臺灣新北地方法院99年度訴字第1682號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1682號

原告

邱繼緯

訴訟代理人

林夢蘇

被告

張蘇美雪

被告

玖毅不動產有限公司

法定代理人

饒志敏

訴訟代理人

陳淑禎

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國100年5 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者；擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本件原告起訴時係以邱繼緯、林筱雯二人為原告而起訴之，並聲明：「①被告張蘇美雪應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②被告玖毅不動產有限公司應給付原告12萬8 千元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。③訴訟費用由被告連帶負擔。

④願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於民國100 年5 月11日本院言詞辯論期日，原告乃當庭撤回林筱雯部分之起訴，並變更聲明為：「①被告張蘇美雪應給付原告60萬元，及自99年8 月3 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②被告玖毅不動產有限公司應給付原告6 萬4 千元。③訴訟費用由被告負擔。④願供擔保請准宣告假執行。」，被告對於林筱雯之撤回起訴，均表示同意（見本院卷第164 頁背面筆錄），至原告變更聲明部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更，合於法律規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

㈠、緣原告於98年12月29日與被告張蘇美雪簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），兩造約定價金為640 萬元，由原告向被告張蘇美雪購買門牌號碼新北市○○區○○路3 段60巷6號2 樓之房屋及其坐落之基地（下稱系爭房屋）。嗣後原告依約給付定金60萬元，於99年1 月28日、同年2 月2 日，又分別給付40萬元、540 萬元，而將價金付清，被告張蘇美雪則於99年2 月4 日交屋完畢。但原告於99年4 月29日搬進系爭房屋時，竟發現前後發生了共約8 次廚房排水管冒水之情形，不論是大雨或晚上鄰居用水量大時均有可能發生，其中一次是原告入住前，裝潢工人王建堂於99年3 月5 日發現有大量污水由廚房排水孔冒出，污水由廚房淹至客廳及主臥室等較低地區，上開排水管冒水之情形造成地磚污損、廚房惡臭，精神上更飽受煎熬。裝潢工人因此建議加裝大理石之門檻，以免污水淹出其他地方，有估價單、照片及大樓管理委員會通水管檢修紀錄表可證。被告張蘇美雪於98年11月26日在房地產標的現況說明書第5 項、第14項部分，竟仍簽章保證系爭房屋沒有漏水、水管或馬桶排水阻塞之情形，且表示系爭房屋已全新裝潢及管線全部更新，沒有排水不良等問題。然就如此高頻率之淹水狀況以觀，被告張蘇美雪顯係明知系爭房屋有上揭瑕疵，卻仍為不實之保證而故意不告知瑕疵。原告在決定是否購買系爭房屋之前確有倒水以檢查廚房排水是否良好之舉動，但這並不能解免被告的瑕疵擔保責任，由此更能說明原告在意廚房排水狀況，且原告是以廚房排水良好、無冒水淹水之品質前提下，才願意以上開價格購買系爭房屋。廚房排水是否有問題、是否會淹水冒水等情形，未必幾次看屋就可以看到，看屋時一般也不會在空屋待太久，故原告當初看屋時沒有看到廚房排水管之冒水情形，嗣後原告在系爭房屋點交後6 個月瑕疵保固期內發現此一瑕疵，便立即通知被告。又上開瑕疵已就系爭房屋造成直接「物理性」之損害，並對一般社會大眾而言，亦屬心理層面會產生嫌惡之狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，上開瑕疵會嚴重影響對該房屋之購買意願及購買價格，亦即與週遭環境相較，其賣價當有顯著低落之情事，該瑕疵對不動產之個別條件會產生負面影響，並造成經濟性價值之減損，進而影響其市場價格，故原告乃依民法第354 、359 條規定，就此等物之瑕疵，請求被告張蘇美雪減少價金，並以每坪減少2 萬元粗估，是被告張蘇美雪應減少價金共60萬元，而以本件起訴狀繕本送達被告張蘇美雪為減少價金之意思表示，原告因此依民法第179條不當得利之規定，起訴請求被告張蘇美雪給付原告60萬元。

㈡、至被告玖毅不動產有限公司（下稱玖毅公司）對於系爭房屋之廚房排水管是否有冒出污水之瑕疵情形，應有調查或提出系爭房屋無瑕疵之證明之義務，原告當時因急於購屋以結婚使用，誤信被告玖毅公司之文宣廣告，並已支付仲介費6 萬4 千元。是被告玖毅公司未善盡仲介義務，原告爰依民法第535 條、第544 條、第571 條規定，不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告玖毅公司返還仲介費64,000元等語。

