臺灣新北地方法院99年度訴字第193號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第193號

原告

洪葦玲

訴訟代理人

黃安然律師

被告

趙雅君

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

林彥苹律師

被告

僑馥建築經理股份有限公司

法定代理人

彭慶

訴訟代理人

鄭亨偉

被告

統和不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

劉威廷

訴訟代理人

蔣慈恩

上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國100 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者；擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：「①被告趙雅君與被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）應連帶返還原告新臺幣（下同）163 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告票號091222、091223、091210號之本票三張（發票日均為98年9 月11日）。③被告趙雅君與被告統和不動產仲介經紀有限公司（下稱統和公司）應連帶賠償原告63萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。④前第①、②項中任一被告對於原告為給付後，餘被告於該被告給付範圍內，免其給付義務。⑤訴訟費用由被告負擔。」，嗣於民國100 年9 月1 日具狀變更聲明為：「①被告趙雅君應協同原告向被告僑馥公司表示解除98年9 月11日與該公司成立之不動產買賣價金信託履約保證契約。②被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告163 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。③被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告票號091222、091223、091210號之本票三張（發票日均為98年9 月11日）。④被告趙雅君與被告統和公司應連帶賠償原告71萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⑤前第②、③項中任一被告對於原告為給付後，餘被告於該被告給付範圍內，免其給付義務。⑥訴訟費用由被告負擔。⑦原告願供擔保請准宣告假執行。」，核其所為係屬基於同一基礎事實請求及擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更，合於法律規定，應予准許。

二、本件被告統和不動產仲介經紀有限公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

㈠、緣於98年9 月11日，原告向被告趙雅君購買坐落新北市○○區○○段686 、687 地號土地及其上建物新北市○○區○○街186 巷5 弄23之3 號4 樓及5 樓增建部分（下稱系爭房地），約定總價為400 萬元，並簽訂有不動產買賣契約書為證（下稱系爭契約），另由被告僑馥公司為履約保證，此亦有買賣價金信託履約保證證書為憑（下稱系爭履約保證）。於前開簽約日，原告即已給付價金163 萬元給被告（其中5 萬元是定金由代書收取，55萬元是匯款、103 萬元是轉帳，均至被告僑馥公司之花旗銀行帳號00000000000000號帳戶內，下稱系爭信託專戶），並已交付面額共395 萬元、票號為091222、091223、091210號（發票日均為98年9 月11日，下稱系爭本票三張）之本票三張予被告僑馥公司。嗣後系爭房地業已辦妥過戶登記，原告也已另行給付代書費3 萬元完畢。然因原告發現系爭房地有嚴重漏水之瑕疵，故尚未點交。

㈡、原告主張系爭房地有嚴重滲漏水之瑕疵如下：

①、5 樓增建部分，牆壁嚴重滲漏水。

②、4 樓頂水表開關卡死，破舊不堪。

③、4 樓室內天花板上壁周圍及牆緣嚴重漏水，水滴至地面，影響住居品質。

④、4 樓室內門口電燈掉下懸掛，致天花板污漬蔓延。

⑤、4 樓往5 樓樓梯邊壁癌嚴重。

⑥、4 樓室內往5 樓室內樓梯橫柱壁癌嚴重。

⑦、4 樓電線係挖一樓牆洞至牆外拉到4 樓，導致滲水至1 樓地面，成日濕滑，有其他住戶告知曾在此地滑倒。

㈢、原告之前曾另外買過滲漏水的房屋，精神已即為痛苦，發誓絕不再買到有漏水問題的房子，事前也一再告知被告等人，然被告趙雅君竟仍出售嚴重滲漏水之系爭房地予原告，被告統和公司為房地仲介公司，卻未盡善良管理人注意義務，渠等二人均有過失，導致原告憂鬱、焦慮、失眠，甚至患有精神官能性憂鬱症，為此，原告乃依民法第347 條準用第360條第1 項、第226 條、第227 條、第535 條、第544 條、第184 條第1 項前段、第185 條、消費者保護法第7 條第3 項規定，請求被告趙雅君與被告統和公司連帶賠償原告精神慰撫金60萬元及上開代書費3 萬元、被告統和公司收受之仲介費用8萬元（合計71萬元）。

