臺灣新北地方法院99年度訴字第232號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第232號

原告

鑫辰國際不動產投資顧問有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

周良貞律師

被告

今盈齒輪股份有限公司

兼法定代理人

己○○

兼法定代理人

共 同 呂理胡律師

訴訟代理人

　　　　　　　唐永洪律師

上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國99年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告今盈齒輪股份有限公司（下稱今盈公司）負責人即被告己○○於民國98年9 月22日看到原告郵寄之傳單，即來電洽詢有關公司購置廠房事宜，同時以今盈公司之名義委請原告代尋有關物件。原告員工戊○○嗣於同年月24日覓得坐落台北縣新莊市○○段465 、483 地號土地，及其上門牌號碼台北縣新莊市○○路195 巷15號之建物（下稱系爭房地），即由原告另一名員工乙○○於同年月28日帶同被告己○○、己○○之配偶，及今盈公司其他股東前往查看系爭房地之外觀。己○○初步查看後，尚覺滿意，即於當日與原告簽立「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」，委託原告以新台幣（下同）1 億1,000 萬元為承買價格，並交付面額20萬元之支票予原告作為斡旋之用，後因賣方不同意此承買價格，遂未成交。隔日即98年9 月29日，乙○○於系爭房地之屋主三普精密工業股份有限公司（下稱三普公司）之負責人丁○○等人陪同下，再帶同己○○、己○○之妻子，及今盈公司其他股東前往查看系爭房地內部。翌日即98年9 月30日，己○○即要求乙○○前往金盈公司簽立與同年月28日內容相同之「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」（下稱系爭「不動產買賣意願書」及系爭「買方給付服務費承諾書」），將承買價格提高為1 億1,800 萬元，再交付面額200 萬元之支票予原告作為斡旋之用。後因賣方至系爭「不動產買賣意願書」有效之斡旋期日，即98年10月6 日前，所開出之賣價1 億3,800 萬元，未獲己○○同意，雖乙○○當時有建議己○○提高買價至1 億3,500 萬元，但己○○仍不表同意，故原告當日即退還200 萬元之支票予己○○。而依兩造所簽立之系爭「買方給付服務費承諾書」約定，被告今盈公司應於買賣契約成立簽約完成時，給付原告買賣價金1%之服務報酬（營業稅外加），日前原告發現被告今盈公司為逃避支付該報酬予原告之義務，竟故意不同意賣方之價格，再私下與賣方接洽，於98年11月16日購得系爭房地，並於98年12月2 日完成登記。則被告今盈公司既因原告之仲介購得系爭房地，自應依約給付買賣價金1%之報酬予原告。又依系爭「買方給付服務費承諾書」約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於賣方委託期間屆滿二個月內，就上開房地與賣方成交時，視為鑫辰不動產已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬。」，上開條文關於「賣方委託期間」之記載，依當事人之真意，應係「買方委託期間」之誤載。本件被告今盈公司購得系爭房地之日期為98年11月16日，期間於委託終止日98年10月6 日之2 個月內，因此被告今盈公司應依前揭規定給付承買價格之1%計算之服務報酬。另由事後諸多事證，可知被告係於原告即將完成撮合買賣價金之際，為規避給付原告仲介費，故意不同意原告建議之買價1 億3,500 萬元，另轉請佳山不動產投資顧問有限公司（下稱佳山不動產公司）之甲○○向賣方接洽，之後再以該價格與賣方成交，顯見系爭房地之成交，並非第三人仲介而來，是其利用原告所完成之居間任務而達成，依誠信原則，被告仍應給付原告服務報酬。故以被告今盈公司委託承買價格1 億1,800 萬元計算，再外加5%之營業稅為請求，被告今盈公司應給付原告之服務報酬為1,239,000 元（118,000,000 ÷100 ×1.05＝1,239,000 ）。又因被告今盈公司否認其公司為系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」之立書人。則退步言之，立書人即為被告己○○，而己○○於委託期間屆滿2個月內，就原告仲介之系爭房地與賣方成交，並指定過戶至今盈公司名下，自仍應前揭「買方給付服務費承諾書」給付服務報酬予原告，始符合誠信原則。