臺灣新北地方法院99年度簡上字第125號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 99年度簡上字第125號

上訴人

和陸建設有限公司

法定代理人

張美嬌

訴訟代理人

范美惠

被上訴人

好運市社區管理委員會

法定代理人

江曜成

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國99年4 月14日本院三重簡易庭99年度重簡字第40號第一審判決提起上訴，經本院於99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

一、被上訴人起訴主張：

㈠、被上訴人於民國97年9 月6 日召開第一屆區分所有權人大會，並將會議記錄及住戶規約送請主管機關報備，於97年9 月25日核准報備，按住戶規約第15條：『本社區共用部分之維修費用由共同基金支付，公基金不足時則由全體用戶按其每期應繳納房屋管理費比例分擔，各用戶應依規定繳納，其辦法由管理委員會訂定之。』依此，被上訴人再於97年10月19日召開第一屆第二次區分所有權人大會，於案由管理費收取標準討論案中決議：『自97年11月起，暫收3 個月，以每坪50元，地下室車位每位500 元清潔費計算之管理費』。暫收期間3 個月屆滿後，被上訴人再於98年2 月8 日召開第一屆第三次區分所有權人大會，於案由收取標準討論案中決議：『從98年3 月份起，管理費每坪收取45元，車位清潔費每位150 元，機車每位50元』。並於案由透天厝收取標準討論案中決議：『從98年3 月份起，67坪以2300元收取，82坪以2700元收取，車位清潔費每位150 元，機車每位50元，3 月之前，67坪以2300元、82坪以2700元收取，車位清潔費每位500 元』。因上訴人係坐落臺北縣樹林市○○街7-3 號、7-4 號、7-5 號、7-6 號、7-7 號、7-8 號、7-9 號、7-10號、7-11號、7-12號，共計10戶之不動產之所有權人，即為被上訴人社區之區分所有權人，依上開區分所有權人會議決議，自應負有繳納管理費之義務，詎上訴人未依規定繳納管理費，共積欠新臺幣（下同）199,955 元【計算式：①：7 -3號自97年11月起至98年2 月28日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠11,100元；②：7-4 號自97年11月起至98年3 月31日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠13,570元；③：7-5 號自97年11月起至98年3 月25日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠13,096元；④：7-6 號自97年11月起至98年6 月13日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠19,530元；⑤：7-7 號自97年11月起至98年8 月22日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠28,980元；⑥：7-8 號自97年11月起至98年4 月25日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠17,930元；⑦： 7-9號自97年11月起至98年3 月25日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠32,180元；⑧：7-10號自97年11月起至98年11月8 日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠36,265元；⑨：7-11號自97年11月起至98年6 月5 日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠21,730元；⑩7-12號自97年11月起至97年12月24日止，均未按其應有部分繳納管理費，計已積欠5,574 元；以上①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩＝199,955 元】，經被上訴人屢次催討，仍未獲置理，爰依據公寓大廈管理條例之法律關係提起本件訴訟請求上訴人應給付被上訴人199,955 元及自98年12月17日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。

㈡、對上訴人上訴意旨之陳述：

⒈ 按法律規定原告區分所有權人會議，係以區分所有權人為參加主體，並非實際居住之現住戶。是被上訴人所屬社區區分所有權人，不論其區分所有建物有無出售、有無居住，於不動產建築完成之時，於物權法上即有區分所有物，基於一物一權原則，當然即為區分所有權人，自應負擔公共基金管理費繳交之義務。而上訴人所稱其並未遷入以及決議收繳車位清潔費係無必要等理由，拒絕繳交管理費，並非有理。且被上訴人據以請求上訴人繳交之管理費，係基於區分所有權人會議決議及住戶規約，所收管理費亦係用於共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、改良等（公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11條、第18條第3 項），並無違反民法第148 條第2 項規定之誠實信用原則。次按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度臺再字第64號判決意旨參照）。查公寓大廈應設置公共基金，區分所有權人有依區分所有權人會議決議繳納公共基金之法定義務，管理委員會亦有催討區分所有權人依決議繳交基金之法定職責（公寓大廈管理條例第18條第1 項、第21條規定參照）。是上訴人主張被上訴人違反誠實信用原則，顯屬無據。況公共基金之用途，主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，而在區分所有權人會議未為決議之情形，上開共用或約定共用部分、相關設施之支出，本應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第11條第2 項規定參照）。是按共有、共用部分之應有部分比例定公共基金之繳費比例，共有、共用部分應有部分比例相同之區分所有權人，其公共基金繳納之比例即屬相同，並不區分共有人就共有、共用部分實際利用情形、頻率而為不同之負擔規定，乃法律就公共基金繳納所為任意規定（得以區分所有權人會議決議為不同規範）揭櫫之原則。對照被上訴人所提建物登記謄本，可知亦係以專有部分面積為區別，專有部分面積相同者原則採齊一之收費標準。因專有部分面積愈大者，屬共用部分之承重牆壁、占用基地範圍亦愈大。於通常情形，其基地應有部分、共同使用建號配賦應有部分之比例亦愈大。職是，國內社區所習見，以專有部分面積大小訂定公共基金（即管理費）齊一之收費標準，實與上開公寓大廈管理條例任意規定之精神相符，亦與責任分擔之公平正義無相違之處。