㈢、聲明：①被告張蘇美雪應給付原告60萬元，及自99年8 月3日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②被告玖毅不動產有限公司應給付原告6 萬4 千元。③訴訟費用由被告負擔。④願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則答辯以：

㈠、被告張蘇美雪部分：原告自買屋到交屋期間，到系爭房屋現場看屋達6 、7 次之多，交屋時又至現場驗收，也有倒水測試水管是否堵塞，現場裝潢則如簽訂不動產買賣契約書時之狀況，屋況並無受損，可見系爭房屋並無原告所稱之瑕疵甚明。系爭房屋點交前確實沒有水管堵塞情事，若原告主張有，應由原告負舉證責任；點交後，則應由原告負擔使用利益及風險，點交後排水管如有堵塞情形，是攸關個人使用習慣或其他住戶、公共線路問題等因素所致，不應由被告張蘇美雪負責。至成交價格係由兩造協調後出於自由意志所簽訂，被告張蘇美雪並無隱瞞瑕疵而獲取不當利益，原告指稱售價過高云云，並無理由，蓋系爭房屋被告張蘇美雪有出資全新翻修裝潢，因此這樣的售價，並非過高。原告根本沒有舉證證明系爭房屋在交屋前存有瑕疵，究竟是哪條水管出問題、是否公共管線之問題等，原告均無法指明，其竟請求減少價金，實在毫無理由，況且，原告僅籠統的說一坪應減少2 萬元，卻只提出報章雜誌資料加上其自行評估，根本不足為據。若原告真的覺得有瑕疵，被告張蘇美雪願意解除契約，但原告又表示不願意解除契約，開庭時法官詢問原告是否鑑定檢測瑕疵，原告也拒絕，可見原告只是藉口興訟、意欲索討金錢，其訴並無理由，其餘答辯與被告玖毅公司相同。

㈡、被告玖毅公司部分：原告經被告九毅公司仲介而購買系爭房屋，於簽訂不動產買賣契約書前已多次至系爭房屋現場看屋，並參考賣方開價後，出於自由意願而與被告張蘇美雪講定成交價、付款方式、簽訂不動產買賣契約書，兩造並均有於房地產標的現況說明書上簽章確認無誤。本件被告張蘇美雪係委託被告玖毅公司以一般委託契約形式委託銷售，亦即賣方或其他仲介業亦可帶買方來看屋或成交，系爭房屋經多家仲介帶看銷售期間，被告玖毅公司從未看過有原告所稱之廚房排水管冒水或家具因此毀損等情。且原告自98年12月29日簽訂不動產買賣契約書至99年2 月2 日交屋期間，亦曾多次至系爭房屋現場查驗，並未反應任何異狀，也已完成點交程序，可見系爭房屋並無原告所指之瑕疵，被告玖毅公司對於系爭房屋是否有物之瑕疵，絕無隱瞞，且業已善盡善良管理人之注意義務，並無返還仲介費之理由。依房地產標的現況明書第14項「水管或馬桶等排水有無阻塞」記載，被告張蘇美雪係勾選「否」，並經原告親自簽章確認無誤，可證系爭房屋在簽約前、點交前均無原告所稱之瑕疵，依不動產經紀業管理條例第24條規定，被告玖毅公司並無違反任何契約義務。系爭房屋點交後，其使用利益及風險概由原告負擔，若原告主張點交前系爭房屋即存有瑕疵，則應由原告負舉證責任。而所謂廚房排水管冒水，可能是由於原告自己使用不當或雨災、天災淹水、公共管線出問題或其他住戶阻塞排水管等等因素造成，未必就是系爭房屋原本即存在瑕疵，故實應由原告舉證瑕疵存在以及具有相當因果關係，本件原告並未舉證證明，其請求實屬無理。易言之，排水管線阻塞原因複雜，區分所有權人專用部分之管線連結公共管線，如因設計失當或其他住戶惡意丟棄雜物致公共管線阻塞，導致排水回流至系爭房屋，實與被告無涉。況原告雖曾寄達存證信函予被告玖毅公司，但被告玖毅公司嗣後旋即以存證信函回覆之，甚有處理誠意，並非原告所指置之不理云云，此有土城郵局第120 號存證信函可證等語。

