臺灣新北地方法院99年度訴字第1834號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1834號

原告

王春美

訴訟代理人

鄭成東律師

被告

王秀英

被告

陳乙嘉

共同訴訟代理人

粘舜權律師

共同訴訟代理人

鍾欣惠律師

被告

鴻璽不動產經紀股份有限公司

法定代理人

李建華

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

黃玥彤律師

複代理人

林立捷律師

被告

闔家歡房屋仲介經紀有限公司

法定代理人

徐茂鑫

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

郭佳瑋律師

複代理人

李易哲

被告

李正池

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序事項：

㈠原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「⒈被告王秀英應給付原告新臺幣（下同）410萬元、被告王秀、陳乙嘉、鴻璽不動產經紀股份有限公司（下稱鴻璽公司）、闔家歡房屋仲介經紀有限公司（下稱闔家歡公司）應連帶給付原告462,650 元，及各自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉請准提供現金或等值之有價證卷為擔保宣告假執行。」最後變更為「⒈被告王秀英應給付原告9,151,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即民國99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告鴻璽公司應給付原告5,051, 610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告陳乙嘉應給付原告5,051,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋被告闔家歡公司應給付原告5,051,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒌被告李正池應給付原告5,051,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒍前五項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。⒎原告願供擔保，請准宣告假執行。」，並追加被告李正池，屬追加他訴及變更、擴張應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款規定，應予准許（至原告於100年11月30日具狀追加被告全國不動產經紀股份有限公司及台灣房屋仲介股份有限公司所為追加之訴部分另由本院裁定駁回）。

㈡被告李正池未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠被告王秀英及其子即被告陳乙嘉均明知被告王秀英所有門牌號碼為新北市○○區○○路13巷6號2樓房屋（下稱系爭房屋）曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅，被告王秀英於98年8月間透過被告陳乙嘉委託其任職之全國不動產（即全國不動產板橋加盟店被告鴻璽公司），並由被告陳乙嘉承辦仲介出售系爭房屋及其基地，再由被告陳乙嘉為承辦人代表與台灣房屋（即台灣房屋土城明德店被告闔家歡公司）承辦人即被告李正池，雙方並在店長徐茂鑫、陳寶信的見證下於98年8月19日簽有全國不動產委託主力銷售協議書成立仲介經紀配對及其權利義務等關係，進而由被告王秀英與原告王春美於98年8月20日以410萬元價款簽立系爭房屋及其基地買賣契約。簽約前，原告曾詢問系爭房屋滲漏水．．．發生非自然死死亡等重大瑕疵，訴外人陳秋箖即提示屋主之子即被告陳乙嘉所出具有屋主即被告王秀英簽章之『標的物現況說明書』予原告，陳秋箖並表示上列房地乃『全國不動產』（鴻璽公司）營業員被告陳乙嘉轉委託臺灣房屋銷售，鑑於兩家仲介公司於國內均有相當信譽，原告遂於98年8月20日與被告王秀英簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），並已付清全部價金。被告等並共同保證系爭房屋未發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事。詎原告於交屋完成全部裝潢後，忽爾聽聞附近鄰居表示系爭房屋內曾發生住戶引爆瓦斯自殺身亡之命案，至感駭異，旋與陳秋箖小姐共同前往質問被告王秀英，被告王秀英當場亦不否認確有其事，惟僅同意返還買責價金，並且竟然以其出售交付房屋後減少租金收入之謬詞，拒絕賠償原告其他損害。

㈡就被告王秀英部分：系爭房屋於82年1月1日發生前屋主陳雲水在系爭房屋內引爆瓦斯自殺身亡之事件後，其繼承人於82年2月22日辦理繼承登記，82年3月8日以宋東蘭名義先行登記，82年4月10日辦理塗銷抵押權人陳麗美、徐振東抵押權登記，經裝璜整修後，於82年6月7日即正式以買賣登記為被告王秀英所有，被告王秀英長期出租他人，自己從未進住系爭房屋，且於出賣時，故意不告知該情，有違誠實信用原則。則原告依民法第359條規定及系爭不動產買賣契約書第11條、第12條之特別約定行使解除契約，並主張被告等應連帶負共同侵權行為及不完全給付之債務不履行損害賠償責任。爰依系爭不動產買賣契約書第11條第3款約定請求被告王秀英除應負擔原告所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還已支配之價金，並同意按原告已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另給付原告，原告對被告王秀英所請求之數額為820萬元（其中包括契約解除後回復原狀所應返還之買賣價金410萬元及按原告已支付價金總額410萬元之同額，作為懲罰性違約金另行給付原告）及相關衍生之損害951,610元（詳如本院卷第291至292頁之各雜項支出費用），故原告對被告王秀英請求9,151,610元。

