板橋簡易庭102年度板簡字第1816號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 102年度板簡字第1816號

原告

嘉鈺不動產經紀有限公司

法定代理人

林雪珠

訴訟代理人

廖長生

被告

江翊如

訴訟代理人

張碩銘

上列當事人間 102 年度板簡字第 1816 號給付服務費事件於中華民國102年12月4日言詞辯論終結，102年12月30日下午1時30分整，在本院板橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：

法院書記官　蔡斐雯朗讀案由到場當事人：均未到

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。本件原告原起訴時僅依契約之法律關係為請求權基礎，且原告之民事聲請支付命令狀第一項聲明：被告應給付原告新台幣（下同）300000元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之6計算之利息。嗣於民國（下同）102年11月13日言詞辯論期日提出民事準備書狀追加民法第184條為訴訟標的，並擴張聲明：（一）被告應給付原告300000元及自本件支付命令送達之翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應給付原告150000元，及自102年11月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，經核上開追加請求權基礎部分與原起訴部分之基礎事實相同，且不妨礙被告之防禦與訴訟終結，惟揆諸前開說明，原告所為訴之追加，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：

（一）查被告於102年5月6日，將其位於新北市○○區○○路000巷00○0號之房地（下稱系爭房屋）委託原告銷售，並與原告簽訂委託銷售契約書。期間原告曾經多次帶看客戶，並一再與買賣雙方斡旋。直至102年6月20日，訴外人吳佳芬於帶看系爭房屋後，雖表示有意願購買，但仍表示售價太高，僅願意出價720萬元。故原告旋於當日立即向被告轉知此一訊息，並與被告討論後，被告同意將系爭房屋之售價調降為750萬元，並簽立契約內容變更同意書。嗣於同日晚間，原告再與訴外人吳佳芬斡旋，訴外人吳佳芬最後終於同意以750萬元之價格購買，當場並簽訂不動產買賣斡旋契約書及開立金額10萬元、票號MM0000000之支票乙紙為憑。

（二）而由於102年6月20日與訴外人吳佳芬簽訂上開斡旋契約書之時間已晚，不便將上開斡旋契約書及支票交付被告，故原告遂於次日即102年6月21日打算將上開斡旋契約書及支票交付被告。豈知，被告此時竟反悔，拒絕以750萬元將系爭房屋售予訴外人吳佳芬。原告迫於無奈，陸續寄發板橋文化路郵局4365號、及4506號存證信函，促原告盡速與訴外人吳佳芬簽立正式之不動產買賣契約書，然原告均置之不理。

（三）按買方所提出之購買價金已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立。此時賣方倘若反悔不賣，仍應給付委託價金4%之服務報酬予仲介方，此有兩造簽訂原證1之委託銷售契約書第8條、第12條之約定為據。經查，本件既然被告同意以750萬元出售系爭房屋，而訴外人吳佳芬願意以750萬購買，則買賣契約應已成立，是原告自得向被告請求服務報酬30萬元（計算式：750萬*4%），故請求如訴之聲明第一項。

（四）又買賣雙方契約成立後，仲介方除得向賣方收取4%之服務報酬以外，另得向買方收取2%之服務報酬，此有原證5訴外人吳佳芬所簽訂之給付服務報酬承諾書為據。是以，倘若被告依約與訴外人吳佳芬簽立正式之不動產買賣契約書，原告應可向訴外人吳佳芬收取15萬元之服務報酬(計算式:750萬*2%)，然因被告惡意毀約，導致原告損失15萬元之服務報酬（可預期之利益）。為此，爰依買買契約之法律關係請求被告應給付原告300000元及自本件支付命令送達之翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息依民法第184條之規定請求被告應給付原告150000元，及自102年11月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假執行。提出委託銷售契約書、帶看客戶紀錄表、歷次之契約內容變更合意書、102.06.20之契約內容變更合意書、不動產買賣斡旋契約書、板橋文化路郵局4365號存證信函、板橋文化路郵局4506號存證信函等件影本為證。

（五）對於被告抗辯之陳述：

⑴不爭執事項：

①被告於102年5月6日，將其位於新北市○○區○○路000巷00○0號之房地（下稱系爭房屋）委託原告銷售，並與原告簽訂委託銷售契約書，委託銷售價格為980萬元，委託銷售期間自簽約之日起至102年8月31日止。

