臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

右成不動產經紀有限公司

法定代理人

蔡謝玉燕

訴訟代理人

戴俊興

被告

賴時通

上列當事人間請求給付服務費等事件，於民國100年7月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告主張：被告於民國（下同）100年2月15日19時許與原告簽訂專任委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約），委託原告銷售其所有門牌號碼新北市○○區○○街32巷1弄22號3樓房屋暨所坐落土地之所有權全部（以下簡稱系爭房地），委託銷售期間自100年2月15日起至100年2月21日，委託銷售價格為新台幣（下同）0000000元，契約貳、第6條第2項並約定原告有收受定金之代理權。原告本於專業，恪遵所託，於100年2月16日促成訴外人李素雲就系爭房地願意以0000000元買受系爭不動產及簽署購屋承諾書，並支付200000元定金由原告代理收受，旋即派人前往被告住處通知上述情事，並與被告約定簽訂不動產買賣契約書之時間與地點。詎料，被告竟反悔不賣，並要求將售價提高至0000000元，惟為訴外人李素雲所拒絕。因被告嗣後避不見面，原告即於100年2月17日寄發存證信函催告被告於3日內出面速與原告聯絡簽約事宜，但被告至今仍無回應。依系爭契約貳、第5條第2項第3款約定，被告於買方簽署購屋承諾書後，拒絕與買方簽訂買賣契約書時，被告應支付原告委託銷售總價6％之金額（其中4％為服務費報酬、2％為違約金），因本件委託銷售價格為0000000元，被告自有給付288000元之義務。且被告雖有終止兩造間之委任契約之舉，惟係在訴外人李素雲就系爭房地願意以0000000元買受系爭不動產及簽署購屋承諾書，並支付200000元定金由原告代理收受後之事，絕非被告所抗辯之於買方出價0000000元時，縱被告抗辯屬實，依依系爭契約貳、第5條第1款約定，被告片面終止契約時，被告亦應支付原告委託銷售總價2％金額之違約金。為此，本於契約之法律關係提起本訴，聲明︰求為判決：被告應給付原告288000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，訴訟費用由被告負擔，願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）查系爭房地早已98年6月19日遭訴外人潘勝枝為假扣押查封，原告之員工戴俊興得知後，於100年2月15日來找被告，告知希望能仲介該房地，惟被告當場表示系爭房地有假扣押存在，原告之員工戴俊興表示其可以代為處理，故被告當日方簽署原證一之專任委託銷售契約書，並表示要480萬元方肯出售，而原告之員工戴俊興亦於100年2月16日帶訴外人李素雲前來看屋，前後歷時僅數分鐘，另於100年2月17日約下午4、5時，原告之員工戴俊興即拿100000 元之定金欲交予被告，並告知訴外人李素雲願以0000000 元買受系爭房地，但被告深覺早已告知0000000元方要出售，原告之員工戴俊興在訴外人李素雲未出到0000000元之價格下，竟然收受訴外人李素雲交付之100000元之定金，故深感原告之員工戴俊興不老實，處理受託事務未替被告之利益著想，從而當場對原告之員工戴俊興表示系爭房地不賣了，終止雙方間之委託關係，並請其不要再仲介系爭房地之買賣，當場除被告與原告之員工戴俊興在場外，另被告之兒子賴信宇亦在場，可傳訊其為證。渠料，於當日晚間原告之員工戴俊興竟再度前來，說訴外人李素雲願以00000000 元購買，被告亦對其表示已不賣了，無庸再為仲介，怎料，原告公司竟提出本事件，請求被告給付報酬，被告早於訴外人李素雲未出到0000000元價格前即終止雙方間之委任關係，自無須給付此報酬，原告之起訴顯無理由。

