法律責任。」，第三項約定：「本房屋委託期限自民國98年6 月30日起至98年7 月31日止，甲方可自行出售，當自行出售時確認成交客戶並非乙方介紹之客戶，服務費不需給予乙方」。是該委託出售契約書並非專任委託銷售契約，而為一般委託銷售契約，即被告丁○○於委託原告銷售期間仍可自行銷售系爭建物。又該委託出售契約係由原告一方單方面所預先擬定，為與不特定多數相對人締約之用，屬消費者保護法第二章第二節以下所稱之定型化契約無疑。而按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第十一條第二項定有明文，此即學說上所謂不明確條款解釋原則。本件被告丁○○依上開契約之約定，僅於下列二種情形下有給付服務費予原告之義務：一為依上開第二項約定，丁○○與原告以帶看紀錄表所簽認介紹帶看之客戶成交時。二為依上開第三項約定之反面解釋，丁○○於委託原告銷售期間雖亦可自行銷售系爭建物，然如丁○○明知其所自行銷售訂約之相對人，係曾經原告仲介之買主，而仍於委託原告銷售期間內與該買主締結買賣契約，丁○○始負給付服務費予原告之義務。是如於委託銷售期間屆至後，則原告與丁○○間，即已無委託銷售契約關係存在，丁○○本可自行銷售系爭建物予任何人。而上開委託出售契約僅為一般委託銷售契約，且並無與內政部所公告供賣方簽立之「不動產委託銷售契約書範本」（按：該範本為專任委託銷售契約書之性質）第十一條第一項第㈢款規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務：... ㈢受託人已提供委託人曾經仲介客戶之資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」之相同或相類之約定，自不能認丁○○於委託銷售期限過後出售系爭建物予原告曾仲介之客戶，丁○○亦有給付服務費予被告之義務。矧上開「不動產委託銷售契約書範本」之規定，尚有委託期間屆滿後二個月內之限制，遑論丁○○與原告所簽立之委託出售契約根本無任何丁○○於委託期限過後銷售亦須給付報酬之約定。是被告丁○○於與原告約定之委託銷售期間過後之98年10月間，始與被告日聖公司就系爭建物訂立買賣契約，並於98年12月25日將系爭建物及基地之所有權移轉登記予日聖公司，無論依上開委託出售契約書第二項或第三項約定，均無給付服務費予原告之義務。因此，原告主張被告丁○○將系爭建物出售予日聖公司，應依居間契約給付售價3%之仲介費111 萬元予原告，自屬無據。

⒉另按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」民法第101 條固定有明文，惟上開法文所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚不在此規定適用之列，有最高法院95年度台上字第906 號裁判要旨可參。本件被告乙○○雖為日聖公司之股東，並與日聖公司之法定代理人甲○○為夫妻關係。然乙○○辯稱：其係於98年10月間，經由大樓保全林士橋先生之居中介紹，取得丁○○之聯絡方式，而與丁○○直接聯絡，進行買賣系爭建物之條件洽商，其後並由日聖公司與丁○○簽訂買賣契約等語（見本院卷第36頁）。再依原告所提，其公司經理戊○○於99年4 月間與被告丁○○之妻孫陳寶鳳間之談話錄音譯文，孫陳寶鳳亦向戊○○表示係乙○○係找伊大樓管理員林先生要伊的電話，而主動打電話找伊洽買系爭建物，林先生也有打電話給伊，說是他介紹的，他也要賺等語（見本院卷第14頁）。故乙○○係於丁○○委託原告銷售期間過後，始主動找丁○○洽談買賣系爭建物事宜，而是時丁○○與原告間已無任何委託銷售關係存在，丁○○本可自行出售系爭建物予任何人，包含原告前於委託期間曾經仲介之客戶，已如前述，是其於委託原告銷售期間已過2 個多月後，因保全人員之介紹，及乙○○之主動接洽，而將系爭建物出售予日聖公司，自無所謂故意阻止給付原告仲介服務費之條件成就可言。

⒊因此，原告主張其依民法第99、101 、565 、566 、568 條規定，得請求被告丁○○給付其依成交價格3,700 萬元之3%計算之仲介費即111 萬元，並無理由。

