板橋簡易庭100年度板小字第2439號

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　 100年度板小字第2439號

原告

游秀蘭

被告

馮旻妃

訴訟代理人

馮旻琪

上列當事人間100年度板小字第2439號請求給付租金事件於中華民國100年12月16日言詞辯論終結，於中華民國100年12月23日下午4時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　王曉萍朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告自民國（下同）99年11月6日起向原告承租座落新北市○○區○○路277之1號15樓房屋（下稱系爭房屋），租期自99年11月6日起至100年11月5日止，租金每月為新台幣（下同）9500元（不含管理費及水電瓦斯費），於每月5日前支付，簽約時並交付19000元之押租金。嗣後兩造雖於100年5月31日欲合意意終止租約，惟仍因兩造意見紛歧而終究無法達成合意，則租賃契約既未終止，是被告仍須繳交租金，即自100年6月份至10月份之租金，共計47500元（9500×5＝47500），雖經原告多次催討，然被告仍拒絕繳交積欠款項，迭經催討，均置之不理，為此，爰依租賃契約之法律關係，請求判決如主文所示。

二、被告則以下列情詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔：

（一）雙方前已合意終止租賃契約。原告曾於5月上旬有明白向被告表示，被告向其承租之房屋就住到當月底結束並願返還押租金，有檔名為「同意解約當天」之錄音光碟可證。職是，可知雙方已有終止租賃契約之合意。

（二）原告嗣後又要求被告須結清至5月31日之水費、電費、瓦斯費及大樓管理費等費用，並於6月1日要求被告提出繳費收據並逐一核對，且原告亦表明其已完成房屋之檢查核實，有檔名「現場解約」之錄音光碟可證。另，雙方約定當日晚上9點鐘於租賃房屋樓下，原告退還被告押租金，而被告再將房屋鑰匙歸還原告。顯見，雙方非但已合意終止租賃契約，更已進一步進行其後續清償及歸還動作。

（三）按契約之成立，除要式者外，以雙方意思表示合致為已足。關於本案，被告與原告間租賃契約之終止，乃係不要式契約之一種，於雙方表意人表意達成一致時即成立，無待雙方另以書面訂立終止契約以資證明始告成立。是故，雖曾與原告定有為期一年之房屋租賃契約，惟已於5月上旬合意終止。現與原告間已無租賃契約關係存在，其竟本於已終止之租賃契約請求給付租金，於法自有未合。

（四）此外，對於原告陳稱被告占屋部分亦屬不實。因被告已搬離租屋處，原告並已完成房屋檢視，雙方約定互相交還押租金及房屋鑰匙後。就在被告即將歸還房屋鑰匙，並請原告返還押租金之際（有檔名為警局解約之錄音光碟可證），原告竟藉故牽扯、不受領該鑰匙，後於警察人員詢問是否要妥善處理時，竟揚言不處理並訴諸情緒離開。故此，被告未能取回房屋押租金，亦未能有機會歸還。嗣後被告屢屢去電，皆未能與原告取得聯繫。孰料，原告今竟以其未取得鑰匙為由，指被告占屋。

（五）所謂占有，乃係將物置於自己事實上管理支配領域之內。今被告已搬離該租賃房屋，久未於該屋出入，且已經原告確認該屋內並無任何被告之物，實難想像原告所稱之占屋狀況何以有之。況今被告之有該屋鑰匙，乃因無從歸還原告所致，與惡意占有之情形，屬有間。若僅以無從歸還鑰匙而強稱為占有房屋，未進一步舉證事實上管領情形之有無，似有未逮。

（六）於一般租賃房屋之情形，出租人多會保有備份鑰匙。於6月至今，原告未曾主動聯繫、去電原告皆未得回應，顯見原告若非留有備份鑰匙，應不致對被告如此不睬。原告既仍有房屋鑰匙，若被告真有惡意占屋行為，原告應提出具體事證以排除侵害。質言之，關於房屋鑰匙，原告有可歸責於自身之受領遲延，若要將此自身之咎，強歸於被告之身，自屬未妥。

三、原告主張之事實，雖據原告提出租賃契約書、存證信函等件影本各乙份為證。惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審酌者為：本件租賃契約是否已終止？被告有無給付租金之義務？

四、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第153條、第263條、第258條第1項定有明文。經查：本件被告所提出之光碟雖因破裂而無法讀取，惟被告於本院100板小字第2139號亦提出同一光碟，經兩造同意當庭播放該案所附之光碟，兩造於100年5月上旬確實合意兩造之租賃契約至同年月月底為止，兩造均承認光碟內容為真實（見本院100年12月16日言詞辯論筆錄），則揆諸前揭說明，兩造間之租賃關於100年5月底已因合意而終止，原告亦自承：五月底前被告沒有欠伊租金等語（亦見本院同日言詞辯論筆錄），是原告仍依系爭租賃契約，請求被告給付100年6月至10月之租金，即屬無據。

五、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付47500元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、本件係小額訴訟，應併依民事訴訟法第436條之19之規定，確定被告應負擔之訴訟費用額為如主文第2項所示金額。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