臺灣新北地方法院99年度訴字第550號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 99 年 07 月 30 日
• 法官: 邱靜琪
• 法定代理人: 邵逸能
• 當事人: 甲○○、群禾建設股份有限公司

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第550號原　　　告　甲○○
被　　　告　群禾建設股份有限公司
法定代理人　邵逸能
訴訟代理人　游孟輝律師
朱承文律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國99年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國93年11月2 日以新臺幣（下同）787 萬元向被告群禾建設股份有限公司（原名宸泰建設股份有限公司）購買門牌號碼臺北縣三重市○○路○ 段82號3 樓之預售
屋（以下簡稱：系爭房屋），被告並向原告保證系爭房屋所附露臺確定為原告約定專用區域。詎原告於98年11月間接獲臺北縣政府工務局98年11月20日北工始字第0980984304號函，得知原告購買系爭房屋所附露臺設有逃生設備緩降機，不得作為約定專用之部分，則原告就系爭空地現實上毫無排除他人使用之權，而存有權利瑕疵。
（二）被告就系爭露臺部分之給付有權利擔保之瑕疵，就該部分應負瑕疵擔保責任：
１、查兩造所簽訂之「新京王房屋預定買賣契約書」第10條約定：「露臺使用權屬：一、本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於
私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3 樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利」，第26條約定：「一、本契約之附件及自洽貸款協議書是為本契約之一部分」，以及該約附件8 住戶規約草約第16條第2 項約定：「共有約定專用：本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3
樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3 樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利」。是被告依約有義務使原告得取得專用如原證3 所標示部分之權利。
２、經查，原告於98年11月間接獲臺北縣政府工務局上開函文告知，依公寓大廈管理條例第7 條規定，原告購買系爭房屋所附露臺設有逃生設備緩降機，不得作為約定專用之部分，即須供全體住戶於緊急避難及安全梯無法使用時作為逃生方法，非單純屬原告個人單獨專用，顯見被告未依債之本旨履行契約，則被告所交付買賣標的物之其中附件9
所標示部分專用權，即存有權利瑕疵。是原告自得依民法第353 條、第226 條規定，請求被告負損害賠償責任。
（三）又查，系爭房屋所附露臺面積約82.76平方公尺，而被告
給付予原告購買系爭房地總價787萬元之價金中，包含該
露臺約定專用之價額，其數額係以約每坪單價1/3之價格
計算，依被告提供價格明細表所載，系爭房地每坪單價約179,000元，其1/3價格約為每坪59,763元，該露臺面積約25.03坪，共計1,495,868元。故被告未履行契約中使原告專用該露台之義務，使原告不得專用該露臺，則原告所買受系爭房屋所減損之價額即為1,495,868元。是原告爰依
民法第353條、第226條、第227條關於權利瑕疵擔保之規
定，請求被告給付原告損害金額1,495,868元。
（四）聲明：1.被告應給付原告新臺幣（下同）1,495,868 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）按兩造所簽訂之「新京王房屋預定買賣契約書」第10條約定：「本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3 樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3 樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利，買方同意依『住戶規約草約』約定之，但其管理使用方式不得違反法令之使用限制。前款約定專用部份，依公寓大廈管理條例第33條第3款之規定
，區分所有權人會議如擬變更，應經使用該約定專用部份之區分所有權人同意，否則不生效力」，另依新京王社區之第一屆區分所有權人會議所決議通過並報請臺北縣三重市公所核備之規約，其第2條第3項第6款第2點亦規定：「本社區第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓其
鄰接各戶之露台範圍，由相連之各該戶區分所有權人取得使用管理權，唯須依法於緊急避難或公共設施維修時無條件開放於公眾使用」，是原告於系爭房屋即門牌號碼臺北縣三重市○○路○段82號3樓之露台，確已擁有合法專用權
利。
（二）查臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明欄第2 點：「該棟建築物因3 樓以上樓層退縮，4 樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3 樓露臺，無法直接到達避難層，需於3 樓另設緩降機作為轉乘使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分」、第5 點亦載有：「另依臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明，本案建築物因3 樓以上樓層退縮，4 樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3 樓露台，無法直接到達避難層，需於3
樓另設緩降機作為轉乘使用，另緩降機之設置係供全體住戶於緊急避難時安全梯無法使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分」，是以其不得作為約定專用部分之對象係「大樓各項消防安全設備包含（緩降機）」，並非指「露台」本身不得作為約定專用部分，原告任意擴充解釋為露台本身不得作為約定專用部分，原告此等主張顯然不足憑採。
（三）經查，原告於93年11月2日與被告簽定新京王房屋預定買
賣契約書與新京王土地預定買賣契約書，該房屋預定買賣契約書附件1即房屋平面圖業已載明露台之記載，而原告
於附件6即建材設備之第14項電氣設備中要求加註「7.露
台預留線路」，第16項供水、排水設備中要求加註「露台裝設壹個水龍頭及排水落水頭」，並於房屋預定買賣契約書附件10-2即本戶二次施工後平面圖標示上開「落地鋁窗」之具體位置，且上開房屋預定買賣契約書之附件9即約