㈣、被告趙雅君明知系爭房地有嚴重滲漏水之情形，卻在系爭契約第7 條第5 款約定中保證無此瑕疵，也在標的現況說明書第14項中為不實之勾選，故原告乃依民法第359 條規定，於98年10月19日以北縣政府郵局第00398 號存證信函向被告趙雅君表示解除契約，以及以本件起訴狀繕本之送達再次為解除契約之意思表示。原告既已解除契約，依民法第179 條、第259 條規定，被告趙雅君即應協同原告向被告僑馥公司表示解除98年9 月11日與該公司成立之不動產買賣價金信託履約保證契約，且被告趙雅君與被告僑馥公司有連帶返還原告163 萬元價金之義務，以及渠等二人也應連帶返還系爭本票三張予原告等語。

㈤、聲明：①被告趙雅君應協同原告向被告僑馥公司表示解除98年9 月11日與該公司成立之不動產買賣價金信託履約保證契約。②被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告163 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。③被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告票號091222、091223、091210號之本票三張（發票日均為98年9 月11日）。④被告趙雅君與被告統和公司應連帶賠償原告71萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⑤前第②、③項中任一被告對於原告為給付後，餘被告於該被告給付範圍內，免其給付義務。⑥原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯則為：

㈠、被告趙雅君部分：依民法第359 條規定可知，瑕疵之情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。本件被告趙雅君否認系爭房地有何原告所指之滲漏水瑕疵，此應由原告負舉證責任。此外，系爭房地是兩造簽訂系爭契約後，頂樓之公共水塔才因年久失修而漏水，因此，被告趙雅君絕無在系爭契約第7 條第5 款約定中為不實保證，也沒有在標的現況說明書第14項中為不實之勾選。訂約後被告趙雅君一知公共水塔漏水乙事，便馬上自費委請水電工程行進行更換新的水塔並施作頂樓之防水工程，而在交屋前已修補完畢，此由鑑定報告亦認系爭房地並無原告所指之嚴重滲漏水情形，只有4 樓門口電線外落及4 樓樓梯口燈座掉落之兩項輕微瑕疵存在，即可證明之，故原告主張已解除契約云云，並不合法。況且，被告趙雅君業已將上述兩項輕微瑕疵修補完成，有照片為證。另外，系爭本票三張目前並不在被告趙雅君持有中，被告趙雅君無法返還。綜上，原告請求實毫無理由等語。

㈡、被告僑馥公司部分：被告僑馥公司只是系爭履約保證之公司，一切尊重法院判決結果。被告僑馥公司對於有收受原告給付至系爭信託專戶內之55萬元、103 萬元乙節並不爭執。另外，系爭本票三張目前並不在被告僑馥公司持有中，而是由兩造共同委託之地政士林淑娟持有中，故被告僑馥公司無法返還等語。

㈢、被告統和公司部分：系爭房地是因為之前頂樓的水塔會漏水，所以樓梯間才有積水情形，但被告趙雅君早已自費移除該水塔，並另設不銹鋼水塔、補漏屋頂，所以並無滲漏水問題。否認系爭房地仍有原告所指之滲漏水瑕疵，也否認有何未善盡善良管理人注意義務之情事等語。

㈣、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：原告與被告趙雅君有於98年9 月11日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告趙雅君購買坐落新北市○○區○○段686 、687 地號土地及其上建物新北市○○區○○街186 巷5 弄23之3 號4 樓及5 樓增建部分之房地，約定總價為400 萬元，，被告統和公司為仲介系爭房地之公司，被告僑馥公司則辦理系爭履約保證。於前開簽約日，原告即已匯款55萬元、轉帳103 萬元至被告僑馥公司之花旗銀行帳號00000000000000號帳戶內，並有交付面額共395 萬元、票號為091222、091223、091210號（發票日均為98年9 月11日）之本票三張予代書收執。系爭房地業已辦妥所有權移轉之登記。兩造並對卷附不動產買賣契約書、買賣價金信託履約保證證書、郵政跨行匯款申請書、原告合作金庫銀行存摺內頁交易明細、系爭本票三張影本、臺灣土地銀行存摺類存款憑條、北縣政府郵局第00398 號存證信函、標的現況說明書（見本院卷㈠第8至35頁、第48及49頁）之形式及內容之真正，不爭執。