為此，依系爭「買方給付服務費承諾書」之約定提起本訴，併為聲明：㈠先位聲明：被告今盈公司應給付原告1,239,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告己○○應給付原告1,239,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告今盈公司則以：系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」係被告公司負責人己○○以其個人名義與原告所簽立，並非以今盈公司之名義所簽立。退步言之，上開定型化契約之「買方給付服務費承諾書」約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於『賣方委託期間』屆滿二個月內，就上開房地與賣方成交時，視為鑫辰不動產已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬。」。惟查：系爭房地之賣主三普公司並未委託原告出售系爭房地，此與系爭「買方給付服務費承諾書」之約定要件不符，故原告請求被告給付服務報酬，自屬無據。又原告主張其發現被告為逃避支付予該報酬予原告之義務，竟故意不同意賣方之價格，再私下與賣方接洽云云，與事實不符。蓋被告公司並未與原告簽買賣意願書，而己○○曾委託原告仲介系爭房地之買賣，但原告皆無能力達成任務，自不得請求任何報酬。又被告係委託佳山不動產公司居間介紹購買三普公司所有之系爭房地，於其達成任務，並支付佳山不動產公司服務報酬63萬元。另系爭「買方給付服務費承諾書」為定型化契約，其約定：「... ，就上開房地與賣方成交時，視為鑫辰不動產已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬。」，不論原告是否再提供居間之勞務，只要系爭房地與賣方成交，視為原告已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款1%為服務報酬，顯有違交易平等互惠之原則，依消費者保護法第11條第1 項、第12條第1 項、第2 項第1 款規定，上開約定應屬無效。且原告自承98年9 月28日帶己○○前往查看系爭房地之外貌，旋於同日就要己○○簽訂「不動產買賣意願書」，同時另附帶一份「買方給付服務費承諾書」，己○○根本來不及審閱其內容，隔2 日即同年月30日，又要己○○再簽1份「不動產買賣意願書」，同時另附帶一份「買方給付服務費承諾書」，己○○同樣未審閱，原告無給予30日法定審閱期間，內容又顯失公平，依消費者保護法第11條之1 第2項規定，其條款不構成契約之內容，原告不得據以請求被告給付等語資為抗辯。併為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告己○○則以：被告與原告所簽之「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」，皆係以被告己○○個人名義所簽。而系爭房地買賣之成交，係以今盈公司名義為之，故系爭房地買賣之成交與己○○所簽之系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」無關，原告對被告並無請求之依據。況賣方三普公司從未委託原告出售系爭房地，被告也未購得三普公司所出售之系爭房地。且三普公司出賣系爭房地予今盈公司之價格，與被告己○○委託原告之價格不相同，故非因原告之仲介而成交可明。被告雖為今盈公司之負責人，惟今盈公司之股東有7 人，系爭房地係經股東會之決議購買，其與原告所舉「買方給付服務費承諾書」第2段第2 行所指：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於賣方委託期間屆滿二個月內，就上開房地與賣方成交時... 。」之要件不符。況原告始終未受賣方三普公司之委託出售系爭房地，其無任何損害可言，當不能向被告為任何請求等語資為抗辯。併為答辯聲明：㈠原告備位之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠原告及被告己○○於98年9 月28日曾簽立「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」，約定買方願以1 億1,000 萬元委由原告仲介向三普公司承買系爭房地；買方同時交付原告由被告今盈公司所簽發，記載受款人為三普公司，面額20萬元之支票1 紙作為斡旋金。嗣於98年9 月30日原告及被告己○○又簽立系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」，約定買方改以1 億1,800 萬元委由原告仲介承買系爭房地；買方同時交付原告由被告今盈公司所簽發，記載受款人為三普公司，面額200 萬元之支票1 紙作為斡旋金。有上開不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、支票影本各2 份附卷可稽（見本院卷第5 至8 頁）。