⒉ 再按公共基金主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人。區分所有權人對於公共基金之權利應並隨區分所有權之移轉而移轉（公寓大廈管理條例第19條）。是區分所有權人繳交充作公共基金之管理費義務、及其對公共基金之權利，均屬法定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人（共有人）負繳交管理費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與管理委員會間。管理委員會之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」（公寓大廈管理條例第36條第7 款），並非管理費所集合之公共基金之所有權人。從而，區分所有權人大會之決議全體區分所有權人即須遵守約定，上訴人主張其依房屋預定買賣契約書中之約定，得以未售戶與未遷入戶之管理費減半收取云云，然上開契約，僅在被上訴人社區尚未成立管理委員會及訂定住戶規約、召開區分所有權人大會之前，始有效力，今被上訴人既有合法報備之住戶規約及區分所有權人大會決議，上訴人自應依住戶規約及決議繳納管理費，殊無另執房屋預定買賣契約書拒不繳納之理。

㈢、聲明：①上訴駁回。②第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

③願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人上訴意旨則為：

㈠、上訴人售屋時與承購人均有簽訂買賣契約書，依合約第9 條第3 項約定：本建物為保持良好品質及維護全體用戶之共同權益，甲方應依權狀坪數預繳6 個月之房屋管理費、車位清潔費。【由本公司代管期間房屋管理費收取標準為:A、B 、C 棟每戶每月每坪50元整，D 棟每戶每月2300元整，E 棟每戶每月2700元整，地下一層編號7 ～15、22～49等37個汽車停車位每月每位500 元整】；甲方之社區公共管理費負擔，自本建物使用執照取得3 個月後或社區管理委員會成立後為正式起算日，以先屆至者為準，未售戶與未遷入戶之管理費減半收取之（見附件1 ）。且上訴人之房屋均是空屋並未使用，依該條規定減半收取管理費，現成立管委會後要求上訴人給付全部之管理費，被上訴人實有違反上開買賣契約約定。又D 、E 棟透天戶的車位均位於各該戶的地下室，為室內獨立之車位，用電及清潔皆由各該戶自行負責，且該車位用電並未計入公共電錶，實無須另外支付車位清潔費。且當初核定管理收費標準時，已將D 、E 棟汽車行經公共持分車道時所衍生的清潔費包含在內，實無再次收取D 、E 棟屋內停車位清潔費之必要。另未售戶及未遷入戶，與已遷入戶不同，車道鐵捲門及電梯使用並不頻繁（此費用佔總管理費大額比例），亦即使用之公共資源相對減少很多，故應減半收取管理費始屬合理。管委會於接管該社區後，自行變更收費標準，且未經過區分所有權人表決通過，被上訴人所為於法不合。況且被上訴人曾提及因社區公共資金來源有限，10戶未售戶管理費如果減半，將導致公共資金短絀。惟當初上訴人於銷售房屋時所訂之管理費收費標準，已預估未來各項支出及各戶使用條件，並參酌其他社區之管理費收費標準，例如：大樓部份有使用電梯，透天部份則無，透天車位之電費與清潔皆由透天承購戶自行負責等，且當時上訴人並無法預估大樓與透天之銷售狀況，因此所訂定之各戶管理費負擔應可謂十分公平，且可支應未來之各項社區公共支出。故原先買賣契約約定之大樓房屋每坪管理費50元，車位清潔費每位500 元，實屬合理。然社區召開區分所有權人大會竟決議調降房屋每坪管理費為45元，車位清潔費每位為150 元，如此調幅，難怪會導致公共資金短絀問題益加嚴重，實與上訴人是否減半收取管理費無關。上訴人所舉買賣契約上開約定，未經區分所有權人會議決議廢止，且上開買賣契約係上訴人與全體承購戶均有之約定，應具有拘束全體承購戶之效力，可等同社區規約，故上訴人據此主張管理費應予減半，係屬有理等語。