②被告於102年6月7日，與原告簽訂之契約內容變更合意書，將委託銷售價格由980萬元調降為918萬元。

③被告於102年6月14日，與原告簽訂契約內容變更合意書，將委託銷售價格由918萬元調降為868萬元。

④被告於102年6月20日，與原告簽訂之契約內容變更合意書，將委託銷售價格由868萬元調降為750萬元。

⑤訴外人吳佳芬於102年6月20日，與原告簽訂之不動產買賣斡旋契約書，同意以750萬元之價格購買，當場並開立金額10萬元、票號MM0000000之支票乙紙。

⑥原告於102年6月23日以板橋文化路郵局第4365號存證信函通知被告出面履約。

⑦原告於102年6月28日以板橋文化路郵局第4506號存證信函再次通知被告出面履約。

⑵爭執事項：

①被告雖辯稱：其委託原告銷售系爭房屋後均無任何消息，且原告不斷騷擾被告，故被告不希望被騷擾之情況下始簽立原證4契約內容變更合意書，同意將系爭房屋以新台幣（下同）750萬元出售云云。惟查：Ⅰ被告於102年5月6日，將系爭房屋委託原告銷售後，原告隨即為其進行銷售，並分別於102年5月12日下午13時30分帶看買方即訴外人黃麗君、及訴外人王瓊暖、102年5月25日下午16時帶看買方即訴外人戴宏奇、102年5月25日下午19時帶看買方即訴外人陳品源、102年6月6日下午16時帶看買方即訴外人楊孟涵、102年6月10日下午17時30分帶看買方即訴外人吳家豪、102年6月20日下午17時帶看買方即訴外人柯先生、102年6月20日下午18時帶看買方即訴外人王先生（即訴外人吳佳芬之夫），此均有帶看客戶紀錄表，並由帶看之買方親筆簽名，由此足證，原告確實努力為其銷售系爭房屋。Ⅱ況且，被告委託原告銷售系爭房屋後，仍繼續居住於系爭房屋中，故原告每次帶看買方，均需事前徵詢被告時間，每次帶看被告亦知之甚詳。故原告辯稱其委託原告銷售系爭房屋後均無任何消息云云，顯非事實。Ⅲ再者，由客戶帶看紀錄表記載之客戶意見可知，帶看之買方多數反應系爭房屋售價太高，故經被告同意後，始調降系爭房屋之銷售價格。倘若，被告主張係被騷擾（被詐欺或被脅迫）之情形，始調降系爭房屋價格為750萬元，自應由被告舉證，以實其說。

②被告又辯稱：原告出售系爭房屋係惡意欺騙，利用被告不熟悉房屋買賣的情況下，僅出示不動產買賣斡旋契約書，而未出示買方所給付之斡旋金或支票云云。惟查：Ⅰ原告否認有任何騷擾、詐欺或脅迫被告之情事，倘若被告主張此部分之事實，自應由被告舉證。Ⅱ被告簽立契約內容變更同意書，將系爭房屋銷售價格調價為750萬元後，原告隨即於同日晚間，再次與訴外人吳佳芬斡旋，訴外人吳佳芬最後終於同意以750萬元之價格購買，當場並簽訂不動產買賣斡旋契約書及開立金額10萬元、票號MM0000000之支票乙紙為憑。而由於當時與訴外人吳佳芬簽訂前開斡旋契約書之時間已晚，不便立即將斡旋契約書及支票交付被告，故原告遂於次日即102年6月21日打算將斡旋契約書及支票交付被告。豈知，被告此時竟然反悔，拒絕收受，並拒絕以750萬元將系爭房屋售予訴外人吳佳芬。原告迫於無奈，始陸續寄發存證信函，促原告盡速與訴外人吳佳芬簽立正式之不動產買賣契約書，然原告均置之不理。Ⅲ是以，實為被告拒絕收受斡旋金，被告竟辯稱係原告未交付斡旋金或支票云云，顯係臨訟杜撰，顛倒事實，不足採信。