㈡被告己○○與佳山不動產公司於98年11月6 日簽立「不動產買賣要約書/ 出價意願書」，約定己○○願以1 億3,500 萬元委由佳山不動產公司仲介向三普公司購買系爭房地。嗣被告今盈公司即以總價1 億3,500 萬元向三普公司購得系爭房地，並於98年12月2 日辦理所有權移轉登記。己○○並給付佳山不動產公司仲介報酬63萬元，有上開「不動產買賣要約書/ 出價意願書」影本、系爭房地登記資料影本、支票影本各1 份附卷可稽（見本院卷第9 至12頁、第26至28頁、第126 頁）。

五、兩造之爭點及本院之判斷：

㈠就原告先位請求被告今盈公司給付服務報酬部分：原告主張：被告己○○係以被告今盈公司負責人身分，委託原告仲介購買系爭房地，並於98年9 月30日所簽立系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」等語。惟為被告所否認，辯稱：己○○係以個人身分委任原告，並簽立上開文件，非以今盈公司名義為之等語。而查：系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」上所載之「立書人」及「買方」均為「己○○」，買方簽章欄位上，亦均僅有己○○個人之簽名，是原告主張己○○係以今盈公司名義委託原告，自應由原告負舉證之責。原告雖提出己○○所交付之斡旋金支票影本為證，上載發票人為今盈公司（見本院卷第8 頁），惟支票乃無因及流通證券，是己○○以今盈公司之支票交付原告作為斡旋金，並不能用以證明該委任關係係存在於原告與今盈公司之間。另證人即原告公司之營業員乙○○雖到庭證稱：「當時己○○簽立不動買賣意願書是跟我簽的，當時己○○跟我談的過程中都有出具被告公司名義給我看，簽立不動產意買賣願書當時己○○是以公司負責人的身分簽的，且有開立公司支票。我們公司的慣例可以接受公司負責人簽立意願書，只要是開立公司的票就可以。」等語，惟乙○○受雇於原告，且係負責系爭房地之仲介事宜，是其證詞難免有偏頗原告之虞，復經被告所否認，自無法僅憑其上開證詞，即認被告今盈公司有委任原告仲介系爭房地買賣事宜。且己○○本人於99年5 月14日言詞辯論期日到庭陳稱：伊係以個人名義委請包含原告公司在內之多家仲介公司找廠房，伊跟仲介公司都是以個人名義簽委託契約書。伊交付今盈公司簽發之支票給原告作為斡旋金，係因當時伊人在今盈公司，而伊個人之支票係放在家裡，所以就用公司名義開票等語（見本院第109 頁反面至第110 頁）。因此，原告既未能證明己○○係以今盈公司之名義簽立系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」，則系爭「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」之效力，應係存於原告與被告己○○之間。是被告今盈公司與原告間，既無該委任契約關係存在，則原告依系爭與己○○間之「買方給付服務費承諾書」，先位聲明請求被告今盈公司給付服務報酬，即屬無據，不應准許。

㈡就原告備位請求被告己○○給付服務報酬部分：

⒈原告主張：依系爭「買方給付服務費承諾書」約定，被告應於買賣契約成立簽約完成時，給付原告買賣價金1%之服務報酬（營業稅外加）。惟被告為逃避支付報酬予原告之義務，竟故意不同意賣方之價格，再私下與賣方接洽，於98年11月16日購得系爭房地，並於98年12月2 日完成登記。則被告既係因原告之仲介而購得系爭房地，自應依約定給付買賣價金1%之報酬予原告等語。惟查：系爭「買方給付服務費承諾書」與「不動產買賣意願書」乃己○○同時簽立，是原告欲依系爭「買方給付服務費承諾書」中關於：「立書人（即己○○）承諾應於契約成立簽約完成時，以現金或即期支票一次給付買賣總價款百分之一之服務報酬予鑫辰不動產（即原告）... 。」之約定，請求被告己○○給付服務報酬，自限於己○○與賣方三普公司簽立之買賣契約，係基於原告依系爭「不動產買賣意願書」之約定，仲介己○○與賣方成交而簽立買賣契約之情形為限。然查：系爭「不動產買賣意願書」第一條約定：買方即己○○之承買價款為1 億1,800 萬元。第三條約定：「本意願書至98年10月6 日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方（即己○○）之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，鑫辰不動產（即原告）得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據自動視為定金收據，買方絕無異議。買方與賣方應於轉定之日起七日內簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內，不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，... 。」（見本院卷第7 頁）。而原告於上開約定之斡旋期間，並未能使系爭房地之賣方即三普公司同意被告己○○願承買之價格1 億1,800 萬元，致未能成交，於斡旋期限屆至後，己○○亦未同意原告繼續斡旋，是系爭「不動產買賣意願書」依約已失其效力。至己○○嗣後雖另以1 億3,500 萬元之價格向三普公司購得系爭房地，然並非經原告依上開約定仲介而成交，原告自無從依系爭「買方給付服務費承諾書」中關於：「立書人（即己○○）承諾應於契約成立簽約完成時，以現金或即期支票一次給付買賣總價款百分之一之服務報酬予鑫辰不動產（即原告）... 。」之約定，請求己○○給付服務報酬。