㈢被告鴻璽公司及被告陳乙嘉、被告闔家歡公司及被告李正池部分：被告鴻璽公司、闔家歡公司居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向原告解說。而『凶宅』為房仲業者的地雷，不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息。陳雲水於系爭房屋內引爆瓦斯自殺身亡之事實，周圍鄰居彭垂村等人皆知悉。被告鴻璽公司、闔家歡公司之經紀人員即被告陳乙嘉、李正池，專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於該訊息，自難諉為不知，竟違背其應盡之善良管理人義務，未對原告進行解說告知系爭房屋有上述重要瑕疵，且被告陳乙嘉為賣方即被告王秀英之子，簽約時陳秋箖小姐即提示屋主之子陳乙嘉先生所出具、有屋主王秀英女士簽章之全國不動產『不動產標的物現況說明書』予原告，陳秋箖小姐並表示上列房地乃『全國不動產』(鴻璽公司)營業員陳乙嘉先生轉委託臺灣房屋共同經紀仲介銷售，鑑於兩家仲介公司於國內均有相當信譽，原告不疑有他，遂於98年8月20日與被告王秀英女士簽訂系爭不動產買賣契約書，並已付清全部價金。被告等共同利用不動產『標的物現況說明書』條款記載之漏洞，告知系爭房屋於其產權期間未發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事，被告等顯有共同施用詐術，使原告陷於錯誤，因此取得賣屋之買賣價金之共同侵權行為（民法第184條、第185條、第188條，刑事詐欺部分目前在臺灣板橋地方法院檢察署100年度偵續字第415號禮股偵辦中），詐騙原告使原告於不知情之狀況下，花費畢生積蓄並另以原告未婚夫王敬忠之名義向銀行貸款購買上列房地作為婚後定居之用，而出賣人共同被告王秀英收取價金後，即避不見面，使原告求償無門，則被告鴻璽公司、闔家歡公司等自屬可歸責，是原告依民法第227條第1項、第2項及依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，自可請求被告鴻璽公司及被告陳乙嘉、被告闔家歡公司及被告李正池連帶賠償原告所支付之上列房地買賣價金4,100,000元之損害及相關衍生之損害951,610元（詳如本院卷第291至292頁之各雜項支出費用所示），共計5,051,610元及自起訴起狀送達被告之翌日日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈣爰依系爭不動產買賣契約書第11條第3項、第12條第4項、民法第227條第1項、第2項、第259條、第359條、第184條、第185條、第188條及不動產經紀業管理條例26條第2項規定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告王秀英應給付原告9,151,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告鴻璽公司應給付原告5,051,61 0元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒊被告陳乙嘉應給付原告5,051,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋被告闔家歡公司應給付原告5,051,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒌被告李正池應給付原告5,051,610元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年12月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒍前五項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。⒎原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告王秀英、陳乙嘉則以：

㈠系爭房屋係被告王秀英於82年間自前手宋東蘭處購入，並於98年出售予原告，被告王秀英對系爭房屋是否有發生瓦斯氣爆自殺身亡之事亦不知情，且宋東蘭亦不知悉屋內曾發生自殺身亡之情事，則被告王秀英更無從知悉此事，更遑論被告陳乙嘉能知悉此情，並進而與王秀英共同故意隱匿此事實而將系爭房屋出售。縱認系爭房屋內曾發生過有人自殺身亡之事故，原告亦需舉證證明被告王秀英明知系爭房屋內曾發生非自然死亡之情形，卻故意隱匿並將系爭房屋出售，以騙取價款。被告陳乙嘉雖從事仲介業，然難憑此即認定其知悉系爭房屋內曾發生非自然死亡之情形，是縱認系爭房屋內曾發生非自然死亡之情形，惟被告陳乙嘉對此並不知悉，亦非可歸責於陳乙嘉之事由，自無須負損害之賠償。系爭房屋曾發生非自然死亡一事，距今亦已近20年而隨時間足以淡忘，況被告王秀英對此完全不知悉，課以其完全之告知義務，原告得以此解除買賣契約，顯有違公平正義原則。