③又被告雖辯稱：系爭房屋之買方吳佳芬為原告之人頭云云。惟查：原告於板橋地區從事房屋仲介，深耕將近25年，獲獎無數，敢誇口從未介入買賣雙方進行投資買斷，藉以從中牟取差價利潤之不恥勾當，絕不可能有藉由人頭購買客戶委託房屋之情事，被告前開主張，實已抵損原告清譽，原告嚴重否認。

④被告雖又辯稱：其簽立委託銷售契約書時，原告並未提供契約審閱期云云。惟查：被告於簽立委託銷售契約書時，該委託銷售契約書開宗明義已特別以顯著之方式記載「*購屋人您在簽訂本契約書前，得要求將本契約書攜回審閱三日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約；契約審閱期至少三日以上）*若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無需另行攜回審閱時，請進入簽署本契約」等語，並經被告簽名確認等節，可知被告主張未行使審閱權云云，顯非事實。倘若被告欲主張「該簽名」亦係被詐欺或脅迫，則亦應請被告一併舉證，勿無的放矢，混淆鈞院心證。

三、被告則以：

（一）依原告公司與被告簽訂之不動產銷售委託銷售契約書係因該公司從業人員未曾表明該契約書有分為專任及一般約委託銷售，也未曾說明該定型化契約兩者有何不同? 依定型化契約規範從業人員有告知義務及說明，該從業人員未告知契約條款，且簽立該契約前，被告也明確表明該標的，被告也可自行銷售。該承辦業務人員也明確告知本次售屋可給他房屋公司作為委任銷售所執實不解？且收立買賣斡旋書也未通知被告，也未曾提示不動產買賣斡旋契約書給予被告審閱僅隔天給予口頭上通知告知，且被告與當下也明確表示未簽立不動產買賣斡旋契約書之前不得經行代為行為，豈料嘉鈺不動產經紀有限公司未經被告同意即按委託書契約書第五條求償總價款百分之四服務報酬，原告公司隨即寄發存證信函 004365 號通知委請被告支付報酬，被告認為有違定型化契約服務之精神。以致被告聲請異議。

（二）原告公司稱被告不依約簽約，實屬不實，原告公司未提供不動產買賣斡旋契約書給予被告簽立確認，也未曾提示過斡旋書及價金？何來成交之說？原告公司僅用存證信函004506 號揭示買方斡旋書提示，該斡旋書被告也未曾目視，也未簽立買方斡旋承諾書等，且被告對原告公司所提出力買方斡旋書也提出質疑，豈料原告公司為此不願回應，為此被告如何給予原告公司回覆？

（三）被告於102年5月6日簽立不動產委託銷售契約書，房屋座落地址︰新北市○○區○○路000巷00○0號（五樓），地號︰新北市○○區○○段0000○0地號。委託東森房屋板橋加盟店之房仲業務黃勁瑋。

（四）因原告所屬仲介公司之房仲業務黃勁瑋，因銷售被告所有房屋均無任何消息，一直不間斷的搔擾被告，對方直接到被告住處樓下等候，被告不勝其擾亦深受害怕家人被打擾。對方一直告知被告其房屋對等價值無附近行情價格高，故對方一再告知被告要求降價求售。被告附上其仲介「契約內容變更合意書」合約確實由被告簽名，被告不希望先生及小孩被打擾情況下才同意簽署其合約。

（五）被告與原告所簽訂「委託銷售契約書」即專任約，合約內容詳細清楚載明「買賣付款方式」，第一期支付總價百分之10，第二期支付總價百分之10，第三期支付總價百分之10，第四期支付總價百分之70，為何原告的「不動產買賣斡旋契約書」卻變成只有第一期支付總價百分之10，第二期支付總價是0，第三期支付總價百分之10，第4期支付總價百分之80，顯然的原告即所屬業務乃惡意欺騙被告，讓不知情不熟悉的被告蒙騙在鼓裡，卻敢膽要求，被告就是要賣出其所擁有的房屋。被告任職於新北市公立某國中擔任老師，生活範圍只有學校、家庭、小孩。被告在學校的為人、作風、評價，怎可任由原告任憑惡意抵毀。被告對於房屋買賣完全不懂、不熟悉、不瞭解情況下，亦是希望能賣出合理好價格，但絕無惡意悔約。原因是原告之業務只任憑拿出一張「不動產買賣斡旋契約書」，原告之業務卻「毫無出示」買方所出價的斡旋現金、或支票等財力證明，原告之業務即強硬要求被告賣出其所擁有的房屋。

