臺灣新北地方法院99年度訴字第482號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 100 年 01 月 11 日
• 法官: 許瑞東
• 原告: 廖莉萍
• 被告: 劉巧玉

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第482號原　　　告　廖莉萍
訴訟代理人　陳明宗律師
被　　　告　劉巧玉
訴訟代理人　蕭仁杰律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國99年12月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾萬陸仟零貳拾伍元，及自中華民國九十九年三月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣壹佰叁拾萬陸仟零貳拾伍元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲
明請求被告應給付其新臺幣（下同）1,310,000元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣於訴訟繫屬中，變更其聲明如下述，經核合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：被告應給付原告1,306,025元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告於民國98年7月11日以655萬元買受被告所有門牌號碼為北縣新莊市○○路8巷15號5樓及頂樓增建部份與座落土地應有部份，並已辦理登記完成（原證一）。
（二）然於98年8月間，原告拆除系爭房屋被告施作之舊有天花
板裝潢時，才發現系爭房屋之樑和天花板，有多處裂痕，原告遂通知被告前來處理及修繕，被告遂委請工人將樑柱裂縫予以修補；嗣於99年1月間因連日下雨，系爭房屋之5樓廁所竟發生嚴重漏水現象，經原告檢視后，發現天花板有鋼筋裸露及鏽蝕之情，復經原告詢問友人，鋼筋裸露及鏽蝕之情似為氯離子之含量過高所致，即民間所稱之海砂屋，是原告始委請正中工程顧問有限公司實施氯離子之含量檢測，竟得知水溶性氯離子之重量，為每立方公尺1.29公斤及1.53公斤（原證二），遠超過現行國家標準每立方公尺0.3公斤，是系爭房屋確有氯離子含量過高之情。因
被告交付系爭房屋與原告之時，已將系爭房屋重新粉刷整理，是系爭房屋是否有氯離子含量過高之情，原告實無法得知；豈料經原告多次通知被告，關於系爭房屋有氯離子含量過高之情，請伊協助處理，被告即藉詞拒絕，且經原告以存證信函促請被告處理（原證三），被告仍置之不理上情，是原告迫於無奈，僅得提起本訴。而系爭房屋於99年7月10日、31日，經台灣省建築師公會鑑定后，系爭房
屋之混凝土氯離子函量平均值為每立方公尺1.857公斤，
與原告於起訴前委請正中工程顧問有限公司實施氯離子之含量檢測為每立方公尺1.29公斤及1.53公斤（請參原證二）更高，遠超過現行國家標準每立方公尺0.3公斤，是系
爭房屋經鑑定確屬高氯離子含量之混凝土建築物，即俗稱為「海砂屋」之房屋。且系爭房屋不僅有氯離子含量過高之情，經鑑定系爭房屋之混凝土抗壓強度亦「甚低」，鋼筋亦屬中度腐蝕，雖因尚未就整幢建築物進行詳細評估，未能進行安全性檢討及擬具補強計劃，不足以保護系爭房屋之結構及居住安全；且因系爭房屋之氯離子含量過高且已深達鋼筋，其混凝土抗壓強度亦「甚低」，鑑定人並認為若短時間未能對整幢進行詳評時，應施以適當改善，以維持目前使用條件下之居住安全。