㈡民法第356條第3項，即使標的物有瑕疵，買受人於發現瑕疵後應立即通知出賣人，怠於為通知者，視為其承諾所受領之物。本件買賣標的契約是98年8月簽訂，原告自己也表示在交屋後，隔壁鄰居即告知該屋為凶宅，然原告遲至99年6月底始以律師函通知被告，時間已超過10個月，應視為承認受領之物，如鈞院認為原告解除契約為有理由，被告主張同時履行抗辯，原告應先返還土地及房屋，被告始有返還買賣價金之義務等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、被告鴻璽公司則以：

㈠「不動產標的物現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，尚無強制性。原告所執以主張之「不動產標的物現況說明書」第18項所載「本建築改良物（專有部份）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事」之內容，純係依內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的物現況說明書」項次11內容所載，甚至上開函文中更認此非強制應記載事項，是原告竟以此項記載而稱「被告等顯有共同施用詐術，使告訴人陷於錯誤…」云云，自有誤會。

㈡被告鴻璽公司與被告王秀英訂定委託銷售契約時，均要求被告王秀英據實告知以填載上列不動產標的物現況說明書，而在其上關於系爭房屋「本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺或特殊身故之情事」欄勾選「否」並簽名蓋章確認其情，自無責由被告鴻璽公司負責之理。另系爭房屋簽立買賣契約書之日為98年8月20日，然原告遲至99年9月間方提起本訴，故其行使撤銷權或契約解除權是否有罹於時效之情，亦請斟酌。

㈢被告鴻璽公司與原告間無契約關係，系爭買賣契約成立於原告與被告王秀英間，基於契約相對性原則，無須對原告負民法第227條不完全給付之債務不履行責任。另被告鴻璽公司與被告王秀英、被告闔家歡公司、被告李正池，除民法第185條共同侵權行為責任外，欠缺連帶負責之約定或法律依據，故無須連帶對原告負責。至於被告鴻璽公司與被告陳乙嘉間亦無須依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定對原告負連帶責任，蓋被告陳乙嘉並無執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害之情形，被告陳乙嘉非明知或有過失而不知系爭房地為凶宅之事實，被告公司亦已盡力查證，然均未得知悉相關事實，故無須與被告陳乙嘉負連帶損害賠償責任。

㈣縱若被告鴻璽公司應負損害賠償責任。

⒈被告鴻璽公司並非買賣契約當事人，無須依上列買賣契約負買賣價金之賠償責任。原告亦未舉證被告鴻璽公司「故意」或「過失而不知」上列房地曾發生「非自然死亡之事故」之事實，被告公司並未有聯合其他被告共同詐欺原告之情形，故無須依民法第185條負買賣價金之損害賠償責任。

⒉原告主張系爭房屋相關衍生之損害費用共951,610元，除仲介服務費外，均為原告與被告王秀英因買賣契約債務不履行所生之損害，被告鴻璽公司本非上列買賣契約當事人，故無須負上述費用損害賠償責任。

⒊至於41,000元仲介服務費，倘若鈞院認系爭房地確有發生「非自然死亡之事故」之情形，且認被告鴻璽公司於本件未盡查證是否為凶宅之義務，則依原告99年11月9日準備狀自認本件仲介費用酬庸分配，被告鴻璽公司7萬元，被告闔家歡公司9萬元，故被告鴻璽公司依原證9主力銷售契約協議書酬庸分配比例至多僅需返還仲介服務費7/16部分，即17,938元（41,000×7/16，小數點以下四捨五入）等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、被告闔家歡公司則以：

㈠經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第23條定有明文。系爭房屋原係由被告王秀英委託被告鴻璽公司仲介出售，嗣原告再透過被告闔家歡公司居間而向被告王秀英買受系爭房屋，被告王秀英委託被告鴻璽公司出售系爭房屋時即已依法簽署不動產標的物現況說明書，並就上開說明書第18欄就『本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事』乙事為『否』之告知。嗣被告闔家歡公司於銷售時即根據上開被告王秀英所簽署之說明書向原告做屋況解說，依法並無不合之處，被告公司並無任何故意隱瞞系爭房屋為『凶宅』之違法情事，且被告公司僅為一般不動產經紀業者，並無如檢警機關調查兇殺或自殺事件之權限，被告公司已善盡產權調查之義務，自亦無任何過失可言。