四、本院得心證之理由：

㈠、原告雖為上揭主張，然被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：①系爭房地有無原告所指之瑕疵？②原告主張解除契約，是否有理？③原告請求被告趙雅君、被告統和公司連帶賠償71萬元部分，是否有理？茲分述如下：

㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例意旨可資參照。本件原告主張系爭房地有嚴重滲漏水之瑕疵乙節，既為被告所否認，依法自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。經查，本件前經本院送請臺灣省建築師公會鑑定：「系爭房地有無①4 樓門口電線外落。②4 樓樓梯口燈座掉落及4 樓樓梯地面漏水。③4 樓往5 樓天花板漏水。④4 樓往5 樓樓梯邊天花板漏水。⑤4 樓往5 樓橫樑漏水。⑥5 樓增建部分漏水、壁癌。

⑦5 樓室內嚴重漏水。⑧5 樓增建部分牆壁嚴重滲漏水。⑨4 樓頂（5 樓增建外）水表開關卡死，破舊不堪及水塔瑕疵。⑩4 樓室內天花板上壁周圍及牆緣嚴重漏水，水滴至地面，影響住居品質。⑪4 樓室內門口電燈掉下懸掛，致天花板污漬蔓延。⑫4 樓往5 樓樓梯邊壁癌嚴重。⑬4 樓室內往5樓室內樓梯橫柱壁癌嚴重。⑭4 樓電線係挖一樓牆洞至牆外拉到4 樓，導致滲水至1 樓地面，成日濕滑。以上14項之瑕疵？」，臺灣省建築師公會鑑定結果認：『... ㈡本系爭事件... 其揭示日期為99年5 月18日，距鑑定會勘日已逾1 年餘，就實務推斷，期間應有施予整修、濕治等工程，職故，14項系爭瑕疵就標的房屋現場會堪所見，除「⒈4 樓門口電線外落」及「⒉4 樓樓梯口燈座掉落」等兩項瑕疵屬實外，其餘各項均未見如書狀所列之瑕疵情形。㈢上開兩項瑕疵，係屬燈座未按裝固定之問題，修復尚屬簡易，其修復工料約需800 至1000元。』等語明確，此有鑑定報告書全卷附卷可稽（見本院卷㈡第97至119 頁），鑑定結果既明確認定除「⒈4 樓門口電線外落」及「⒉4 樓樓梯口燈座掉落」等兩項瑕疵屬實外，其餘原告所指之瑕疵情形均未見，且該兩項之修復尚屬簡易等情，加以原告並未提出其他積極證據證明系爭房地有其所指之嚴重滲漏水之瑕疵，從而，顯難遽謂原告主張系爭房地有「嚴重滲漏水之瑕疵」乙節為可採。此外，原告復自承看屋當時沒有看到滲漏水情形，簽約時也沒有發現，是直到98年9 月28日會同被告統和公司之仲介人員進入系爭房地時才發現等語在卷（見本院卷㈠第120 頁背面筆錄、卷㈡第20頁），益徵被告趙雅君抗辯系爭房地簽約時並無滲漏水情形，伊絕無在系爭契約第7 條第5 款中為不實保證，也沒有在標的現況說明書第14項中為不實之勾選，是兩造簽約後，頂樓之公共水塔才因年久失修而漏水等語，並非不可採，況查，原告亦未提出任何積極證據證明被告趙雅君係明知有瑕疵而故意為不實之說明，是其主張被告趙雅君於系爭契約第7 條第5 款約定中為不實保證、在標的現況說明書第14項中為不實之勾選云云，亦乏所據。