⒉原告另主張：系爭「買方給付服務費承諾書」另約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於賣方委託期間屆滿二個月內，就上開房地與賣方成交時，視為鑫辰不動產已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬。」（見本院卷第7 頁反面），其中關於「賣方委託期間」之記載，依當事人之真意，應為「買方委託期間」之誤載，是己○○購得系爭房地之日期為98年11月16日，於委託終止日98年10月6 日之2 個月內，應依上開約定給付承買價格1%計算之服務報酬予原告等語。惟查：

⑴系爭「買方給付服務費承諾書」為原告單方所預先擬定，為與不特定多數相對人締約之用，此為原告所是認，自屬消費者保護法第2 章第2 節以下所稱之定型化契約。而按「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」，消費者保護法第11條第2 項定有明文。且證人即原告公司之營業員戊○○於99年4 月23日言詞辯論期日到庭證稱：系爭「買方給付服務費承諾書」是原告公司制式之文件，原告公司一開始就有從事仲介業務，都是使用該份文件，伊個人也有用過，伊以前並沒有發現該份文件有何不妥等語（見本院卷第71頁）。是系爭「買方給付服務費承諾書」之條款為原告單方所預先擬定，並已使用多時，且直至本件爭訟後，原告始自為不利於消費者之解釋，主張系爭「買方給付服務費承諾書」上開約定中關於「賣方委託期間」之記載，應為「買方委託期間」之誤載云云，洵無足採。

⑵又原告主張：賣方三普公司有與原告成立口頭之委託銷售關係一節，為被告所否認，自應由原告就其上開主張負舉證之責。然查：

①證人即原告公司營業員戊○○雖到庭證稱：「（問：系爭新莊化成路的房地是否你開發的？）是的，我是依照己○○要買的房地條件去作開發，開發過程就是依照他的條件去找符合條件的廠房，我是到現場附近去看廠房，認為新莊化成路這個廠房符合己○○的要求，才去聯絡賣方三普公司的陳先生，這個陳先生是公司的老闆。」、「（問：如何知道系爭廠房要出售？）因為有同業也在尋找這種案件，我忘記我是如何得知這個廠房要出售。我是以電話逐件的聯絡方式，這就是電話開發，我的電話都是從工商名錄去打。」、「（問：是否有在同業的網站上看到系爭廠房要出售？）好像有看過。我就化成路195 巷這巷子裡的廠房一間一間的作電話開發。後來就聯絡到賣方的陳先生，就有談到賣價，當時陳先生說的賣價就是一億四千八百萬元。成交的服務費就是百分之一，當時有跟陳先生說明服務費。一般的廠房出售金額比較大，當時是沒有跟三普公司簽專任的委託銷售處理，只有口頭的授權，當時陳先生也同意如果有買方可以帶去看。當時陳先生也有同意如果成交要給我們公司百分之一的服務費。這個陳先生全名叫丁○○。」、「（問：丁○○有同意委任你們並於成交後給付服務費的證明？）沒有其它證據可以證明成交後要給付服務費的事實。」、「（問：依照業界的慣例賣方不會先簽立書面的委託？是否要等到確定成交後才會補簽立？）是的，因為依照慣例都是快成交的時候才會簽立售價跟服務費的確定書面，就是一般的委託銷售契約書。」、「（問：賣方三普公司的廠房是否有委託其它仲介公司出賣？）沒有，據我所知沒有。」、「（問：原告公司是否有找三普公司簽立委託買賣契約書？）沒有。」、「（問：是否知道三普公司有另外委託佳山不動產公司出售系爭廠房的事實？）不知道。」... 、「（問：三普公司的委託有沒有說何時屆期？）三普公司的委託只是口頭承諾，所以屆期應該是到賣出去為止，這是依照慣例，但是我並沒有跟三普公司約定委託的期間。」、「（問：是否有跟三普公司說何時要簽立委託銷售契約書？）沒有講到，因為還沒有到最後的階段，但是我有跟三普公司的陳先生說如果價金快要成交的時候，我們會要求賣方簽立委託銷售的書面。」等語（見本院卷第70至71頁）。惟戊○○係受雇於原告公司，並負責系爭房地仲介事宜，其證詞難免有偏頗原告之虞，復為被告所否認，自不能單憑其證詞，即認三普公司有委託原告銷售系爭房地。是其上開證詞，至多僅能證明戊○○係以買方即己○○委託人之身分，主動與賣方三普公司洽談系爭房地出售事宜，並斡旋價金。

