臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決

原告

鼎翰房屋仲介有限公司

法定代理人

許馨予

訴訟代理人

謝明旺

被告

林 梅

訴訟代理人

張啟富律師

上列當事人間損害賠償事件，於中華民國102 年1 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、本件原告經合法通知，未於最終言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386 條各款情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：緣被告於民國101 年6 月4 日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告出售其所有坐落新北市○○區○○路00○0 號房屋及座落基地，委託銷售總價額原為新臺幣（下同）898 萬元，復於同日更改委託總價額為760 萬元，並約定報酬為成交價百分之四，委託期間自101 年6 月4 日起至101 年12月31日止。詎原告其後於委託期間內達成委託條件並收受定金，被告卻拒絕履行合約，經催告仍置之不理，嗣查悉被告所有上開不動產已於101 年7 月17日辦理移轉登記予第三人所有，被告已違反兩造上開簽訂之委託銷售契約書第5 條第1 款（起訴書載為同條第2 款，核其主張所述內容及契約條款規定內容，應係誤載）約定，應按委託價百分之四即30萬4,000 元（760 萬元×4 ％）賠償原告作為懲罰性違約金。為此，原告依上開委託銷售契約法律關係，提起本訴，請求被告依約賠償給付原告上開違約金額。並提出不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表、催告通知存證信函、鈞院民事執行處101 年7 月31日板院清101 司執全廉字第489 號函等影本為證。

三、被告則抗辯稱：

㈠原告與被告簽約後，雖曾帶過數名客戶來看屋，惟均未能成交，被告因此曾於101 年6 月19日前向原告口頭表示，如無成促成交易，兩造簽約作廢。其後被告上開房屋即委由東森房屋板橋新埔店於101 年6 月21日仲介售予訴外人李和鎂。

㈡又原告因被告年老且識字不多，竟趁被告無知之疏失，擅自於上開契約書代勾被告聲明「已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」，並未經被告同意擅自代訂上開長達六個月以上之委託期間，且簽名當時內容變更附表上更改委託總價金額亦係空白未填，現竟要求強收懲罰性違約金，顯無理由，應予駁回。

㈢再本件兩造系爭契約係定型化契約，依消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項規定，原告簽約時未告知被告有契約審閱權，即要求被告簽名，妨礙被告事先審閱契約，顯失公平，使被告無法充分瞭解系爭契約第5 條第1 款約定內容，該約定內容自不構成本件系爭定型化契約之內容，原告援引該條款規定請求本件違約金，自有為洽。

㈣退步言，縱認原告得援引系爭契約第5 條第1 款約定請求給付違約金，其約定之違約金額亦屬偏高，應依民法第252 條規定予以酌減。本件被告上開房屋之後於101 年6 月21日即由東森房屋仲介出售，距兩造系爭契約起日，僅有17日，原告相對下需付出之勞務成本、費用即屬輕微，因此如仍依原委託價之百分之四計付違約金，顯有失衡過高，自應予依法酌減。是被告斟酌原告本件已提供之服務，應酌減為委託價之1％較為適當。

㈤並提出不動產買賣契約書影本為據，聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、經查：

㈠原告主張之事實，業經提出上開不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表、催告通知存證信函、本院民事執行處函等影本為證，而被告就其所有上開不動產已委託東森房屋另行仲介而於101 年6 月21日出售，亦已陳明並提出上開不動產賣賣契約書影本為憑，足認被告確已有違反兩造系爭委託銷售契約第5 條第1 款約定之事實。

㈡被告上開雖抗辯上開意旨云云，惟為原告否認，而被告並未能具體舉證以實其說，再核諸系爭契約第5 條第1 款約定，就被告於系爭委託銷售契約委託有效期間，應停止自售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反約定應付懲罰性違約金之約定內容觀之，尚屬合理允當，並無顯失公平之情，亦難據以主張該條款無效，是被告上開所辯，除所辯違約金過高應予酌減部分外，餘均尚無實據，自難採認。

㈢綜上所述，原告主張之事實，經本院調查之結果，堪認屬實。是原告據以請求被告給付系爭違約金，固非無據，惟另按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條定有明文，至於當事人約定之違約金是否過高，應依違約金係屬於懲罰性質或損害賠償約定性質而有不同，如係懲罰性質違約金，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；如為損害賠償約定性質違約金，則應依當事人實際上所受損害為標準，酌予核減（最高法院87年台上字第2563號判決意旨參照）。本件觀諸其違約金約定內容，其性質係屬懲罰性違約金，是依上開說明，衡諸本件原告受託為被告銷售系爭房地後，被告即於17日另委由其他仲介公司仲介售出，而原告雖亦有依約帶同客戶看屋，但未提出具體實際之勞務、費用等支出證明，原告受損應屬有限，復參酌目前社會經濟狀況，本件原告請求依約定計付之違約金尚屬過高，爰酌予核減為成交價之百分之一之違約金即7 萬6,000 元，較為允當。至原告雖另稱已覓得買受者收受定金云云，惟亦未舉證以實其說，且此部分違約之處罰，亦非屬系爭契約第5條第1款約定範圍，自不予以審酌。

五、從而，綜上所述，原告依上開委託銷售契約關係，請求被告給付違約金7 萬6,000 元，核屬正當，為有理由，自應准許，逾此金額範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

六、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，並依被告聲請併諭知被告如以7 萬6,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。另確定訴訟費用額為3,310 元（第一審裁判費），由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