㈢、均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告於98年12月29日與被告張蘇美雪簽訂不動產買賣契約書，約定價金為640 萬元，由原告向被告張蘇美雪購買門牌號碼新北市○○區○○路3 段60巷6 號2 樓之房屋及其坐落之基地，嗣後原告業給付定金60萬元、於99年1 月28 日 及同年2 月2 日分別給付40萬元、540 萬元，已將價金付清，被告張蘇美雪則於99年2 月4 日交屋完畢。

㈡、兩造於98年11月26日在房地產標的現況說明書上均有親自簽名、蓋章，被告張蘇美雪在第14項「水管或馬桶等排水有無阻塞」部分勾選「否」。

四、本院得心證之理由：

㈠、原告上揭主張，固據提出不動產買賣契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、照片、估價單、蘋果日報房價趨勢表、樂屋網成交行情表、售屋廣告、房地產標的現況說明書、統一發票、部落格文章、板橋民族路郵局第132 號存證信函、玖毅公司公司變更登記事項表、買賣議價委託書、確認書、服務費收據、建築改良物所有權買賣移轉契約書、漏水檢修紀錄表等影本為證，然被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：被告張蘇美雪交屋時，系爭房屋有無存在廚房排水管阻塞或滲漏水之瑕疵？茲析述如下：

㈡、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第373 條定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第354 條第1 項、第2 項、第360 條、第365 條第1 、2項分別著有規定。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例意旨可資參照。

㈢、本件原告主張系爭房屋在交屋前即存有廚房排水管阻塞或滲漏水之瑕疵乙節，既為被告二人所否認，揆諸上開規定，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。經查，被告張蘇美雪係於99年2 月4 日交屋完畢乙情，為兩造所不爭執，堪可認定。次查，原告固提出板橋民族路郵局第132 號存證信函及系爭房屋滲漏水照片、估價單為憑（見本院卷第14至19、38頁），然稽之上開照片，並無拍攝時間之記載，而上開估價單則為交屋後之99年3 月5 日所出具，其上裝潢師傅王建堂所記載之附註內容亦為：「... 我在3 月4 日裝潢木質地板時，發現大量污水由廚房排水口冒出... 」等語，至郵局第132 號存證信函之寄出日期復為點交後之99年6 月23日，是均非可執以證明系爭房屋點交前即存有廚房排水管阻塞或滲漏水之瑕疵。再查，被告辯稱排水管線阻塞原因複雜，區分所有權人專用部分之管線連結公共管線，如因原告自己使用不當或雨災、天災淹水、公共管線出問題或其他住戶不慎阻塞公共管線等因素均有可能造成排水管冒水之情形，並非被告所應負責之瑕疵等語，衡諸一般社會經驗法則，尚非無理，此外，原告就此並未提出其他積極證據以實其說。從而，原告主張系爭房屋於點交前即存有廚房排水管阻塞或滲漏水之瑕疵而被告故意不告知云云，即難遽採。

㈣、況且，原告主張減少價金云云，僅提出蘋果日報房價趨勢表、樂屋網成交行情表、部落格文章為據，經查，該等資料只是房地成交行情之概略表，然房屋之市場價值，依照不同時期、屋齡、交通狀況、內部裝潢格局、所在區域巷弄等情，均會有甚大的價差，原告僅以此為據主張每坪應減少2 萬元云云，實屬空泛籠統，亦非具體特定，且系爭房屋約為23.5坪（亦即77.71 平方公尺），有建物登記謄本在卷可稽，兩者相乘，金額亦低於原告所主張之60萬元，綜上，足認原告空言請求應減少價金60萬元云云，尚非有據。

㈤、原告另主張因被告玖毅公司違反仲介義務，依民法第535 條、第544 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條規定，應返還仲介費6 萬4 千元等語，亦為被告玖毅公司所否認，而本件原告未能舉證證明系爭房屋於點交前即存有廚房排水管阻塞或滲漏水之瑕疵而被告故意不告知之情，業如前述，是則難認被告玖毅公司有何債務不履行之情形，故原告此部分之主張及請求，亦非有據。

五、綜上，原告基於民法第179 條、第535 條、第544 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告張蘇美雪應給付原告60萬元，及自99年8 月3 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告玖毅不動產有限公司應給付原告6 萬4 千元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。