（二）再查，觀之原告所提出之原證二、三、四顯為其臨訟所為，因原告員工戴俊興係於100年2月16日晚間才帶訴外人李素雲前來看屋，原證二、三、四竟於當日下午4時即簽署，顯不合理，不可能於還沒看屋瞭解該屋現況前，即先出價0000000元並交付定金200000元表示要購買，顯見該原證二、三、四均為原告欲提出本事件前臨訟所做。退萬步言，縱使該原證二、三、四為真，訴外人李素雲早已出價0000000元，並交付200000元之定金，則按民法第540條規定：「受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人。」，故原告公司即負有誠實報告委託事務之義務，但原告公司不僅未誠實告知被告訴外人李素雲已出價到0000000元並交付200000元之定金，竟還欺瞞被告僅告知訴外人李素雲出價0000000元，而僅欲交付被告100000元之定金，若被告當場答應以0000000元出售者，該500000元之差價是否即由原告侵吞入己？顯見原告並未為被告之利益而忠實處理受委任之事務，原告據以終止雙方間之委託契約顯屬有據，且依民法第549條第1項之規定，被告原即得隨時終止雙方間之委託關係，而終止之時，原告尚未告知訴外人李素雲肯出價到0000000元，則原告自不得向被告請求此服務費用。等語置辯。並聲明：求為判決：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

乙、得心證理由：

一、原告起訴主張：被告於100年2月15日與原告簽訂系爭契約，委託原告以0000000元之價格銷售系爭房地，嗣於翌日訴外人李素雲願以上開價格承買，並簽立簽署購屋承諾書及支付20000 0元定金由原告代理收受，嗣被告經多次通知後拒不簽約之事實，業據提出系爭契約、確認書、附停止條件定金委託書、購屋承諾書影本各1份暨存證信函影本1份為證。被告雖不否認兩造間有簽訂專任委託銷售契約書，惟就原告付款之請求另以前詞置辯，是以本件所應審究者厥為由被告所為舉證是否足認其所為之抗辯為真實？被告應給付服務費之金額若干？

二、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。「主張法律關係具有障礙事由之當事人，須就該障礙事由，負舉證之責任。而此障礙事由之存在，雖非不能以業經證明之間接事實加以推認，但須兩者間具有因果關係存在者，始克當之。」（最高法院93年度台上字第2158號判決意旨參照）。本件原告主張業於委託銷售期間內仲介系爭房地出售予訴外人李素雲，被告則抗辯：已於仲介完成前終止本件契約，惟為原告所否認，依舉證責任分配原則，被告應就此有利於己之事實負舉證責任。經查：兩造簽約完畢當天晚間訴外人李素雲即來看屋，翌日原告訴訟代理人即拿訴外人李素雲簽立欲以0000000元承買之契約來找被告，並拿100000 元之定金要給被告，當時被告有點生氣，原告訴訟代理人問被告價金可否再降低1、20萬元，被告生氣就當場提高價金為490 （萬元）500（萬元）、520萬元，之後又馬上說再高也不賣了，要把房子給法院法拍，原告訴訟代理人就離開了，隔沒很久，原告訴訟代理人又來並有按電鈴，又打電話給被告，被告就說不賣了，決定房子要給法院法拍，後來原告訴訟代理人又傳簡訊給被告，簡訊內容就是原證五存證信函的內容一節，業據證人賴信宇於本院訊問時結證在卷（參見本院100年7月12日言詞辯論筆錄），證人賴信宇雖為被告之子，惟於簽約及原告訴訟代理人2次至被告家中時全程在場，此為原告所不爭，既親自參與此事，且於做證前具結，表示願負偽證罪之責，其所為證言自非不可採信，原告雖另稱：被告是說沒有到480萬元的話，就要給法院拍賣，不賣了云云，然衡諸常情，若被告係告知原告訴訟代理人：未達480萬元之價格不賣時，則原告訴訟代理人於隨後再度至被告住處告知被告買方已提高價格至0000000元時，被告斷無拒不開門回應之理，足認被告於原告訴訟代理人通知買方出價0000000元，仲介工作尚未完成時，即已表示終止兩造間之契約無訛，被告此部分辯解堪信為實在。

三、次按非因可歸責於乙方之事由，甲方（即被告）於委託期間內片面終止本契約者，甲方應支付乙方按本契約第1大項第2條委託銷售總價2％計算之違約金，系爭契約貳、第5條第2項第1款亦有明文。本件被告於原告訴訟代理人通知買方出價0000000元，仲介工作尚未完成時，即已表示終止兩造間之契約，已如上述，揆諸前開約定，被告仍有給付按銷售總價2％計算之違約金96000元（計算式：0000000×2％＝960000）之義務而無依系爭契約貳、甲、第5條第2項第3款約定，給付委託銷售總價6％之金額之義務。

四、從而，原告基於契約之法律關係，請求被告給付288000及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於上開96000及自100年6月3日至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此之請求，難謂有據，應予駁回。

五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

丙、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序判決，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