（六）承上述問題，被告有下列幾點疑點︰

⑴請求庭上法官詳加調查原告業務所記載的「買方吳佳芬，身份証號Z000000000」，是否為投資客之人頭，所載明的「銀行支票」為板信商業銀行民族分行，支票號碼為MM0000000。是否為「買方」吳佳芬所屬開立支票帳號。如不是，原告是否構成「刑事惡意詐欺罪、背信罪？」。

⑵請庭上傳喚「買方吳佳芬，身份証號Z000000000」，以離清事情真相。包括︰何時開立支票？、是否親自簽名開立支票？調閱買方吳佳芬與仲介之電話通聯記錄？比對買方吳佳芬合約上所簽名之筆跡，是否屬實？買方吳佳芬之存款財力證明，及資金流向？買方吳佳芬何時與原告仲介公司之業務何時聯繫看屋，時間點？上述疑點如不是買方吳佳芬個人意願，原告是否與買方吳佳芬之背後金主串通惡意壓低被告所屬不動產房屋，賤價拋售。

⑶上述問題，原告公司及業務是否已構成刑事偽造文書之罪證？請求明查之。

（七）被告因工作及下班後，還須回家做飯準備晚餐于與家人，在身心俱疲情況下，原告所屬仲介公司瑋之房仲業務黃勁瑋，無事先告知情況下即常常親自跑到被告家中，在不想被騷擾情況下，及體力上已耗盡之情況下，才不得不簽下「契約內容變更合意書」亦即「銷售底價」。一變再變更，售價越來越低。

（八）承上述問題，因左鄰右舍得知告知下，被告當晚並不同意亦無答應同意以此價格售出，何來違反合約？亦無在原告的「不動產買賣斡旋契約書」的表格中有一欄位「賣方承諾簽署」欄位中同意答應簽名，何來須支付「給付服務費」，被告深感莫名其妙，深深不瞭解何來違約之處。請求庭上明查。

（九）被告在不同意出售情況下，有告知原告明天再說、再談。原告所屬仲介公司之房仲業務黃勁瑋及店長廖長生旋即告知被告，妳就是非賣不可。當晚被對方騷擾至晚上十點半左右，被告先生亦覺得莫名其妙，﹃簽訂、簽立﹄合約有所謂﹃契約審閱期﹄。﹃不動產買賣斡旋契約書﹄亦有所謂﹃契約審閱期﹄。而被告為何就沒有所謂的﹃契約審閱期﹄或﹃契約考慮期﹄。對此，被告深表不滿，所有事件均是原告有利情況下，被告要吃悶虧呢？﹃契約審閱期﹄原告所屬業務均無告知被告，並確信原告業務沒講被告﹃這裡要簽、那裡要簽﹄，生平第一次賣屋，為何要讓原告到處賤踏被告信譽，請求庭上可調閱被告的生平不動產買賣記錄，即可查知真相。被告附上與原告行動電話通聯記錄明細，即便可知真相。

（十）被告委託原告所屬仲介公司之專任委託合約，於102年8月30日到期後，被告不願再簽訂專任委託約給予仲介公司。並於102年9月1日起，改簽訂一般約給予其他仲介公司。二週後於102年9月15日由板橋地區信義房屋售出，成交價格金額為840萬元成交，而非像原告所說的，房屋只有價值720萬元至750萬元的價格而已。請求庭上明查

（十一）被告於本案偵查結束，判決被告是清白。被告將另行對原告所屬公司負責人林雪珠、不動產經紀人廖長生、不動產營業員黃勁瑋等三人，提起刑事訴訟「惡意詐欺罪」、「背信罪」、「偽造文書罪」等共三項罪名，另請求民事精神損失賠償金額700元整。

（十二）被告並請求所屬直轄主管單位「板橋地政事務所」，吊銷其「不動產經紀人」資格、「不動產營業員」資格，以戒慎之等語置辯。提出不動產標的現況說明、名片、契約內容變更合意書5份、買方給付服務報酬承諾書、通話明細等件為證。

