板橋簡易庭102年度板簡字第253號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　102年度板簡字第253號

原告

合盛興不動產股份有限公司

法定代理人

胡能超

代理人

黃勝文律師

訴訟代理人

吳佩珊律師

被告

許智富

上列當事人間102年度板簡字第253號給付服務費事件於中華民國102 年3 月27日言詞辯論終結，102 年4 月10日下午1 時30分整，在本院板橋簡易庭第3 法庭公開宣示判決出席職員如下：

法院書記官　蔡斐雯朗讀案由到場當事人：均未到

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告許智富前於民國（下同）101 年3 月2 日將渠所有，門牌號碼為新北市○○區○○街00巷00號3 樓之房地（下稱系爭房地）與原告簽訂專任委託銷售契約書，委由原告居間銷售系爭房地，委託銷售總價為新臺幣（下同）638萬元，委託期間則自101 年3 月2 日起至101 年9 月2 日止。嗣委託銷售期間屆止後，雙方合意延長委託銷售期間至101 年12月11日止，並將委託銷售總價變更為535 萬元，其餘條件不變，合先敘明。

（二）按系爭契約書所載「貳、甲（即被告許智富）、乙（即原告）雙方之權利義務第五條、違約處理：二、『除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。…⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；…』」意即倘原告所媒介買方之承購條件，已達被告之銷售條件，然被告拒絕與買方簽定買賣契約書者，依前揭條款應給付原告委託銷售總額之百分之六，即 321000 元（計算式：5,350,000 萬元× 6 ％＝321,000 元）。

（三）嗣經原告多方奔走，於 101 年 9 月 18 日終覓得訴外人林宣鰲願以 550 萬元承購系爭房地，此有訴外人林宣鰲所簽訂之確認書及附停止條件定金委託書可稽。當日，原告旋即轉知被告系爭房地以超過渠之委託銷售總額 535萬元覓得買方之訊息，是原告所媒介之買方之承購條件，已達被告之銷售條件，自已完成仲介之義務。

（四）詎被告獲悉覓得買方之訊息後，竟拒不出面與訴外人林宣鰲簽定買賣契約書，原告為求圓滿雙贏，遂於 101 年 9月 23 日發函予被告，請求渠盡速出面履約。惟被告始終不置可否，更於 101 年 10 月 9 日函覆原告，明確表明渠拒絕與買方簽定買賣契約書，並片面終止契約。準此，被告違反前揭條款甚明，原告得向被告請求 321000 元之報酬，洵屬當然。爰依契約之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原告 321000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告的確有委託銷售，第一次到到期時，被告是有續約了。但是契約上面沒有專任委託的字樣，應該是一般委託，被告也有告知被告的受託人，被告不同意專任委託，被告也自己去賣。但是被告還是有簽變更同意書。101 年9 月12日被告有另外與其他仲介簽委託書。

（二）對於原告所提原證一並無問題，另對於原證二係真正被告101 年9 月11日有簽名沒錯，銷售委託契約書是被告簽的沒錯，但是被告當時有質疑為何不是完整的委託書。同意變更及延長委託期限101 年12月11日，但是，0000000元限於101 年9 月12日至101 年9 月18日之間洽談的客戶

（三）買賣契約並未成立，故服務費支付之條件亦不成立：1、依據專任委託銷售契約書第一壹點銷售條件第四條第一項，買方需簽署購屋承諾書，方可在不需甲方（屋主）簽認下，使買賣契約有效成立。然今原告所提出之買方所簽認者為「附停止條件定金委託書」，並非「購屋承諾書」，故買賣並未成立。

2、依據專任委託銷售契約書第壹點銷售條件第四條第二項，原告所提出之附停止條件定金委託書需在甲方（屋主）簽認時，方生定金效力，今被告並未簽認，故本附停止條件定金委託書並未成立。

（四）服務報酬條件並未成立，故被告無需支付服務費：

1、依據專任委託銷售契約書第貳點甲乙方之權利第四條第一項，乙方之服務費請求權，應在甲方簽認買方之附停止條件定金委託書時發生，今甲方並未簽認，故無服務費之事實。

（五）違約條件不成立，故被告無須支付違約金：

1、乙方兩次與買方相約洽談過程中，第一次因乙方處理不當，導致甲方遭買方父親大聲咆哮咒罵，不歡而散，第二次乙方完全未通知甲方到場，即與買方簽下附停止條件定金委託書，顯然不符合服務原則，甲方於101 年10月9 日以存證信函，依據民法第549 條通知終止委任契約，故違約條件第五條第二項第一款並不成立。

2、第五條第二項第三款，乙方媒介之買方承購條件達甲方之銷售條件，或甲方拒絕與買方簽訂買賣契約，則可認定違約。然，今乙方所提出之買方所簽認者為附停止條件定金委託書，而並非購屋承諾書，即甲方拒絕簽認者並非買賣契約，故此違約條件亦不成立。等語置辯，並聲明：求為判決：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