㈡按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。本件原告以於98年8月20日經由被告闔家歡公司居間以680萬元買受被告王秀英所有之系爭房屋，買、賣雙方並已簽立不動產買賣契約書在案，被告實已完成居間之義務，故被告自可於上開不動產買賣契約成立時請求居間服務報酬並非不當得利。退步言之，即使原告事後得向被告王秀英主張解除買賣契約或撤銷買受之意思表示，然先毋論原告主張是否有理由，然依上開說明，此皆無礙於被告居間報酬之請求等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

六、被告李正池未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

七、兩造不爭執之事實（堪信為真）：

㈠被告王秀英所有系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅。被告王秀英於98年8月間透過其子即被告陳乙嘉委託被告陳乙嘉任職之全國不動產板橋加盟店被告鴻璽公司仲介出售系爭房屋及其基地，再由被告陳乙嘉為承辦人，被告鴻璽公司與台灣房屋土城明德店被告闔家歡公司（承辦人為被告李正池）於98年8月19日簽立「委託主力銷售協議書」，原告再透過被告闔家歡公司居間而於98年8月20日以410萬元價款向被告王秀英買受系爭房屋及其基地，原告並與被告王秀英簽立系爭不動產買賣契約書。簽約前，原告曾詢問系爭房屋滲漏水．．．發生非自然死死亡等重大瑕疵，陳秋箖即提示被告陳乙嘉所提出有屋主被告王秀英簽章之不動產標的物現況說明書（其上第18欄就『本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事』乙事載明為『否』）予原告，陳秋箖並表示上列房地乃『全國不動產』（鴻璽公司）營業員被告陳乙嘉轉委託臺灣房屋銷售，鑑於兩家仲介公司於國內均有相當信譽，原告遂於98年8月20日與被告王秀英簽立系爭不動產買賣契約書，並付清全部價金而由被告王秀英於98年9月8日將系爭房屋及其基地之所有權移轉登記予原告所指定之訴外人王敬忠。此據證人徐光佑、何玉雲、陳麗羚到庭結證屬實（見本院卷第194至195頁、第265至267頁），並有新北市土城區戶政事務所函及所附死亡登記申請書、相驗屍體證明書、戶籍謄本、給付闔家歡房屋仲介經紀有限公司服務費（即仲介費）之統一發票、陳乙嘉、陳秋箖、李正池名片、系爭不動產買賣契約書及不動產標的物現況說明書、被告鴻璽公司、闔家歡公司之變更登記表、建物登記簿、委託主力銷售協議書、系爭房屋及其基地之所有權狀附卷可稽（見本院卷第67至69頁、第4至11頁、第33至34頁、第41至45頁、第74至75頁、第80頁、第201至202頁）。

㈡系爭房屋及其基地原為陳雲水所有，嗣陳雲水於82年1月1日死亡後，由其配偶何玉雲及女兒陳麗羚、陳麗婷於82年2月26日辦理繼承登記，該繼承人等因於82年3月8日買賣而於82年4月7日移轉登記予宋東蘭（原姓名：師宋東蘭）；宋東蘭因於82年6月7日買賣而於82年6月22日移轉登記予被告王秀英；被告王秀英因於98年8月21日買賣而於98年9月8日移轉登記予王敬忠。此有新北市板橋地政事務所函附卷可稽（見本院卷第308至326頁）。

八、兩造爭執要點為：㈠被告王秀英及其子即被告陳乙嘉是否均明知被告王秀英所有系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅？㈡原告是否得依系爭不動產買賣契約書第12條第4款對於被告王秀英解除契約，並依同買賣契約書第11條第3款請求被告王秀英給付損害賠償及懲罰性違約金？原告是否得依民法第359條規定對於被告王秀英解除契約？㈢原告就被告王秀英部分是否得依系爭不動產買賣契約書第11條第3款約定請求被告王秀英給付損害賠償及懲罰性違約金計820萬元，及相關衍生之損害951,610元（詳如本院卷第291至292頁之各雜項支出費用），共計9,151,610元本息？㈣原告就被告鴻璽公司及陳乙嘉、闔家歡公司及李正池部分是否得依民法第227條第1項、第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求渠等連帶賠償原告所支付之上列房地買賣價金4,100,000元之損害及相關衍生之損害951,610元（詳如本院卷第291至292頁之各雜項支出費用所示），共計5,051,610元本息？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：

㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。本件原告主張「被告王秀英及其子即被告陳乙嘉均明知被告王秀英所有系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅，．．．，原告與被告王秀英簽立系爭不動產買賣契約書前，原告曾詢問系爭房屋滲漏水．．．發生非自然死死亡等重大瑕疵，陳秋箖即提示被告陳乙嘉所提出有屋主被告王秀英簽章之『不動產標的物現況說明書』予原告，其上第18欄就『本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事』乙事載明為『否』，原告遂於98年8月20日與被告王秀英簽立系爭不動產買賣契約書，並付清全部價金。」之事實，既為被告所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。

㈡查被告王秀英所有系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅。被告王秀英於98年8月間透過其子即被告陳乙嘉委託被告陳乙嘉任職之全國不動產板橋加盟店被告鴻璽公司仲介出售系爭房屋及其基地，再由被告陳乙嘉為承辦人，被告鴻璽公司與台灣房屋土城明德店被告闔家歡公司（承辦人為被告李正池）於98年8月19日簽立「委託主力銷售協議書」，原告再透過被告闔家歡公司居間而於98年8月20日以410萬元價款向被告王秀英買受系爭房屋及其基地，原告並與被告王秀英簽立系爭不動產買賣契約書。簽約前，原告曾詢問系爭房屋滲漏水．．．發生非自然死死亡等重大瑕疵，陳秋箖即提示被告陳乙嘉所提出有屋主被告王秀英簽章之不動產標的物現況說明書（其上第18欄就『本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事』乙事載明為『否』）予原告，陳秋箖並表示上列房地乃『全國不動產』（鴻璽公司）營業員被告陳乙嘉轉委託臺灣房屋銷售，鑑於兩家仲介公司於國內均有相當信譽，原告遂於98年8月20日與被告王秀英簽立系爭不動產買賣契約書，並付清全部價金而由被告王秀英於98年9月8日將系爭房屋及其基地之所有權移轉登記予原告所指定之王敬忠。系爭房屋及其基地原為陳雲水所有，嗣陳雲水於82年1月1日死亡後，由其配偶何玉雲及女兒陳麗羚、陳麗婷於82年2月26日辦理繼承登記，該繼承人等因於82年3月8日買賣而於82年4月7日移轉登記予宋東蘭（原姓名：師宋東蘭）；宋東蘭因於82年6月7日買賣而於82年6月22日移轉登記予被告王秀英；被告王秀英因於98年8月21日買賣而於98年9月8日移轉登記予王敬忠等情，已如前述，由此可見，被告王秀英係於82年6月間向宋東蘭買得系爭房屋及其基地，嗣於98年8月間再將之賣予原告，而登記為原告所指定之王敬忠所有。又被告王秀英於不動產標的物現況說明書第18欄『本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事』部分，被告王秀英勾『否』，亦即表示系爭房屋於被告王秀英產權期間並無曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事，核與事實相符。再者，系爭房屋雖曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，但顯非發生於被告王秀英產權期間。而依證人徐光佑、何玉雲、陳麗羚之證詞（見本院卷第194至195頁、第265至267頁）所示，亦無從得知被告王秀英、陳乙嘉於98年8月20日被告王秀英與原告簽立系爭不動產買賣契約書前，均「明知」前屋主陳雲水於82年1月1日在系爭房屋內引爆瓦斯自殺身亡等情。另原告所舉證人宋東蘭，迭經本院合法通知，均無正當理由，拒不到庭作證，經本院裁處罰鍰後，仍經本院合法通知，無正當理由，拒不到庭作證。尚難僅以被告王秀英於82年6月間向宋東蘭買得系爭房屋及其基地，嗣於98年8月間再將之賣予原告；被告陳乙嘉為被告王秀英之子，且受僱被告鴻璽公司從事房屋買賣仲介業務等情，即認「被告王秀英及其子即被告陳乙嘉均明知被告王秀英所有系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅」。此外，原告復未能就「被告王秀英及其子即被告陳乙嘉均明知被告王秀英所有系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅」等情舉證以實其說，是原告此部分之主張，即乏依據，洵無可採。被告王秀英、陳乙嘉辯稱：渠等2人均不知系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅等語，即屬可採。

㈢依原告與被告王秀英間系爭不動產買賣契約書第12條第4款雖載明：「乙方（即被告王秀英）已明確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生，甲方（即原告）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任，甲方並得解除本約」，惟依系爭不動產買賣契約書所附之被告王秀英於不動產標的物現況說明書第18欄『本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事』部分，被告王秀英勾『否』，既與事實相符，是原告即不得依系爭不動產買賣契約書第12條第4款對於被告王秀英解除契約，並依同買賣契約書第11條第3款請求被告王秀英給付損害賠償及懲罰性違約金。同理，原告亦不得依民法第359條規定對於被告王秀英解除契約。