（三）按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人的依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利」，民法第359條及第227條分別定有明文。而系爭房屋經鑑定確屬高氯離子含量之混凝土建築物，即俗稱為「海砂屋」之房屋，且系爭房屋不僅有氯離子含量過高之情，經鑑定系爭房屋之混凝土抗壓強度亦「甚低」，鋼筋亦屬中度腐蝕，則系爭房屋因鋼筋鏽蝕、混凝土強度降低及保護層剝落等瑕疵，導致房屋之耐用年限因此縮短；是被告交付系爭房屋予原告之情事，顯有減少系爭房屋價值之瑕疵，並同時構成不完全給付之情。又「海砂屋」價值較正常房屋價值為低，復為吾人生活經驗所知，是系爭房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，房屋價值低於市場行情，確屬實在；且鑑定人亦認因系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，既須額外支出上開費用予以處理，應可視為房屋價額減損部份之金額；從而，原告請求被告給付1,236,025元，即屬有理。
（四）按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；於此情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用」，民法第213條第1項、第3項定有明文。而損害賠償之目的在於填補所生之損害
，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，即應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。最高法院89年度台上字第2545號判決參照。系爭鑑定報告已就修復方式及修復費用予以鑑定，確為必要且合理，原告依民法第227條及
第360條請求被告賠償修復費用1,236,025元，亦屬有據。又原告為證明瑕疵及損害金額而支出之鑑定費用7萬元（
原證四），係主張損害必要之費用，被告亦應賠償。是原告請求被告賠償1,306,025元（計算式：0000000+70000=
0000000）；而原告上開主張為選擇訴之合併，請鈞院擇
一而為原告勝訴之判決。
（五）證據：提出房地產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、正中土木實驗室99/02/11氯離子含量試驗報告、中和連城路郵局99年2月22日第000035號存證信函等影本為
證據。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告對於臺灣省建築師公會就本案出具之鑑定報告結果不予爭執。按系爭鑑定內容指稱本件標的物坐落於臺北縣新莊市○○路8巷15號5樓之地上物，其在混凝土抗壓強度、混凝土氯離子含量及平均值以及鋼筋腐蝕速率檢測之層面均未符合國家現行標準；從而，混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝上氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性而有減少一般建物所應通常效用之瑕疵。是以，被告自應針對系爭買賣交易負擔物之瑕疵擔保責任乃被告所自認。
（二）次按，民法第354條之規範目的，係在維持買賣契約當事
人間之對價平衡，故其係在擔保買賣標的物依同法第373
條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值及通常或預定效用之瑕疵。據此，買受人如認出賣人所交付之標的物不具可合理期待之品質時，自得依據民法第359條、
第360條及第364條之規定，主張瑕疵擔保請求權。然其中民法第359條前段有關解除契約之行使，係屬一有相對人
之單獨行為，倘經買受人為如此主張，且意思表示業已到達出賣人時，則解除權之效力即已生效。本案情形中，原告於發見系爭建築物存有前開瑕疵而應由被告負擔瑕疵擔保責任時，其曾於99年2月22日向被告寄發存證信函，內
容提及被告應減少並返還系爭買賣價金共計655萬元之三
成，並責令其限期說明，若逾期不為，自屆滿之日起，解除房屋之買賣契約及請求損害賠償等語。今被告於收受上揭存證信函時，因認原告所開立之條件過於嚴苛，故而未予函覆亦未遵照條件內容減少及返還買賣價金，是買賣雙方當事人解除契約之條件已然成就，故兩造間之買買契約已因原告行使解除權而不存在，原告主張減少買賣價金之聲明失所附麗，洵無理由。