三、經查：

（一）原告主張之事實，有原告提出之委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更同意書在卷可參，且為被告所不爭執，勘信為真。至於被告辯稱已不為專任原告云云。然查，被告所不否認真正之兩造所簽立之委託銷售契約內容變更同意書，並未變更契約性質為一般委託，而仍延續原契約，僅期間延長及價格變動而已，被告上開抗辯顯不足採。應認兩造仍繼續原委託銷售契約，僅變更約定委託出售價格，並延長原契約時間而已。

（二）原告主張，原告於101年9月18日覓得訴外人林宣鰲願以550萬元承購系爭房地，當日，原告旋即轉知被告系爭房地以超過渠之委託銷售總額535萬元覓得買方之訊息。詎被告竟拒不出面與訴外人林宣鰲簽定買賣契約書，更於101年10月9日函覆原告，明確表明渠拒絕與買方簽定買賣契約書，並片面終止契約。有原告提出之訴外人林寅鰲以550萬元委託購買之確認書並收取定金10萬元，並簽立附停止條件定金委託書在卷可參，被告對於原告所提出確認書並收取定金10萬元，並簽立附停止條件定金委託書部份，並不爭執，而上開附條件定金委託書亦載明訴外人林宣鰲為購買新北市○○區○○街00 巷00號3樓之房地特委託受託人(即原告)間代理向向賣方傳達購屋意願，以總價550萬元承購，且簽署委託書之同時，買方願支付承購總價百分之2之附停止條件定金10萬元，作為受託人居間向賣方洽談承購條件之用。勘信原告之主張為真。

(三) 查兩造系爭委託銷售契約書第五條第2項第3款約定，乙方( 即原告)所媒介買方之承購條件，已達被告之銷售條件，然甲方(即被告)拒絕與買方簽定買賣契約書者，應給付原告委託銷售總額之百分之六，即321000元（計算式：5,350,000萬元×6％＝321,000元）。

四、本件應審酌者厥為：原告是否得依系爭委託書第5 條第2項第3 款，請求被告給付委託總價百分之6 之服務報酬？系爭委託書第5 條第2 項第3 款是否屬於違約金之約定？應否酌減？茲分述如下：

(一)查①「如買方簽立附停止條件定金委託書，乙方應於二十四小時內將該委託書轉交甲方，不得隱瞞或扣留。」、「如買方簽立購屋承諾書而有支付定金者，除有其他約定外，乙方應於收受定金後二十四小時內送交甲方。但因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」、「因甲方成交時，視為已有代收或保管定金之通知。」、「乙方於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助版裡有關過戶及貸款手續。」。

②「乙方之服務報酬請求權，於甲方簽認買方之附停止條件定金委託書或內政部版要約書，或買方簽認購屋承諾書時發生，甲方應給付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價百分之四計算。」。

③「除第一款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）：⑶甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」。是為系爭委託書第3條第5、6、7、9項，第4條第1項及第5條第2項第3款所約定。原告依被告所指定之銷售總價535萬元，覓得出價550萬原之買方林寅鰲，並代為收受林寅鰲所支付之5萬元定金，有系爭變更同意書、系爭附條件定金委託書在卷可稽，惟被告拒不簽約，顯係違背系爭委託書第5條第2項第3款之約定。

（二）系爭委託書第5條第2項第3款是否屬於違約金之約定？應否酌減？

1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。查系爭委託書第5條本文已明確約定本條為「違約之處理」，再對照系爭委託書第4條第1項約定買賣成交者，被告應給付原告者為實際成交價之百分之4，而系爭委託書第5條第2項第3款對於委託人拒絕簽約之處罰則為百分之6，是後者顯較一般正常履約情形之服務報酬為高，而難認系爭委託書第5條第2項第3款僅係約定視為受託人已完成服務後得受領之報酬，故該條款應屬損害賠償額之預定，而為違約金之約定無誤。

2.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條亦定有明文。查依系爭委託書第4條第1項規定委託銷售成立時，被告僅應給付原告委託銷售總價百分之4 計算之服務報酬。且查原告雖提出有買方欲購買被告之系爭不動產，並支付訂金等情。惟查原告，就被告部分委任銷售房子時，原告陳稱雖有在公告欄貼出售廣告紙，並刊登於公司網站，並有尋找買家，惟並未登載廣告以行銷系爭不動產。而本件被告委託原告出售房地，原告本應即善盡代為銷售之責任，並兩造契約簽訂自101年3月2日至101 年9月18日約6個月餘，且歷經被告之同意減價銷售，而原告仍並未登廣告以求因廣告效益，促使銷售面擴大，以期買賣價格之合理性，及促成買賣成立之可能性增加，並避免時間之拖延，亦無刊登廣告之支出，自亦未支出過多成本。

3.且查，本件被告拒絕之後，被告即於101年10月9日函原告終止委任，即兩造間無再辦理移轉登記，原告亦無該等費用支出之問題，此外，原告並未提出尚有何其他較大之支出，原告本件代銷案件之成本支出不大，違約金顯然過高。系爭委託書第5條第2項第3款約定之違約金即委託總價百分之6計算之服務報酬312,000元(5,350,000元6％＝312, 000元）顯然過高，自應酌減為新台幣10萬元。

五、從而，原告本於契約之法律關係，請求被告應給付原告100000元及自起訴狀繕本送達翌日（即101年12月11日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部份之請求為無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