②而證人即三普公司實際負責人丁○○到庭證稱：「（問：新莊化成路系爭廠房是否你們公司的？）是我們公司的，公司負責人是我的老婆。」、「（問：系爭廠房有賣給己○○先生？過程？）出售的意願一開始是我老婆比較想賣，我個人一直不想賣，後來原告公司有來找我們說有人要買，價錢差太多，所以我們不想賣。原告公司是何人來找我，我已經不記得了。我們後來沒有委託原告公司出售系爭廠房，我並沒有跟原告公司簽立任何委託契約書，因為我個人根本不想賣，而且我覺得仲介很囉嗦。我沒有跟原告公司簽立任何委託銷售契約書。我根本沒有委託原告公司，原告公司有跟我出過價，印象中原告公司出的價格與我出售給被告公司價錢差了3 、4 千萬元。原告公司有帶己○○先生來看過我們的系爭廠房，當時約是晚上時間，因為我有出租系爭廠房給第三人，所以才會跟原告公司約晚上看廠房，當時己○○也有去，我沒有跟己○○談過話，因為己○○先生是原告公司的客戶，所以我也不方便跟蘇先生談。我知道仲介業有這個規矩，所以我沒有跟蘇先生談。原告只有帶己○○來看過一次。」、「（問：後來為何廠房要出售給蘇先生？）後來佳山不動產不知道受何人委託，一直來洽談，且我們簽立了壹份三天的委任期間的銷售契約。」、「（問：是否這份契約書？〈提示證人甲○○所提出的委任銷售契約書〉）我簽立這份銷售契約書的當時不知道買方是何人。因為佳山公司有保密。」、「（問：佳山公司是否有帶蘇先生看廠房？）後來蘇先生確定要買的時候，蘇先生才出面，我才知道是蘇先生要買。佳山公司在確定出售的金額後，才帶己○○先生去看。至於出售金額沒有確定之前是否有帶己○○先生看過廠房，我已經不記得了。」、「（問：是否有簽立其它文件給佳山公司？）沒有，只有證人甲○○提出的這份文件，沒有簽立其它文件了。」、「（問：一開始佳山公司找你的時候，買方的開價是多少？）一開始佳山公司也沒有確定的買價，1 億4 千8 百萬元，是我們出給佳山的賣價。」... 「（問：這件系爭廠房出售後，原告公司是否有跟你要仲介費？）有的，但是我有跟原告公司說，這是由佳山公司幫我仲介成功的，為何要給原告公司仲介費。我也沒有簽立任何的委託書給原告公司。」、「（問：除了佳山及原告公司帶人去看過系爭廠房外，是否有其它仲介公司找過你？）有的，至少有八家。但是我們並沒有跟其它家仲介公司簽任何的委任銷售契約書，因為我們是經營公司的，對簽字很敏感。」等語（見本院卷第108 至109 頁）。足證本件原非三普公司有出售系爭房地之意，而係有多家買主委託之仲介業者主動探詢三普公司出售之意願，三普公司並無委託任何仲介業者為其銷售系爭房地之意思。