（三）復按，買受人因買賣標的物之瑕疵而對出賣人同時主張物之瑕疵擔保責任及不完全給付時，由於上開債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人縱應負物之瑕疵擔保責任，亦不必然應負不完全給付之債務不履行責任或侵權行為損害賠償責任，此觀最高法院98年度台上字第1268號、97年度台上字第1817號、92年度台上字第882號等判決可資參照。再者，民法第227條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之。準此，買受人倘主張出賣人不依債之本旨而為給付，故以民法第227條之規定請求出賣人負擔瑕疵給付抑或加害給
付之責任時，必以兩造當事人先前所締結之契約有效存在為其提，如該契約事後經買賣雙方之一造解除抑或契約存有自始、當然、確定無效之情事時，則買受人主張不完全給付之權利固當無所依據。是原告曾於99年2月22日向被
告寄發存證信函傳遞物之瑕疵擔保責任中解除契約之聲明，且該意思表示業已到達且為被告所知悉，從而雙方當事人間之法律關係應回復至自始未締結契約之狀態；是以，原告請求被告負擔不完全給付之損害賠償責任誠非法之所許。
（四）綜上所述，原告起訴主張被告應依物之瑕疵擔保責任及不完全給付之規定，請求法院擇一為勝訴判決之選擇合併聲明，均難為法理相容。
參、本院依聲請囑託臺灣省建築師公會鑑定。
肆、得心證之理由：
一、原告主張其於98年7月11日以總價655萬元買受被告所有門牌號碼臺北縣新莊市（現已改制為新北市新莊區，以下同）中平路8巷15號5樓及頂樓增建部分與所坐落之臺北縣新莊市○○段629地號土地應有部分，並已於98年7月22日完成所有權移轉登記等事實，為被告所不爭執，並有原告提出之房地產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本等影本在卷可參（見本院卷第6至11頁，第12至15頁），則原告上開主張自
堪信為真實。原告又主張前揭由被告出賣與原告之房屋之混凝土氯離子含量經檢測後，為每立方公尺1.29公斤及1.53公斤，遠超過現行國家標準每立方公尺0.3公斤，系爭房屋經
鑑定確屬高氯離子含量之混凝土建築物，即俗稱為「海砂屋」之房屋等情，為被告所自認，並有原告提出之其委託檢測之正中土木實驗室99/02/11氯離子含量試驗報告影本2件及
由本院囑託鑑定之臺灣省建築師公會99年9月9日台建師鑑99045字第2209-3號鑑定報告書1件在卷可參（見本院卷第16至17頁、第78至145頁），則原告此部分主張亦堪信為真實。
二、原告又主張前揭被告出賣與原告之房屋有瑕疵，乃依據民法第359條、第227條規定，請求被告應負瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任等節，則為被告所否認。按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359條
定有明文，本件原告主張前揭買賣標的房屋為混凝土氯離子含量過高之「海砂屋」，而具有瑕疵一節，為被告所自認，業如前述，則原告請求被告應負出賣人之瑕疵擔保責任一節，自屬可採。又查，原告於發現前揭買賣標的房屋具有前述瑕疵後，曾於99年2月22日以存證信函催告被告稱：「敬啟
者：本人於民國九十八年七月十一日向台端購買座落於新莊市○○路八巷十五號五樓房屋，價金新臺幣陸佰伍拾伍萬元整，依民法及其他有關法令規定，台端應負該房屋之瑕疵擔保責任；台端並未檢附海砂屋檢測報告，本人於民國九十九年二月八日，自行請具有ＴＡＦ評鑑認證的桂田實驗室之正中土木實驗室進行氯離子含量檢測，結果確認該屋為海砂屋；由於近日連續下雨，廁所天花板滴水嚴重，且目視發現該處天花板鋼筋裸露並有鏽蝕現像；由於海砂屋為無法修復的重大瑕疵，本人要求台端減低價金為總價的三成，限台端函到十日內回函說明，若逾期不為，自屆滿之日起，解除本房屋之買賣合約及請求損害賠償，希勿自誤為禱！」等語，此有中和連城路郵局99年2月22日第000035號存證信函影本在