㈢、又按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354 、359 條分別定有明文。次按民法第359 條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約；又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權僅得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第359 條但書規定，買受人僅得請求減少價金；因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決，分別有最高法院97年度台上字第739 號、96年度台上字第1277號、67年台上字第3898號裁判例意旨可參。經查，系爭房地僅有「⒈4 樓門口電線外落」及「⒉4 樓樓梯口燈座掉落」兩項瑕疵，其餘原告所指之瑕疵情形則均未見，該兩項之修復尚屬簡易，其修復工料約需800 至1000元乙節，業經認定如上，而衡之系爭房地之總價為400 萬元，堪認該兩項瑕疵於買受人所生之損害與解除契約對出賣人所生之損害，係屬有失平衡，揆諸前開說明，本件原告主張解除契約云云，依民法第359 條但書規定，應係顯失公平，原告僅得請求減少價金。況查，就上述兩項瑕疵部分，被告趙雅君復陳報業已修復完畢，並提出照片4 張為證（見本院卷㈡第182 至184 頁）。復查，觀之系爭契約第10條第5 項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國98年10月12日），同時甲方應履行全部價金之給付... 。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」（見本院卷㈠第15頁），亦即逾98年10月12日後15日仍未點交時，原告依約應先定期間催告，而被告趙雅君仍不履行點交之際，原告方可行使該條項約定之意定解除權，然查，本件原告自承其係於98年10月19日即寄達北縣政府郵局第00398 號存證信函（見本院卷㈠第48頁）向被告趙雅君表示解除契約等情，是原告該解除契約之意思表示亦非合法。基上，原告主張已合法解除契約云云，並非有理，從而，原告依解除契約後回復原狀之規定，請求被告趙雅君應協同原告向被告僑馥公司表示解除98年9 月11日與該公司成立之不動產買賣價金信託履約保證契約，以及被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告163 萬元及法定遲延利息、系爭本票三張云云，即屬無據。

㈣、另按受精神之損害得請求賠償者，以法律有明文規定者為限，如民法第18條、第19條、第194 條、第195 條、第979 條、第999 條等是，被上訴人聲請查封抵押物，縱其執行名義嗣後經抗告法院裁定予以廢棄確定，除上訴人受有財產上損害，可依法請求賠償外，要不得據以請求被上訴人賠償非財產上損害，此有最高法院76年度台上字第2550號裁判意旨可資參照。準此，主張精神受有損害請求賠償者，須以法律有明文規定者為限，因財產權受損者，原則上不得請求精神慰撫金。本件原告以購買系爭房地有滲漏水瑕疵導致原告憂鬱、焦慮、失眠，甚至患有精神官能性憂鬱症而請求被告趙雅君與被告統和公司連帶賠償精神慰撫金60萬元云云，揆諸首開說明，即屬無據。另查，原告主張伊事前一再告知被告等人，房屋不能有滲漏水瑕疵，然被告趙雅君竟仍出售嚴重滲漏水之系爭房地予原告，被告統和公司為房地仲介公司，卻未盡善良管理人注意義務，渠等二人均有過失，而依民法第347 條準用第360 條第1 項、第226 條、第227 條、第535條、第544 條、消費者保護法第7 條第3 項規定，請求被告趙雅君與被告統和公司連帶賠償代書費3 萬元、被告統和公司收受之仲介費用8 萬元云云，惟為被告二人堅詞否認系爭房地有何嚴重滲漏水之瑕疵、渠等有何債務不履行之情事，是依法應由原告負舉證責任證明之，然查，原告並未舉證以實其說，系爭房地既僅有「⒈4 樓門口電線外落」及「⒉4樓樓梯口燈座掉落」之情形，而該等情形與滲漏水無關，且被告趙雅君復已陳報業修復完畢，並提出照片4 張為證（見本院卷㈡第182 至184 頁），詳如上述，從而，自難遽謂系爭房地有滲漏水之瑕疵、被告二人有何債務不履行之情事，故原告請求被告二人應連帶損害賠償代書費3 萬元、仲介費、8 萬元云云，亦非有理。

㈤、綜上所述，原告主張依民法第179 條、第259 條、第347 條準用第360 條第1 項、第226 條、第227 條、第535 條、第544 條、第184 條第1 項前段、第185 條、消費者保護法第7 條第3 項規定，請求①被告趙雅君應協同原告向被告僑馥公司表示解除98年9 月11日與該公司成立之不動產買賣價金信託履約保證契約；②被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告163 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；③被告趙雅君與被告僑馥公司應連帶返還原告票號0912 22 、091223、091210號之本票三張（發票日均為98年9 月11日）；④被告趙雅君與被告統和公司應連帶賠償原告71萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。

六、結論：原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。