③再依不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」。本件原告為專業之仲介公司，自88年11月02日設立迄今已10餘年，有其公司登記資料在卷可佐（見本院卷第162 頁），而系爭房地交易價值高達1 億餘元，如原告確有受三普公司委託銷售系爭房地，何以雙方未依上開規定簽立任何委任契約書，顯與房仲業者之一般慣例相違。參以：證人即佳山不動產公司營業員甲○○到庭證稱：「（問：以你們業界的慣例賣方何時會簽一般委任銷售契約？何時簽立專任委託銷售契約？）一般如果有確定要出售的時候，一開始就會簽一般銷售契約，但是因為一開始三普公司沒有很明確的銷售意願，所以就沒有簽給任何一家仲介公司，這是我所瞭解的。專任銷售契約在業界一般都是在賣方如果信任這家仲介公司的話，就會簽立給這家仲介公司專任銷售契約。」等語（見本院卷第107 頁），益證三普公司並無委託原告銷售系爭房地之意甚明。

④至原告另以：丁○○於本院作證時，曾表示：「（原告訴訟代理人問：這個系爭廠房如果有原告公司幫你仲介成功的話，你會不會給原告公司服務費？）會的。我也會給成交總金額的百分之一。因為我是第一次賣廠房，我認為如果有成交給百分之一的報酬是合理的。我給佳山的報酬也是百分之一，就是135 萬元。」等語（見本院卷第109 頁），足認三普公司有口頭同意委託原告公司代為銷售系爭房地之意云云。惟依丁○○上開所陳，僅能表示有多家買方之仲介業者前來向其出價斡旋，是其認為買賣成交後，給予成交之買方之仲介業者1%之報酬，應屬合理，並非表示三普公司有與原告公司成立委託契約並允給予報酬之意思合致。

⑶因此，三普公司與原告間，既無委任契約存在，自無所謂「賣方委託銷售期間」可言。則原告依系爭「買方給付服務費承諾書」約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於『賣方委託期間』屆滿二個月內，就上開房地與賣方成交時，視為鑫辰不動產已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬。」，請求被告己○○給付報酬，並無理由。

⒊末按消費者保護法第11條之1 第1 、2 、3 項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」、「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」。又依內政部所公告，供賣方簽立之「不動產委託銷售契約書範本」（見本院卷第150 至154 頁）第十一條第一項第㈢款規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務：㈠... ㈢受託人已提供委託人曾經仲介客戶之資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」。惟內政部所公告，供買方簽立之「要約書範本」（見本院卷第155 頁反面至156 頁）則無相類之約定。另己○○與佳山不動產公司所簽「不動產買賣要約書/ 出價意願書」（見本院卷第26至27頁），亦無相類之約定。是本件系爭「買方給付服務費承諾書」既為定型化契約，原告單方所預先擬定之上開：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於賣方委託期間屆滿二個月內，就上開房地與賣方成交時，視為鑫辰不動產已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬。」之不利消費者之條款，復為上開內政部公告之要約書範本所無，倘被告己○○於訂約前，未有合理期間得審閱全部條款內容，即難認其於訂約時，對上開條款業已充分明瞭知悉。而依消費者保護法第11條之1 第3 項、內政部公告之「要約書簽約注意事項」第二項規定（見本院卷第157 頁），要約書之審閱期間至少3 日以上。惟己○○係於98年9月28日簽立第1 份「買方給付服務費承諾書」（見本院卷第5 頁反面），僅隔2 日之同年月30日，即簽立條款相同之系爭「買方給付服務費承諾書」（見本院卷第7 頁反面），其期間未達3 日以上，且被告己○○抗辯：均係原告公司營業員乙○○於簽訂當日交其當場簽立，並未事先予其審閱等語。是原告未能舉證證明被告己○○簽立系爭「買方給付服務費承諾書」前，已給予3 日以上之審閱期。則被告己○○依上開消費者保護法第11條之1 第2 項前段規定，抗辯上開條款應不構成契約之內容，亦屬有據。因此，原告即不能再依該條款，向被告己○○請求給付報酬。

六、綜上所述，原告依系爭「買方給付服務費承諾書」，先位聲明請求被告今盈公司應給付原告1,239,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；備位聲明請求被告己○○應給付原告1,239,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回；其先、備位假執行之聲請亦皆失依附，均應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。