四、得心證之理由：

（一）原告主張：兩造簽定之委託銷售契約書第五條約定，買賣成交者，被告應給付成交價百分之4服務報酬。於102 年6月20日與訴外人吳佳芬簽訂上開斡旋契約書之時間已晚，不便將上開斡旋契約書及支票交付被告，故原告遂於次日即102年6月21日打算將上開斡旋契約書及支票交付被告。豈知，被告此時竟反悔，拒絕以750萬元將系爭房屋售予訴外人吳佳芬。嗣本件買賣案件成交後，原告依系爭契約通知被告出面簽定不動產買賣契約，並請求被告支付服務報酬。惟被告始終避不見面，積欠原告30萬元之報酬未給付。又買賣雙方契約成立後，仲介方除得向賣方收取4%之服務報酬以外，另得向買方收取2%之服務報酬，此有原證5訴外人吳佳芬所簽訂之給付服務報酬承諾書為據。是以，倘若被告依約與訴外人吳佳芬簽立正式之不動產買賣契約書，原告應可向訴外人吳佳芬收取15萬元之服務報酬(計算式:750萬*2%)，然因被告惡意毀約，導致原告損失15萬元之服務報酬（可預期之利益）。被告於與原告簽立上開契約並不爭執，惟以前詞為辯。茲應審酌原告之請求30萬元報酬及15萬元報酬損失有無理由?

1、按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。(參最高法院58年台上字第2929號、84年台上字第2925號裁判)

2、查兩造102年5月6日委託銷售契約內容載明被告將系爭房地委託原告居間出售，總價為980萬元，而「買賣付款方式」依契約第4條明定，甲方(即被告，下同)同意買方以下列方式支付買賣價款，但買方之付款方式若更有利於甲方時，乙方(即原告，下同)亦得代理甲方收受買方定金。並明定第一期(簽約金含定金)支付總價百分之10，第二期(備証款)支付總價百分之10，第三期(完稅款)支付總價百分之10，第四期(交屋款)支付總價百分之70。有兩造所不爭執真正之102年5月6日委託銷售契約在卷可稽。而嗣後兩造雖就買賣總價為契約內容之變更，分別於102年5月6日及6月7日、11日、及102年6月20日分別簽立契約內容變更合意書，於102年6月20日兩造合意以居間出售，變更總價為750萬元，但並未變更買賣付款方式，之重要契約要素(要件)，有被告提出之契約內容變更合意書在卷可參。

3、就委託銷售契約而言，不論居間出售總價之約定或買賣付款方式之約定，均屬契約之重要內容，非經被告之同意不得變更。況兩造委託銷售契約別於第4條明定，甲方(即被告，下同) 同意買方以下列方式支付買賣價款，但買方之付款方式若更有利於甲方時，乙方(即原告，下同)亦得代理甲方收受買方定金。惟查，原告提出與訴外人吳佳芬簽之不動產買賣斡旋契約書固合意買賣總價750萬元，惟就付款方式卻以第一期(簽約金含定金)支付總價百分之10，第二期(備証款)支付總價百分之0，第三期(完稅款)支付總價百分之10，第四期(交屋款)支付總價百分之80。第2期勿庸付款，至交屋時始再多支付百分之10，付款條件顯然不利於被告，有兩造委託合約及原告不動產買賣斡旋契約書在卷可參。是依兩造委託銷售契約別於第4條之約定，付款條件尚未與被告之委託條件相符，且不利於被告，是原告自不得以代理甲方(即被告)收受訴外人買方吳佳芬定金，亦即原告之居間媒介顯然尚就緒，亦即尚未符合被告之約定之條件。被告拒絕與原告媒介之訴外人吳佳芬簽之契約或給付報酬，揆諸前開說明，並無違反誠信原則，被告即並無故意拒絕訂約之情事。

4、綜上所述，原告既未媒介成立，且未媒介就緒，原告請求被告給付居間報酬，及原告另主張若被告依約與訴外人吳佳芬簽立正式之不動產買賣契約書，原告應可向訴外人吳佳芬收取15萬元之服務報酬（計算式:750萬*2%），然因被告惡意毀約，導致原告損失15萬元之服務報酬（可預期之利益），而請求被告給付原告150000元之損害賠償，均屬無據。

五、從而，原告依買買契約之法律關係請求被告應給付原告300000元及自本件支付命令送達之翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息；依民法第184條之規定請求被告應給付原告150000元，及自102年11月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，均應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