㈣按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第184條、第227條定有明文。查本件被告王秀英及陳乙嘉既均不知系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅等情，且被告王秀英亦於不動產標的物現況說明書第18欄表示系爭房屋於被告王秀英產權期間並無曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事，縱認原告主張被告王秀英長期出租他人，自己從未進住系爭房屋等情屬實，惟未據原告陳明此情與被告王秀英是否知系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅等情有何關聯並證明之，自無可採。原告復未能提出其他積極之證據證明「被告王秀英、陳乙嘉於98年8月20日被告王秀英與原告簽立系爭不動產買賣契約書前，均明知前屋主陳雲水於82年1月1日在系爭房屋內引爆瓦斯自殺身亡」或有何因過失而不知前屋主陳雲水於82年1月1日在系爭房屋內引爆瓦斯自殺身亡等情為真，是本件即難認被告王秀英、陳乙嘉於98年8月20日被告王秀英與原告簽立系爭不動產買賣契約書前，有何明知或因過失而不知前屋主陳雲水於82年1月1日在系爭房屋內引爆瓦斯自殺身亡之事實。是原告就被告王秀英部分主張被告王秀英應負共同侵權行為及不完全給付之債務不履行損害賠償責任。而依系爭不動產買賣契約書第11條第3款約定請求被告王秀英給付損害賠償及懲罰性違約金計820萬元，及相關衍生之損害951,610元（詳如本院卷第291至292頁之各雜項支出費用），共計9,151,610元本息等語，即乏依據，殊無可取。

㈤按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。查被告鴻璽公司於仲介本件買賣時即請被告王秀英填載系爭房屋之不動產標的物現況說明書，被告陳乙嘉即為被告鴻璽公司之承辦人，又被告王秀英於不動產標的物現況說明書第18欄『本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或特殊身故之情事』部分，被告王秀英勾『否』，既與事實相符等情，已如前述，堪認已盡相當之查證，被告李正池為被告闔家歡公司之承辦人，被告闔家歡公司於銷售系爭房屋時亦根據上開被告王秀英所簽署之不動產標的物現況說明書向原告做屋況解說，依法並無不合之處。又原告雖主張陳雲水於系爭房屋內引爆瓦斯自殺身亡之事實，周圍鄰居彭垂村等人皆知悉，被告鴻璽公司、陳乙嘉、闔家歡公司、李正池，專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於該訊息，自難諉為不知等語，惟經被告鴻璽公司、陳乙嘉、闔家歡公司否認在卷，原告亦未舉證以實其說，自難採信。是原告就被告鴻璽公司及陳乙嘉、闔家歡公司及李正池部分主張渠等應負共同侵權行為（民法第184條、第185條、第188條）及不完全給付之債務不履行損害賠償責任。而依民法第227條第1項、第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求渠等連帶賠償原告所支付之上列房地買賣價金4,100,000元之損害及相關衍生之損害951,610元（詳如本院卷第291至292頁之各雜項支出費用所示），共計5,051,610 元本息等語，亦乏依據，殊無可採。

㈥基上，原告主張被告王秀英及陳乙嘉均明知系爭房屋曾有前屋主陳雲水於82年1月1日在屋內引爆瓦斯自殺身亡，係屬凶宅等語，尚無可採。原告不得依系爭不動產買賣契約書第12條第4款對於被告王秀英解除契約，並依同買賣契約書第11條第3款請求被告王秀英給付損害賠償及懲罰性違約金。原告亦不得依民法第359條規定對於被告王秀英解除契約。原告就被告王秀英部分不得依系爭不動產買賣契約書第11條第3款約定請求被告王秀英給付損害賠償及懲罰性違約金計820萬元，及相關衍生之損害951,610元（詳如本院卷第291至292頁之各雜項支出費用），共計9,151,610元本息。就被告鴻璽公司及陳乙嘉、闔家歡公司及李正池部分亦不得依民法第227條第1項、第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求渠等連帶賠償原告所支付之上列房地買賣價金4,100,000元之損害及相關衍生之損害951,610元，共計5,051,610元本息。

九、從而，原告依系爭不動產買賣契約書第11條第3項、第12條第4項、民法第227條第1項、第2項、第259條、第359條、第184條、第185條、第188條及不動產經紀業管理條例26條第2項規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

十一、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。