㈡被告乙○○曾經由原告公司人員帶領參觀系爭建物，嗣後日聖公司與丁○○就系爭建物簽訂買賣契約，乙○○、日聖公司並無給付居間報酬予原告之義務：

⒈原告主張：被告乙○○曾經由原告公司經理戊○○帶領參觀系爭建物，為原告就系爭建物曾行報告介紹之客戶，可證原告與乙○○間，有居間契約存在。惟乙○○竟以日聖公司名義私下與丁○○交易，故依民法第101 條、566 條規定，乙○○應給付原告按成交價格3,700 萬元2%計算之仲介費74萬元等語。惟被告乙○○否認與原告間有居間契約存在，自應由原告就其此部分主張，負舉證之責。

⒉按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第565 條定有明文。是上開法文所規定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，有最高法院52年台上字第2675號判例可資參照。而所謂契約者，乃由二人以上之意思表示一致而成雙方之行為。即須當事人之一方，將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立也。其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思者，當然不受契約之拘束。其一方所表示之意思，與他方所表示之意思，彼此不一致者，亦當然不受契約之拘束。故當事人間契約之成立，依法係以兩造意思合致為要件（民法第153 條規定及立法理由參照）。

⒊本件被告乙○○雖曾於98年7 月間，經原告公司經理戊○○之帶領參觀系爭建物，此為兩造所不爭執。而證人戊○○亦證稱：「被告丁○○的太太即孫陳寶鳳有出售的意願，我跟孫太太談過之後，孫陳寶鳳有代理被告丁○○簽一個一般委託銷售契約書給我，之後，我就帶被告日聖國際貿易有限公司的乙○○去看系爭廠房，當時，孫太太也在場，看過之後我認為非常適合乙○○使用，當時乙○○說還要帶他太太過來看，並且說是他的公司要買，當時乙○○沒有出價。事後，我再追蹤這個案子的時候，孫太太說他把系爭廠房租給朋友，所以孫太太說他不賣了，後來，我再問乙○○的意願，乙○○跟我說他們有可能要搬遷到南部，所以不買了。乙○○有告訴我，他還在看另外一間法拍的案子。... 我沒有再帶乙○○去看，我只有帶乙○○一個人去看過一次。... 帶看紀錄是沒有的，... 乙○○也沒有委託我就系爭廠房出價，跟吳清也沒有簽立任何的仲介書面契約。」等語（見本院卷第110 至111 頁）。故原告公司經理戊○○帶乙○○看系爭建物，乃係基於是時原告與丁○○間所簽立之前開委託出售契約書，而立於丁○○之受任人之地位帶領客戶看屋，並非因其與乙○○間有何居間契約存在甚明，自不能僅因原告有帶領乙○○參觀系爭建物之行為，即認其等間有成立居間契約之意思合致。且一般客戶單純經由不動產仲介業者帶看該仲介業者所受託出售之標的，並非當然有與該仲介業者成立居間契約之意思，亦無因仲介之帶看行為即同意給予仲介業者報酬之意思，除非該客戶另有為出價或出具要約書等委請仲介業者向賣方洽談之行為。而原告身為專業之不動產仲介經紀公司，有其公司登記資料在卷可佐，對上開交易上之慣例應知之甚明。是本件乙○○雖曾經由原告公司經理戊○○帶看系爭建物，惟其既未為任何出價、簽立委託書予原告等委託行為，自難認其有與原告成立居間契約之意思合致。是原告僅因其曾帶乙○○參觀系爭建物，即認其與乙○○間成立居間契約，自屬無據。

⒋因此，原告與乙○○間既無任何居間契約存在，乙○○自無所謂依居間契約給付仲介費予原告之義務可言。是原告以：其與乙○○間有居間契約存在，乙○○竟私下以日聖公司名義向丁○○買受系爭建物，係以不正當行為阻其給付仲介費予原告之條件成就，原告依民法第101 條、566 條規定得請求乙○○給付按成交價格3,700 萬元2%計算之仲介費74萬元，又乙○○為日聖公司總經理，故原告與乙○○之居間契約，契約法效依民法第28、103 、553 條、公司法第8 條第2項、第28條規定直接及於日聖公司，故原告有權請求日聖公司給付仲介費云云，均乏依據，洵無足採。

七、綜上所述，原告請求被告丁○○給付原告仲介費111 萬元、請求被告乙○○、日聖公司連帶給付仲介費74萬元，皆無理由，應予駁回

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。