定專用部分平面圖更特別標示露台位置即為約定專用部分，並記載「露台面積約82.76平方公尺，約25.03坪」，足證原告對於系爭露台為其約定專用部分，早於簽約當時即已完全知悉瞭解，而社區規約第2條第3項第6款亦已載明
系爭露台為原告約定專用部分。況被告現場售屋人員均已告知原告系爭房屋露台臨道路一側，需設置緩降機乙事，則原告既於簽訂系爭房屋預定買賣契約書當時，即已知悉露台設置緩降機乙事，自不得對被告主張物之瑕疵擔保責任。
（四）末查，原告於97年12月24日要求提前辦理交屋時，業已另行簽署「房屋點交證明書」乙份，依上開證明書第1 點所載「甲方（即原告）同意上開房屋以簽定本件『房屋點交證明書』當日之現況辦理交屋，甲、乙雙方點交完畢後，甲方不得再對乙方（即被告）主張上開房屋之瑕疵擔保權利」，則原告既已同意現況點交，自不得再對被告主張系爭房屋之瑕疵擔保權利。又原告於系爭大樓施工期間即95年9 月間復要求露台加做插座，且原告系爭大樓完工後，確實有使用系爭露台之事實，則其訴請退還露台價金，更屬無稽。
（五）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請求宣告免為假執行。
三、本件原告起訴主張其於93年11月2日以787萬元向被告公司購買系爭房屋之事實，業據其提出系爭不動產房屋預訂買賣契約書影本1份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告
復主張依系爭不動產買賣契約之規定，被告並向原告保證系爭房屋所附露臺確定為原告約定專用區域，詎原告於98年11月間接獲臺北縣政府工務局函，得知原告購買系爭房屋所附露臺設有逃生設備緩降機，不得作為約定專用之部分，則原告就系爭空地現實上毫無排除他人使用之權，而存有權利瑕疵等語，被告則以前開情詞置辯，是本件之爭點在於原告依民法第353條、第226條、第227條關於權利瑕疵擔保之規定
，請求被告損害損害有無理由之問題，茲敘述如下。
四、經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當事人當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號判例可資參照。則查，依兩造所簽訂之「新京王房屋預定買賣契約書」第10條約定：「露臺使用權屬：一、本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於
私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3 樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利」，第26條約定：「一、本契約之附件及自洽貸款協議書是為本契約之一部分」，與該約附件8住戶規約草約第16條第2項約定：「共有約定專用：本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及
第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3 、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利」，有房屋預定買賣契約書、住戶規約等影本在卷可參，足見兩造於訂定買賣契約時，係約定由原告取得系爭露台之約定專用權，其他區分所有權人對露台無任何權利，且原告於買受系爭房屋時，已明知其僅取得露台之約定專用權，並無取得露台所有權之權利至明。
（二）次按占有依我國民法體系雖非權利，而係屬事實之狀態，但既非不得交付移轉，如以之為出賣標的時，固非不得類推適用民法第349條以下之權利瑕疵擔保規定，則查，系
爭房屋於上開房屋預定買賣契約書已明示露臺之使用權歸屬，原告雖主張系爭房屋之露臺設有逃生設備緩降機，不得作為約定專用之部分，即須供全體住戶於緊急避難及安全梯無法使用時作為逃生方法，非單純屬原告個人單獨專用，然觀諸原告所提臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明欄第2點係記載：「該棟建築
物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露臺，無法直接到達避難層，需於3樓另設緩降機作為轉乘使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分」，第5點亦
載有：「另依臺北縣政府消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明，本案建築物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露台，無法直接到
達避難層，需於3樓另設緩降機作為轉乘使用，另緩降機
之設置係供全體住戶於緊急避難時安全梯無法使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分」等語，是不得作為約定專用部分之對象應為「大樓各項消防安全設備包含（緩降機）」，而非「露台」本身不得作為約定專用部分，是本件原告就被告已交付其占有管領系爭露台既不爭執，原告復未能證明有何其他第三人出而向其主張事實上管領力之瑕疵，則原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，其並得依債務不履行規定行使權利等語，尚不足採。
（三）又查，原告於97年12月24日辦理交屋時，已簽署房屋點交證明書，依上開證明書第1點所載「甲方（即原告）同意
上開房屋以簽定本件『房屋點交證明書』當日之現況辦理交屋，甲、乙雙方點交完畢後，甲方不得再對乙方（即被告）主張上開房屋之瑕疵擔保權利」，此有房屋點交證明書」1件附卷可按，而系爭露台無法為所有權移轉登記等
情，又為原告所明知，已如前述，是被告將系爭露台之事實上處分權移轉原告後，已完成契約上之給付義務，並無給付不能或違約情事可言，況原告既已同意現況點交，自不得再對被告主張系爭房屋之瑕疵擔保權利。
五、綜上所述，本件被告既無應負權利瑕疵擔保之情形，原告依民法第353條、第226條、第227條關於權利瑕疵擔保之規定
，請求被告給付原告損害金額1,495,868元及法定遲延利息
，即非正當，不能准許。其假執行之聲請亦因敗訴而失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法，經審酌於判決結果不生影響，爰不一一論述；另原告請求傳訊證人簡榮華之待證事項，亦核與判決結果不生影響，是本院即不予傳喚，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日民事第三庭 法 官 邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日書記官 鄭美莉