卷可參（見本院卷第18至19頁），而被告確未於原告於上開存證信函所定之寄達後10日內回復原告等情，則為兩造所不爭執，則被告抗辯之原告業已解除系爭房屋之買賣契約一節，即有審究之必要。又按「買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。」，此有最高法院87年台簡上第10號判例可參；又「按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第三百六十五條第一項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第三百五十九條但書規定，買受人僅得請求減少價金。」，亦有最高法院96年台上第1277號判決要旨可參；故買受人依民法第359條規定請求出賣人負瑕疵擔保責任者
，於減少價金或解除契約二者，應擇一行使之，且此二種權利由買受人選擇行使，無須經出賣人之同意，具有形成權之性質，於買受人對出賣人為行使此其中一種權利之意思表示到達出賣人時，即已發生效力。而查，本件原告於前揭寄發與被告之存證信函中，對被告為買賣標的物有瑕疵之通知，並為減少價金之主張減少總價之三成，有前揭存證信函影本在卷可參，雖原告於該存證信函中催告被告應於該存證信函寄達後10日內回函，惟此催告被告應於限期內回函之條件，並不妨害原告已於該存證信函內所為減少價金之意思表示，則本件買受人即原告就系爭房地不動產買賣契約，請求出賣人即被告應負瑕疵擔保責任，乃選擇行使減少價金之權利，於該減少價金之存證信函寄達被告之時，即發生減少價金之效力，被告抗辯因其未於原告於該存證信函內所限定之期限內回函，而發生解除雙方間系爭不動產買賣契約一節，尚無可採；而原告既已依民法第359條規定，行使請求減少價金
之權利，自無再解除契約之權利，乃屬當然。
三、又依原告於前揭存證信函內所主張減少價金之數額為總價之三成即總價655萬元之30%而為1,965,000元，而依本院囑託
鑑定之臺灣省建築師公會鑑定結果：「九、鑑定結果及分析：（一）現場勘查部份：鑑定標的物經現場會勘檢視其主要結構構材外觀，因已進行室內裝修，故目測結果並無發現外觀有明顯之裂縫、鋼筋銹蝕及保護層剝落等損壞現況，詳附件五。（二）結構體之檢測部份：1.混凝土強度：鑑定人委託立鋼國際工程有限公司至現場辦理混凝土鑽心試體取樣，並由該公司材料試驗室進行抗壓強度試驗。試體結果及取樣位量示意圖，詳附件六。另將混凝土鑽心圓柱試體抗壓強度及評估採用之結果整理如下表所示：試體編號NO.1抗壓強度101kg/c㎡、試體編號NO.2抗壓強度70kg/c㎡、試體編號NO.1抗壓強度100kg/c㎡。據「結構混凝土施工規範」第十八章第18.5.5節規定【鑽心試體合格之標準為同組試體之平均強度不低於規定強度fc'之85%，且任一試體之強度不低於規定強度fc'之75%】依據本案設計規範，鑑定標的物建築物混凝土之設計強度fc'= 210kg/c㎡；則0.85xfc'=178.50kg/c㎡
；0.75xfc'=157.50k g/c㎡；由上表之混凝土鑽心圓柱試體抗壓強度所得結果全部試體皆未符合規範規定。2.混凝土中性化試驗：鑑定人委託立鋼國際工程有限公司至現場辦理混凝土鑽心試體取樣後，即於現場進行酚酞噴塗中性化試驗。中性化試驗結果詳附件六。依據臺北縣政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點，混凝土中性化深度管制標準為2. 0公分，試驗結果顯示該樓層平均值局部略大於2.0
公分。3.混凝土氯離子含量試驗：鑑定單位委託立鋼國際工程有限公司至現場辦理混凝土鑽心試體取樣後，取該樓層之試樣三處施作混凝土氯離子含量試驗，試驗結果詳附件六。試驗結果顯示，所有混凝土氯離子含量及平均值皆超過規定。4.鋼筋腐蝕速率檢測：鑑定單位委託佑東工程有限公司至現場辦理鋼筋腐蝕速率檢測，檢測結果及取樣位置示意圖，詳附件六。經現場檢測結果顯示，受測處在天花板三處位置皆呈現中度腐蝕現象，檢測結果整理如下表所示：（表略）。（三）法院函請鑑定部份：1.請鑑定上開房屋是否為「海砂屋」？其情形為何？有無影響居住安全？中國國家標準(CNS3090)規定氯離子含量標準值為0.3kg/㎡，超過標準值即
屬高氯離子含量之混凝土建築物。依現場混凝土鑽心試體取樣結果，本案鑑定標的物之混凝土氯離子含量平均值為1.857kg/㎡，已超出CNS標準值0.3kg/㎡甚多，為高氯離子含量