㈡、聲明：①原審判決均廢棄。②上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。③訴訟費用由被上訴人負擔。

三、原審判決為：①上訴人應給付被上訴人199,955 元及自98年12月17日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。②訴訟費用由上訴人負擔。③本判決得假執行；但上訴人如以199,955 元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人及被上訴人則分別聲明如上述。

四、本院得心證之理由：

㈠、本件被上訴人主張上訴人為好運市社區內門牌號碼臺北縣樹林市○○街7-3 號、7-4 號、7-5 號、7-6 號、7-7 號、7-8 號、7-9 號、7-10號、7-11號、7-12號之區分所有權人（下稱系爭房屋）；被上訴人於98年2 月8 日召開區分所有權人第一屆第三次會議決議：「從98年3 月份起，管理費每坪收取45元，車位清潔費每位150 元，機車每位50元」，並於案由透天厝收取標準討論案中決議：「從98年3 月份起，67坪以2300元收取，82坪以2700元收取，車位清潔費每位150 元，機車每位50元，3 月之前，67坪以2300元、82坪以2700元收取，車位清潔費每位500 元」；上訴人每月應依上開區分所有權人會議決議繳納管理費，惟上訴人未依該決議繳費，共積欠管理費共計199,955 元之事實，為兩造所不爭執，且有欠繳明細、存證信函、組織報備證明書、住戶規約、區分所有權人大會會議記錄、土地及建物謄本在卷為證，堪信為真實。

㈡、至上訴人仍以上揭情詞置辯，惟查：

①、按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第23條第1 項、第18條第1 項第2 款分別定有明文。查本件被上訴人業於98年2 月8 日召開區分所有權人會議並決議管理費收費標準，業如前述，雖上訴人辯稱其所有之系爭房屋均為空屋並未使用，且該決議內容透天厝住戶人數較少，D 、E 棟透天戶的車位均位於各該戶的地下室，為室內獨立之車位，用電及清潔皆由各該戶自行負責，且該車位用電並未計入公共電錶，實無須另外支付車位清潔費，當初核定管理收費標準時，已將D 、E 棟汽車行經公共持分車道時所衍生的清潔費包含在內，實無再次收取D 、E 棟屋內停車位清潔費之必要，決議內容是少數服從多數，並不合理云云，惟查系爭房屋於最初銷售之時於買賣契約書約定之預定管理費標準，衡諸社會通常情形，均僅係大略估算，蓋銷售後該社區內總體所需使用之公共基金究需多少，在銷售之際顯然無法確定，故依法需賴社區成立管理委員會、召開區分所有權人會議決議，方得確定收費標準，再者，管理費收費標準，亦不可能永久恆然不變，隨諸社會經濟條件、社區維修及水電、人事等各種費用支出之多寡，自有漲跌之變化，故上訴人執好運市社區房屋前此出售之際，上訴人與各購屋人間所簽立之房屋「預定」買賣契約書第9 條第3 項約定，主張社區管理委員會成立後、區分所有權人會議決議後，其管理費標準仍應維持不變云云，自非有理。且按揆諸前揭規定，公寓大廈公共基金係由區分所有權人會議決議決定之，已如前述，本件上訴人雖係該社區之起造人，於售屋時與承購人間有上開約定，惟此項約定僅是承購人與建商間之約定，並未經社區區分所有權人會議決議通過，自無拘束被上訴人之效力，是上訴人上訴意旨，自不足採。

②、另就上開決議內容觀之，並無區分該建物有無出售、有無居住之事實，而揆諸上開規定，上訴人既係區分所有權人之一，自有同受決議拘束之義務，率無自行主張係空屋故應減半收取管理費云云之理；況在民主制度下之會議決議模式，多半即係採多數決之方式，故本件決議結果需少數服從多數，尚無不合理之處；再者，空屋是否必然減半收取管理費，法無明文，故上訴人逕執此謂被上訴人管理費收費標準未予減收，係違反民法第148 條第2 項誠信原則云云，尚非有理。

㈢、從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人199,955 元及自98年12月17日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人全數給付，並依職權為得假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。