之混凝土建築物，即俗稱為「海砂屋」之房屋。因系爭標的物房屋不僅混凝土氯離子含量過高，其混凝土抗壓強度亦甚低，須整幢建築物進行詳細評估後，始可能進行安全性檢討與擬具補強計畫改善，僅評估系爭房屋（五樓），因樣本數不夠，並不足以保證標的物結構及居住安全。相關之檢討及評估法令請參閱附件八『臺北縣政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點』（民國97年03月19日修正）。2.倘若上開房屋為「海砂屋」，對於其交易價格有無影響？影響程度為何？建物氯離子含量過高時易造成鋼筋銹蝕、混凝土強度降低、保護層剝落等瑕疵，導致房屋之耐用年限因此減短。以「強化碳纖維貼附補強工法」或「鈦網陰極防蝕工法」等方式處理為目前普遍認可之防止繼續劣化，並延長房屋耐用年限的經濟有效之技術，其修復費用若採方案一約需1,236,025元；若採方案二則約需1,393,188元（附件十）以修補前項瑕疵。是以，該系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵既須額外支出上開費用予以處理，應可視為房屋價額減損部分之金額應屬合理。3.如上開房屋為「海砂屋」，應否進行改善或補強？其方法為何？並請估計其修復費用。該系爭房屋不僅混凝土氯離子含量過高且已深達鋼筋，其混凝土抗壓強度亦甚低，若短時間並無法針對整幢進行詳評時，應考慮施予適當方式改善，以維持目前使用條件下之居住安全。鑑定標的物結構補強及修復方法如下：(1)強化碳纖維貼附補
強工法：本方案補強概估費用約需1,236,025元，相關內容
另詳（附件十，方案一），本工法係由單向配列之碳素纖維配合常溫硬化型樹脂，貼覆於混凝土結構表面，由於具有高強度及質輕特性，於重量不增加狀況下，可提高鋼筋混凝土構件之勁度與承載力。(2)鈦網陰極防蝕工法：本方案改善
概估費用約需1,393,188元，相關內容另詳（附件十，方案
二），陰極防蝕的基本原理即是藉外加電流或犧牲陽極強制使鋼筋形成陰極。陽極不斷的輸出電子，使鋼筋周圍呈陰極反應，這樣鋼筋上之Fe就沒機會釋出，因而得到保護。」等語，此有臺灣省建築師公會99年9月9日台建師鑑99045字第2209-3號鑑定報告書在卷可參（見本院卷第79至145頁），可知系爭買賣標的房屋倘若施以鑑定人建議之目前為普遍認可之防止繼續劣化並延長房屋耐用年限的經濟有效之技術加以補強，不論為「強化碳纖維貼附補強工法」或「鈦網陰極防蝕工法」等方式處理，其修復費用依鑑定人之估價分別需要1,236,025元、1,393,188元，與原告原來所主張減少之價金數額為總價金之三成即1,965,000元相較，原告原來主張減
少之價金數額顯屬過高，非可遽採；然原告於提起本件訴訟所請求之金額為1,306,025元，核與前揭鑑定人所建議採行
改善系爭買賣標的房屋之費用相去不遠，衡諸原告需支出用以補強系爭買賣標的房屋之費用可認為乃其房屋所減少之價值，則原告於本件訴訟中所請求之金額當屬可採。
四、綜上所述，原告主張依據買賣之法律關係，請求被告給付其應減少之價金1,306,025元，及自起訴狀繕本送達被告翌日
即99年3月23日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，
係於99年3月12日寄存在臺北縣政府警察局新莊分局頭前派
出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即99年3月22日發生送達效力）起至清償日止按週年利率
百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
伍、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
柒、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條
第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 11 日民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 11 日書記官 李淑卿